南昌市房地产市场研究报告.docx

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南昌市房地产市场研究报告

南昌市房地产市场最新研究报告

目  录

第一章  南昌房地产市场市场运行态势

一、2005年上半年房地产市场盘点…………………………………………………003

二、2005年下半年房地产市场展望…………………………………………………005

第二章  南昌市房地产市场投资开发环境

第一节  房地产投资开发硬件环境…………………………………………………009

一、社会发展状况……………………………………………………………………009

二、房地产体制管理…………………………………………………………………011

第二节  房地产投资开发软件环境 ………………………………………………012

一、政治稳定性………………………………………………………………………039

二、法制健全性………………………………………………………………………039

三、土地出让可调空性………………………………………………………………039

第三章  南昌市房地产发展趋势深度分析

一、房地产总需求量呈现乐观态势…………………………………………………039

二、对"供大于求"的市场现状应保持清醒的头脑 ………………………………039

三、房地产开发项目剧增，竞争日趋激烈…………………………………………039

四、南昌商业地产崛起，开发商初尝甜头…………………………………………039

五、南昌房地产不断成熟，消费者对产品需求也渐趋理性、渐趋多元化………039

六、价格仍有上涨，但未来走向势必向中档收入者的购买力靠近………………039

七、红谷滩片区当前已成为南昌最具潜力区域……………………………………039

第四章  把脉南昌市各大板块楼市竞争现状…………………………………039

第五章  南昌市商业房地产最新研究报告

第一节：

南昌市商业房地产概况

一、南昌市商业房地产各项经济指标 ……………………………………………101

二、南昌市商业业态构成  …………………………………………………………102

三、南昌市商业地产物业类型 ……………………………………………………105

四、商业房地产开发经营方式 ……………………………………………………106

第二节：

南昌市商业房地产现状深度分析

结 论  ………………………………………………………………………………………115

后 记  ………………………………………………………………………………………116

第一章   南昌房地产市场运行态势

一、2005年上半年房地产市场盘点：

在南昌市政府“垄断房地产一级市场，调控二级市场，放活三级市场，全面繁荣房地产市场”的方针指导下，以及在新出台的搞活房地产政策推动下，南昌的房地产市场进入了新一轮的快速增长期。

具体情形如下分析：

（一）南昌商品房均价2436元／平方米

上半年南昌市房地产开发投资完成20．82亿元，同比增长178．7％，房地产投资占南昌市固定资产投资总额的40％，较2002年全年高出15个百分点。

上半年南昌市市区商品房预售登记面积113．27万平方米，是上年同期的1．2倍，其中商品住宅的预售登记6849套，面积86．78万平方米，存量房交易面积59．71万平方米，存量房与商品房交易之比已上升到0．82∶1，二、三级市场保持了联动的态势。

在房价方面，上半年的商品住宅均价达2436元／平方米，较2002年第四季度上涨5％。

（二）商品房个人购买6681套

房地产投资仍以住宅为主，南昌市商品住宅投资额14．76亿元，占房地产开发投资总额的71％，是上年同期的三倍。

上半年新开工面积达184万平方米，同比增幅达305．7％。

消费对象相对稳定，上半年个人购买商品住宅6681套，占总数的97．5％，同时，在预售的86．78万平方米商品住宅中，南昌市居民购买比重为76％。

（三）72％南昌人按揭买房

上半年南昌市空置一年以上的商品房面积为4．41万平方米，与去年同期相比减少37．3％，空置房的下降，表明了南昌市的房地产市场转旺。

在上半年商品房预售登记面积中，通过按揭购房的有81万平方米，按揭比例达到了71％，其中商品住宅的按揭比例达72％。

（三）红谷滩新区越来越热

上半年红谷滩商品房销售走旺，特别是二季度红谷滩新区商品住宅预销量达999套，面积11．3万平方米，分别占南昌市同期商品住宅销售总量的22％和20％。

（四）非住宅交易成倍增长

上半年南昌市非住宅销售面积为26．49万平方米，占商品房销售总量的23％，较上年同期增长6．77倍；在存量房交易中，非住宅交易14．88万平方米，占总量的25％，较上年同期增长3．68倍。

