0828许昌市房地产市场调研报告doc.docx
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0828许昌市房地产市场调研报告doc
许昌市2013年房地产
市场调查报告
调查人员：
董元华
调查时间：
2013年8月
许昌市2013年房地产市场调查报告
一、许昌市概况
1.1许昌市城市发展规划
Ø城市概况
许昌市位于河南省中部，历来是群雄逐鹿之地，河南省经济和社会发展最为活跃的省辖市之一，中原粮仓，非公有制经济尤其发达，有“河南的温州”的美誉。
Ø政治地位
许昌市在中原城市群中的功能定位：
中原城市群南部重要的支点城市。
城市发展方向——向北发展为主，贴近郑州大都市圈，以许昌市区、许昌县新区和长葛市区为支点，形成自南向北的郑许城市带。
Ø发展规划
市区发展建设方针——“加速推进新区建设，稳步发展东城区，适度发展老城区”。
城市发展方向和中心往东倾斜，城市框架的进一步拉大，为房地产发展提供广阔的空间。
许昌市总体规划图
城乡统筹发展推进区规划图
1.2许昌市房地产发展现状
Ø房地产投资
许昌市自2006年房地产开发投资规模迅速扩大，年均增长率高达50.47%。
整体投资规模处于省内中等地位，房地产发展较为稳定。
Ø土地市场
许昌市2010年及11年上半年成交经营性土地可建成约403.58万㎡的商品房，2010年许昌市全年商品房消化量为166万平米，土地供应较为充足。
2012年许昌（含县区）共计出让可供开发商品房用地5宗,总面积211亩;成交均价为94.32万元/亩，其中襄县2宗，长葛1宗，许昌新区1宗，禹州1宗。
与2011年年初相比，2012年年初的许昌土地成交市场较为冷淡。
主要原因是楼市前景不明朗，开发商不敢贸然拿地，同时在市场低迷的情况下，开发商资金相对紧张也是重要原因。
但不排除将来会出现部分资金充裕的房企选择逆市储地的可能。
Ø商品房市场
许昌市商品房销售量在07年达到顶峰，，2010年商品房销量166万㎡，位列省内中等水平。
近年来，房地产市场呈现供求两旺的发展格局，商品房价格也不断攀升，达到”量价齐升”
Ø商品住宅
许昌市住宅物业销售占据商品房销售的绝对比例，历年平均占比92.7%，商品住宅销售量亦是07年达到顶峰，近年来商品住宅量、价增势稳定。
2011年上半年商品住宅均价达到3758元/㎡。
Ø商品非住宅
许昌非住宅市场主要体现为商业物业的销售，办公物业推出数量及需求数量基本为零。
许昌市历年商品非住宅销售面积占商品房销售面积比重平均值为7.3%。
Ø许昌房地产格局
以铁路、新兴路、潩水河、八一路、学院路将许昌市分为五个板块——西区、中心区、北区、东区、南区
许昌城市发展方向——东进、北扩。
东进——建设东城区，把东城区建设成为集行政办公、文化教育、金融商贸、高新技术和生活居住为一体的现代化、多功能、外向型、园林式新城区，成为许昌市的政治、经济、文化中心，东城区将成为未来人流、资金流、信息流的汇集处。
北拓——优先发展许昌至长葛产业带，先期实现许长产业一体化，主动推动与郑州产业的对接。
Ø许昌市楼盘分布图
Ø许昌房地产市场总结
1、高层小高层产品消化量逐步增加，逐渐被市场接受，高层产品将逐步成为市场主流。
2、三房产品占绝对主力，两房次之，四房和小户型产品很少。
80—140平米是最主要的面积需求区间。
3、20-40万总价成为主要客户接受范围，对应面积区间为80-140平米。
客户普遍接受按揭贷款的付款方式。
4、客户关注因素众多，相对平衡，后期客户引导至关重要。
客户以刚性需求和改善型需求为主，投资需求相对较少
5、市场不断成熟，本地与外地开发企业同台角逐。
二、许昌市经济发展水平
2012年，全市完成生产总值1739亿元，按可比价计算，比上年增长12.3%。
其中，第一产业增加值177.8亿元，增长3.5%；第二产业增加值1181亿元，增长14.4%；第三产业增加值380.2亿元，增长9.3%。
按常住人口计算，人均生产总值4048元，增长12.3%。
非公有制经济增加值1217.3亿元，占生产总值的比重达到70%。
1.1各县经济指标
许昌（区/县）
常住人口（万人）
GDP（亿元）
人均生产总值（元）
魏都区
50.00
168
34313
许昌县
73.99
148
20257
鄢陵县
57.89
140
24321
襄城县
67.82
166
24506
禹州市
111.12
292
25495
长葛市
67.55
220
