别墅实地考察报告doc.docx
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别墅实地考察报告doc
别墅实地考察报告
篇一：
别墅调研报告
别墅调研报告
因为本次调研对象的特殊，可供我们选择的本就寥寥无几，加之其他客观原因，也就没有什么选择的余地了。
在我的家乡，所建的别墅都是以盈利为目的的经济型别墅，通常都是做成坡屋顶的欧式风格的联排别墅，没有什么新颖和特别的地方。
而在合肥，别墅属于较为高档的生活场所，一般人难以进入并拍照，我们只能看到别墅的立面造型，不好做较为深层次的调研。
实地调研缺乏资源，我于是选择了密斯：
范斯沃斯住宅作为本次调研的对象，并在网上收集整理了一些资料。
密斯：
范斯沃斯住宅——“看得见风景的房间”
范斯沃斯住宅是密斯1945年为美国单身女医师范斯沃斯设计的一栋住宅，1950年落成。
住宅坐落在帕拉诺南部的福克斯河右岸，房子四周是一片平坦的牧野，夹杂着丛生茂密的树林。
与其他不同的是，范斯沃斯住宅以大片的玻璃取代了阻隔视线的墙面，成为名副其实的“看的见风景的房间”。
范斯沃斯住宅造型类似于一个架空的四边透明的盒子，建筑外观也简洁明净，高雅别致。
袒露于外部的钢结构均被漆成白色，与周围
的树木草坪相映成趣。
由于玻璃墙面的全透明感，
建筑视野开阔，空间构成与周围风景环境一气呵成。
而对于别墅的功能划分和空间导向问题而言：
因为别墅的四面是用了大量的玻璃铺展而成，为了使观景效果更好，在四周没有用墙体进行隔断，在内部也仅仅是围合了一块空间作为更衣和洗浴而用，整体显得非常开阔。
而这块围合的空间也正好作为空间的导向。
虽然整个别墅只有一层，但还是有高低错落、主次分明。
整个别墅的主体高、体量大，而在平台处较为低矮且体量小。
在我们学生时代供我们发挥的空间还是很大的，待我们走上工作岗位，没有多少人可以按照自己的想法做自己向要的建筑，也许到时候我们不得不也做那些很大众化的建筑，所以我们应该很珍惜学生时代的日子，在这段时间内，尽情发挥自己的创造力。
篇二：
别墅调查报告
广东工业大学华立学院
别墅调查报告
系别:
建筑学部
专业:
建筑学
班级:
09建筑学1班
姓名:
郭浩文
指导老师完成时间:
XX年11月
调查题目:
对广州市锦绣御景国际花园及广州市增城碧桂园的风格、格局及环境进行分析调查
调研时间:
XX年10月26日
调研对象:
（1）广州市增城市锦绣御景国际花园
（2）广州市增城市碧桂园
调研方法:
实地考察、记录分析讨论
调研物：
郭浩文、陈彦志、林桂业
调研过程：
本人与其余两位同学于XX年10月26日下午，从学校门口搭乘1号公车到其总站“碧桂
园”下车，通过对保安的解
释和过访问登记进入碧桂
园进行调研和资料搜集。
首
先，我们走进前售楼部观
察，纵观了一下碧桂园的总
体模型，并对其建筑群布局
进行了解和调研。
接着，我们就沿着住宅区的路往里走寻找别墅群。
沿着斜斜的路往着半山走去，沿路出现了不少别墅建筑，大体上都是简易的欧式风格建筑，不过每一栋的别墅建筑只要仔细观察都能找到其不同之处，这一点上能看到设计的团队还是用了不少心思的。
因为这里是高级的
住宅小区，更因为各种安全因素
影响，我们并不可以进入别墅里
面进行观察，只能从外观上进行
观察，大致估计其格局，并
拍下其外观的照片。
沿途拍
下了不少的别墅照片。
我们
一直往向上的路走，走到了顶部尽头，
发现了一家正在装修的别墅，旁边还有
一个直升机场。
我们见门口大开，并走
到小花园里面观察，不过因为还是施工
阶段，还没看得出效果，所以我们从窗
户往里看，里面大致装修得7.8成，但碍于避免被别人骂，所以只有在窗户那往里照了照片，没再往别墅的内部走。
接着我们看大概在碧桂园就只能观察到这，只能观察别墅的外观，因而我们就沿着另外一条路，一边继续照别墅的外观照片，一边往出口走。
走出了碧桂园，我们感觉只能观察到别墅的外观上是不足够的，因而我们就寻找别的可能性。
这时我离远看到对面的施工工地里有外观大致建成的别墅群，就打算到对面的小区进行调研。
这个小区名字叫“锦绣御景国际花园”，除了远处的几幢高层，别的还都在建设的
阶段，我们走到了工地的门口，
发现门卫不在，因而果断地走了进去。
走过一段泥泞的路，我们走到了别墅建筑群面前，进行了外观的观察，这里的别墅也是欧式的感觉，相对碧桂园的有了点高贵的感觉，可能是外墙用色的问题，这里的是米黄的，而碧桂园的都是白色外墙搭配红色或蓝色或紫色的类瓦屋顶，其实两边的感觉是很不同的。
我们走进这些在建的别墅里面，因为是四户型的设计问题吧，这里的别墅内部空间都是比较小的，相对没了别墅给人的那种大气的感觉。
别墅的内部只是有些基础的间隔，
能看出功能分区，但有些
设计还是看得我们一头
雾水的，不知道究竟是干
啥用的。
我们亦对内部进
行了拍照，分析内部功能
分区。
出来别墅之后，我
们发觉还有另外两种的
别墅设计，一个是首层是车库（或者是商铺），从旁边的公共楼梯上
