颐养中心建设项目可行性研究报告.docx
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颐养中心建设项目可行性研究报告
颐养中心建设项目
可行性研究报告
（代项目建议书）
附图：
1、项目规划图
2、项目位置图
附件：
1、企业法人营业执照
2、中华人民共和国组织机构代码证
3、某区人民政府专题会议纪要《研究某爱晚中心项目建设有关问题》[2008]20号
4、《某区人民政府关于某某颐养中心项目有关事宜的承诺函》（长双府函[2008]14号）
5、某区发展计划与经济贸易局《关于同意某某实业有限公司爱晚（**）颐养中心项目开展前期工作的通知》（长双计经项字[2008]140号）
6、《**投资有限公司》与《某实业发展有限责任公司》合作合同
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
颐养中心建设项目
1.1.2项目建设单位概况
建设单位：
实业有限公司
注册地址：
某区奢岭镇新兴村某生态示范园区
法定代表人：
XX（董事长）
公司类型：
有限责任公司
上级主管部门：
某区人民政府
某某实业有限公司成立于2008年12月11日，注册资本5000.00万元（其中**投资有限公司出资70％，计3500.00万元；某实业发展有限责任公司出资30％，计1500.00万元，双方均以现金方式出资）。
公司主要经营范围：
房地产开发；施工总承包；专业承包；酒店管理；福彩、体彩彩票设备开发、销售；销售日用品；旅游资源开发；电视节目策划；投资管理；资产管理；销售自行开发的商品房；养老设施开发管理等业务。
公司现有在编职工数量40人，其中具有中、高级职称人数占40％。
1.1.3可行性研究的依据
1、国家发展计划委员会计办投资[2002]15号文审定出版的《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
2、全国人大常委会《中华人民共和国老年人权益保障法》（1996年发布实施）；
3、建设部《老年人社会福利机构基本规范》（2001年发布实施）；
4、《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》（民发[2005]170号）；
5、《中国老龄事业发展“十一五”规划》（全国老龄委发[2006]7号）；
6、《民政事业发展第十一个五年规划》中华人民共和民政部（2007年）；
7、《国务院办公厅转发民政部等部门<关于加快实现社会福利社会化的意见>的通知》（国办发[2000]19号）；
8、《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》；
9、中华人民共和国行业标准《老年人建筑设计规范》（JGJ122－99）；
10、中华人民共和国国家标准《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340－2003）；
11、某区人民政府专题会议纪要《研究某爱晚中心项目建设有关问题》[2008]20号；
12、《某区人民政府关于某某颐养中心项目有关事宜的承诺函》（长双府函[2008]14号）；
13、某区发展计划与经济贸易局《关于同意某某实业有限公司爱晚（**）颐养中心项目开展前期工作的通知》（长双计经项字[2008]140号）；
14、《**投资有限公司》与《某实业发展有限责任公司》签订的合作合同书（2008年11月）；
15、某某实业有限公司委托**省工程咨询科技公司编制可行性研究报告的合同书；
16、建设单位提供的其它有关资料。
1.1.4项目投资公司概况
1、**投资有限公司概况
