房屋管理维修公约Word文档下载推荐.docx
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其中包括管理者办公用房、公寓各楼梯间、通道、车道、绿地及为该住宅区的产权人和住户及真正访客而设置并供其共用的地方。
开发企业自留部分和各产权人享有专有所有权部分不包括在内。
公共设施指开发企业或管理者为该住宅区的利益而设置、安装的机器、设备、电梯、仪器、电机、管道、机房、电线、电缆系统等包括消防系统、保安监控系统、上水系统、排污系统、燃气系统、通讯系统、电讯系统等。
但任何只供个别产权人、租户使用的设施及开发企业保留拥有的设施不包括在内。
保留地方指开发企业在整体发展中拥有独立所有权的地方。
绿化地方指根据国家或北京市有关规定，依照该土地的规划要求，在该土地内实施绿化的地方。
单元指在该住宅区的公寓单元或其部分。
车位指根据本公约规定作为停泊车辆用途的地方，除特别指明外，车位包括地面停车场内的车位及地下停车场内的车位。
会所指由开发企业拥有所有权，提供给各住户作会所用途的有关建筑物。
产权人指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。
产权人大会指按照本公约第六章举行的全体产权人及使用人代表参加的会议。
物业管理委员会由产权人大会选举产生，代表全体产权人及使用人行使物业管理权力的常设机构。
开发企业名称：
北京万年房地产开发有限责任公司
法人代表：
注册资金：
亿元人民币
住所：
联系人：
联系电话：
管理者在物业管理委员会成立前由开发企业指定北京兴邦物业管理有限公司管理。
在物业管理委员会成立后，指由其选聘的，经政府主管部门登记注册，对该住宅区进行物业管理的具有《北京市物业管理资质合格证书》的专业性公司。
管理预算指管理者根据本公约和有关法规的规定而按年度制定的，管理者对该住宅区进行管理所需费用总额的预算。
管理费用指管理者因管理及保养该住宅区而引起的费用和开支。
管理规定指管理者为维护各产权人的利益，有效实施管理而按规定制定及修改的管理制度。
第二章总则
一、公约的效力：
及于开发企业、产权人及使用人、物业管理企业。
二、适用法律：
适用中华人民共和国法律、法规、政府规章、有关政策以及北京市法律、法规、政府规章和有关政策。
三、公约的解释与修改：
解释权：
物业管理委员会拥有对公约的解释权，但在管委会成立前，由开发企业解释。
修改权：
管委会成立前，不得对已核准的公约进行修改；
管委会成立后，可由管委会根据产权人大会决议对公约进行修改。
公约及其修改版本，须经市房地局核准。
第三章开发企业的权利和义务
开发企业享有以下权利：
一、开发企业有权修改其规划设计、建设用途、销售份额和经营方案，无须经任何其他产权人同意。
但上述修改须遵守法律和政府有关规定，获得有关政府部门的批准，并不得妨碍其他产权人合法使用其所属单元。
二、开发企业对自用部分享有所有权，享有与其他产权人同等权利。
开发企业有权将该住宅区自用部分转让、出租、抵押、赠予或做其它处置，无须经其他产权人同意。
三、开发企业有权根据该住宅区的建设规划继续兴建未完成部分，并将后期工程与已建成部分接驳相连。
经有关部门批准，有权使用、更改已建成部分的公共地方和公共设施，或安装、更改、清理供后期工程使用的设施，但不得妨碍其他产权人。
开发企业有以下义务：
一、开发企业对其拥有的物业，应履行与其他产权人同等的义务。
二、在该住宅区成立产权人管理委员会前，开发企业有义务指定管理者对该住宅区进行妥善管理。
三、在该住宅区入住率达到50%以上时，负责在区小区办的指导下会同管理者组织、筹建产权人管理委员会。
四、开发企业在后期工程建设中应遵守国家和北京市有关施工管理规定，但对未超越规定许可范围的施工噪音和污染等不向任何人或组织负补偿责任。
五、保证该住宅区的名誉不受侵害。
六、按国家有关规定承担该住宅区保修责任。
第四章物业管理企业的权利和义务
一．物业管理企业的权利
1．依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对物业实施管理；
2．依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用；
3．劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为；
对造成的损害，有权要求赔偿；
4．有权要求物业管理委员会协助管理；
5．选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务；
