物业服务行业分析报告.docx
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物业服务行业分析报告
目录
1.物业服务行业：
行业规模稳步增长，万亿市场可期3
1.1.行业规模稳步增长3
1.2.行业成长驱动力4
1.3.行业市场空间8
2.行业商业模式8
2.1.收费模式：
包干制vs酬金制8
2.2.物业背景：
地产商子公司vs独立第三方8
2.3.服务业态：
住宅物业vs非住宅物业9
3.行业发展趋势13
3.1.百强完成全国化布局，规模扩张重点逐渐向区域深耕13
3.2.强者恒强，并购加速扩张规模14
3.3.重点发展基础物业服务，品牌发展商涉足非住宅物业15
3.4.基础外包+智能化建设，降低人工成本+提升服务品质17
4.估值及相关标的介绍17
4.1.A股18
4.2.港股19
4.3.新三板成物业公司集中地25
5.风险提示...................................31
1.物业服务行业：
行业规模稳步增长，万亿市场可期
物业管理，是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。
我国物业管理行业伴随房地产行业的产生而产生，最早可以追溯至二十世纪八十年代，第一家物业管理公司为深圳物业管理有限公司。
2003年，国务院、发改委以及住建部等部委发布了《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，为规范物业管理行业提供了法律框架，行业发展逐渐规范，自此中国物业服务行业迅速成长。
2010年之后，各地方以及中央出台先后出台相关政策鼓励物业管理公司多元化经营，向提升市场化程度化的方向发展。
2014年6月，彩生活登陆港股，成为第一个上市的物业管理公司。
2015-2017年，港股以及新三板物业管理上市公司数量逐步增加，目前港股上市物业相关公司6家，新三板挂牌物业相关公司已接近60家，近期南都物业也已成功过会，成为登陆A股资本市场第一股。
1.1.行业规模稳步增长
行业规模稳步增长。
物业服务行业2008-2014年间的管理面积、企业数量、从业人员及营收规模，均呈现稳定增长。
2014年的管理面积164.5亿平方米，较2012年的145.3亿平方米增长约13.2%。
截至2014年底，全国物业服务企业约10.5万家，较2012年调查的企业数量7.1万家增长了约48%。
截至2014年底，物业管理行业从业人员约为711.2万人，较2012年的612.3万增长了约16.2%，人员数量增长速度较快。
全国物业服务企业2014年经营总收入约为3500亿元，较2012年全国3000亿左右有较大增幅，增长了16.7%。
。
1.2.行业成长驱动力
政策法规建立行业成长基础。
2003年出台的里程碑式的《物业管理条例》以及后续一系列的配套法律法规奠定了物业服务行业成长的基础，极大的加速了了行业的规范发展。
老旧小区发展空间受限。
老旧小区的物业管理发展基于商品房小区的物业管理模式。
但由于老旧小区的历史和现实原因，其物业管理遭遇到诸多的困难。
目前老旧小区普遍存在“房屋老旧、设备老化、收费困难”的问题。
房屋老旧、设备老化：
老旧住宅区建造年代久远，基本没有物业管理办公用房和配套的绿地及垃圾中转站等，所以在引入规范物业管理之前先期投资修建，耗资较大。
此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟需整修，这也需要投入大量资金。
收费难：
老住宅小区普遍存在着贫困化和老龄化的问题。
另外，在已实现规范物业管理的各老住宅小区，由于各方面原因，房屋出租率普遍较高，业主“主体缺位”从多方面制约着老住宅区的物业管理工作。
老旧住宅小区既无大修资金存储，也无本体维修资金的足量积累，遇到大修或本体维修项目资金无处开支，并因此引发其他问题。
物业管理服务费涨幅有限。
商品房的物业费定价标准是参考政府前期物业管理费指导价，在业委会成立后，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商定价。