我国已进入老龄化社会，中国社会工作协会根据党和国家“党政领导、社会参与、全民关怀”的老年事业发展方针倾力推出“爱晚工程”，将居家养老和集中养老有效地结合起来，推动我国社会化养老服务体系的形成和发展。
**投资有限公司是由中国社会工作协会、西部中彩投资有限公司、中信国安集团公司共同组建的一家以实现国家“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的老年事业发展为己任的大型企业，是目前国内最具潜力的一家全面促进中国社会养老服务产业发展的综合性企业。
**投资有限公司作为市场化运营“爱晚中心”的唯一企业平台，是经国家工商行政管理局登记注册，并经审批机构批准成立的法人单位。
公司2007年1月成立，总部位于北京CBD，它汇集了“爱晚中心”、融投资功能、娱乐旅游和传媒事业等主营业务，高举构建和谐社会的宏观旗帜，整合优势资源，集中力量推进社会老年事业快速全方位的发展。
2、某实业发展有限责任公司
某实业发展有限责任公司是一个从事休闲度假旅游开发、绿色无公害有机食品生产、生态种植、养殖为一体的民营有限责任公司。
公司创建于2003年，公司注册资本为2800.00万元，现有固定资产800.00万元。
现有员工40人，其中，大、中专以上学历人员占80％，在某区奢岭镇某山拥有1305亩（约87hm2）土地的使用权。
公司开发建设的某生态示范园区，将旅游业与农业结合起来，突出原生态的特色，成为集种植、养殖、加工、休闲度假、旅游观光为一体的生态示范园区。
1.1.5项目背景
1.1.5.1爱晚工程概述
爱晚工程是一项中国社会化养老服务的系统工程。
中国社会工作协会社会化养老工作委员会、**投资有限公司是爱晚工程的两大实施主体，国家开发银行政策性支持是爱晚工程的坚强后盾。
爱晚工程将通过共同发展、相互促进，逐渐形成包括：
爱晚中心（社会化养老服务基地）、爱晚论坛（社会化养老论坛）、爱晚信息中心（社会化养老信息中心）、爱晚网络（包括骨干网络及辐射至社区和家庭的区域网络）、爱晚行动、爱晚志愿者和爱晚专项基金等协调互动的爱晚大格局。
1.1.5.2爱晚工程的目标（建设品牌）
（1）社会品牌
用“爱晚”诠释和标识社会化养老的综合内涵，应用现代经营管理理论，将一项社会公共事业品牌化，创造经营型社会的成功范例。
爱晚事业，就是社会化养老事业。
（2）行业品牌
国家已将社会化养老确立为新兴服务产业并正式列为鼓励类产业目录，一个社会化养老新兴产业的确立同时也是社会化养老新兴行业的确立。
爱晚产业、爱晚行业、就是社会化养老产业、社会化养老行业。
（3）企业品牌
行业的发展目标要通过企业的发展过程来实现，而龙头企业对全行业的发展会起到积极的带动作用。
爱晚工程的目标之一就是联合社会力量，打造一个社会化养老的龙头企业：
爱晚集团。
（4）项目品牌
爱晚也将成为社会化养老的系列公益活动和企业经营活动具体项目的授权使用品牌。
（5）服务品牌
爱晚将成为社会化养老社会公益服务的企业经营服务的授权使用品牌。
（6）产品品牌
爱晚将成为社会化养老产品开发和经营过程中授权使用的品牌。
1.1.5.3爱晚工程的定位
方向定位：
促进中国的社会化养老事业健康发展
原则定位：
公益性、规范性、系统性、开放性
功能定位：
示范性、引导性、孵化性、创新性
价值定位：
社会效益优先、经济效益为辅、多赢、可持续发展
业务定位：
传播先进的养老理念，为政府服务、为社会服务、为老年人服务
对象定位：
全体老年人
合作定位：
国际组织、政府机构、企业、社会组织、专业团体、个人
1.1.5.4爱晚工程的合作平台
爱晚工程将打造社会力量共同参与社会化养老事业的合作平台。
即：
社会组织的合作平台：
社会化养老工作委员会
开发性金融合作平台：
**投资有限公司
企业创新与发展平台：
爱晚集团
社会化养老机构网络平台：
爱晚服务网络
居家养老及社区养老辐射平台：
爱晚中心
