20第四章第四节制度政策因素至第九节其他因素新版.docx
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20第四章第四节制度政策因素至第九节其他因素新版
第四节制度政策因素
影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策、相关特殊政策以及相关规划和计划等。
一、房地产制度政策
房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。
目前，中国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中住宅大部分为私人所有，并且可以买卖；但土地所有权属于国家或农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。
因此，土地仍然没有所有权价格，所谓的土地价格均是指某种土地使用权价格。
如果土地所有权价格和土地使用权价格同时存在，则土地使用权价格一般会低于土地所有权价格。
另外，土地使用权一般是有使用期限的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关。
一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高；反之，就会越低。
国有建设用地还是政府独家垄断供应的，供地政策（包括供应量、供应结构和供应方式等）的变化会引起土地及房地产价格的变动。
房地产价格政策对房地产价格的影响也很大。
房地产价格政策是指政府对房地产价格高低与涨落的态度及其采取的相应管制或干预方式和措施等，包括对房地产是实行市场调节价还是政府指导价、政府定价。
房地产价格政策抽象来看可分为两类，一是高价格政策，二是低价格政策。
所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格。
低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。
因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下降。
抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同，这些措施主要有：
①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格；②规定按照合理的房地产开发成本和利润率来定价；③制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格；④建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。
此外，还可以采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格。
【2005年试题】低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。
（）
答案：
√
二、金融制度政策
房地产由于价值较大，其开发、投资、消费都需要大量资金支持，从而与金融密切相关。
因此，金融制度政策的变化对房地产价格有很大的影响，特别是货币政策和房地产信贷政策。
货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次，其中“稳健”是中间值。
例如，采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格上涨；相反，会导致房地产价格下降。
房地产信贷政策包括增加或缩小房地产信贷规模，放松或收紧房地产贷款，调整房地产信贷投向（例如是投向土地储备贷款、房地产开发贷款，还是投向购房贷款），提高或降低购房最低首付款比例，上调或下调贷款利率，提高或降低房地产抵押贷款成数上限，延长或缩短购房最长贷款期限等。
例如，增加土地储备贷款，会增加未来的土地供应，远期会增加商品房供给，从而会使未来的土地价格和商品房价格下降；反之，会使未来的土地价格和商品房价格上涨。
严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使未来的商品房价格下降。
提高最低首付款比例，上调购房贷款利率、会降低购房支付能力、提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使商品房价格下降；反之，会使商品房价格上涨。
三、税收制度政策（2011、2010、2009、2007、2005年考点）（难点）
新开征、暂停征收、恢复征收或者取消某个与房地产有关的税种（以下简称房地产税收），提高或降低房地产税收的税率或税额标准等，会对房地产价格有影响。
房地产税收可分为房地产开发环节、交易环节和保有环节的税收。
（一）房地产开发环节的税收
房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收，如耕地占用税、固定资产投资方向调节税（从2000年起暂停征收）。
一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。
但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。
如果是卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发企业的“超额利润”。
如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。
（二）房地产交易环节的税收
房地产交易环节的税收也称为房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，如契税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加（可视同税金）、企业所得税、个人所得税、印花税。
考察房地产交易环节的税收对房地产价格的影响，首先需要把它们区分为转让环节的税收（如向卖方征收的税收）和取得环节的税收（如向买方征收的税收）。
上述税收中，土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税是向卖方征收的税收，契税是向买方征收的税收，印花税是向买卖双方征收的税收。
一般地说，增加卖方的税收，比如开征土地增值税、消费税（目前对房地产没有征收消费税，但假如像对烟、酒、化妆品等类消费品那样对高档公寓、别墅征收消费税），会使房地产价格上涨；反之，减少卖方的税收，比如减免营业税，会使房地产价格下降。
增加买方的税收，比如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨。
增加或减少卖方的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，同于上述增加或减少房地产开发环节的税收，也要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。
如果是卖方市场，则增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而会导致房地产价格上涨；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。
如果是买方市场，则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨；而减少卖方的税收则会使房地产价格下降。
（三）房地产保有环节的税收
房地产保有环节的税收也称为房地产持有环节的税收，相当于商品使用环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。
增加房地产保有环节的税收，比如开征房产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。
对收益性房地产来说，房产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。
反之，减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。
【2010年试题】下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）。
A．降低房地产开发贷款利率
B．增加土地有效供给
C．降低契税
D．提高购房贷款利率
答案：
C
解析：
严格控制房地产开发货款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨，对现阶段房地产价格影响不大。
增加土地供应可以增加房地产供给，在需求不变时会导致房地产市场价格下降。
降低契税会刺激需求，在供给一定时会导致房地产市场价格上升。
提高购房贷款利率会抑制需求，在供给一定时会导致房地产市场价格下降。
【2009年试题】下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。
A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
答案：
A
解析：
