07第七章假设开发法.docx

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07第七章假设开发法

第七章 假设开发法

|第1节|第2节|第3节|第4节|第5节|

7．1假设开发法的基本原理

7．1．1 假设开发法的概念

   假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

   7．1．2 假设开发法的理论依据

   假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

   假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。

两者的主要区别是：

成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

   假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理（可详见本书第9章第5节“地租理论和地租量的计算”）。

只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

   7．1．3 假设开发法适用的对象和条件

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。

 假设开发法适用的条件：

  ①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。

如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺人了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。

   7．1．4 假设开发法的操作步骤

   运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：

①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估计开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

   调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面：

（1）弄清土地的位置。

包括3个层次：

①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况。

弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。

例如：

位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价，弄清该块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在顶区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。

（2）弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。

弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。

   （3）弄清城市规划设计条件。

包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。

弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。

   （4）弄清将拥有的土地权利。

包括弄清权利性质（目前均为使用权）、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。

弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。

      7．1．5 假设开发法的其他用途

   假设开发法除了适用于估价，还大量用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。

假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处，是在选取有关参数和测算有关数值时，用于估价是假设站在一个典型的投资者的立场，用于投资分析是站在一个具体的投资者的立场。

   房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产开发商的投资决策提供依据。

假设开发法具体可为房地产开发商提供下列3种数据：

（1）确定拟开发场地的最高价格。

如果开发商有兴趣取得某个开发场地，他必须事先计算出能够接受的最高价格，他实际的购买价格应低于或等于此价格，否则不值得购买。

（2）确定开发项目的预期利润。

在确定预期利润时，是假定开发场地已按照某个价格购买，即场地购置费被看成已知。

预计可取得的总收入扣除场地购置费、开发成本及资金利息等后的余值，为开发项目所能产生的利润。

此利润如果高于开发商期望的利润，则该开发项目被认为是可行的；否则，应被推迟开发，甚至取消投资。

   （3）确定开发中可能出现的最高费用。

在确定最高费用时，场地购置费也被视为已知。

确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本、费用在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。

7．2 假设开发法的基本公式 

    7．2．1 假设开发法最基本的公式   

   假设开发法最基本的公式为：

   待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费

   7．2．2 按估价对象细化的公式

   上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可具体细化如下：

7．2．2．1 求生地价值的公式

（1）适用于在生地上进行房屋建设的公式：

生地价值＝开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费

（2）适用于将生地开发成熟地的公式：

生地价值＝开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费

7．2．2．2 求毛地价值的公式

（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式：

毛地价值＝开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费

（2）适用于将毛地开发成熟地的公式：

毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费

7．2．2．3 求熟地价值的公式

熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费

7．2．2．4 求在建工程价值的公式

在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费

7．2．2．5 求旧房价值的公式

   旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费

7．2．3 按开发完成后的经营方式细化的公式

   7．2．3．1 适用于开发完成启出售的公式

   V＝Vp-C

   式中 V——待开发房地产的价值；

         Vp——用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；

         C——应扣除项目。

   7．2．3．2 适用于开发完成后出租、营业的公式

   V＝VR-C

   式中 VR——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。

7．3现金流量折现法和传统方法

 7．3．1 现金流量折现法和传统方法的定义

   房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、   开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。

但考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式：

①采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；②采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。

     7．3．2 现金流量折现法与传统方法的区别

   现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别：

（1）对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。

（2）传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。

例如，评估一宗房地产开发用地2004年10月15日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2004年10月15日。

如果预测该宗土地2007年10月15日开发完成后的房价（含地价）为5000万元，折现率为10％，则需将这5000万元折现到2004年10月15日，即在2004年10月15日来看的房价实际为5000/（1+10%）3=3757（万元）

   （3）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法 中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。

这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

   7．3．3 现金流量折现法和传统方法的优缺点

   从理论上章，现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。

就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。

这是因为现金流量折现法从某种意义上章要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：

①开发经营期究竟多长要估计准确；②各项支出、收入在何时发生要估计准确；③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。

