精品酒店项目可行性研究报告.docx
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精品酒店项目可行性研究报告
精品酒店项目
可行性研究报告
第一章项目概况及本报告编制依据3
1.1项目名称3
1.2项目建设单位3
1.3地块坐落位置与环境3
1.4本报告编制依据3
1.5项目开发公司状况3
1.6项目概况4
1.7项目建设招投标形式5
1.8结论概述5
第二章某政治经济自然社会环境及发展状况6
2.1某历史沿革6
2.2某自然地理交通人文环境7
2.3某宏观政治经济环境9
2.4项目所在区域发展规划和趋势12
2.5建设条件13
第三章精品酒店市场分析14
3.1精品酒店介绍14
3.2精品酒店现状15
3.3精品酒店入住率与价格分析17
3.4我国发展精品酒店的优势17
3.5市场预测18
第四章精品酒店项目分析20
4.1项目分析（SWOT分析）20
4.2项目定位20
第五章规划方案及技术方案22
5.1项目总体规划方案22
5.2方案生成过程22
5.3建设内容23
5.4工程地质、水文地质条件23
5.5市政给水设计26
5.6室外排水排污设计26
5.7用电设计26
5.8智能化系统设计27
5.9燃气设计29
第六章公用设施及环境保护方案30
6.1项目对公共设施的需求30
6.2环境保护方案30
6.3项目物业管理31
第七章项目实施计划33
7.1工程筹划与管理33
7.2实施计划33
7.3资源供求33
第八章投资估算及资金筹措35
8.1投资估算35
8.2项目总投资37
8.3资金筹措37
第九章财务效益与社会效益分析38
9.1财务基础数据38
9.2 财务评价39
9.3社会效益评价40
第十章风险分析与对策41
10.1风险分析41
10.2风险对策41
第十一章结论42
附表
附表1营业收入及税金估算表
附表2总成本费用估算表
附表3损益表
附表4全投资现金流量表
第一章项目概况及本报告编制依据
1.1项目名称
某精品酒店项目
1.2项目建设单位
某经济特区某旅游有限公司
1.3地块坐落位置与环境
位于某九洲大道石林山下，广东省某市九洲大道兰埔，东、西、北三面环山，南面平坦开阔，交通便利，风景幽雅。
1.4本报告编制依据
（1）《国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（发改投资[2006]1325号）；
（2）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（3）国家相关政策、行业法规、规范和标准；
（4）某经济特区某旅游有限公司提供的项目相关资料。
1.5项目开发公司状况
某经济特区某旅游有限公司成立于1992年11月，现有员工500多人，总资产10亿多元，为国有大型上市企业，隶属于某市九洲港务集团有限公司。
公司包括目前某市最大的旅游景点——某、华南地区最大的情景式水上乐园——梦幻水城两大主题公园。
其中某是以被称为“万园之园”的北京圆明园被焚烧前的建筑为原稿，按照1：
1的比例仿建了其中部分经典景观，集中再现了当年北京皇家园林的宏伟气势；同时结合现代旅游景点特色，赋予了她新的文化内涵，是某市目前最大的旅游景点，成为某旅游的必游之地。
梦幻水城是以世界文明古国——埃及为背景建设的一座大型情景式水上乐园，园内共有20多种最先进的水上游玩、娱乐设施，是目前中国水上娱乐公园的第一品牌。
自1997年2月某主题公园开业以来，两园共接待游客达1100多万人次，营业收8亿元，创利税1.4亿多元，取得了显著的经济效益和社会效益。
某经济特区某旅游有限公司自成立起，就以超前的意识对整个某景区进行高起点的设计，规划成一个集旅游、度假、住宿、购物、娱乐、休闲为一体的大某旅游休闲度假景区。
现在，以游览观赏为主的某，娱乐参与为主的梦幻水城，已基本实现了功能互补，两园互动、静、闲皆宜，观赏、娱乐俱备，为建设大某度假休闲景区奠定了良好的基础。
