颐养老年公寓建设项目可行性研究报告.docx
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颐养老年公寓建设项目可行性研究报告
颐养老年公寓建设项目
可行性研究报告
1总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
颐养老年公寓建设项目
1.1.2承办单位
颐养养老服务有限公司
1.1.3承办单位概况
本项目承办单位为颐养养老服务有限公司，该公寓实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。
该老年公寓创办于2000年，集饮食起居、医疗护理、文化娱乐、健身保健于一体，该公寓经过十几年的运营，已创造良好的经济效益和社会效益。
该公寓已积累了丰富的市场预测及运作经验，经营状况良好。
今后，公寓将加大开发能力，树立自己的独特品牌，建立良好的服务体系。
预计在未来几年内，公寓经营情况将越来越好，净利润也将会不断递增。
公寓将以“以人为本，追求卓越”作为经营理念，牢固树立“依法经营、照章纳税、提供周到服务、科学有效管理、创造最佳效益”的经营宗旨，在以胡立龙总经理为核心的精诚团结和全体员工的共同努力下，务实的工作作风，自信的工作精神，成功的奋斗目标，扎实奋进的经营战略，不断创造更大的社会效益，为市社会和谐作出更大的贡献。
1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性
中国是世界上唯一老年人过亿的国家，也呈现出老年人口规模大、老龄化速度快峰值高、老龄化程度不均衡的特点。
“人口老龄化在给我们带来健康长寿和新的发展机遇的同时，也给经济社会发展带来新的挑战。
”
人口老龄化顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。
对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：
60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。
2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。
我国已成为人口老龄化国家。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。
然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。
人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。
为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。
但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。
老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。
老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
山东省人口老龄化处于加速发展期，2010年60岁以上人口1413万人，占14.75%，高于全国13.26%的水平，65岁以上人口占总人口的9.84%，高于全国8.87%水平。
山东老年人口在全国按规模排在第一，从全国来看，大约十个老人中山东占一个。
”在当天的座谈会上，省老龄办副主任刘爱民表示，国际通行老龄化标准是60岁以上达到10%，山东省早已达到这一标准。
中共山东省委、山东省人民政府十分重视老龄问题。
早在2002年就发出了《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。
”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进山东省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。
”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了山东省老龄事业的健康发展。
加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。
本项目建成实施后，将为社会提供一个功能设施齐全，服务全面周到的老年公寓，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。
同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求，具有显著的社会效益和一定的经济效益。
对于构建和谐家庭，促进社会的和谐发展具有积极的作用，对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
1.2可行性研究报告编制单位
（1）编制单位名称：
（2）资格证书编号：
（3）资格等级：
（4）发证机关：
1.3可行性研究编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）《中国老龄事业发展“十二五”规划》
（4）中共山东省委、山东省人民政府《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》
（5）《山东省“十二五”服务业发展规划纲要》
（6）《山东省社会养老服务体系建设规划》（2011-2015年）
（7）《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》
（8）山东省老龄事业发展“十二五”规划
（9）《中共山东省委山东省人民政府关于进一步加快老龄事业发展的意见》（鲁发〔2010〕22号）
（10）《老年人建筑设计规范》（JGJ122—99）
（11）《老年人居住建筑设计标准》（GB／T50340-2003）
（12）项目承办单位提供的有关文件资料
1.4可行性研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对市XX老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。
本报告研究范围包括：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
1.5项目概况
1.5.1建设地点
市双力路北，卫育路东。
1.5.2建设规模
本项目总投资2885.00万元，占地25062.5平方米（合37.6亩），总建筑面积25062.5平方米，项目竣工后可提供400张床位。
1.5.3建设内容
项目拟建老年公寓4栋并配套设置技术服务、后勤办公、活动中心、接待中心以及餐厅等，总建筑面积25062.5平方米，可接纳400位老年人入住。
本项目分为一期和二期工程，一期位于本项目北部，包括一栋4层服务楼，一栋4层老年公寓楼，一栋5层老年公寓楼；二期位于本项目南部，包括5层老年公寓楼两栋，其中一栋联接有2层的服务裙楼。
1.6主要技术经济指标
见表1-1。
表1-1主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
一
建设用地面积
㎡
25062.5
1
一期建设用地面积
㎡
9486.8
2
二期建设用地面积
㎡
15575.7
二
总建筑面积
㎡
25062.5
1
一期总建筑面积
㎡
9486.8
2
二期总建筑面积
㎡
15575.7
三
主要建设内容
1
老年公寓
㎡
19500
2
餐厅
㎡
1200
3
活动中心
㎡
1200
4
生活服务用房
㎡
958.5
5
后勤办公
㎡
800
6
接待中心
㎡
1000
7
门卫
㎡
54
8
变电
㎡
150
9
换热
㎡
100
10
公厕
㎡
100
11
室外活动场地
㎡
4500
12
床位数
个
400
四
建筑密度
%
25
五
容积率
1.0
六
绿地率
%
40
七
新增职工人数
人
80
八
项目总投资
万元
2885
1
建设投资
万元
2735
2
建设期利息
万元
0.00
3
铺底流动资金
万元
150
九
经济指标