在卖方市场下，增加卖方的税收会通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；在买方市场下，增加卖方的税收会使房地产开发商通过降低利润等措施内部消化，难以使房地产价格上涨；增加持有环节的税收，会减少需求，在供给一定情况下，会导致房地产价格下降；严格控制房地产开发货款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨，对现阶段房地产价格影响不大。
四、有关规划和计划
政府的规划和计划是重要的公共政策。
（一）国民经济和社会发展规划
国民经济和社会发展规划是国家加强和改善宏观调控的重要手段，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。
它按行政层级，分为国家级规划、省（区、市）级规划、市县级规划；按对象和功能类别，分为总体规划、专项规划、区域规划。
其中，总体规划是国民经济和社会发展的战略性、纲领性、综合性规划，是编制本级和下级专项规划、区域规划以及制定有关政策和年度计划的依据。
专项规划是以国民经济和社会发展特定领域为对象编制的规划，是总体规划在特定领域的细化，也是政府指导该领域发展以及审批、核准重大项目，安排政府投资和财政支出预算，制定特定领域相关政策的依据。
区域规划是以跨行政区的特定区域国民经济和社会发展为对象编制的规划，是总体规划在特定区域的细化和落实。
国民经济和社会发展规划对房地产价格有很大的影响。
例如，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。
”从供求分析上看，它的实施会抑制普通商品住房价格上涨，而会使大户型高档商品住房价格上涨。
（二）城乡规划
城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。
城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。
详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
这里主要介绍城市规划对房地产价格的影响。
城市规划主要有城市总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划。
城市总体规划是一定时期内城市发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施，是引导和调控城市建设，保护和管理城市空间资源的重要依据和手段。
城市总体规划的内容有：
城市职能、性质和发展目标，市域各城镇人口规模、职能分工、空间布局和建设标准，禁建区、限建区、适建区、已建区及空间管制措施，建设用地的空间布局、土地使用强度管制区划和相应的控制指标（容积率、建筑高度、建筑密度、人口容量等），城市各类绿地的布局，城市基础设施和公共服务设施的布局等。
城市控制性详细规划详细确定了规划地区各类用地的界线和适用范围，提出了容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等控制指标，规定了各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规定了交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求，提出了各地块的建筑体量、体型、色彩等规划引导性要求，确定了各级道路的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定了工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，确定了公共设施的位置、规模和布局，制定了相应的土地使用与建筑管理细则。
城市控制性详细规划是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据。
城市修建性详细规划对所在地块的建设提出了具体的安排和设计。
因此，城市规划对房地产价格的影响很大，例如，如果城市规划将某个地区列为重点发展区域，则这个地区的房地产价格一般会上涨。
（三）土地相关规划和计划
对房地产价格有影响的土地相关规划和计划主要有土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划。
土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排。
土地利用总体规划的控制指标主要有建设用地总量（包括建设占用耕地的数量）和耕地保有量。
土地利用年度计划是在土地利用总体规划的框架内，根据国民经济发展的具体情况，对土地利用进行的年度调节，以保障土地利用总体规划的贯彻落实，具体是指国家对计划年度农用地转用量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。
土地利用年度计划指标包括农用地转用计划指标，分为城镇村建设占用农用地指标和能源、交通、水利等独立选址的重点建设项目占用农用地指标。
土地供应计划是计划期限内政府对行政辖区范围内国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局和执行的具体安排。
土地供应计划指标是指在划拨或出让国有建设用地使用权时使用的指标。
土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划中确定的建设用地总量、农用地转用量以及国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局等，决定了房地产开发用地的供应状况，从而对房地产开发用地以及商品房的价格有很大的影响。
当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨，反之会下降。
（四）住房相关规划和计划
对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。
住房建设规划是引导和调控城市近期住房建设的专项规划，其确定的住房建设目标、建设总量、结构比例（如新建住房套型结构比例要求）、建设时序和空间布局等，特别是普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模或在住房建设总量中的比重，对商品住房价格有较大的影响。
住房建设总量增加特别是限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建没总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨。
五、有关特殊政策
中共中央、国务院相继作出鼓励东部地区率先发展、实施西部大开发、振兴东北地区等老工业基地、促进中部地区崛起等重大决策，以及设立沿海开放城市、建立经济特区、设立开发区（包括经济技术开发区、保税区、边境经济合作区、出口加工区、高新技术产业开发区、旅游度假区。
分为经国务院批准设立的国家级开发区，经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的省级开发区），相应实行特殊的政策、特殊的体制机制、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等，意味着会吸引投资、经济较快发展、对房地产的需求相应会增加，从而会提高这些地区的房地产价格。
例如，深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。
第五节经济因素
影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。
一、经济发展（2007年考点）
反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值（GrossDomesticProduct，GDP）的增长。
GDP是对一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，从总体上反映了一个国家或一个地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。
GDP的计算方法有收入法、支出法和生产法三种。
按照支出法核算，GDP由消费（C）、投资（I）、政府购买（G）和净出口（NX）四个部分构成。
一般地说，GDP增长，消费、投资、政府购买和净出口都有增长，可能只是各自的增长幅度不同而已。
GDP增长说明社会总需求也在增加。
社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
【2007年试题】一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。
（）
答案：
×
解析：
国内生产总值的增长说明社会总需求也在增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
二、居民收入（2008年考点）
居民收入水平及其增长，对房地产价格特别是住宅价格有很大的影响。
中国目前反映居民收入增长的指标主要有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。
城镇居民人均可支配收入是指城镇居民家庭在支付个人所得税、财产税及其他经常性转移支出之后余下的实际收入。
农村居民家庭人均纯收入是指农村居民家庭总收入中扣除从事生产和非生产经营的费用支出、缴纳税款、上交承包金额后所剩余的部分。