目前，某在现任总经理唐塑格为核心的经营班子的带领下，紧紧抓住市场发展方向，努力提高经营管理水平，锐意进取，在实现某10年来“长盛不衰”的同时，又大力开拓创新，不断推陈出新，从“圆明沧桑”、“东方神珠”、“大清王朝”到如今的“大清海战”，园内表演节目根据游客及时代的需求不断地改进，使得某保持持久的活力。
与此同时，某在某九洲港务集团的领导下，正启动园内二次规划，特别聘请国际知名规划公司——美国易道企划公司，为新园的未来描绘新的蓝图，旅游商业区、宫廷酒店是某二次腾飞的主要项目，这些项目的建成将极大地丰富和完善某的基础设施，有力促进和加快将某建设成为一个旅游休闲度假景区。
1.6项目概况
本项目拟在某原有清代建筑风格的海鲜城上进行改造，即拟在7344.23平方米的新星海鲜城上进行改造，建筑面积共计7800平方米，主要包括有145.8㎡精品客房7间，61.64㎡精品客房3间，其他客房49间以及大堂、商务中心，精品店、中餐厅、西餐厅等功能用房。
本项目技术经济指标见表1-1所示。
表1-1技术经济指标
序号
名称
单位
指标
备注
1
建筑面积
㎡
7800
2
大堂
㎡
585.6
3
大堂吧
㎡
393.3
4
商务中心
㎡
176.7
5
接待办公室
㎡
176.7
6
精品店
㎡
288
7
中餐厅
㎡
414.7
8
西餐厅
㎡
311.8
9
游泳池
m3
3161
10
客房数量
间
59
其中：
36-60㎡标间
间
30
75-95㎡套间
间
19
145.8㎡精品客房
间
7
61.64㎡精品客房
间
3
1.7项目建设招投标形式
根据国家和某市有关法律法规，本项目的建设招投标形式均由本公司自行采用邀请招标的方式确定本项目全部工程的勘察、设计、施工、监理等参建单位。
1.8结论概述
1、随着政府对旅游业的不断重视和旅游业的迅速发展，来此旅游者的数量将不断增长，对旅游服务设施的要求也越来越高，巨大的买方市场会使酒店得以赢利及良好运作。
2、原有海鲜城为仿古建筑，具有清代式样，并且毗邻的某为皇家园林风格，在建筑风格上及地理优势上具有独特性，具有建设精品酒店的优越条件。
3、本项目经济效益较好，财务风险在可控范围内。
本项目建成并投入运营后，将为投资者带来可观的经济效益、为某某旅游业增添新的亮点、为某市贡献较大的社会效益。
综上所述，本项目是可行的。
第二章某政治经济自然社会环境及发展状况
2.1某历史沿革
某市大部分地区自南宋起至民国时期属中山县（原名香山县）辖地。
考古，发现的磨光石和彩陶说明，早在新石器时代距今四五千年前便有原始部落人群在这里生活。
在凤凰山脉周围和珠江口一些海岛的沙丘、山岗、台地上，都留下了先民们的遗迹。
战国时期，为百越之地。
秦始皇统一中国后，于三十三年（公元前214）在岭南设南海郡，属南海郡辖地。
汉初为南越国辖地。
汉元鼎六年（公元前111），属番禺县辖地，直至东汉。
三国时期，属吴国辖地。
东晋咸和六年（331），分南海郡之东为东官郡，届东官郡辖地。
属南海郡辖地。
直至东汉。
直至南北朝，于刘宋元熙二年（420）又改东官郡为东莞郡，属东莞郡辖地。
隋开皇十年（590），属宝安县辖地。
唐至德二年（757），宝安县更名东莞县，属东莞县辖地，并开始设置香山镇（今某市山场）。
香山镇的名称，是由于境内诸山之祖五桂山奇花异草繁茂，神仙茶丛生，色香俱绝而得名。
唐代之后，经五代和宋代，香山镇仍属东莞县。
北宋元丰五年（1082），设立香山寨，仍属东莞县。
至南宋绍兴二十二年（1152），将原属东莞县的香山寨划出，并把南海、新会、番禺、东莞4县的部分海滨之地，置香山县，隶属广州府。
元至正十九年（1282），香山县隶属广州路。
明洪武元年（1368），香山县隶属广州府。
清顺治二年（1645），香山县仍隶属广州府。
民国元年（1912），香山县直属省辖。
2至9年，隶属粤海道。
10年以后，隶属中区绥靖公署所辖，14年4月15日，为纪念孙中山先生，香山县改名为中山县，属广州行政区管辖。
19年5月至23年10月，中山县政府设置唐家。