   由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。

尽管如此，估价中宜采用现金流量折现法。

在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。

7．4假设开发法计算中各项的求取

7．4．1 开发经营期

   开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

开发经营期可分为开发期和经营期。

   开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点县预计待开发房地产开发完成（竣工）的日期。

对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。

前期是从取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间。

建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。

   经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而可以具体化。

未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售（包括预售，下同）、出租、营业、自用。

因此，经营期可以具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租、营业、自用这些情况）。

销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。

销售未来开发完成的房地产，即预售。

在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。

运营期的起点通常是待开发房地产开发完成（竣工）的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。

   确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。

   确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。

   开发期一般能较准确地估计。

但在现实中因某些特殊因素的影响，可能使开发期延长。

例如，房屋拆迁或土地征用中遇到“钉子户”，基础开挖过程中发现重要的文物，原计划筹措的资金不能按时到位，某些建筑材料、设备不能按时供货，或者劳资纠纷，遭遇恶劣气候，以及政治经济形势发生突变等一系列因素，都可能导致工程停工，使开发期延长。

由于开发期延长，开发商一方面要承担更多的投资利息，另一方面要承担总费用上涨的风险。

但这类特殊的非正常因素在估计开发期时一般不考虑。

经营期、特别是销售期，通常是难以准确估计的，在估计时应考虑未来房地产市场的景气状况。

   7．4．2 开发完成后的房地产价值

   开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。

该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期（但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外）。

   开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。

对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合（长期趋势法的内容详见本书第8章），即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。

比较的单位通常是单价而非总价（同市场法中建立价格可比基础的要求）。

例如，假设现在是2004年8月，有一宗房地产开发用地，用途为兴建商品住宅，开发期为1．5年（或18个月），如果要推测该商品住宅在2006年2月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。

   对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。

   7．4．3 开发成本、管理费用、销售费用、销售税费

   由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本，管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。

例如，开发成本、管理费用可采用类似于市场法的方法来求取，即通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用大致为多少来推算，如果预计建筑材料价格、建筑人工费等在未来可能有较大变化，还要考虑未来建筑材料价格、建筑人工费等的变化对开发成本和管理费用的影响。

销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的广告宣传、销售代理等费用。

销售税费是指销售开发完成后的房地产应缴纳的税金及附加，以及交易手续费等其他销售税费。

销售费用和销售税费通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算。

 7．4．4 投资利息

   投资利息测算只有在传统方法中才需要。

在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握下列6个方面：

（1）应计息的项目。

应计息的项目包括：

①未知、需要求取的待开发房地产的价值；②投资者购买待开发房地产应负担的税费；③开发成本和管理费用。

销售费用和销售税费一般不计息。

（2）计息期的长短。

计息期是某项费用应计息的时间长度。

其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。

另外值得注意的是，未知、需要求取的待开发房地产的价值是假设在估价时点一次付清，所以，其计息的起点是估价时点。

有些费用不是发生在一个时间点，而是在一段时间（如开发期或建造期）内连续发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，具体视为发生在该时间段的期中。

发生的时间段通常按年来划分，精确的测算也可按半年、季、月来划分。

   （3）计息的方式。

有单利计息和复利计息两种。

   （4）利率的高低。

有单利利率和复利利率两种。

选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。

   （5）计息周期。

计息周期是计算利息的单位时间。

计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。

   （6）名义利率和实际利率。

在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率（又称有效利率）的概念。

例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等。

   为了更好地弄清投资利息的测算，下面将有关问题再作进一步的说明。

   资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。

利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。

利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：

  利率单位时间内的利息/本金Xl00％

  计算利息的方式有单利和复利两种。

其中，单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。

在单利计息的情况下，每

期的利息是常数。

如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息的周期数，J表示总利息，F表示计息期末的本利和，则有：