二、2005年下半年房地产市场展望

今年上半年南昌楼市上了一个台阶，其成绩的取得是政府的支持与重视的结果，也同样是房地产市场的供需双方平衡所致，下半年房地产的走势会如何？

我们做了以下几种预测：

（一）商品房的出售将会缩量

上半年南昌的房地产市场虽受“非典”因素的影响，但总体影响不是很大，4、5月的销售在6月份得到了完全的释放。

下半年的7、8月，属于南昌的最热季节，“火炉”之称的南昌街头，很少有人愿意出来，看房、选房者相对会比较少，开发商一般也不会推盘，要推盘往后一般也会等到10月左右推盘，因而，从以上分析来看，下半年的商品房成交量不可能超过上半年。

（二）二手房的成交量将会趋缓

今年上半年南昌市政府出台了《关于进一步搞活房地产市场的通知》，一系列的优惠政策，诸如调低契税、减免房改房的土地出让金、缩短二手房过户时间等等，使二手房的成交跃上了一个新的台阶。

下半年的二手房成交量可能面临调整，一是南昌市的旧城区改造步伐加快，不少的二手房面临着拆迁，购房者会考虑其风险；二是契税又于近段时间进行了调整，取消了财政贴补，购房者所交的契税有所上涨，这多少会影响一些购房者的购房愿望，而会有所徘徊。

（三）房贷新政策对市场会有影响

对于南昌楼市来说，绝大多数楼盘都是采取期房的销售，新的房贷政策，加剧了楼盘的开发成本，延长了楼盘的销售期，同样也增加了销售成本，这样就必定会造成房价的微涨，房价的上涨，带来的可能是新盘较难销售，目前在售封顶楼盘可能热销。

（四）置业热点区域会有所转移

上半年红谷滩新区的楼盘全面启动，纷纷推盘预售，成为购房者的热点区域在所难免。

下半年，楼市的购房置业区域可能面临分化，高档购房人群会趋向于青山湖的楼盘，此区域的楼盘在下半年会有较多楼盘推出；工薪阶层家庭会选择去城南购房，203路无人售票车的开通、墨山立交桥的开通及迎宾大道的改造，此区域楼盘会以低价位的优势成为新宠。

（五）城区多层住宅稀缺，高层住宅会成主流

如果购房者还想要在城区购买一套多层住宅，现在已是较难了，随着城区地块的越来越稀缺，土地的价格非常高，开发企业基于利润的考虑，只有选择建设高层住宅，特别是朝阳洲板块上，高层住宅群将会形成，对此，购房者是否还会有“恐高症”，有待时间来检验。

（六）别墅异军突起

南昌的别墅市场同样是两极分化，城区青山湖的别墅将会创造楼市中房价的新高，金字塔尖的消费者究竟有多少，相信不久之后可见；而郊外的别墅，房价并不会太高，购买者并一定是“金领一族”，中等收入人士同样可以享受。

下半年南昌的别墅市场会集中在青山湖、湾里与城南。

第二章  房地产市场投资开发环境

第一节房地产投资开发硬环境

一、社会经济发展状况

南昌市立足国家扩大内需和实施稳健宏观经济政策的背景，继续围绕加快发展、富民强市的主题，采取积极措施，着力整治和改善经济发展环境，大力培育新的经济增长点，保持了“十五”开局以来的良好发展势头，实现了经济的明显回升。

1、经济已处于新一轮增长周期的上升期

江西经济总量在去年快速增长的基础之上继续保持迅猛的扩张势头。

一季度全省国内生产总值554亿元，同比增长%，比上年同期加快个百分点。

其中，一产增长%，二产增长%，三产增长8%。

这是10年来国内生产总值一季度经济增长的最高纪录。

2、南昌市招商力度加大，效果显著

2004年南昌市政府进行大力招商，引进外资达亿美元，比2001年增长倍；实际引进内资达65亿元，增长71％。

格林柯尔工业园、中国普天、杭州娃哈哈饮料、日本前泽给装、银志纺织服装城、奔驰中客、深圳方大等一批投资规模大、产业链式化、集聚效应强的有根产业项目纷纷落户南昌，2001-2002年，万科，上海绿地，大连万达、浙江义乌商城集团等全国房地产公司大举进入南昌，为本地经济注入了强劲活力，这些大型项目以其产业链式结构、集聚效应强的特点，为南昌打造了更坚实的可持续发展基础。

