南昌房地产市场研究报告.docx

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南昌房地产市场研究报告

▶2013年09月

出品机构：

爱房网

指导/统筹：

刘沛林

市场调研：

刘沛林、汪维、王宇超

撰写：

汪维王宇超刘玉萍尚玉琴王欢叶银燕王舒宜

报告时点：

2013年09月01日—2013年09月30日

2013年9月房地产市场政策与法规一览

全国房地产政策法规与市场资讯

多银行暂停或缩紧首套房贷

据悉，近月来，平安、兴业、邮储等多家银行暂停个人住房按揭贷款，华夏、招商、广发等部分城市分行也现暂停房贷业务。

对此，有分析人士指出，利润较小、额度受限、风险增加是银行暂停或缩紧个人住房贷款的主因，而随着贷款额度的逐渐收紧，或将出现“部分停贷、大面积惜贷”的“停贷潮”。

国土部：

稳定土地供应严控高房价出现年内禁止出“地王”

国土资源部副部长胡存智25日在座谈会上表示，今年全国房地产用地供应增长较快，地价加速上涨态势已有缓和，但同时仍然要严防高地价出现。

四季度，国土资源管理部门要加大高价地的防范力度。

各地务必严防密控，精心设计土地出让方案，将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标。

国土部明确提出要打好政策措施“组合拳”，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”，影响预期；供过于求的城市要相应减少住宅用地供应，确保四季度土地市场平稳运行。

8月CPI同比上涨2.6%居住类价格上涨2.6%

9日，国家统计局公布2013年8月全国居民消费价格指数（CPI），据数据统计显示，2013年8月全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.6%，环比上涨0.5%。

其中居住类价格同比上涨2.6%，环比上涨0.2%。

此外，1-8月，全国居民消费价格平均水平较去年同期同比上涨2.8%。

统计局：

1-8月全国房地产投资增长19.3%增速回落

9月10日，国家统计局公布2013年1-8月全国房地产开发与销售情况，统计显示，2013年1-8月全国房地产开发投资同比名义增长19.3%，增速较1-7份回落1.2个百分点，住宅投资增速回落1个百分点。

此外，全国房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积、竣工面积增速均现回落，全国房地产销售面积增速、销售额增速、到位资金增速和国房景气指数也现回落，房地产企业土地购置面积降幅依然扩大。

8月70大中城市66城房价上涨上海房价涨幅居首

9月18日，国家统计局公布2013年8月70大中城市住宅销售价格变动情况，其中新建商品住宅销售价格变动中，70大中城市中有66个城市环比上涨，上海涨幅居首，为1.7%。

与去年同期相比，上涨城市有69个，北京涨幅居首，为19.3%。

养老新政试点：

以房养老？

9月13日，中国政府网公布国务院印发的《《关于加快发展养老服务业的若干意见》，意见明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点，有望明年一季度出台。

老年人住房反向抵押养老保险，又称“以房养老”，指老年人通过名下房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，可定期获取一定养老金。

从而引发民众对“以房养老”的质疑，对此，民政部回应称发展社区、机构等多种养老服务模式，“以房养老”试点只是其中部分内容。

国土部：

全面推进集体土地确权登记发证

日前，国土资源部下发通知，要求进一步加快农村地籍调查，全面推进集体土地确权登记发证工作，为下一步不动产统一登记奠定基础。

地方政策法规资讯

[郑州]限购令升级：

小于20岁单身市民暂停买房

郑州市房管局宣布郑州限购令升级：

自9月1日起，小于20周岁的郑州市民不得买房；持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；144平米以上的非普通商品住房项目，在主体结构工程封顶，方可申请商品房预售许可。

[上海]自由贸易试验区举行挂牌仪式首批入驻25家企业

29日上午，中国（上海）自由贸易试验区举行挂牌仪式，涉及商贸服务领域、文化服务领域、通信服务领域、金融服务领域、专业服务领域、跨境贸易电子商务、大宗商品和期货保税交割、总部项目、高端消费品展示交易、保险业等25个企业项目作为第一批入驻。