社会化养老培训平台：
社工学院
社会化养老交流平台：
中国社会化养老论坛
社会化养老信息平台：
中国社会化养老网
志愿者慈善救助平台：
爱晚志愿者时间银行、爱晚专项基金
1.1.5.5爱晚工程的内容
爱晚工程的主要内容如下：
社会化养老论坛
社会化养老信息中心
社会化养老合作平台（组织平台、金融平台、企业平台）
社会化养老服务基地（爱晚中心）
社会化养老服务网络（社区网、城市网、地区网、全国网）
社会化养老慈善及救助行动
1.1.5.6爱晚工程的发展战略
“爱晚工程”通过点、线、面的建设，倾力打造全国连锁“爱晚中心”。
“点”的建设是指初期将在全国20个中心城市建设“爱晚中心”，待“爱晚中心”项目在长期实现自给自足，引入客户群，资金筹备到位，项目进入成熟期后，继续完善“爱晚工程”的全面建设。
“线”的建设是指成立爱晚工作委员会，建设以爱晚论坛、爱晚志愿者、爱晚信息中心、爱晚行动、爱晚项目基金等为支撑点的中国社会化养老服务系统工程，建立全行业的信息采集、发布与交流中心，建立政府与社会之间的沟通管道和对话机制。
“面”的建设是指整合社会力量，以社会化养老工作委员会为组织平台，以**投资有限公司为开发性金融合作平台，以爱晚管理为管理平台，以爱晚国际为国际合作平台，以社工学院为培训推广平台，构建社会化养老产业发展平台。
在全国范围内建设一个老年产业化运作的创新性经营模式。
1.1.5.6项目提出的背景
我国是世界老年人口大国，也是老年人口增长最快的国家之一。
据有关部门调查显示，到2007年底，我国60岁及以上老年人口已经达到1.53亿，约占总人口的11.6%，这标志着我国已经完全迈入人口老年型国家行列，对老年人的照顾越来越依赖于社会。
到2020年，中国老年人口将达到2.48亿人，占人口比例的17％，解决社会化养老问题是中国政府历来关心和重视的问题。
多年来，国家大力弘扬中华民族敬老养老的文化传统，采取切实有效地措施，积极探索适合中国国情的老龄事业发展模式。
特别是近年来，中国政府全面贯彻落实科学发展观，积极应对人口老龄化挑战，把发展老龄事业作为经济社会统筹发展和构建社会主义和谐社会的重要内容，综合运用经济、法律和行政手段，不断推动老龄事业发展。
国家通过舆论导向和政策引导社会力量兴办了养老事业，2008年1月23日，在人民大会堂召开的爱晚工程的启动的新闻发布会，标志着社会化养老系统工程的正式启动。
爱晚工程是一个系统工程，目标远大，任务艰巨。
它坚持实践性与科学性的统一、公益性与发展性统一、规范性与开放性统一、成长性与示范性统一，积极探索，勇于创新，联合多方面的社会力量共同推进社会化养老事业的发展。
截止到2008年，我国已有北京、天津、黑龙江、辽宁、河南、山东、江苏、上海、浙江、四川、广东等34个省市和地区加入老年公寓联盟。
截至到2007年末，**省60岁以上的老年人约有320万人，城镇60岁以上的老年人约有100万人，仅**市60岁以上老年人口已约达80.7万人，**市已进入了人口老龄化城市行列。
随着社会的发展和人民生活水平的提高、计划生育国策的不断落实，越来越多的4∶2∶1家庭模式出现，给家庭和社会带来一些新的问题。
据统计，我国2000年入住老年公寓的需求达1200万人，而且前敬老院、福利院和老年公寓收养的老人加在一起不到70万人，有些地方老年公寓的入住率甚至达不到50％。
中国老龄协会主任程勇告诉我们，入住率不高的原因是有的老年公寓收费太高，而退休费只有几百块钱，面对老年公寓收费几百上千元，承受不了；再由于服务不到位，服务设施不齐全，也是制约老年公寓发展的一个因素。
**省今年来在国家振兴东北老工业基地的政策扶持下，全省上下努力奋斗，社会事业和国民经济得到了快速发展，连续两年GDP增幅居全国第二位。
医疗、教育、养老等社会事业有了极大地提高，生态环境得到了极大地改善。