3、预计2005年南昌经济将保持13%的增长速度

目前我市经济增长轨迹已从2003年探底、2005年反弹，进入新一轮回升期，这种向上的走势短期内不会逆转。

另外，鉴于目前我市就业尚不充分，物价水平也较低，经济资源还没有得到充分利用，GDP的潜在增长还存在一定的回升空间，在整个“十五”时期保持年均12％以上的增长水平是完全有可能的。

4、经济增长基础将更稳固

我市“四大基地”、“八大工程”等战略性举措全面实施，全市开发区及工业园区工作会议精神将进一步得到落实，新的工业园区建设将步伐，原工业园区和经济开发区将继续保持强劲发展势头，园区经济对全市经济增长的贡献会明显增强。

三是城区行政区划调整和城市发展规划的重新制订，我市城市空间布局将进一步优化，功能定位更加明确，将给全市经济社会发展带来许多新机遇。

二、房地产体制管理

改革开放以来，南昌市市紧紧围绕发展房地产业形成新的经济增长点为中心任务，深化住房制度改革，以出售公有住房为突破口，推进和完善住房公税金制度，稳步提高公有住房租金，促进住房供应体制的改革。

同时以搞活住宅业为重点，发展经济适用住房建设，加强房地产开发、房屋拆迁管理，发展和培育房地产二、三级市场，推行物业管理的社会化、专业化，强化房屋产权产籍管理，健全法制，依法行政，有力地推动南昌市房地产业健康持续发展。

第二节房地产投资开发软环境

在房地产投资开发软环境的各项影响因素中，相对而言，政治稳定性法制的健全性，政策的优惠性更加重要，可谓“软中有硬”

一、政治稳定性

改革开放以来，在党和政府的正确领导下，我国政权保持了政治上的高度稳定性和主权的独立性、完整性，这为包括房地产业在内的整个社会经济发展创造了优越的前提条件。

二、法制的健全性：

除国家固有的房地产法制的建设外，南昌市在不断加强法制建设、提高法制的健全性方面做出了显著的成绩：

◆八大突破

1、房改房上市，暂免收土地收益金。

凡按房改政策购买的公有住房，2005年底前出售的，视同商品房上市交易，暂免收土地出让金。

2、不成套住房可以按1996年房改政策向职工出售。

3、公房承租允许有偿转让。

以房屋出租人同意，依法合理取得且不属于清房范围的公有住房的承租权可以有偿转让，受让人可按房改政策购买所受让承租权的公有住房。

4、1999年底以前的历史遗留发证问题终告解决。

5、个人购房契税减半征收。

6、住房公积金缴存比例和贷款额度均有所提高。

7、住房补贴即将发放。

加快实施住房分配货币化进程，从2003年上半年开始对市直机关、事业单位的无房和住房未达标的职工发放住房补贴。

8、物管企业负担减轻。

对住宅的物业管理企业实行营业税先征再由财政部门等额贴补，即由财政部门将从上一年所征企业营业税等额的款项核退给各物业管理企业。

◆六项创新

1、房产交易税费“一单清”；

2、购房落户范围扩大。

非本市个人购买存量成套住房，可参照购买商品房入户规定办理本市城镇常住户口；

3、房屋置换简便易行；

4、房屋拆迁货币安置；

5、完善住房供应体系；

6、建立预警机制和价格指导体系。

三、土地出让可调空性

同去年相比，南昌市土地市场有了大变化。

首先，国有土地出让“招标拍卖”方式已被“挂牌出让”所取代。

这种出让方式的转变，能够给予开发商足够的思考空间，理性地进行决策，真正从源头上避免了楼市泡沫的产生。

另外，上半年土地供应明显放缓。

1－6月份共出让土地14宗，供应总量为1137亩，只占到全年计划供应总量的1／3。

业内人士指出，政府土地市场的宏观调控，已取得初步成效。

第三章  南昌市房地产发展趋势深度分析

一、房地产总需求量呈现乐观态势

1.根据南昌市2001年提出的至2010年的战略目标，市区人口由170万增加至280万，人均住宅面积20平方米，则未来10年内南昌新增人口所需住宅总面积为2200万M2。