2006年-2015年，政府物业管理费指导价在9年间的增幅仅只有14.67%。
按照《物业管理条例》规定，物业费的价格调整需要由业委会牵头，召开业主大会，并由全体业主共同表决完成。
在建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意之下，才能通过。
所以，微涨的政府指导价格及高标准的业主大会表决率使得物业服务收费涨价变得难之又难。
城镇化快速发展和人均可支配收入持续增加是物业行业发展的根本原因。
中国的城镇化发展自20世纪八十年代以来逐步加快，1980年的城镇化率仅为19.4%，2016年已增至57.4%。
城镇化水平的提高使得住宅及其他房产项目需求增加，对物业管理的需求也随着物业数量增多而日益增加。
根据2014年3月出版的国家新型城镇化规划（2014-2020），预期2020年的常住人口城镇化率将达到60%。
中国房地产行业及物业管理行业将随着城镇化水平提高而继续发展。
业主的刚性需求推高行业的增速。
由于人口结构的变化，改善性需求将逐步成为住宅市场的主导需求，叠加二胎因素的影响，改善性项目的销售以及供应比例在未来都将提升。
与刚需项目注重基础的功能不同，改善性购房人群对于住房面积，物业环境，小区绿化等改善性因素的需求将会提升。
物业管理升级是居住升级非常重要的组成部分。
与此同时，购房者对于物业管理能力的考量，对于购房决策也有极大的影响。
除了地段、交通、环境、学区房、建材质量、配套设施等先天因素外，高品质的物业服务配套无不时时刻刻影响力了业主的生活质量及投资回报，倍受购房者所关注。
物业企业品牌、消费者口碑、企业实力、服务模式、服务特色、服务质量、服务承诺、成功案例、物业服务费高低等，大都与前述的先天卖点一同登上了房屋销售广告，所以物业服务也是商品房销售的卖点之一。
房屋的不断竣工是行业增长的主要驱动力。
统计2012至2017年9月的房屋竣工面积增长数据，年均增速约为1.6%，其中非住宅类的房屋竣工面积增速远高于住宅类。
非住宅类型物业的增长。
非住宅物业是近几年开始新兴发展的物业服务类别，其占比逐年提升，单位面积物业服务收费标准高于住宅物业平均收费，尤其是商业、办公及医院类别的物业。
高收费标准的非住宅物业的兴起，也将促进行业开拓新的增长空间。
多种经营模式业务差异化逐渐显现。
随着物业管理行业的火热发展，基础物业服务的同质性特征加剧了企业间竞争，越来越多的物业服务企业采取竞争战略，探索更贴近业主需求的特色服务，以特定领域服务优势谋求更多更好的市场资源。
根据城市发展阶段、不同业态特征、业主年龄阶段等需求差异，百强企业从高端服务、商业办公、养老、旅游、教育、健康、产业新城等多维度入手，制定差异化发展战略，打造特色服务品牌，提升物业服务附加值，抢占市场份额。
如保利物业的居家养老服务、雅乐居物业的旅游地产物业、幸福基业物业的产业新城服务等差异化服务，形成企业独特的市场竞争优势。
基础物业服务继续担当创收主力，多种经营业务也步入上升通道。
2016年，百强企业营业收入保持较快增长，全年实现营业收入均值达62783.58万元，同比增幅达16.10%。
一方面作为收入的主要来源，基础物业服务依靠管理项目的加速扩张，收入均值上升至51931.65万元，同比增长15.32%，营收占比82.72%。
另一方面，多种经营模式经过前期培育而开花结果，2916年贡献收入均值10851.93万元，同比增长19.98%，占比17.28%，较2015年上升0.55个百分点。
百强企业净利润持续增长，多种经营净利润占比提升至近四成，基础物业服务净利润占比下降。
2016年，百强企业净利润均值为4578.98万元，同比增长16.90%，其中，基础物业服务净利润均值为2782.07万元，同比增长3.05%，多种经营净利润均值为1796.91万元，同比大幅增长47.62%。
从盈利结构来看，2016年百强企业基础物业服务净利润占比为60.76%，是净利润的主要来源；多种经营净利润占比为39.24%，较2015年增加8.16个百分点。