二楼才分左右两户的。
这种别墅相对是
比较刚才的四户型是大点的，有了点别
墅应有的大气感觉。
在这里的三层，我
们发现了一个奇怪的现象，就是一根柱
子在这里断开了，只由两根横向的钢筋
支撑着，我们不知道这是偷工减料还是什么，在没有充足的专业知识之前，不敢妄下定论。
而这里的基本是三层的别墅，大致是300方左右的，太具体的东西没有，毕竟还是施工阶段。
因为如此，我们就走出工地，往小区的正门方向走去。
我们来到了售楼部，这里有各种在售别墅的模型还有宣传单张，上面有清晰的每层的功能分区和大小，这个正是我们所需要的。
经过一
我
还
轮的观察，销售小姐有了带们到示范单位看的意思，这是太好了。
来到了示范单
篇三：
沈阳别墅调查报告
篇一：
沈阳别墅市场分析报告
在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。
一、沈阳市自然社会经济情况
沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。
1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。
XX年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。
全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。
XX年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。
XX年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。
XX年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。
XX年高等院校本、专科毕业生2.6万人。
全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。
XX年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。
在岗职工人数115.4万人，下降5.4%。
到XX年末全市离岗职工为46.9万人。
根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。
XX年，全市职工平均工资为8172元。
XX年城市居民人均可支配性收入为6386元。
城市居民人均消费性支出为5515元。
全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。
按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，XX年浑南新区的开发和建设全面启动。
新区基础设施建设步伐明显加快。
二、沈阳市住宅市场发展状况
XX年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。
城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。
XX年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。
城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。
三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析
（一）沈阳别墅市场的发展历程
沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。
但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。
在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。
主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。
1997年、1998年，沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。
在1999年，别墅又迎来一个新的高潮，市场供应量又达到200套左右。
近期沈阳别墅市场单体别墅供应量为500套左右（指的是在售部分）
图例表示
500
400
300200
100
20
19921996XX
（沈阳别墅市场发展历程定量分析）
（二）沈阳别墅市场的版块特征分析
沈阳的别墅市场历经10年的发展的时间，逐渐形成中部、东部、南部、西部、北部五个版块，其中主要以南部和北部为主要代表。
1、中部版块
中部版块主要以早期的河畔花园和近期推出的新世界别墅――翠堤豪园为主要代表。