蓝天、碧水、冰雪、生态已经成为**省的又一名片，是全国少数几个生态示范省之一。
旅游事业快速发展，已成为全国重要的旅游目的地和集散地。
而**市作为**省省会城市，各项事业得到飞速发展，城市面貌日新月异，已成为东北腹地的重要城市。
近年来，同世界人口老龄化一样，**省、**市人口老龄化问题也日显突出，养老已成为社会公共事业中亟待解决的一个问题。
出于关爱老人、回报社会的目的，为了更多的老人能够享有一个安祥幸福的晚年，进一步发展**省老年人社会福利事业，满足社会人口老龄化带来的诸多需求，某某实业有限公司提出在某区内新建一处集“养老”、“居住”、“休闲”、“度假”、“享乐”五位一体完善结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好、收费低廉，且具有示范带动作用的城市高端养老居住社区，以指导带动**省福利事业的发展，以实现当地老年人的自身价值和社会价值，最终实现真正意义上的“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。
1.1.6工程定位、目标、平台
本项目建设的某某颐养中心是爱晚工程系统中重要的组成部分，是以55岁以上的中老年人为目标服务群，以全国连锁的经营运作作为模式。
通过统一投资、统一规划、统一建设、统一营销、统一管理、打造成综合性的精致社区。
1、工程定位
本工程为中国社会化养老服务的系统工程。
是以促进中国的社会化养老事业健康发展为已任，传播先进的养老理念，为政府、社会、老年人服务，引导一场公益性、规范性、示范性、创新性的养老产业新格局。
2、工程的目标
本工程目标是以“爱晚”诠释和标释社会化养老的综合内涵，应用现代管理理论，联合社会力量打造出一种全新概念的复合式综合性养老社区，满足不同老年人集中养老、居家养老的不同需求。
“爱晚”也将成为社会化养老公益服务和企业经营活动具体项目的授权适用品牌。
3、工程的平台
本工程的平台是以中国社会工作协会社会化养老工作委员会、**投资有限公司为爱晚工程的两大实施主体。
国家开发银行政策性金融支持是爱晚工程的坚强后盾。
爱晚工程将打造社会力量共同参与与社会化养老事业的合作平台，将通过**投资有限公司的市场运作，以“某某颐养中心”项目为行业根本和基础，逐步形成相关养老产业项目，以及社会化养老论坛、社会化养老信息中心、辐射至社区和家庭的区域网络、爱晚行动、爱晚基金等相互协调互动的爱晚大格局。
以55岁以上的中老年人为目标服务群，以全国连锁的经营运作作为模式。
通过统一投资、统一规划、统一建设、统一营销、统一管理、打造成综合性的精致社区。
中国社会工作协会社会化养老工作委员会、**投资有限公司、国家开发性金融银行分别是爱晚工程的政府性平台、企业平台和金融平台。
1.1.7项目服务的宗旨和内容
1、服务宗旨
一切为了老人，为了老人一切。
视天下所有老人为父母，以“爱心、热心、真心、耐心”的服务态度去尊敬、呵护每一位老人，以最
高质量的服务赢得老年人的信任。
2、服务内容
（1）提供文体娱乐活动场所，拥有演艺厅、棋牌室、戏台、高档健身场所以及各种趣向的协会社团俱乐部，让中老年人充分亲近自然，享受阳光，发挥才智，在休闲中尽享晚年时光，突出现代老年群体的精神风貌和高尚情操。
（2）提供星级标准的入住设施及高品质贴身式的星级服务。
为每位老人配备随身紧急呼叫定位身份卡，并提供贴身式看护及护理服务、金融服务、一站式专业理财投资顾问等。
配备医疗服务护理中心，并提供24小时不间断医护人员服务、康复护理、体检服务、健康咨询等。
24小时救护车将以最快的速度为中老年急症患者提供便捷的抢救服务，中心的老年人可随时享受中心所有娱乐设施的使用，随时预定车辆配备服务及相关优质的物业管理服务等。
1.2项目概况
1.2.1项目拟建地点