6．从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务；
7．按规定制定物业管理规章制度。
二．物业管理企业的义务
1．全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及公共部位进行维护、修缮，承担物业的治安、消防、绿化维护、环境清洁及为产权人和使用人提供日常生活必需的便民服务；
2．接受物业管理委员会和产权人的监督；
3．重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定；
4．接受房屋土地管理机关、及其它行政管理机关的指导监督；
5．发现违反法律、法规的行为，须及时向有关行政管理机关报告；
6．建立物业管理收支帐目，定期向产权人公布，接受管委会查询。
第五章产权人的权利及义务
产权人的权利：
一．产权人对其所购单元享有专有所有权，包括占用、使用、收益、处分权，而无须征得其他产权人同意，但该处理须明确受本公约限制和保障。
若所购单元用于出租，须保证该租户遵守本公约的约定，并对出租行为向其他产权人负责。
二．产权人将其所属单元出售、转让、抵押或出租于第三者时，不得将其享有的对该住宅的任何权利与其拥有的使用权分开。
三．产权人、租户及其雇用人员均有对公共地方的通行权。
四．产权人、租户及许可人均有对公共设施的使用权，包括所有下水道、污水渠、化粪池、上水管（阀）、通风管道、燃气供应管道及所有高压、低压、微压电缆或电线。
五．产权人有权按有关规定进行室内装饰装修，但所购单元仅做住宅，除作为居住外不得作其他用途。
六．产权人有权参加产权人大会，拥有对该住宅区重大管理决策的表决权。
七．产权人有权就物业管理的有关事项向物业管理委员会和管理者提出质询并得到答复，有权向物业管理主管部门投诉。
八．产权人有权要求产权人管理委员会和管理者按规定定期公布物业管理收支帐目。
九．产权人有权对物业管理工作提出意见、建议或批评。
一十．产权人有权根据房屋共同部分、共用设施设备和属物业管理范畴的市政设施的状况，建议管理者及时组织修缮。
一十一．产权人有权要求其房屋毗邻部分的其他维修责任人承担维修保养责任，对方不维修保养或不予配合的可要求产权人管理委员会或管理者强制执行，按规定分摊费用。
产权人、使用人负责户内自用部位维修。
如委托物业公司维修，物业公司可维修并合理收费。
产权人的义务：
一、产权人在使用、经营、转让所拥有的物业时应遵守物业管理法规政策规定。
在发生转让时，应就权属变化情况以书面形式通知管理者，并确保购买人书面承诺遵守本公约内一切条款。
前产权人有责任支付至转让日的管理费用及其他有关费用。
二、产权人须执行和服从产权人管理委员会或产权人大会的决议、决定。
三、产权人须按规定缴纳物业管理服务费、公共维修基金及因使用所购单元而发生的费用。
四、产权人应自觉维护该住宅区的整洁、美观、畅通及公共设施完好。
五、产权人进行室内装饰装修，必须遵守该住宅区装饰装修管理规定，填写申报表，报管理者审查批准，向管理者缴交装饰装修保证金后方可施工。
完工后，由管理者进行查验，如无违规、违章情况及无妨碍他人正常使用的现象（如渗、漏、堵、冒等）保证金按规定予以退还。
否则，视违章情节予以扣除或限期整改。
如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的还应交纳垃圾清运费和粉刷费。
六、明白并承诺产权人及相关使用人与管理者在该住宅区内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门合同规定的除外）。
产权人的责任：
在该住宅区内，不得有下列行为：
一、擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状、规格）、设计用途、功能用途、功能和布局。
二、对房屋的内外承重墙、梁、柱、阳台进行违章凿、拆、搭、建。
三、占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公共部位、设施、场所。
四、擅自损坏、拆改供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公共设施。
五、不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物。
六、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和排放有毒、有害、危险物品；
七、违反规定饲养家禽、宠物等。
八、践踏、占用绿地，损坏、涂抹园林建筑小品。