通过比较营收构成及净利润贡献比重，可以发现多种经营模式以17.28%的收入创造了近40%的利润，盈利能力凸显。
近年来，百强企业抓住消费升级的机遇期，结合“互联网+”，不断努力创新，寻求新的多种经营模式，构建企业新的盈利增长点。
1.3.行业市场空间
根据中国指数研究院数据统计，2016年全国商品房在管面积约为185.1亿平方米，2016年商品房竣工面积约为10.61亿平方米，则我们粗略估计2017年全国商品房在管面积将达到195.7亿平方米。
2012年-2016年，商品房竣工面积的年均增速约为1.6%，按照此增速计算，2020年物业在管面积将达到228.6亿平方米。
虽然非住宅物业的增速近几年高于住宅物业，但是住宅物业仍将贡献最主要的市场规模。
我们在计算行业空间时主要参考2016年的业态占比及其相应的物业收费标准，预估，2020年行业的市场空间将超过8000亿元。
2.行业商业模式
2.1.收费模式：
包干制vs酬金制
包干制是市场上最主要的收费模式。
两种收入方式的利润核定方式不同，包干制是收取所有的物业费，再由物业公司承担管理支出成本，因此毛利率水平较低（以中海物业2016年数据，毛利率13.6%）；而酬金制的收入不考虑成本和费用的支出，收入金额即为营业利润，毛利率为100%。
2.2.物业背景：
地产商子公司vs独立第三方
目前我国的物业管理公司按照公司性质分类可以分为地产开发商子公司、独立物业公司、房管所转型物管公司和自治型物业公司4类，其中又以地产开发商子公司为主，占比超过80%。
地产开发商子公司依托于母公司，拥有天然的获取管理项目的优势，代表企业有万科物业、绿城物业等。
“建管一体化”。
“建管一体化”形成的主要原因是由于我国在房地产市场化刚刚启动时，尚未有成熟的物业管理概念和业务，为了避免楼盘陷入无人管理的状态，主管部门于1994
年3月颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
办法中明确规定了房地产开发商在出售住宅前，开发商应当负责对其开发项目进行管理，于是房地产开发商纷纷成立自己的物业管理子公司，遂形成了“建管一体化”的行业格局。
2.3.服务业态：
住宅物业vs非住宅物业
物业管理除了传统的住宅物业外，还有众多其他物业管理类型，诸如办公物业、商业物业、园区物业、公众物业、学校物业、医院物业等。
这些管理业态同住宅管理相比较，具有更强的专业性，属于物业管理行业中的重要分支。
医院物业管理
医院作为以医疗、科研、教学为主要工作内容的传统意义上的事业单位，后勤保障工作一直占据着较为重要的位置。
《中共中央、国务院关于加快发展第三产业的决定》中明确指出，后勤服务社会化是经济和社会发展的客观要求，也是后勤改革与发展的必然趋势。
医院物业的服务对象是人，其开展的业务不仅包括传统的“四保”，还延伸至中央运送、护工服务、医导服务、被服洗涤、医疗废弃物处理等。
由于医院易发生人员伤害、院内交叉感染和群体事件，医院物业对于物业管理公司的专业性有较高的要求。
医院新建楼宇规模庞大、建筑复杂、设备设施先进，同时也要求医院物业有较强的资源整合能力及管控能力。
随着新医改的推行，国家对医疗健康产业基础投入的不断增加，医院物业管理行业已进入了高度发展的阶段。
未来医院物业管理发展趋势
提供人性化服务医院物业管理应不仅做好安保、消防等基础服务的同时，还应解决病患的个性化需求，专业化程度不断提高未来医院物业管理的发展，不仅需要专业的基础物业服务人员，还需要大量懂健康、医废处理、消毒隔离、被服洗涤以及医疗设备设施运行与维护的专业技术人员。
特别是在医院现有后勤管理人员年龄和知识结构老化、医院新建楼宇与所购设备设施运用了智能化和信息化技术的背景下，专业化运作与服务能力已成为医院物业管理未来发展的重要趋势之一。
大量运用智能化、信息化技术现代物业服务要求用新的管理思想、管理手段服务好物业，为业主和使用人提供优质、高效、便捷的服务。
医院物业管理在新医改的要求下，许多医院安装智能设备、智能机械以做好内部管控，提高运营效率，在满足医患需求的同时，维持了良好的客户体验降低管理成本未来医院物业管理应在提高服务质量的同时，降低管理成本。