本项目建设场址位于某区奢岭镇新兴村某生态示范园区内，位于**市东南部、中心城区与新城区某区汇合点――奢岭镇。
场区占地面积40hm2，南北最大长约为800m，东西最大宽约为620m。
1.2.2建设内容及规模
1、建设规模
项目合计新建建筑面积399160m2，项目建成后达到设计规模为年均进驻户数4155户，进驻人数约8000～10000人。
2、建设内容
项目主要建设内容如下：
（1）养老居住区
本项目养老居住区主要由独栋住户区、联排住宅区、花园洋房区、庭院式公寓区、高层公寓区内风格各异的建筑组成，合计建筑面积320000m2。
（2）生活服务区
本项目生活服务区主要由生态酒店、康乐中心、超市组成，合计建筑面积45000m2。
（3）健康活动区
本项目健康活动区主要由健身中心、保健中心、老年学校等组成，合计建筑面积30000m2。
（4）辅助及公用工程
本项目建设的辅助及公用工程主要由公厕、水泵房、配电站、煤气站、锅炉房、污水处理站、绿化、场区道路、蓄水池（地下）、停车场等组成，合计建筑面积4160m2。
（5）设备购置
本项目配套购置主要设备5431台（套）。
本项目主要建设内容详见表1－1。
主要建设内容一览表
表1－1
序号
工程名称
单位
数量
层数
结构型式
备注
一
主要工程项目
m2
395000
1
养老居住区
m2
320000
1.1
独栋别墅（40户）
栋
40栋（260/栋）
2
砌体结构
1.2
联排住宅楼（110户）
栋
25栋（792/栋）
3
砌体结构
1.3
花园洋房（660户）
栋
15栋（5280/栋）
6
框架结构
1.4
庭院式公寓（495户）
栋
15栋（2640/栋）
3
砌体结构
1.5
高层公寓（2850户）
栋
30栋（5700/栋）
12
框剪结构
2
生活服务区
m2
45000
2.1
生态酒店
m2
20000
3
框架结构
2.2
康乐中心
m2
20000
2
框架结构
2.3
超市
m2
5000
1
框剪结构
3
健康活动区
m2
30000
3.1
健身中心
m2
10000
3
框架结构
3.2
保健中心
m2
8000
3
框架结构
3.3
老年学校
m2
12000
3
框剪结构
二
辅助及公用工程项目
m2
4160
1
公厕
座
4座（70/座）
1
砌体结构
2
水泵房
m2
120
2.1
水泵房－Ⅰ
m2
80
1
砌体结构
位于健康活动区内
2.2
水泵房－Ⅱ
m2
40
1
砌体结构
位于生活服务区内
3
配电站
m2
300
3.1
配电站－Ⅰ
m2
100
1
砌体结构
位于健康活动区内
3.2
配电站－Ⅱ
m2
200
1
砌体结构
位于生活服务区内
4
煤气站
m2
200
1
砌体结构
5
锅炉房
m2
2900
5.1
锅炉房－Ⅰ
m2
2200
1
砌体结构
位于健康活动区内
5.2
锅炉房－Ⅱ
m2
700
1
砌体结构
位于生活服务区内
6
污水处理站
m2
300
6.1
污水处理站－Ⅰ
m2
200
1
砌体结构
位于健康活动区内
6.2
污水处理站－Ⅱ
m2
100
1
砌体结构
位于生活服务区内
7
门卫室
座
2座（30/座）
1
砌体结构
8
蓄水池（地下）
m3
1100
钢筋砼
8.1
消防蓄水池
m3
2×350
8.2
生活蓄水池
m3
2×200
9
场区绿化（绿地率41.83％）
m2
167323
10
围墙
m
2660
通透式铁艺围墙
11
场区道路
m2
66900
11.1
干道
m2
30000
沥青混凝土
长5000m，宽6m
11.2
次干道
m2
20400
沥青混凝土或水泥路
长5100m，宽4m
11.3
景观路
m2
15600
卵石、青石
长5200m，宽3m
11.4
湖滨路
m2
900
彩色方砖、植草砖
长900m，宽1m
12