  I＝P×i×n

  F＝P（1+i×n）

  如将1000元存入银行2年，银行2年期存款的单利年利率为6％，则到期时：

   I＝1000×6％×2

   ＝120（元）

      F＝P（1+i×n）

  ＝1000×（1+6％×2）

  ＝1120（元）

  复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。

在复利计息的情况下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的利滚利。

  复利的本利和计算公式为：

  F＝P（1+i）n

  复利的总利息计算公式为：

  I＝P[（1十i）n-1]

  上述公式可由表7—1推导出。

      复利本利和计算公式的推导过程   表7-1

如将1000元存人银行2年，银行存款的复利年利率为6％，则2年后：

F＝p（1+i）n

    ＝1000X（1+6％）2

    ＝1123．6（元）

   I＝P[（1+i）n-1]

   ＝1000X[（1+6％）2-1]   

   ＝123．6（元）

   由上不难看出，在本金相等、计息的周期．数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）单利计息的利息少，复利计息的利息多；如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。

假设il为单利利率，i2为复利利率，并令”期末时单利计息与复利计息的本利和相等，即通过

   P（1+il×n）＝P（1+i2）n

 可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：

    i1=[（1+i2）n一1]/n

     或者

   i2＝（1+i1×n）1/n一1

   由于通常情况下单利存款（定期）在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，因此，为支付流动性补偿，实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。

   例如：

某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5％，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于

   [（1+5％）3-1]/3=1．25％

   弄清了单利与复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。

利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存人），采取单利方式只是为了实际计算上的方便。

   在上述利息计算中，是假设利率的时间单位与计息周期一致。

当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的问题。

假设名义年利率为r，一年中计息yn次，则每次计息的利率为r／m，至”年末时，在名义利率下的本利和为：

   F＝P（1+r／m）n×m

   如果每半年计息一次，则m＝2；每季度计息一次，则m＝4；每月计息一次，则

 m=12。

   要找出名义利率与实际利率的关系，可以通过令一年末名义利率与实际利率的本利和相等来解决。

   在名义利率下的一年末本利和为：

   F＝P（1+r／m）m

   假设实际年利率为i，则在实际利率下的一年末本利和为：

   F＝P（1+i）

所以

   P（1+i）=P（1+r/m）m

得出   

   i＝（1+r/m）m-1

   名义利率与实际利率的关系，也可以通过利率的计算公式得出：

   i=（F-P）/P

    =P[（1+r/m）m-P]/P

    =（1+r/m）m-1

 7．4．5 开发利润

   开发利润测算也只有在传统方法中才需要。

测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。

在测算时要注意计算基数与利润率的对应。

   7．4．6 投资者购买待开发房地产应负担的税费

   投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。

该项税费通常是根据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率测算。

   7．4．7 折现率

   折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。

   7．4．8 计算中的其他问题

   在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。

如深圳市1987年12月首次公开拍卖的一块土地，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去开发成本等所得的数额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了这块土地，会附带取得一些意想不到的社会效果，如随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用，因此，该块土地的价格比较高是较自然的（当时该块土地的最后成交价是525万元，比政府确定的拍卖底价200万元高了很多）。

   7．5 假设开发法运用举例

   [例7—1） 有一成片荒地需要估价。

获知该成片荒地的面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元／㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平：

’熟地的开发成本、管理费用等经测算为2．5亿元／k㎡；贷款年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。

试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。

   [解] 设该成片荒地的总价为V：

   该成片荒地开发完成后的总价值＝800X2000000X60％＝9．6（亿元）

   开发成本和管理费用等的总额＝2．5X2＝5（亿元）

   投资利息总额＝（V+VX4％）X[（1+10％）3一1]+5X[（1十10％）1.5一1）＝0．344V+0．768（亿元）

   转让税费总额＝9．6X6％＝0．576（亿元）

   开发利润总额＝（V+VX4％+5）X15％＝0．156V+0．75（亿元）

   购买该成片荒地的税费总额＝VX4％＝0．04V（亿元）

   V＝9．6—5一（0．344V+0．768）一0．576一（0．156V+0．75）一0．04V

   V＝1．627（亿元）

   故：