（25年广州行政区改称为第一行政督察区，抗战期间曾改称第四行政督察区，35年后复称第一行政督察区），36年属省府直接督察区所辖。
建国后，中山县隶属珠江专区，1952年隶属粤中行政区。
1952年12月31日，建立渔民县，宝安、东莞、中山3县所属海岛为渔民县的行政区域，由粤中行政区领导。
1953年4月7日渔民县正式定名为某县，将中山县属的中山港乡、东莞县属的万顷沙及珠江口外附近的三灶、大横琴、小横琴、南水、北水、高栏、荷包、淇澳、龙穴、内伶仃、外伶仃、三门列岛、万山群岛、担杆列岛、佳蓬列岛等全部100多个海岛划归某县，县政府设于唐家，隶属粤中行政区管辖。
1959年3月22日，某县撤并入中山县。
1961年4月17日恢复某县建制，县政府驻香洲。
1979年3月5日，某县改为某市，市革命委员会（1980年改为市人民政府）设在香洲。
同年11月定为省辖市。
1980年8月5日，中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第15次会议批准在某设置经济特区，面积为6．81平方公里。
1983年6月29日，国务院批准调整某经济特区范围面积为15．16千方公里。
1983年5月，斗门县划归某市管辖。
1984年8月，某市设立市辖区——香洲区。
1989年4月5日，某经济特区面积调整为121平方公里。
2.2某自然地理交通人文环境
某市位于中国广东省南部，珠江口的西部和南部，濒临南海，是一座著名的花园式海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距36海里（最近的海岛相距3海里），南端陆地与澳门相连，西面是新会、台山县，北面与中山市接壤，距广州约140公里，距深圳约200公里。
全市总面积7650平方公里，其中陆地1266平方公里，海域6289平方公里，海岸线长691公里，某拥有146个岛屿，有“百岛之市”的美誉，是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市。
2007年全市总人口187.6万人（其中户籍人口97.3万）。
有海外华侨3.1万人，港澳同胞19．5万人。
某是我国重要的口岸城市。
设有拱北、九洲、高栏、万山、横琴等国家一类口岸6个，二类口岸7个。
拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客运口岸。
某市海、陆、空交通发达，交通运输十分方便。
某港是中国南方主枢纽港之一，港池可利用的海岸线长75公里，某市高等级公路平坦宽阔，四通八达，连接国内各地。
广深珠高速公路已1999年12月底通车。
广珠铁路于1997年10月23日动工建设，全长142公里，总投资34亿元，按国铁Ⅰ级标准建设，预留电气化条件和澳门运道，年货运量可达950万吨，客运量可达1.6亿人次。
按现代化国际机场标准建设的某机场,占地400万平方米，机场跑道4000米，已开通国内航线32条，每周81个航班。
某机场自1995年5月通航，至今已安全运营12年。
2007年某机场的旅客吞吐量有望达到103万人次，比2006年的80万人次增长31%；运输起降9146架次，同比增长21%；服务范围从不足200万人口的某、澳门，逐步扩展到超过2300万的珠江口西岸地区的广阔腹地。
预计2008年某机场的旅客吞吐量能达到132万。
某属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。
年平均气温22．3℃，1月均温14．9℃。
7月均温28．4℃，最低气温2．5℃。
年降雨量为1770．4毫米，其中4-8月占全年降雨量的76％。
某生态环境优美，山水相间，陆岛相望，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市。