2.与之相关的配套设施如商店、商场、文教、医疗、卫生等，则房产需求总量应在200万M2以上。

3．南昌市二手房交易量快速增长，今年可达60万㎡，本城区市民住房的更新换代，“以旧换新”、“以大换小”，在未来10年产生需求量可达500万㎡。

4．南昌市未来10年，每年都有1万～万对年青人结婚新成立家庭也存在不小的住房需求。

综合上述四个主要方面，则未来10年南昌市的房产需求量在2000～2300万M2，以房价1800-3000元/M2计算，则房产需求总额约360亿至600亿。

二、对“供大于求”的市场现状应保持清醒的头脑

市房管局7月公布一组数据，南昌市2003年上半年商品住宅销售面积万平方米，同比增长%；销售数量6849套，同比增长%。

2003年下半年南昌市商品住宅供应量应在400万平方米以上，预计销售面积仅为120万平方米左右。

从总量上看，大约平均3－4套房可望售出1套，可见，市场“供大于求”的压力非常大。

三、房地产开发项目剧增，竞争日趋激烈

目前南昌市的房地产开发企业已超过500家，在建面积已超过1000万平方米，市场竞争非常激烈。

今年上半年来，房地产开发呈现出开发规模越来越大、投资额越来越高、开发档次越来越高等特点。

如城南板块，近期开发的大项目就有：

南奥1200亩、福建正荣集团1100亩、宏舜房产1500亩、上海绿地的海上忆墅1200亩、洪城大厦集团500亩、澄碧湖700亩等近7000亩的住宅；再如湾里区，下半年即将开发的项目有：

湾里城建开发的维也纳森林别墅（投资8000万元）、香港天瑞的天瑞花园（占地100多亩）、博泰别墅（投资1．2亿，占地800亩）、上海镜远的富山花园（投资4000万元）、太平洋实业的太平山庄（投资3000万元）等等。

巨大的市场开发量，必然带来市场的激烈竞争，面对如此态势，开发商欲占一席之地，必须提升开发理念，做市场功夫。

四、南昌商业地产崛起，开发商初尝甜头

2002年千花伴购物公园、万达购物广场的热销，让开发商们尝到了商业地产的甜头。

今年上半年，鸿顺德国际商贸城、江西国际家居港、盛世东方商贸城、金润物流、香江商贸城纷纷浮出水面，而且都以被抢购收盘。

鸿顺德国际商贸城的470间商铺在半小时内就抢购一空，江西国际家居港一天售出400多套，盛世东方商贸城销售现场火爆。

据南昌市房管局资料显示，今年1－6月份，非住宅预销售登记为26．49万平方米，占总量的23％，为去年同期的6．77倍。

在登记交易的59．71万平方米的存量房中，非住宅为14．88万平方米，占总量的25％，较上年同期增长3．68倍。

这些都充分显示出我市商贸业、制造业、高新产业对房地产的需求增长，同时也表明各行业对南昌经济的发展前景充满信心。

五、南昌房地产不断成熟，消费者对产品需求也渐趋理性、渐趋多元化

1．注重楼盘整体素质与居住质量是当前南昌房地产需求的重要趋向

随着人类文明的进步和社会发展，我国人民的居住条件也有很大改善。

人们对居住空间质量及生活质量的要求更高，要引导人们消费向人性化、健康成熟生活模式发展，以及对新都市主义的向往。

南昌楼市在整体规划、生活质量的提升方面相对较弱，仍处于规划设计相对滞后、休闲环境较少的开发成长阶段。

2．个性化、品牌化成为新趋势

以年轻一代为主，追求家居与生活方式的个性化；由于品牌地产商的介入，推出全新模式的楼盘，市民开始注重开发商品牌和楼盘综合素质，但品牌美誉度和忠实度的形成仍有很长的路要走。

3、中小户型经济房受欢迎

南昌的中小户型经济房处于断档阶段，据分析，随着购房者的日趋理性，两年前选取购三房及以上户型以示一步到位的消费者在南昌正逐渐减少，取而代之的主流客户所能及愿意承受的总房价约在20万元左右。