河畔花园作为沈阳最早推出的别墅项目，虽然只有20多套，但是河畔花园在促进沈阳房地产发展和沈阳五里河区域的发展所起到的作用是非常巨大的。
新近上市的新世界花园别墅――翠堤豪园成为中部版块的典型代表。
翠堤豪园
产品线（平方米）总套数单价（元/平方米）
518.12311500
368.621410500
329.69810500
237.36（联排）88500
236.40（联排）268000
从长远发展角度来看，由于市中心版块土地比较昂贵，在翠堤豪园别墅项目以后，如果再出现其它别墅项目的可能性不大。
2、东部版块
东部版块目前的主要代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。
东部版块由于紧邻植物园和棋盘山风景区，从区位环境方面来讲，是沈阳最适合建造别墅的区域。
但是由于90年代，政府改造开发棋盘山风景区没有实现预期利好的局面，政府工作中心转移到其它区域，以及东部版块的基础配套设施和人文环境的落后导致东部版块别墅项目发展缓慢。
目前除了零星的当地村级政府的一些乡村别墅之外，主要的代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。
其目标客户群主要以私营业主为主，除了沈阳本地的客户之外，沈阳北部一些城市的目标客户群体也在此版块置业。
由于东部版块的自然环境的优势，目前许多开发商正在筹备把重心从沈阳其它版块项目转移到东部版块开发别墅项目。
包括沈阳发展实业有限公司在高尔夫球场附近开发的盛京高尔夫项目，东部版块的发展潜力比较大。
3、西部版块
西部版块主要指张士开发区版块，主要代表别墅项目是金色高尔夫外商别墅公寓。
但是由于西部版块自然环境、人文与经济都比较落后决定了版块内的项目的目标消费群体主要来源于张士开发区和周边原居民，属于区域性项目。
今年沈阳发展实业有限公司已经在此区域已经储备了1500亩土地，项目正在处于前期规划论证阶段。
估计部分为别墅项目。
但是从长远发展角度来看，别墅市场的发展潜力不是很大。
金色高尔夫
产品线（平方米）总套数价格（元/平方米）
281、264、288、310、353、421、646192栋2680――3280
4、北部版块
北部版块主要是指北大二环附近的别墅项目，主要代表项目有荷兰村、巴黎世家和加州阳光
花园。
由于上届政府在政策导向方面比较支持北部项目的发展，并在市政配套方面给予支持，尤其是北大二环的投入使用更是促进了北部别墅项目的发展。
北部的别墅项目发展的比较早，从1997年的靓马新村到巴黎世家、加州阳光花园和荷兰村，目前已经极具规模和人气。
其中社区规模最大的是荷兰村，整个园区占地220万平方米，这样大的项目在全国也属罕见（但是由于内部经营问题，该项目目前基本处于停滞状态）。
相对于其它版块项目（中部版块除外）来说，北部版块突出特点是：
基础配套比较成熟、社区规模比较成熟、常住人口比较多。
从长远发展角度分析，由于北部版块土地比较成熟，已经渐渐融入市区概念，土地成本比较高，许多开发商会选择利润回报比较高的多层和高层建筑项目除了现有别墅项目的后续之外，基本上不会再有新的别墅项目出现。
巴黎世家
产品线（平方米）总套数价格（元/平方米）
180、270（联排）143500
210、298.8、344、360、440、450、600、6301794100――4300
5、南部版块
我们在这里所谈到的南部版块主要是指浑南地区。
虹洋地产项目隶属于浑南版块，浑南版块是我们分析的重点。
XX年10月14日，沈阳市委、市政府发布实施《关于全面开发浑南新区的若干意见》。
XX年10月16日，全面开发建设沈阳市浑南新区正式启动，浑南新区成为沈阳市的焦点。
浑南的别墅项目作为浑南新区的旗帜，得到广大市民的关注。
其实浑南别墅项目在浑南新区启动之前，就已经开始开发了。
促使浑南早期别墅项目开发主要有以下几个方面的原因：
成功阶层对郊区别墅的一种潜在心理消费需求；浑南相对优越的自然景观；绿岛森林公园和桃仙机场所形成的独特的经济圈；机场高速公路所提供的便利的交通条件。
这几个方面的支持决定了浑南早期别墅项目的诞生。
浑南最早的别墅项目是绿岛森林公园里面的别墅，当时共推出十几套，单价超过10000元/平方米，是沈阳价格最高的别墅，外界知名度不是很高。
1997年，信盟集团推出信盟花园，一、二期总房源不过20余套，虽然推广力度很大，但是早期销售状况不是很好。
1998年东太实业有限公司推出凤凰花园。
1999年是浑南别墅市场发生质变的一年，由于苏家屯地区政府的支持和前期别墅项目的市场铺垫以及后期沈阳市政府浑南改造开发的利好政策导向，许多开发商开始投资浑南别墅项目，以桃仙机场为中心向四周扩散。
如：
佳地园、菲菲澳家、花溪山庄、亚泰国际花园、美地庄园、比华利山庄、锦绣山庄。
（这里还未包括目前已经取得土地，正在进行项目前期论证规划和正在谋求取得土地的开发商）
（1）浑南部分别墅项目个案资料