学校物业管理：
随着《关于深化高校后勤社会化改革的若干意见》、《关于高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》和《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020年）》等文件的陆续出台，为高校后勤社会化改革提供了良好环境，也为学校物业创新发展提供了指引方向。
学校物业管理需要适应教育教学的工作特点，管理的主要内容包括：
学生宿舍的管理，教学楼的管理，设备的管理，绿化环境的管理等方面。
商业物业管理
随着经济的飞速发展和我国城市化进程的不断推进，集商业、娱乐、餐饮等多功能为一体的综合商业楼宇在全国迅速崛起，商业物业管理也随之快速发展。
商业物业指集包括商业、餐饮、娱乐、银行、住宿、健身等各种功能的经营场所，其具有经营性、公众性和服务型的特点。
商业物业管理是对各类型商业楼宇及附属设施设备管理的总称，它是物业管理行业的主要关注方向。
商业物业管理作为维护商业楼宇功能正常运作的基础，担负着为消费者营造良好工作、购物、娱乐空间的重要责任，的商业空间在增加优质服务供给、提升消费者满意度的同时，还能延长消费时间，促进消费者消费。
办公物业管理
我国办公楼经历了从普通型、综合型、智能型到国际型商务办公楼的发展演变。
目前，办公楼的发展在一线及核心二线城市已成为经济转型、城市发展的重要推动力，与此同时办公物业管理的重要性也随着市场的不断升温显得愈发突出，未来办公物业管理市场发展前景良好。
据《2016中国物业服务百强企业研究报告》数据显示，百强企业2015年办公物业管理面积总计4.41亿平方米，同比增长32.94%。
办公物业的快速发展，为物业服务企业保证出租率、租金水平和服务质量提出了更高的要求。
办公楼物业管理主要对办公楼及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，其管理水平直接影响办公楼品质。
办公楼的软硬件设施对于办公楼运转非常重要，对办公物业管理的专业性提出较高要求。
另外，专业的办公楼物业服务企业，能够给办公楼营造出一个良好的内部办公环境，是保证物业管理口碑、提高出租率、保持租金水平的有效手段之一。
产业园区物业管理
产业园区是指在一大片的土地上聚集若干个企业的区域。
产业园区通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效的推动产业集群的形成。
从功能和形态上来分，可分为物流园区、科技园区、文化创意园区、生态农业园区等。
就产业园区物业管理而言，其范围广、涉及种类多、存在多类型“共处一室”的物业管理情况，与其它物业业态相比，产业园区物业管理更加复杂。
产业园区的物业管理发展，突破了我国物业管理长期以来偏重于住宅物业的传统服务模式。
在产业园区建设期，物业管理企业可以参与园区智能化楼宇、节能建筑与能源中心的管理体系，使得其管理范围突破了传统的“四保”模式，将延伸至设施管理、环境管理、园区商业及能耗管理等。
公众物业管理
公众物业即已建成并交付使用的，对公众开放的建筑物及附属设施，包括公众文化场馆、公众体育场馆、大型会展场馆、公众交通物业等。
公众物业管理是一项因公众物业存在而产生的一种特定的管理服务，主要对已建成并交付使用的公众建筑物及其附属设施进行维护、修缮、整治等活动。
具有公众性，开放性，环境独特，公益性，安全性等特点。
近年来，伴随我国经济的快速发展，居民收入水平不断增加，居民消费需求不断升温，进而带动文化、娱乐、交通等公众物业服务需求逐年增加，未来公众物业管理行业将迎来快速发展期。
随着物业管理社会化、市场化、专业化的发展趋势日益明显，物业管理服务领域由单一的住宅物业管理向多元化、综合型物业管理快速转变，就公众物业管理而言，已逐渐覆盖如会展中心，体育场馆、轨道交通站点等大型社会公众项目。
、
3.行业发展趋势
3.1.百强完成全国化布局，规模扩张重点逐渐向区域深耕