这部分纯收入既可直接用于生产和非生产性建设投资，也可用于生活消费支出和储蓄。
通常，居民收入的真正增加（非名义增加，名义增加是指在通货膨胀情况下的增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。
至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。
所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。
如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。
如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这就会增加对居住房地产的需求，从而导致居住房地产价格上涨。
如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎达到了应有尽有的程度，边际消费倾向较小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。
但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资或投机，如购买房地产用于出租后转让或将持有房地产当做保值增值的手段，则会导致房地产价格上涨。
【2009年试题】下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。
A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升
B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升
D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大
答案：
ABCD
解析：
居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。
三、物价
反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。
居民消费价格指数（ConsumerPriceIndex，CPI）是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数。
居民消费价格指数分为食品、衣着、家庭设备及用品、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育和文化用品、居住、服务项目等八个大类。
该指数是综合了城市居民消费价格指数和农民消费价格指数计算取得。
生产资料价格指数（ProducerPriceIndex，PPI）也称为生产者价格指数、工业品出厂价格指数，是反映一定时期内生产资料价格变动趋势和变动程度的相对数，包括能源、钢材、有色金属、化工产品、木材等项目。
中国目前统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。
因此，居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动并不直接反映房地产价格的变动，只是间接影响。
房地产价格与一般物价的互动关系非常复杂。
通常情况下，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。
此时物价变动，房地产价格也随之变动，如果其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于房地产价格变动的百分比，而且两者的动向也应一致，则表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。
建筑材料价格（尤其是建筑钢材、水泥、木材的价格）、建筑构配件价格、建筑设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产开发成本，从而可能引起“成本推动型”的房地产价格上涨。
房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。
关于房地产价格中的房价（房地价格）与地价的关系，目前有三种观点：
一是成本决定论，认为地价作为房价的重要组成部分，地价对房价的影响是显著的，地价上涨导致房价上涨。
二是需求带动论，认为房地产作为最终产品，其价格由市场供求决定，地价水平取决于房价水平。
三是相互影响论，认为上述两种观点都有一定道理，但都不够全面，房价与地价的关系在一定范围内是相互作用、相互影响的关系。
在我国房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来作出反应的。
四、利率
利率的升降对房地产价格有一定的影响。
下面先从几个不同的角度分别说明利率升降对房地产价格的影响，然后说明利率升降总体上对房地产价格的影响。
从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本（或者说财务费用、投资利息），从而会使房地产开发成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。
从房地产需求的角度看，由于购买房地产特别是购买商品住宅普遍要借助于贷款，所以利率的上升或下降会加重或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，进而导致房地产价格下降或上涨。
从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。
从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：
利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。
五、汇率
货币有不同的币种，如人民币、美元、欧元、英镑、日元、港币等。
不同的币种，不仅名称不同，而且货币单位不同，币值也不相等，它们之间经常需要换算或兑换。
汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率，或者说，一种货币以另一种货币表示的价格。
在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。
例如，一个外国投资者以一定价格购买了一宗房地产，此后出售房地产时，相对于当地市场，房地产可能升值了，但如果该房地产所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其房地产升值可能与货币贬值相互抵消，从而导致房地产投资失败。
相反，如果该房地产所在国的货币发生了升值，那么即使相对于当地市场房地产没有升值，但相对于国际交易也会获得较好的房地产投资收益。
因此，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。
【三～五小节的小结】
上调贷款利率、开征房地产保有环节的税收、提高最低购房首付款比例会导致房地产价格下降；而收紧房地产开发贷款会导致房地产价格上升，在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨；一般来说，GDP增长说明社会总需求在增加，会引起房地产价格上涨，尤其是地价的上涨；一般地说，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增加，所需的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。
【2012年试题】下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。
A．居民收入增加
B．房产税征收
C．人民币升值
D．居民消费价格指数上升
答案：
B
见教材P143-149
解析：
影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。
B选项，房产税征收属于制度政策因素。
第六节社会因素
影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。
一、政治安定状况
政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。
一般地说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。
二、社会治安状况
社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。
房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。
三、城市化
城市化也称为城镇化、都市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。
城市化的具体内涵包括4个方面：
①依附于农村土地的农业劳动力越来越多地向城镇非农产业转移；②分散的农村人口逐步向各种类型的城镇地域空间集聚；③城镇建设促进城镇物质环境的改善和城镇景观地域的拓展或更新；④城市文明与城市生活方式的传播和扩散。
①城市化是18世纪产业革命以后社会经济发展的世
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