a亚泰国际花园开发商：
沈阳东宇置业有限公司
总占地面积：
30万平方米
总建筑面积：
30万平方米（含别墅87栋，其他为公寓）
建筑形式：
独立式别墅
容积率：
1。
0
销售价格：
6280元／平方米
上市时间：
XX年6月。
一期开发27栋，二期计划开发30栋
别墅户数：
87户
户型面积种类：
400平方米、480平方米、550平方米
b美地庄园
开发商：
沈阳政兴实业有限公司
总占地面积：
66。
7万平方米（1000亩）
总建筑面积：
15。
3万平方米
建筑形式：
单体、联排别墅
容积率：
0。
23
销售价格：
3380元／平方米
上市时间：
XX年11月9日。
一期开发71栋，目前已竣工入住。
总户数：
500余户
二期目前已经开始预定。
销售价格：
双联3450元/平方米，三联3100元/平方米，四联2800元/平方米。
单体3700――5500元/平方米
户型面积种类：
238平方米、295平方米、296平方米、297平方米（主推户型）320平方米、329平方米、366平方米、374平方米、428平方米、495平方米。
c凤凰花园
开发商：
东太实业有限公司
总占地面积：
20万平方米
建筑形式：
单体、联排别墅
销售价格：
一期2688元／平方米，二期3500元／平方米
上市时间：
1998年
总户数：
306余户
供应量：
一期：
67户；二期：
153户；三期：
独立式：
54户；联排式：
32户
户型面积种类：
一期：
280平方米：
17户，25。
37％
295平方米：
20户，29。
85％
301平方米：
14户，20。
9％
372平方米：
16户，23。
88％
独立式：
300平方米左右为主要面积
297、310、317、330、339、362、400、500平方米
联排式：
220、240
配套设施：
设置“泛欧式商业街“，目前仅有一家超市；golf推杆果岭
d比华利庄园
开发商：
东北建安房地产发展有限公司
总占地面积：
26。
5万平方米
总建筑面积：
9。
5万平方米，其中，住宅8．3万平方米
建筑形式：
2－4层独立和联排别墅
容积率：
0。
36销售价格：
3000多元（没有最后确定）
上市时间：
未开盘。
首期仅开发联排别墅，目前有16栋将完工。
总户数：
355余户
户型面积及比例：
联排式：
190平方米?
?
36户，220平方米?
?
206户，240平方米?
?
48户，
265平方米?
?
16户
独立式：
400平方米?
?
8户，380平方米?
?
28户，350平方米?
?
13户
270－300平方米：
30％
320－350平方米：
40％
370－380平方米：
20％
400－500平方米：
5％
500平方米以上：
5％
e佳地园
开发商：
辽宁佳地房地产开发有限公司
总占地面积：
5，000亩
建筑形式：
独立别墅
销售价格：
一期：
2860元／平方米起，目前价位在3700元／平方米
二期：
4500元／平方米
上市时间：
XX年
总户数：
1000户
户型面积种类：
联排式：
240平方米
独立式：
300平方米、320平方米、350平方米、370平方米、400平方米、500平方米f花溪山庄
开发商：
沈阳置业房屋开发有限公司
总占地面积：
25万余平方米；
建筑形式：
法式独立别墅
销售价格：
二期：
3800－5000元／平方米
上市时间：
XX年
总户数：
164户
供应量：
分四期开发，一期开发29栋，剩余6栋，二期50栋
销售价格：
3620――5600元/平方米
户型面积及比例：
一期：
253－438平方米
二期：
面积主要集中在300－400平方米，所占比例约为65％
户型面积数量
312平方米2
313平方米2
316平方米3
316．7平方米3
317平方米2
328平方米6
351平方米2篇二：
沈阳市高档项目市场调研报告
沈阳市高档项目市场调研报告
为配合新地块开发，销售部针对此地块周边21个同类高档项目及别墅项目进行细致市场调研工作，市场调研结果如下；一、沈阳市别墅项目
沈阳市别墅项目分部在整个沈阳市的城市周围，主要集中区域为北城的棋盘山板块及沈北板块，南城主要集中在机场板块、浑南和苏家屯交界处及浑河沿线。
别墅项目的主要特点为交通较为便利，自然环境相对良好的区域。
北城别墅项目相对集中，而南城别墅分部相对凌乱，并未形成相应别墅区域。
由于浑河沿线距离城区较近，各开发商取得土地成本较高，建筑形态均以混合型住宅为主，容积率控制相对较高，但由于浑河良好的自然景观存在，因此区域内均有不同比例的舒适型住宅分部，但并未形成别墅群。
（一）沈阳别墅市场的发展历程沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。
但是“河畔花园”
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