从城市分布来看，百强企业管理项目集中于长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群，随着这些城市群快速发展带来的人口集聚效应和经济外溢效应日益显现，百强企业顺应市场发展趋势，加速再城市群核心及周边热点区域的布局与深耕。
2016年，二线和三四线城市占比呈上升趋势。
百强企业在稳固一线城市市场份额的同时，逐步把拓展重点转向二线城市，抢占市场高地；三四线城市的快速发展带来了新的机会，百强企业精准把握城市发展新机遇，抢先布局三四线潜力城市，实现管理规模和品牌效应的双赢。
2016年，百强企业在基本完成全国化布局的同时，也加深了对区域的深耕。
百强企业2016
年管理项目总数33180个，进入城市数量均值达到28个，单位城市项目数量均值为5.93
个，连续4年保持上升，单个项目面积均值达到16.43万平方米，较2015年增长7.39%，城市项目均值与项目面积均值实现双提升，城市深耕成效显著。
3.2.强者恒强，并购加速扩张规模
百强企业各层级营业收入均值呈现强者恒强、越抢越快的分化态势。
TOP30增长强劲，
TOP31-100增长相对迟缓。
其中，TOP10企业紧抓行业上行基于，快速扩充管理项目，充分发挥自身规模优势，着眼未来抢先布局新业务，综合实力和先发优势带动营收规模和增速遥遥领先。
跑马圈地，并购加速业务扩张。
百强企业2015年收购200余家物业服务公司，收购物业管理面积总计为3.85亿平方米，占百强企业的全年管理面积的22.1%。
借助资本市场的力量，企业可以通过收购不断拓展企业管理规模，有利于快速提升市场占有率。
企业并购，购易并难。
并购的完成并不代表并购的成功。
并购之后，两家不同背景、发展历程的企业走到一起，不仅有来自企业层面的组织文化差异及冲突，甚至还可能存在两个地域文化的差异及冲突，两种截然不同的文化有可能出现相互“吞噬”或相互排斥。
而企业文化是一家物业服务企业打造核心竞争力的关键，其贯穿于企业发展的每个环节，有效的企业文化融合可能并不一定使两家企业并购成功，但无效的融合必然使并购失败。
3.3.重点发展基础物业服务，品牌发展商涉足非住宅物业
基础服务领域，百强企业不断提升专业能力，多业态均衡发展。
2016年，百强企业住宅
物业管理面积占物业管理面积的73.21%，住宅物业服务费收入占百强企业基础物业服务费总收入的57.77%；商业物业面积占比为6.18%，收入占比为10.14%，办公物业面积占比为7.06%，收入占比为14.82%，公众物业面积占比为1.67%，收入占比为1.96%，产业园区物业面积占比为5.38%，收入占比为4.75%，学校物业面积占比2.62%，收入占比为2.46%，医院物业面积占比为1.03%，收入占比为3.75%，其他类型物业面积占比为2.84%，收入占比为4.34%。
2016年，百强企业管理项目平均物业服务费4.25元/平方米/月，与2015年基本持平。
分
业态来看，办公物业服务费最高，达到7.86元/平方米/月；其次是商业物业服务费，为7.04
元/平方米/月，；住宅物业服务费最低，为2.31元/平方米/月；公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业的服务费分别为3.76元/平方米/月、5.63元/平方米/月、3.38元/平方米/月、6.87元/平方米/月和5.99元/平方米/月。
分城市来看，一线城市的平均物业服务费为7.07元/平方米/月，远高于二线城市的3.65元/平方米/月和三四线城市的3.59元/平方米/月；一线城市的各业态平均物业服务费均高于其他城市，二线城市除公众物业和学校物业外，其余业态平均物业服务费均高于三四线城市。
品牌发展商涉足公共物管。
区别于传统的住宅、商场、写字楼物管，公共物业管理就是为国家机关、企业单位办理、开展公共事务的场所提供物管服务。
如今公共物管迈入第三阶段，在市场经济时代，政府机关全权委托专业化物业公司管理公共物业。
品牌开发商也嗅到了商机，开始涉足公共物管。
比如，万科服务政企总部型项目高达58个，服务面积达364万平方米，中宣部、国家审计局、阿里巴巴总部、华为总部等都是万科物业服务的范畴。