人居环境一流，1990年以来九次荣获全省城市环境综合整治定量考核第一；先后荣获“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“国家卫生城市”、“国家级生态示范区”、“中国优秀旅游城市”和联合国人居中心授予的“国际改善居住环境最佳范例奖”、“2004中国魅力城市”、“中国最具幸福感城市”等荣誉称号。
某人杰地灵，古往今来，涌现出众多闻名中外的英才。
中华民国第一位内阁总理唐绍仪，首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳，华南地区第一位系统传播马克思主义者杨匏安，中华全国总工会第一任委员长林伟民，省港大罢工领导人苏兆征，清华大学第一任校长唐国安，我国第一位世界冠军、第25届世乒赛男单冠军容国团，我国第一位在美国取得博士学位的留学生容闳，画家、诗人、文学家苏曼殊，著名的人民版画家古元，中国近代著名实业家唐廷枢，上海第一家医院（仁济医院）创办人徐润等许多近现代名人就出生在这片土地上。
某历史古迹丰富，拥有距今3000年左右青铜时代的高栏岛宝镜湾摩崖石刻画、光绪皇帝赐首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳的古建筑物梅溪牌坊和唐绍仪在清宣统1年至民国4年建造的唐家共乐园。
2.3某宏观政治经济环境
某是国家首批设立的经济特区之一，我国改革开放的"试验田"和"窗口"。
经过20多年的发展，某经济社会各项事业取得了突出成就，从一个以农渔业为主的边陲小镇发展成为初具规模的现代化花园海滨城市。
1、基本政策方针、发展战略
根据《某市国民经济和社会发展十一五规划纲要》，某市近期经济社会发展的指导思想是以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持以科学发展观统揽全局，坚持以人为本，速度与效益并重，经济与环境双赢，科学规划、合理布局，城乡区域协调发展五大原则，大力推进发展模式、体制机制、对外开放、科技自主、城市建设与管理五大创新，发挥区位、环境、特区品牌三大优势，全面实施“工业强市”、“科教兴市”、“三产旺市”三大战略，以重大基础设施建设为突破口，以新型工业化为主线，以改革开放和自主创新为动力，着力培育集散、生产、创新、服务四大城市核心功能，实现我市经济社会新一轮跨越式发展，加快建设珠三角现代化区域中心城市和实践科学发展观先行示范市。
“十一五”期间，必须以科学发展观统领经济社会发展全局，坚持三大发展战略，转变观念，创新模式，实现我市经济跨越式发展，在全面推进现代化建设中发挥示范作用。
发展目标为使得经济发展再上新台阶，力争到2010年基本实现社会主义现代化，人均GDP超过1万美元，人民生活总体上达到富裕的小康水平。
近期主要任务是实现以上发展目标，必须加快工业化进程，增强自主创新能力，统筹城乡区域协调发展，深化改革开放，坚持发展经济与保护环境双赢，加快推进和谐社会建设，努力完成十大任务，实现经济社会又快又好发展。
2、经济总量
建市以来，某经济实现快速发展。
生产总值、工业增加值、固定资产投资分别由2003年的476.71亿元、223.92亿元、141.05亿元增长到2007年的886.84亿元、471.93亿元、343.16亿元，年增长速度分别在13％、15％、17％以上。
详见图2-1，图2-2，图2－3。
图2-12003年～2007年某市生产总值完成总量
图2-22003年～2007年某市工业增加值
图2-32003年～2007年某市固定资产投资
3、居民生活水平
某市自2003年以来，居民生活水平逐年提高，2007年城镇居民人均可支配收入达到61071元，同比上年增长9.2％。
详见图2-4。
图2-42003-2007年某市人均GDP
4、产业结构特点
2007年某市第一产业增加值22.67亿元，增长4.0%，同比加快0.3个百分点；第二产业增加值501.40亿元，增长19.5%，同比回落1.4个百分点；第三产业增加值362.77亿元，增长13.4%，同比加快1.6个百分点。