受上海自贸区挂牌影响，上海自贸区房价大涨，写字楼租售两旺。

[成都]公积金管理新政：

贷款最长不超过20年

记者从成都市住房公积金管理中心获悉，10月1日起成都市实行《成都市住房公积金管理新办法》，新修订的管理办法进一步拓宽受益范围。

修订后的新缴存办法将贷款范围明确为公积金贷款原则上用于购买在成都市本市行政区域（大成都范围）的普通住房，贷款期限最长不超过20年，而此前为30年。

购买成都市第二套住房的公积金贷款对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于成都市平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房，而在此前没有类似限制。

南昌房地产政策法规与市场资讯

《江西省房屋登记条例》10月起施行婚后房产共同登记

10月1日起《江西省房屋登记条例》施行。

《条例》规定，房屋登记应当实行实名制。

即申请人应当使用真实的中文姓名或者名称申请登记。

共有房屋的所有权登记、抵押权登记、预告登记和其他登记，除法律、法规另有规定外，应当由共有人共同申请登记。

前8月南昌市CPI累计涨2.0%涨幅回落

18日，南昌市统计局公布南昌市全市经济运行情况，数据显示，8月南昌市居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.3%，前8月累计上涨2.0%，涨幅较上年同期回落0.9个百分点。

前8月南昌市财政收入375.1亿元增长16.6%

据悉，今年1-8月，南昌市财政总收入完成375.1亿元，按省口径计算同比增长16.6%。

前8个月，我市财政总收入增幅在全省设区市中排名第4位，较去年同期前移2位。

今年南昌1.8万套保障房全开工建成7000套

据南昌市房管局消息，南昌今年任务内须建设的1.8万套保障房已全部开工，目前全市177套廉租住房，7124套公共租赁住房已基本建成。

其中包括中心城区5924套，南昌县1080套，进贤县120套的公租房以及中心城区42套，南昌县100套，新建县35套的廉租房。

向莆铁路26日正式开通运营南昌西站首发

9月26日，备受关注的向莆铁路正式开通运营，向莆铁路是一条以客为主、客货共线的快速铁路，是我国第一条连接海峡西岸和中部内陆腹地的快速铁路。

向莆铁路西起南昌市，自南昌西客站首发引出，途经向塘、抚州、南城、南丰，福建建宁、泰宁、将乐、沙县、尤溪，东至莆田、福州，营业里程547公里。

向莆铁路开通运营意味着构建了中西部地区对沿海港口的战略运输通道，对拓展港口腹地、实现港口资源从而带动中西部地区发展具有重要意义。

南昌红谷隧道方案确定：

东岸连接朝阳洲

日前，记者从南昌市规划局了解到，南昌红谷隧道工程方案已经敲定，赣江东岸设置7个匝道，分散在沿江中大道、中山西路和朝阳洲中路。

隧道为东西走向，西端自丰和中大道与怡园路交叉口东侧约140米处起始，下穿红谷中大道、赣江中大道，以直线形式穿越赣江，东岸以地下互通形式接沿江中大道，全长约2600米。

九龙湖规划过江通道连接朝阳红谷滩两区

记者从规划部门获悉，《南昌市九龙湖片区起步区（龙兴大街以南地区）控制性详细规划》进行批前公告，九龙湖起步区将成为城市副中心、区域性的商贸会展中心、省级旅游集散中心、生态低碳智慧示范城区。

九龙湖除地铁4号线规划过江通道外，还规划一条过江通道，连接九龙湖新城与象湖新城。

2013年9月南昌房地产市场研究报告

2013年9月南昌市土地市场态势分析

南昌楼市经历了一个“淡九月”，成交低迷推盘量微有负“金九”盛名；而从表面上看，9月南昌土地市场也出现“淡九月”，供应量和新增供应量环比不可同日而语，甚至出现大幅下滑，可实则不然，南昌土地成交市场9月高潮迭起，成色光亮夺目。

统计数据：

爱房网

根据爱房网统计数据显示，2013年9月南昌市土地市场供应35宗国有建设用地，环比减少6宗，跌幅14.63%；同比增加20宗，涨幅133.33%；供应面积1687.615亩，环比减少45.08%，同比减少17.62%。