而去年因我市大量土地拍卖造成地价偏高等因素，导致多数楼盘走上了大户型高档化路线，这正是大批消费者选择新建县、南昌县等异地置业的关键所在。

以锦和嘉园为例，93平方米左右总价在15-20万之间的两房卖得最火。

这一现象，同样成为北京、上海等房地产市场中今年的共同点。

4、景观、物业一个不能少

景观与物业，缺一不可，否则就不能住得"爽心悦目"。

2005年，我省城市绿化率要达到35%，景观对于城市化规模日渐扩大的南昌市民而言，受重视程度也日趋提高。

景观设计已经成为南昌房地产产品中不可或缺的重要组成部分。

但仅有景观也不行。

把房子买下，是一段时间的事，物业管理制是伴随你生活中大半辈子的事。

物业管理水平已成为衡量一个楼盘优劣的重要因素，成为不可或缺的卖点。

相对发展商来说，如今，产品主义已经过时，代之而起的是服务水准和综合实力的竞争，真正的销售是在销售之后，这也许就是物业管理的重要之处。

随着物业管理意识的不断提升，提供个性化物业管理服务将成为今后楼盘竞争的热点，当然这也是需求的热点，在这一领域有所作为的楼盘势必取得成功。

六、价格仍有上涨，但未来走向势必向中档收入者的购买力靠近

南昌楼价在近期内仍有可能小幅上涨，有的区域楼价增长幅度还可能较大，如青山湖、艾溪湖、象湖等周边地区，但令人高兴的是，南昌楼市正在逐步进入一个较为理性的时期，因为开发商知道，楼盘的素质将是决定他们楼盘价格的根本。

但是，随着市场的火爆，竞争日益加剧，开发商的专业水平及经验水平参差不齐，对南昌房地产市场的认识度差异化较大，市场产品定位有盲目追高的偏向，火爆的楼市后面隐藏着一定的泡沫成分。

事实上，相当一部分购房需求集中在社会的中低收入群体当中，一方面，他们有强烈的换房意愿，另一方面他们的购买力有限。

因此可以得知，南昌房地产趋势将日趋成熟和理性，市场需求主力将来自平民消费者。

从市场调查分析可知南昌目前楼盘价格分布情况如下：

多层：

1800—2300元/平方米左右

小高层：

2300—2800元/平方米左右

高层：

2600—3500元/平方米左右

房价是楼市中最敏感的神经，稍有起伏就会引起波动。

南昌房价从2000年就开始走强，2000年的均价才1500元／平方米；2001年为1800元／平方米；2002年2160元／平方米；而今年1－8月份，房价为2400元／平方米。

房价逐年上升，涨幅较高，使得一些持币待购的市民后悔自己观望得太多，行动得太少。

七、红谷滩片区当前已成为南昌最具潜力区域

1．红谷滩新区楼盘的建设和上市总量逐渐增多，销售也上一个台阶

今年上半年，随着政府配套设施建设的加快，红谷滩新区楼盘的建设和上市总量逐渐增多，仅4－6月份红谷滩新区商品住宅预销售量达999套，面积11．3万平方米，分别占全市同期商品住宅销售总量的22％和20％。

而随着楼盘上市数量的增加，商品住宅的均价也逐渐趋于稳定，第二季度各月份的均价分别为2336元／平方米、2400元／平方米和2430元／平方米，与全市商品住宅的均价基本同步。

超前的规划设计、得天独厚的环境优势，日益完善的配套设施，红谷滩新区未来几年将成为南昌楼市的亮点。

2．规划超前，人居环境无可比拟

作为南昌未来的行政中心，红谷滩新区借鉴上海浦东的规划优势，在新兴的土地上勾勒出4．28平方公里的红谷中央商务区和6平方米公里的居住区，形成统一而又完善的行政中心、办公园区、文化娱乐区、金融贸易、信息、文化、旅游、居住多功能于一体的现代新城市中心，绿化率达到45％以上，主干道在48米以上，行政中心东侧滩地（正对滕王阁）已被规划成为红谷滩绿地广场，占地面积39公顷。