九、影响市容观瞻或该住宅区外观（包括公共地方、楼宇外墙、门窗等）的乱搭、乱建、乱贴、乱挂、设立广告牌等。
一十、随意停放车辆、鸣笛，制造超标噪音；
或超速行驶。
一十一、进行危害公共利益或国家法律、法规禁止的行为和其它不道德的行为。
第六章产权人大会和物业管理委员会
产权人大会
一．该住宅区的产权人大会由该住宅区内全体产权人、使用人代表组成。
二．产权人投票实行住宅房每一单元一票，非住宅房每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。
使用人代表每人拥有一票投票权。
三．产权人大会履行下列职责：
1．选举、罢免物业管理委员会委员；
2．制定、修改物业管理委员会章程和管理公约；
3．审议、批准管理者的年度预算；
4．决定物业管理的其他重大事项。
物业管理委员会
一．该住宅区已交付使用并且入住率达到50%以上时由该住宅区开发企业、管理者组织该住宅区产权人选举产生物业管理委员会。
二．物业管理委员会是经产权人大会选举产生，代表产权人行使该住宅区物业管理权力的常设机构。
三．物业管理委员会由×
名委员组成。
四．物业管理委员会的权利：
1．每年至少召集和主持一次产权人大会，根据10%以上产权人要求可召开特别大会；
2．采用公开招标或其他方式，选聘或解聘管理者（解聘须应提前三个月通知管理者），与管理者签订物业管理合同；
3．审议物业管理企业提出的物业管理服务收费标准、年度计划、财务预算和决算报告；
4．审议批准物业管理的收费标准和物业管理企业的服务标准；
5．审议批准管理者制订的物业管理规章制度；
6．检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行；
7．对任何破坏、损害该住宅区产权人利益的行为有制止和要求赔偿的权利；
8．对违反管理公约或损害其他产权人合法权益的行为，可代表全体产权人提起诉讼。
五．物业管理委员会的义务：
1．组织召开产权人大会；
2．执行产权人大会通过的各项决议；
3．贯彻执行并督促产权人遵守物业管理及其他有关法律、法规、政策的规定，对产权人及使用人开展多种形式的宣传教育；
4．配合管理者工作，及时反映产权人和使用人对物业管理的意见和建议；
5．物业管理委员会做出的决定不得违反法律、法规、政策的规定，不得违反产权人大会的决定，不得损害产权人的公共利益。
六．管委会召集产权人大会可采取会议或书面征求意见等形式。
七．物业管理委员会主任、委员及聘用的专职工作人员可获取适当的津贴。
八．物业管理企业应定期向管委会报送收支帐目，接受监督。
管委会对帐目处理有疑问的，可委托会计师事务所进行审计。
第七章管理
一般事项：
一．该住宅区由管理者根据开发企业或物业管理委员会与管理者签订的《委托管理合同》及本公约对该住宅区进行日常管理。
享有本公约规定的权利，同时须遵守和履行本公约规定的义务和责任。
二．管理者有权提前三个月书面通知物业管理委员会辞去其职务。
三．管理者有权利和义务对该住宅区实施有效管理以维持该住宅区的良好运行状态。
其中包括下列事项：
1．管理者负责房屋及设施、设备的维修及管理；
2．检查、视察该住宅区各单元及公共地方、公共设施；
3．保持该住宅区所有部分（各单元内部除外）的清洁、卫生；
4．清除该住宅区内所有垃圾，保证垃圾收集设施处于良好工作状态。
防止垃圾淤积、侵蚀或倾倒于任何公共道路或周边地方，如前述情况发生时负责将其清除，并有权向有关人员追偿因此而产生的费用；
5．安排绿化区的保养、维护工作；
6．保持公共设备、设施处于良好工作状态。
定期检查、维修、保养；
7．保持该住宅区所有公共下水道、管井或其他管道清洁、畅通；
8．保持所有公共地方的人行通道、绿化带、车道、楼道等地方的良好照明；
9．清除任何不符合本公约规定的建设物或安装物，并有权向有关责任人追偿因此而引起的一切费用；
10．防止堵塞所有公共地方、人行通道、消防通道及车道，并在发生堵塞时排除障碍
物；
11．为该住宅区提供并保持一支优秀的保安力量，负责该住宅区24小时保安。
在不
违反国家法律、法规，且管理者认为合适的情况下，安装、运用、维护保安设施。
12．控制该住宅区内所有车辆停放，保证车辆停放秩序。
13．防止任何人对该住宅区各部位及公共设施造成损害或进行有害的变更。
14．防止任何人在该住宅区内叫卖、推销，并有权将叫卖、推销者驱出该住宅区。
15．对该住宅区内的消防设施进行保养，确保符合政府有关法律、法规的要求。
16．防止任何人占用或未按规定使用公共地方及公共设施。
17．在所有有关该住宅区对外的法律诉讼中可受物业管理委员会委托作为全体产权
人的代表。
18．采取必要措施以确保遵守政府对于该住宅区的要求。