2007年一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为0.6%、65.4%和34.0%，与上年同期相比，第三产业增长贡献率提高了2.7个百分点。
三次产业的比重由上年的2.7：
55.5：
41.8调整为2.6：
56.5：
40.9。
具体见表2-5、表2-6。
表2-42003年～2007年第一、二、三产业总量
指 标
计量单位
各年实际完成总量
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
地区生产总值（现价）
亿元
476.71
551.68
634.95
747.7
886.84
其中：
第一产业
亿元
17.72
17.99
19.33
21.05
22.67
第二产业
亿元
245.29
285.09
339.18
413.56
501.4
第三产业
亿元
213.7
248.6
276.44
313.09
362.77
——某统计信息网
表2-42003年～2007年第一、二、三产业增长速度
指 标
增长速度（%，与上年相比）
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
地区生产总值（现价）
17.5
14.2
13.4
16.4
16.5
其中：
第一产业
8.8
3.3
4.9
3.7
4.0
第二产业
19.8
15.6
16.7
20.9
19.5
第三产业
15.5
13.3
10.0
11.8
13.4
——某统计信息网
2.4项目所在区域发展规划和趋势
1、某市城市规划描述
某是国家的经济特区，珠江口西岸区域性中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地。
2003年5月，《某市城市总体规划（2001—2020）》获国务院批准。
本次规划的规划期为2000—2020年。
其中：
近期为2000年－2005年；中期为2006年－2010年；远期为2011年－2020年；2020年以后为规划远景。
把某建设成为综合实力雄厚与社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的经济特区；成为有较强辐射力和吸引力、经济繁荣、交通发达、秩序优良、文明富庶的现代化的区域性中心城市；成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，集聚力强的产、学、研一体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地；成为亚热带海滨花园城市和具有国际影响的滨海风景旅游胜地。
2、旅游规划描述
根据《某市旅游发展总体规划（2007－2020）》，某市旅游发展的战略定位为：
1、以都市风貌、特色文化和海岛风光为特色，国内外著名的文化游乐、时尚休闲、会展度假旅游目的地；2、国内高端休闲度假旅游产品的示范区和旅游服务国际化率先接轨区；3、珠三角旅游创新的重要基地。
本项目所在地主打都市休闲牌。
3、某市“十一五”期间重大建设项目
（1）广珠城际快速轨道
根据广珠城际快速轨道的初步设计方案，广珠线沿线共设20个站，其中某段5个车站，分别是金鼎站、金唐站、明珠站、前山站、拱北站。
2005年年底动工，预计2009年可全线通车随着广珠城际快速轨道的建设，将对该地区功能定位、人口容量、土地使用性质和开发强度、城市空间、交通组织带来较为全面的影响，对周边地区也将起到很大的辐射和带动作用。
（2）珠港大道、某大道建设，“五纵、三横”公路网规划目标，形成某市至省会和邻近城市1.5小时交通圈。
2.5建设条件
1、本项目原有海鲜城为仿古建筑，具有清代式样，并且毗邻的某为皇家园林风格，在建筑风格上及地理优势上具有独特性。
2、本项目在原有建筑基础上进行改造，建筑工程量很小。
3、本项目市政配套设施已相当的完善不会有任何的问题。
第三章精品酒店市场分析
3.1精品酒店介绍
1、精品酒店含义
源于法语的“Boutique”一词原指专卖时髦服饰的小店。