临江路内侧规划80米宽的公共绿地，中心区内大部分道路都有10至100米宽的绿化带，使红谷滩尽展亮丽城市容颜。

3．市政配套的建设有力地拉动了红谷滩新区的全面发展

投资3亿元兴建的红谷大厦，两座塔楼均为27层，高99米，为新区标志性建筑之一。

投资3．3亿元建设的红谷滩中心医院也备受市民关注，它是一家按国际先进水平要求建设的现代化医院，总面积达89亩。

今年6月16日，红谷世纪花园幼儿园、南昌二中新校区、好佳好便利店等8个项目正式签约落户红谷滩，这标志着红谷滩新区的开发建设已进入了新的阶段。

这次落户的8个项目，将大大完善红谷滩新区的配套服务设施，增强综合服务功能，改善周边地区人民群众生活质量，进一步聚集人气、商气，提升新区形象。

上海协和教育中心与该区正式签署协议，准备在该区开办两所现代化幼儿园，明年9月正式招生，力争用三年的时间成为省级示范性幼儿园。

届时，具有国际水准的学前教育将现身红谷滩。

第四章  把脉南昌市各大板块楼市竞争力现状

近两年，南昌楼市发展速度惊人，四面八方，处处可见火热的建设场面，其中，商品房住宅小区的建设显得尤为突出。

京东高新开发区、红谷滩新区、城南、城北，一、二个楼盘独打天下的局面已成过去，五、六个，甚至十来个楼盘的同步开发，使南昌楼市告别"个盘时代"，进入"板块竞争时代"。

南昌楼市目前已形成的板块有京东板块、市中心板块、朝阳洲板块、红谷滩板块、城北板块、象湖板块、城南板块、青山湖板块、新建、湾里板块，这几大板块，特色各异，各有优势。

一、城中板块：

商铺写字楼包打天下城中心板块的楼盘，过去一直是"默默无闻"，成龙100、城市经典、锦绣花园等，总让人感觉房子一直在卖，但没有在市场上形成较大的反响。

而去年，恒茂国际华城的推出，打破了城中心无大盘的历史，同时也终结了城中心无法建设高尚住宅小区的不变定律。

但大型住宅小区在该板块功成身退的时候已到来，今后商铺、写字楼才大有作为。

二、红谷滩板块：

置业不再犹豫如果去年问购房置业者是否会选择红谷滩的楼盘，他们可能会有所犹豫，但随着今年该板块楼盘大范围开发建设，南昌的购房者已认可红谷滩，去该区块购房的人大量增加。

红谷滩的楼盘大面积启动还只是在中心区，而凤凰洲、红角洲的开发与建设略迟一步，什么时候能全面启动，还有待于红谷滩中心区人气大范围的形成。

红谷滩地产板块是目前南昌楼市的一大热点，而且还将持续一段较长的时间。

三、朝阳洲板块：

高层成主力军朝阳洲板块。

该板块是离市中心最近的一个板块，东临抚河，西眺赣江，双水住宅的形态，让开发商盯准了这块土地，前期的新丰花园、桃苑、福田花园、千禧城，近期的善居名门、怡滨花苑、中山佳苑、维多利亚华庭、丰源嘉会，还有即将推出的蓝湾半岛、抚河明珠等等，楼盘的开发没有停止过。

该板块最大的特征是高层楼房越来越多，而多层的住宅基本终结。

四、象湖板块：

号称"南昌楼王"的象湖源率先进入象湖板块，可以说是去年上半年炒作最火的一个楼盘，请来影视明星张柏芝作形象代言人，这在南昌尚属首次。

随着象湖的改造和公园的建立，象湖的环境优势引来了不少开发商，而象湖威尼斯、绿地山庄的介入，使其板块又多了别墅产品。

但由于其中个盘后来发展形势不明朗，如不尽快挽回，可能会对象湖板块的楼盘形成较大的冲击。

五、新建板块：

新建县地产板块，依托红谷滩的开发与建设，其房地产的开发速度也非常快。

最初现代米罗的介入，使该区块的地产规模与规划都有了一个质的变化，随之而来的是都市未来花园、新西兰文化花园、金地蓝湾等，楼盘还在不停地出现，该区域的楼盘有较好的房价优势，但其要吸引更多的南昌人去购房，过桥收费站撤不撤非常关键。

莲塘板块：

密集开发去年在城南的莲塘，可以看到的楼盘也只不过四、五家，莲花家园、华丽园、星港湾、锦绣江南，而现在再次来到莲塘，发现街道、马路上