其中，9月土地新增供应10宗，环比增加61.54%、同比削减16.67%；新增供应面积171.081亩，环比减少88.76%，同比减少91.17%。

统计数据：

爱房网

在9月份的南昌市土地成交市场，共有27宗土地进行网上公开拍卖，其中成交26宗，流拍1宗，成交率为96.30%。

该月总成交面积1581.456亩，环比上涨2.86%；总出让金为96.26亿元，环比暴涨608.31%。

南昌9月各板块宗地供应量环比8月都有所减小，整体呈现成交量大新增供应小，10月成交量或有所削减。

统计数据：

爱房网

细看各板块分布，红谷滩因九龙湖板块土地成交热潮的关系，共输出11宗国有建设用地，全部成交。

而作为未来工业大区，桑海区贡献9宗用地，皆为工业用地，成交其中6宗，1宗流拍。

其他板块推量都较小，8月表现良好的湾里区本月并无宗地成交，仅有5宗工业用地新增。

统计数据：

爱房网

9月住宅用地仍旧是重头戏，总共7宗住宅用地，被朝阳新城、青山湖区、红谷滩和高新区瓜分，总宗地面积为654.21亩，合计出让金高达48.72亿元。

而商住用地和商业用地也不逞多让，10宗用地全部成交，红谷滩新区占其中9宗，经开区留有1宗，涉及宗地面积603.40亩，总出让金达46.52亿元。

四县土地低迷依旧，南昌县9月独占鳌头

风水轮流转，8月抢戏的新建县土地市场本月销声匿迹，而南昌县作为全国百强县，土地市场自然是稳字当头。

统计数据：

爱房网

根据爱房网统计数据显示，9月南昌四县共有18宗土地供应，环比8月减少1宗，跌幅5.26%；宗地供应面积772.594亩，环比8月减少54.33亩，环比下跌6.57%。

南昌县在9月总共供应国有建设用地15宗，成交其中6宗，所成交的6宗用地中5宗皆为纯住宅用地，所剩一宗为工业用地；所出让的5宗纯住宅用地中，有4宗出现溢价，其中一宗编号为DAJ2013101的住宅用地以0.86亿元的总价成交，溢价率达111.90%，为当月最高。

南昌县本次出让的5宗住宅用地涉及总出让金额达3.85亿，虽难及市区土地市场，可也能窥探该县土地市场逐渐受到开发商关注。

统计数据：

爱房网

以第二产业为经济支柱的南昌县自然少不了对工业用地的供应，在9月南昌县合计供应工业用地8宗，涉及宗地面积116.564亩；成交其中1宗，出让金为325.64万元，溢价率为57.14%。

另外，进贤县还有两宗商住用地供应，涉及供应面积120亩，起始总价达7200万元；而近期楼市正旺的新建县，在本月仅有一宗土地供应，并成交，这宗编号为DAK2013024的商住用地位于新建县新城区长堎大道西侧、长征西路南侧，经过激烈角逐，最终被正荣地产以6.36亿的总价竞得，溢价3.5%；而近期新建县土地成交市场日渐白热，8月以来所出让的8宗商住用地有6宗出现溢价，未来新建县房价会有大幅提升。

近百亿！

9月南昌土地成交市场成佳话

9月，南昌连续两波土地成交潮让“地王”二字响彻云霄，日益高涨的出让金也成为人们茶余饭后的谈资。

根据爱房网统计数据显示，南昌市9月共有26宗土地出让，涉及总出让宗地面积为1581.456亩，总出让金为96.256亿元；其中17宗为商住用地，宗地总面积为1257.607亩，占整体的79.52%，总出让金为95.234亿元，占整体的98.94%。

9月中旬红谷滩10宗用地溢价成交——

9月16日，南昌市红谷滩区共有10宗居住、商业商务用地成功交易，交易总面积548.947亩，总收益为463697.663万元。

其中，位于红谷滩凤凰洲地块2宗，82.988亩；红谷滩西客站片区地块8宗，465.959亩，而这10宗土地均溢价出让，显示出南昌土地市场的火热程度。

根据爱房网数据监视结果显示，这10宗用地分别被，南昌市红谷滩城市投资集团、上海城建置业发展有限公司、南昌正荣（新加坡）置业、江西绿腾实业、南昌市沃华实业、江西有色建设集团、江西中康国际投资、南昌市政公用房地产股份有限公司和南昌市远帆房地产开发有限公司竞得，总出让金达46.37亿元。