精品酒店最初是指起源于北美洲的私密，豪华或离奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己与大型连锁酒店的区别。
这类酒店在装饰环境上，强调“小而精致”。
它的客房数量不多，但其内部装修极其豪华，别具特色。
在服务方面，精品酒店采用的是管家式服务，服务人员与客房的比例是3：
1，甚至4:
1，而在星级酒店，这个数字通常是1：
1，最多是2：
1。
这类酒店面向的客户群体是高收入、高品位的极少部分人群。
2、精品酒店的特征
（1）服务的个性化与精细化
精品酒店的经营理念是为客人打造“Ahomeawayfromhome（家外之家）”，也就是将标准酒店模式改造成截然不同的感觉……使其更加舒适、更加适于居住，因此精品酒店的服务要更显精致和细微。
精品酒店积极提倡和采用“管家式”服务形式。
起源于英国的“管家式”服务，不仅可以让顾客感觉到酒店有“家”的感觉，而且用“管家”取代大堂福理，这种一对一的对客服务可以更好地了解顾客的需求，在服务上更能贴近顾客，为客人提供全方位全过程的个性化服务和“贵族式的贴身服务”，给宾客真正带来“宾至如归”和“上帝”的感觉。
（2）市场定位的精准性
无论是在西方还是东方，个性化消费是一种趋势。
面对这一趋势，饭店业对市场进行了高度细分，为各个细分市场设计了不同的产品，运用了差异化竞争战略和补缺营销的思想。
精品饭店是饭店市场高度细分过程中出现的一类较为特殊的产品。
它运用了先进的管理理念，满足了特定补缺市场（nicha）的需求并以其独特的优势获得快速的发展。
其目标客源主要是喜爱精品酒店文化的高端国际商务和度假客人，房价标准一般不低于相同城市的五星级酒店平均价格。
（3）建筑风格和装饰艺术的独特性
精品酒店通常将更多的资金投人在酒店设计装修，它们的设计基本出自名师之手，体现最时兴设计和美感，无论是酒店外观设计，还是大堂里配饰的艺术品，以及客房家具摆设，甚至一个小小的门铃都要符合设计的文化、个性、风格的要求。
精品酒店内陈设的艺术品和工艺制品80%以上应该是原作和珍品，所有陈设要体现设计思路。
例如位于旧金山阿果诺特的kimpton酒店，其设计风格的主题为“航海”，酒店的大堂铺着木地板，大堂内的休闲沙发像一只只仿造的这个蒸汽船；香港首家精品酒店JIA有法国设计大师PhiliPPestarck设计，不以华丽气派经营，取而代之的是各种设计感极强、舒适的家具、灯饰。
可以说，精品酒店的建筑风格和装饰艺术是独树一帜的。
（4）深厚的文化底蕴
精品酒店的文化底蕴是通过酒店名称，酒店建筑特色，产品服务特色，酒店选址的地域文化，或传统同老店传承经营管理模式等单体形象要素表现出来，或是上述多个要素的集合体，宾客人住精品酒店就能够感受到强烈的尊贵感或情趣感，充实感或自然感，复古感或时代感，宾客感觉的过程就是对酒店品牌形象认知的过程，以及进一步的认同和肯定。
例如欧洲有很多的独立饭店，如一些城堡、城区古建筑和其它具有历史感的设施改建而成的饭店，往往具有独特的历史和文化渊源，它们构成了精品饭店一个重要组成部分。
3.2精品酒店现状
精品酒店发展速度快，发展的地域广现已越过美英边界，覆盖到世界众多国家和地区。
精品酒店目前在全球众多国家和城市都有“据点”。
一些酒店巨头投资的精品酒店情况见表3-1所示。
表3-1酒店巨头投资的精品酒店一览表
序号
投资方
精品酒店项目
备注
1
喜达屋酒店集团
W酒店
Starwood已在全世界建立了19家W饭店，并有7个正在开发和建设之中。
Starwood饭店集团希望W酒店也能打造成世界级品牌
2
万豪酒店集团
Bulgari酒店
与意大利珠宝商和奢侈品制造商Bulgarispa共同创立
3
洲际酒店集团
Indigo品牌酒店
洲际酒店集团的目标是在7-10年的时间里建立150-200家设计师酒店
4
希尔顿集团
trafalgarhilton酒店
目前在伦敦开设了第一家
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