户外活动场
m2
1000
彩色方砖
13
北门处中心广场
m2
10000
彩色方砖或广场砖
14
停车场
m2
5000
植草砌块及水泥
混凝土相结合
15
湖心岛护堤
m
900
16
土方工程
m3
200000
合计场内建筑物总面积
m2
399160
三
配套购置设备
台（套）
5431
1.2.3项目建设的有利条件
1、符合国家相关政策。
大力发展社会福利事业是我国老龄工作常抓不懈的一项主要内容，国家制定了中国老龄事业的发展“十一五”计划，初步形成了以居家养老为基础，社区为依托，社会福利机构为补充，全社会关心老年人、支持老龄工作的局面。
同时，国务院下发的《关于加快实现社会福利社会化的意见》中明确指出：
到2005年，在我国基本建成以国家兴办的社会福利机构为示范、其他多种所有制形式的社会福利机构为骨干、社区福利服务为依托、居家供养为基础的社会福利服务网络。
本项目的建设符合国家的相关政策，符合国家推进社会福利社会化的目标和总体要求，是国家积极鼓励、扶持的社会福利养老设施开发项目。
2、项目区域位置优势明显。
**省是全国四个生态示范省之一，为此，**省委、省政府按照国家生态省建设的要求，从**省实际出发，制定了《**省生态省建设总体规划纲要》，在《纲要》布局中将**、**经济带列位建设具有特色的区域生态经济走廊，并提出在**省建设若干个生态示范园区的决定，某区列为其中之一。
某区是**市的新城区，自然环境保护良好，森林覆盖率较高，农业生产基础雄厚，具有建设生态示范区的良好基础，是老年人养老、休闲、娱乐的最佳去处。
3、建设资金有保证。
拟建项目的建设资金已基本落实，能够保证项目建设的顺利进行。
1.2.4公用工程建设条件
1、供电条件
供电由项目区东北部的某区奢岭镇66V奢岭农电所供给，距项目区约3km，电力外线由奢岭镇杜家沟380V/220V低压供电线路引入，距项目区约800m，由当地电力部门负责铺设至园区配电站内。
2、供、排水条件
供水条件：
项目区内无市政供水管网，拟打深水井作为本项目的供水水源。
排水条件：
项目区附近无市政污水排水管网。
本项目主要是生活污水排出，拟建污水处理站2处，拟采用LBL物化法处理工艺，使生活污水经该工艺处理后达到《城市污水再生利用及城市杂用水水质》中水标准。
场区内现有自然形成的人工湖2处，可将处理达标后的污水排入其中，用于场区绿化。
3、供热条件
项目区内无锅炉房，按功能区划分，拟建设2处锅炉房。
4、燃气条件
项目建设场址北侧约距4km处长清公路上有两条天然气管道，一条为天然气公司DN426管线；另一条为煤气公司DN219管线。
由当地天然气公司（或煤气公司）负责把天然气管网接入社区拟建的煤气站内，可满足项目需要。
5、通讯、有线电视、宽带网条件
通讯条件：
奢岭镇有邮电通信局一处，交换机总容量13000门，移动电话基站2处，总容量20000户。
项目区域内的通讯由新增设的移动、联通通讯塔完成，该通讯塔由移动、联通驻**市的分公司建设。
有线电视：
在养老居住区、生活服务区、健康活动区分别安装卫星电视接收系统，满足有线电视接收需要。
工程建设由**市有线电视服务公司建设。
宽带网：
中国网通公司**分公司将市区宽带网铺设至项目区域内，可满足项目要求。
6、交通条件
项目建设场址北侧约距4km与长清公路（**至某）相连通，该路段为城市规划路，长清公路――奢鹿公路――村村通已形成道路交通网，交通便利。
1.2.5建设工期
项目建设期为5年。
1.2.6项目总投资及资金筹措
1、项目总投资
项目总投资为119743.97万元，其中：
建设投资为1093.48.97万元，建设期利息10395.00万元。
项目建设投资具体构成如
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