32768
许昌（区/县）
第一产业（亿元）
第二产业（亿元）
第三产业（亿元）
一产比例
二产比例
三产比例
魏都区
2.01
120.33
46.25
1.20%
71.63%
27.53%
许昌县
26
91
30
17.57%
61.49%
20.27%
鄢陵县
39
70
31
28.57%
50.00%
22.14%
襄城县
28
109
28
16.87%
65.66%
16.87%
禹州市
23
212
57
7.88%
72.60%
19.52%
长葛市
18
164
39
8.18%
74.55%
17.73%
由上表可知：
许昌市三产结构发展较为稳定，第二产业占绝对份额。
随着产业结构调整的深化实施必将促进第三产业的大力发展，许昌市未来第三产业上涨空间巨大，利于房地产的发展。
1.2襄城县经济发展水平
2012年，全县完成生产总值260亿元，增长12.8%；地方公共财政预算收入8.6亿元，增长17.4%；全社会固定资产投资148亿元，增长22.8%；社会消费品零售总额46.8亿元，增长16.3%；城镇居民人均可支配收入17665元，增长15%；农民人均纯收入9349元，增长16.5%。
虽然，县域经济发展总体态势较好，但仍存在很多问题和制约因素：
一、综合实力相对滞后；
二、县域工业块头不大；
三、产业集群联结不紧；
四、“瓶颈”制约相当突出,资金、土地仍是当前发展县域经济面临的两道难题、两大“瓶颈”；
五、发展环境有待进一步改善：
1）企业环境仍不够宽松；2）一些上管单位缺乏大局意识，部门利益为重；3）落实“扩权县”政策效率不高。
三、许昌市在售项目分析
（一）恒大绿洲
Ø项目概况
Ø恒大的优势
1.恒大品牌
恒大地产成立15年，是中国土地储备最多的房地产企业之一、全国唯一同时拥有设计、施工等五大国家一级资质的开发商。
恒大15年，年开发面积为690万平方米，品牌深入人心。
2.恒大的精装修
精装修+4900-5600元/㎡的价格=高性价比。
3.恒大的全实景体验
11月底即可体验精装样板间和全实景景观，让客户提前真实感受到项目的面貌。
4.恒大的工程
恒大工程快，工程已出地面10层（12.11.22），由于精装修拖后交房时间，交房时间定在2014年，与空港同期。
（二）骏景城市广场
Ø项目概况：
骏景城市广场，择址清潩河畔，魏文路、新兴路、前进路三条城市主干道与清潩河、许扶运河环绕四周。
总建筑面积约70万㎡，是许昌首座第三代城市综合体，涵盖星级酒店、大型商业、商业街、写字楼、商务公寓、住宅等多种建筑形态，不仅满足了城市的各种功能，也是许昌接轨国际的关键一步。
Ø项目优势
1.涵盖酒店、大型商业、商业街、写字楼、公寓等多种建筑形态；
2.外城为城市综合体，内城为住宅区，泾渭分明；
3.商业配套齐全，生活便利；
4.多与国际著名公司联手，知名度高；
5.周边多主干道，交通便利。
（三）花都国际温泉小镇
Ø项目概况：
项目位于许昌市鄢陵县陈化店镇花都温泉度假区，由河南永达地产有限公司开发，拥有约30000㎡湖泊湿地，毗邻国家花博园及规划中的国际旅游购物广场，并拥有70℃华佗珍珠泉。
花都国际温泉小镇以温泉度假为核心，规划“温泉休闲、度假”、“养生康体”、“观光服务”、“商务会展”、“绿色教育”五大产业，旅游项目规划覆盖“温泉世界、高端温泉汤区、五星级度假酒店、国际会议中心、花卉博览中心、养生康体中心、国际运动公园、大型主题公园、文化商业广场、高等职业学院”等。
Ø项目优势：
1.地处鄢陵生态旅游区西侧的重点发展区域，距离许昌东城区15公里，背依70万亩生态花卉苗木基地；
2.毗邻4000亩“国家花卉博览园”，天然植物近百种，栖息鸟类近20余种；
3.拥有千米地下矿物质饮用水与60℃地热温泉资源以及闻名中原的“花都温泉度假区”。
（四）回龙谷
Ø项目概况：
项目位于襄城县紫云镇紫云山风景区龙泉湖畔，是由河南三和森园有限公司投资开发的高端中式别墅，户型面积在150-350平米。
回龙谷周边有着紫云书院、姜公垂钓、襄半朝、乾明寺等众多的人文景观和人文资源。
项目依山势而建，背山面湖，呈围合状形成了独有的世外桃源般的居住环境，很适合追求清静生活的购房者。
Ø项目优势
1.项目濒临龙泉湖，景色宜人；
2.外部配有薰衣草漫坡景观，可观性价值高；
3.内部各项设施配套齐全，生活便利；
4.整体环境清幽，适宜养生居住。
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