随着西客站的投入运营，该片区8宗用地此次被各大房企争相竞夺，或能窥探出西客站片区房地产市场的春天即将到来。

世茂14亿夺朝阳洲总价地王——

红谷滩土地出让潮仅过去两天（9月18日），南昌市土地市场再出让5宗用地，包括4宗纯住宅用地和1宗商住用地，虽然数量不及此前红谷滩土地出让潮，但出让金额却不逞多让，5宗用地出让金额高达40.38亿，平均每宗8亿有余，令人咋舌。

世茂地产尤为引人瞩目，狂砸21亿收下朝阳洲地块两宗住宅用地，两宗用地溢价率分别达到99.14%和97.47%，可见这两宗用地热度之高。

其中位于西湖区朝阳新城兰宫路以东、老洲街以南的DABJ2013072号地块夺下南昌总价地王，这宗地块附近热盘连连，包括朝阳江上院、正荣御尊和国贸天琴湾在内，都取得不错的销售成绩，这宗土地自然引起众多商家垂涎。

世茂地产以总价14.21亿元的总价拿下，单价达1161万元/亩，楼面加高达7000元/㎡。

近期南昌市楼市渐入白热化，出让金不断刷新记录，不仅佐证了南昌土地热度之高，也预言出未来节节高升的房价。

2013年9月南昌市新建商品房供应分析

（含南昌县新建商品房供应分析）

9月，在人们的期望下镀上了一层金色的光芒。

而对于今年9月份的南昌楼市来说，同样也是一个收获的季节。

根据爱房网数据统计显示，2013年9月，南昌市房管局累计发放72张预售许可证，涉及项目30个，合计新增预售房源5754套，预售面积达到了672413.08㎡，虽不及8月份创下了73万余㎡的记录，但新增供应面积同比仍然有5.65%的涨幅。

统计数据：

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分类别来看，9月份南昌市新建商品房住宅合计新增供应面积442464.6㎡，环比增加13.85%，同比缩减19.46%。

具体到供应项目来看，住宅供应量最大的是首次推出住宅房源的南昌万达文化旅游城，合计推出D区6栋住宅，新增可售1232套，可售面积127036.68㎡，约占9月份住宅新增供应总量的1/4左右。

另外，多个纯新盘也颇为引人瞩目，如位于昌南的梅湖香榭里，南昌铜锣湾广场、绿地学府公馆、以及莱蒙都会，均为市场关注的热点项目。

统计数据：

爱房网

非住宅方面，9月份新增供应量较8月份缩减不少，但依然处于今年非住宅供应量月度第三的位置。

统计显示，9月份南昌市新建商品房非住宅新增供应面积229948.48㎡，环比缩减32.91%，同比增加164.09%。

具体到供应项目来看，首先是万达文化旅游城的7栋D区商铺和2栋C区商铺，合计供应面积为26793.03㎡；传奇国际广场4#办公楼取证，新增预售面积25221.2㎡；纯新盘万科金色名郡3#公寓楼新增预售面积14041.38㎡、云中城B#办公楼86010.55㎡；此外还有恒大名都综合楼、唐宁街C座、巨城广场商业等，繁华更胜8月。

京东、红角洲两板块势均力敌

统计数据：

爱房网

统计数据：

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根据爱房网数据统计显示，9月份的新增供应量中，红角洲板块供应量第一的位置得到保持，合计供应房源1740套，供应面积196986.65㎡，所占比重分别为30%、29%。

主要供应项目来自于南昌万达文化旅游城。

而京东板块供应项目则丰富的多，如传奇国际广场、万科城、恒大名都、云中城、联发君悦湖、城泰凡尔赛宫等项目，将京东板块送上了板块供应量第二的位置，合计供应房源1563套，供应面积167220.13㎡，所占比重分别为27%、25%。