相对于住宅、商场、写字楼等传统的物业管理，公共物业管理面临着管理项目多、专业性强、管理难度大、服务人员多、服务对象多、政治任务多等特点。
2017年全国百强物业企业中，排名前十的物业企业还是以服务高端住宅物业为主。
但在公共物管领域，物业服务方面的内容已大大拓展，如餐饮、会务、消防等，并呈现出规格高、品质高、要求高等诸多特点。
3.4.基础外包+智能化建设，降低人工成本+提升服务品质
提高智能化建设投入，构建智慧社区，实现服务升级。
百强企业2016年经营成本均值为49454.82万元，营业成本率为78.77%，同比下降1.19个百分点。
这主要在于：
一方面，百强企业推进以信息化、标准化为核心的管理提升，服务流程优化，服务标准建立，达到提升管理效率；另一方面，从成本结构来看，除人力成本以外其他成本占比均有所上升，近年来，百强企业使用更多的智能化设备，引入移动互联网等新技术改造业务形态，在提升服务质量的同事降低基础服务对人力的大量占用，从而使人力成本比重显著下降。
加大基础业务外包力度，优质配套保障服务品质。
基础业务分工精细化是未来发展的方向，百强企业坚持将基础业务外包，充分利用专业外包公司在特定领域的服务优势，通过专业化来提升服务品质。
同事，百强企业加强过程管控，通过作业记录、现场抽检等措施保证外包业务质量。
优质优价消费理念逐步接受，收缴率和续约率高位运行。
物业服务费收缴率和续约率关系着企业的生存和长远发展，更直接反映出业主对企业的认可程度。
百强企业通过打造优质服务，赢得业主高度信任，促进收缴率和续约率高位运行。
4.估值及相关标的介绍
我们按照市盈率对物业管理企业进行估值，港股可选标的目前的市盈率在20-40倍之间。
我们通过比较资本市场上物业服务公司的估值水平、营收规模、成长性、盈利能力、品牌效应、管理物业业态发展潜力等指标，认为可以关注标的：
南都物业、开元物业、星河商置、第一物业、美的物业、浦江中国。
4.1.A股
4.1.1.南都物业：
A股物业第一股
南都物业是长三角地区具有国家一级资质的专业物业服务供应商，致力于为客户提供优质的基础物业管理服务和多元化的增值服务。
业务以杭州地区为基点，精耕江浙沪，适时向全国拓展。
公司的前身是成立于1994年的浙江南都物业管理公司，是南都房地产集团的子公司。
经过二十余年的发展，南都物业的服务版图已遍布浙江各大城市，并进入上海、江苏、四川等十六省（直辖市），至2017年，管理及咨询面积逾四千万平方米，服务三十万业户。
2017年上半年，公司实现营收3.75亿元，实现净利润0.36亿元。
公司签约项目数量及面积总额逐年增长。
公司在管物业类型包括住宅类项目、办公类项目、商业类项目与其他项目，其他项目主要为学校及厂房。
2017年上半年公司签约项目数量达到265个，总的签约面积为3820.49万平方米。
2015年、2016年签约面积的增长率分别为16.57%、19.06%。
品牌、资源优势显著。
公司的40余个在管项目被各级部门评为优秀示范项目，获得了浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号。
在公司业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，具有较强的品牌影响力。
通过提供不断更新与优化的服务，积累了一大批优质且稳定的客户资源。
2011年起，南都物业与绿地集团、银泰置地签订了华东区战略协议，全面进军综合商业物业市场，率先实现了齐全的业态分布与多元化服务体系的建立。
南都物业总结各类项目的服务与管理经验，创造了“南都管家”等服务模式，获得了多个综合体、写字楼、产业园区等商办项目以及较为高端的住宅项目。
公司在获得多个项目的同时，提升服务品质，赢得了客户的认可，为公司未来项目的稳定性及拓展性打下坚实的基础。
募投项目有助于强化竞争优势。
公司本次发行股票募集资金共计4.11亿元，按照轻重缓急顺序投资以下项目：
物业管理智能化系统项目、全国物业服
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