19．雇用或解雇有关职员、聘请和解聘社会机构，保证管理者履行其职责。
20．节日期间可装饰住宅区入口及外墙，包括灯光及其他饰物。
如管理者认为合适，
可以组织该住宅区内的文娱活动。
21．建立完善的财务管理制度，定期公布管理该住宅区过程中的一切收支状况，接受
全体产权人和物业管理委员会的监督。
22．按规定要求并收取所有该住宅区产权人应付的款项；
支付所有因该住宅区管理及
维护而产生的款项。
23．在不抵触本公约的规定下，做出其他合法行为使得该住宅区得到妥善管理和维
修。
四．管理者及其雇员在下列情况下造成的服务中断无须对产权人负责：
1．因任何设施、装置必要的保养维修。
2．水灾、地震、火灾或其他不可抗力的损害、毁灭。
3．无法避免的燃料、材料、水或劳动力短缺。
4．管理者所无法控制的其他一切原因。
管理费用：
一．管理费用包括下列各项：
1．为该住宅区的有效管理，由管理者决定应购置或租用的所有必需的设备、机械、车辆等的费用。
2．聘用及解聘任何管理该住宅区所必需的警卫、电工、水工、清洁工、绿化工或其他人员，以及为上述人员提供制服、工作服、工具、材料、设备的费用。
3．处理垃圾的费用。
4．操作、修理、保养、更换及清洁房屋或公共服务设施的日常支出和费用。
5．管理者为履行本公约规定的职责或行使本公约规定的权力而支付的法律、会计或其他专业费用。
6．管理者的法定利润。
本收费不包括应向政府交纳的营业税等各项税费。
二．各产权人应按政府部门核定的收费标准及其所属单元的面积支付管理费用。
三．各单元因使用水、电、煤气、空调、电话等资源和能源等其它费用由产权人或使用人自行承担。
四．其他费用收取标准：
1．电费、水费按国家物价部门公布价格执行；
2．电梯费、煤气费按国家物价部门核准价格执行；
管理费用明细：
名称
收费标准
管理费
元/平方米．年
小修费
/平方米．年*38．7%（公共部位维修费占38．7%）
中修费
平方米．年*38．7%（公共部位维修费占38．7%）
小区共用设施维修费
保洁费
执行物价局制定的收费标准
保安费
元/户．月
各项费用统收服务费
化粪池清淘费
电梯费
京价（房）字[1996]第274号
高压水泵费
3．其他收费标准，以政府规定标准或物价局批复的标准执行。
五．以上价格可按照政府文件规定的调整价格进行调整。
六．管理工作及管理费用如因为个别产权人的要求或行为而增加，管理者有权向该产权人收取合理的附加费用。
七．各产权人于购房时，根据政府有关规定按房价款的2%交纳公共维修基金。
该笔款项在银行设立专户，专款专用。
八．任何产权人如未能在规定时间内支付其应付款项，则管理者有权采取下列措施并收取相关费用：
1．收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金，金额计算方法为：
滞纳金=未付款项总额*3‰*滞纳天数
2．收取相关费用作为因违约引起管理者额外工作的赔偿。
3．所有以滞纳金及相关费用方式收取的款项，均存入管理费用帐户中，以支付日常管理开支。
第八章其它事项
一．本公约所规定的任何发给该住宅区各产权人的通知，可放在各产权人在该住宅区的信箱内或张贴在告示栏内。
使用上述方式给各产权人发出的通知均视为有效。
二．本公约适用于中华人民共和国法律和北京市地方法规。
缔约各方因本公约条款发生争议，应首先协商解决；
如协商不成，可申请调解、仲裁，也可提请有管辖权的人民法院裁决。
三．本公约用中文书写，经北京市房屋土地管理局居住小区管理办公室核准。
公约一式四份，开发企业一份、朝阳区小区办一份、北京市房屋土地管理局两份。
北京万年花城房地产开发有限责任公司
附录一
承诺书
致：
管理者
有关：
北京万年×
园
为维护及促进上述北京万年×
园的管理，本人\我等\我司现同意遵守与北京万年房地产开发有限责任公司签署的《房屋使用维修管理公约》内的一切条款及有关修订。
本人\我等\我司亦同意在转让上述物业时，在有关买卖合约签署之日起一个月内就使用变化情况以书面形式通知上述物业的管理者（以下简称“管理者”），并应取得本人\我等\我司的承让人签署与此相同的承诺书交与管理者，以确保本人\我等\我司的承让人遵守该公约的一切条款及有关修订。
在管理者收到本人\我等\我司承让人的承诺书前。
如本人\我等\我司的承让人有违反该公约的行为（包括拖欠管理费用或其他费用的行为），法律责任将由本人\我等\我司及承让人共同承担。
购买者姓名\公司名称：
购买者签署\盖章：
证件号码：
购买单元地址：
见证人姓名：
见证人签署：
日期：
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