市中心、经开区、红谷滩三个板块新增供应面积比重也分别达到了8%、9%、15%。

青山湖、湾里、昌南、朝阳洲板块所占比重则明显比其他区域要低上许多。

住宅供应比例环比大幅上升

统计数据：

爱房网

统计数据：

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从9月份南昌楼市各物业供应比例来看，普通住宅的供应比重回归正规，合计供应房源面积428178.28㎡（3961套），比重也上升到64%（69%），较8月份上升了20个百分点。

而相应减少的是商业用房，合计新增供应面积54992.34㎡（372套），比重由8月份的39%直接下降到9月份的8%。

写字楼物业供应量有所增加，新增供应面积174956.14㎡（1355套），所占比重为26%（24%）。

别墅物业新增供应面积14286.32㎡（56套），比重与8月份一样，仍然为2%（1%）。

三房户型重夺半壁江山

统计数据：

爱房网

统计数据：

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根据爱房网数据统计显示，2013年9月份，南昌市新建商品房普通住宅合计供应房源3961套，供应面积428178.28㎡。

其中，供应比重最大的要数三房户型，合计供应面积235250.39㎡（2017套），比重由8月份的32%（39%）上升到了55%（51%）；两房户型比重有所下降，合计供应面积138943.7㎡（1557套），比重由8月份的46%（41%）下降到9月份的32%（39%）。

另外，四房户型新增供应面积50289.47㎡（329套），一房户型及五房以上大户型也有少量供应，分别为2835.45㎡（54套）、859.27㎡（4套）。

2013年9月份南昌县新建商品房供应分析

根据爱房网数据统计显示，2013年9月份，南昌县新建商品房合计供应房源3729套，供应面积362102.57㎡，环比上月分增加了54.67%、49.58%。

从供应走势上看，9月份号称“金九”确实有他的魅力所在，南昌县房地产市场供应量连续两月的大幅攀升，对市场成交表现也产生了积极的影响。

具体到供应项目来看，9月份取证的项目分别是幸福时光116套、南昌居住主题公园268套、华宇尚城134套、正荣大湖之都233套、恒大城947套、银亿上尚城984套、保集半岛227套、平安曼哈顿风情231套，星洲国际63套、中大城64套、力高国际城462套。

分类别来看，新建商品房住宅供应房源3582套，供应面积341457.53㎡，其中含有130套（24629.32㎡）的别墅房源；新建商品房非住宅供应房源147套，供应面积为20645.04㎡。

统计数据：

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2013年9月南昌市商品房成交量分析

惯有“金九”之称的9月，在自去年以来楼市已经基本失去“淡旺季”之分以后，开发商也不得不放缓了推盘的节奏，一方面是新房住宅库存量的不足，另一方面则是由于多个大项目工期赶不上时间的缘故。

因此，从成交数据上来看，今年9月的南昌楼市住宅市场成色稍逊，但非住宅市场却在几个重点项目的支撑下大放光彩。

根据爱房网数据统计显示，2013年9月，南昌市新建商品房共成交4904套，环比上涨17.66%，同比上涨7.66%；成交面积45.42万㎡，环比增加11.35%，同比增加1.82%。

二手房共成交1850套，成交面积15.36万㎡，环比微降，同比降幅则分别高达25.07%、31.03%。

其中，新房住宅市场在经过9月末的一波集中推盘之后，南昌楼市新房住宅成交量共成交3039套，成交面积32.28万㎡，环比分别缩减12.16%、5.77%，同比分别缩减2.75%、7.96%。

新房非住宅市场共成交房源1865套，成交面积13.14万㎡，环比翻了一倍，同比也涨幅也高达30%。

根据今年南昌楼市新房市场成交走势来看，新房住宅成交套数环比降幅高达12.16%，同比也出现了2.75%的降幅，今年新房住宅市场难逃“铁九”的帽子。

而出彩的非住宅市场则为“金九”挽回了不少的颜色。

新房住宅成交环比大降12%

二手房成交走势企稳

统计数据：

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根据爱房网数据统计显示，2013年9月，南昌市共成交商品房住宅4788套，环比下降9.03%，同比下降12.16%。

其中，新建商品房住宅成交3039套，成交面积32.28万㎡，环比分别缩减12.16%、5.77%；二手房住宅成交1749套，成交面积14.58万㎡，环比分别缩减3.00%、5.86%。

从走势上看，9月份南昌楼市住宅市场成交量在新房市场和二手房市场双双出现缩减。

其中，新房住宅市场走势呈现月度成交一起一落的态势，但从绝对数值来看，9月份新房住宅3039套的成交量虽然称不上“金九”，但也并不算太低。

而二手房住宅成交走势则在平稳中有些许小降，从7月份的1863套，到8月份的1803套，再到9月份的1749套，微幅小降仍然可以说明二手房市场在年初狂热过后冷静的逐渐显现。

统计数据还显示，今年1-9月，南昌市新建商品房住宅累计成交27940套，同比下降1.90成交面积294.75万㎡，同比下降3.90%；二手房住宅累计成交21093套，同比增加33.90，成交面积182.31万㎡，同比增加36.34%。

统计数据：

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从南昌市各区域新建商品房住宅成交区域分布来看，热点板块依然光彩夺目，红谷滩以715套住宅的成交量拿下区域住宅销冠，所占比重达到了24%。

其中，万达文化旅游城、联泰金中环两个项目成交量排在南昌市9月份项目成交量的前十位当中。

越来越火的经开区也在9月以632套的成交量拿下了第二的好成绩，比重为21%。

其主要成交项目是英伦联邦、拉菲公馆、奥克斯盛世华庭等。

西湖区、高新区等热点区域则分别成交493套、403套紧跟其后，比重也分别达到了16%和12%。

统计数据：

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二手房住宅方面，在政策及购买力双双稳定的背景下，二手房住宅成交走势保持稳定。

其成交区域分布仍然保持以老城区为核心。

其中，西湖区成交606套、东湖区成交481套，所占比重分别为35%、28%，总比重高达63%。

青山湖区、青云谱区、红谷滩、高新区所占比重则分别为12%、11%、10%和4%。

商业大盘入市推高成交

新房非住宅夺色九月

根据爱房网数据统计显示，2013年9月份，南昌市新建商品房非住宅共成交房源1865套，成交面积13.14万㎡，环比翻了一倍，同比也涨幅也高达30%。

为近两年新房非住宅成交量最高的一个月。

如此巨大的涨幅离不开以华南城、南昌万达文化旅游城等多个商业大盘的推盘入市所带来的成交量。

爱房网市场监测显示，9月份，仅华南城一个项目的月成交量就高达884套，

而一直不成熟的二手房非住宅市场，共成交房源101套，成交面积0.79万㎡，由于成交量较少，其变化幅度更大。

另据爱房网数据统计显示，今年1-9月，南昌市新建商品房非住宅累计成交9913套，同比缩减3.77%；成交面积79.41万㎡，同比增加2.10%。

二手房非住宅累计成交1172套，同比缩减1.92%；成交面积11.65万㎡，同比缩减2.92%。

统计数据：

爱房网

统计数据：

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在9月份的新房非住宅市场，热点楼盘的带动非常明显，在华南城、万达文化旅游城的推动下，红谷滩以成交1157套的绝对优势拿下第一，所占比例高达62%，傲视各区域。

高新区和青山湖区这两个次热点区域则分别以227套和225套的成交量居二线，所占比例均为12%。

其他区域则处于三线，最高为西湖区成交92套，比重为5%；最低为桑海区成交0套，比重为0%。

统计数据：

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二手房非住宅成交量依旧没有起色，从成交区域分布来看，红谷滩继续拿下9月份的二手房非住宅成交销冠，共成交33套，比重为32%；青山湖区和高新区紧随其后，分别成交24套和23套，比重分别为24%和23%。

青云谱区共成交10套，所占比重为10%；东湖区成交9套，比重为9%；西湖区仅成交2套，比重为2%。

统计数据：

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2013年9月南昌楼市供应与需求态势分析

连续两月高企的新增供应，让紧张的南昌楼市供需关系得到了不小的改善。

根据爱房网数据统计的结果显示，2013年9月份，南昌市新建商品房住宅新增供应房源44.25万㎡，成交32.28万㎡，供需比为1.37，较8月份再次上升0.24点，市场实现连续两个月的供大于求。

统计数据：

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