1
内部收益率
％
21.3
税前
％
17.8
税后
2
财务净现值
1889
税前
1115
税后
十
建设期
月
20
十一
资金筹措
全部自筹
2需求分析
2.1老龄人口及抚养情况
从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。
这样高的老龄化速度在世界上是少见的。
中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。
中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。
表2-1中国人口年龄结构和抚养比变化趋势
年份
人数（万人）
比例（％）
总人口
60＋
65＋
80＋
0～
14岁
15～59岁
60＋
80＋/
60＋
0～14岁抚养比
60＋抚养比
总抚养比
2000
20052010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
126722
131789
136232
140329
143605
145655
146545
146511
145687
144220
141867
13012
14282
16616
20451
23374
28272
34039
38048
39206
40652
43535
8837
9964
10944
12930
16277
18727
22864
27671
30808
31445
32249
1200
1479
1812
2175
2523
2862
3701
5054
5673
7352
9250
24.3
21.0
19.9
19.8
19.0
18.0
16.8
15.9
15.5
15.4
15.3
65.4
68.2
67.9
65.6
64.8
62.6
60.0
58.1
57.6
56.4
54.0
10.3
10.8
12.2
14.6
16.6
19.4
23.2
26.0
26.9
28.2
30.7
9.2
10.2
10.9
10.6
10.8
10.1
10.9
13.3
14.5
18.1
21.3
37.2
30.8
29.3
30.2
29.3
28.7
28.0
27.3
27.0
27.3
28.3
15.7
15.9
18.0
22.2
25.1
31.0
38.7
44.7
46.7
50.0
56.8
52.9
46.7
47.3
52.4
54.4
59.7
66.8
72.0
73.7
77.3
85.1
我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。
少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。
老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。
虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点（见图2-1）。
人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。
表2-2两个年龄组老年人口比重的变化
年份
年龄组
1953
1964
1982
1990
2000
2010
2020
2030
2040
2050
60～79
95.5
95.7
93.4
92.1
90.4
89.1
89.6
89.6
86.1
79.2
80＋
4.5
4.3
6.6
7.9
9.6
10.9
10.4
10.4
13.9
20.8
合计
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
据2000年第五次全国人口普查，山东省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11％）已进入老年型社会。
据统计，2002年山东省60岁以上人口为760万，占总人口12.48％；至2004年底，山东省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5％，超过全国平均水平，山东省人口加速老龄化。
据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25％，每4人中就有一个老人。
山东省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。
2.2老龄服务业发展现状
山东省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。
目前，在市能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等项社会服务的老年公寓正处在发展阶段。
2.3需求分析
第六次全国人口普查主要数据公报（以下简称六普公报）显示，我国0至14岁.口占16.6％，比2000年人口普查下降6.29个百分点；60岁及以上人口占13.26％，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87％，比2000年人口普查上升1.91个百分点。
我国人口年龄结构变化表明，人民生活水平和医疗卫生保健事业得到巨大改善的同时，老龄化进程也在逐步加快。
尤其沿海发达地区、人多地少矛盾突出的地区，生育率低和老龄化问题可能更加突出。
人口老龄化，意味着老龄人口增多，而且增长的速度不断加快。
据预测，“十二五”期间，我国每年平均增加的老年人将从“十一五”的500多万提高到800多万。
联合国的一份报告则显示，到2049年，中国60岁以上的老人将占总人口的31％，老龄化程度仅次于欧洲。
这预示着，从现在开始到未来的20至30年间，中国将是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。
近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。
随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。
家庭养老和照料的功能明显弱化。
这为老年公寓提供了一个庞大市场。
老年人养老逐步向集中养老转移。
受传统观念的影响（认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。
但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变，核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面，家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不愿”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院到开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
山东是人口大省,更是老年人口大省。
据预测,到2015年,全省60岁以上老年人口将达到1900多万,约占全省总人口的19.7%。
其中,65岁以上空巢老人将达到1000万人,80岁以上老年人将增加到308万人,失能和半失能老年人将达到375万人。
为与我省人口老龄化进程相适应,我省着眼于建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系,且逐年加大政策扶持力度。
截至2011年年底，市60岁以上老年人已超过90万人，占总人口的14.9%。
在这种情况下，老年人数量增速还在不断加快。
同时，记者还了解到，预计到2020年，全市60岁以上老年人将占总人口的20%以上，也就是说每五个人中将有一个是老年人，届时，家庭养老负担将大大加重。
专家认为，快速发展的老龄化趋势将对市经济社会发展产生深远影响。
最直接的影响是，人口老龄化提高了赡养比，领取养老金的人口在不断增加，给市养老金的支付带来沉重压力。
另外，老年人的身体一般比较弱，患病率较高，其所需要的医疗费用远远高于居民平均医疗费用，所以人口老龄化也带来医疗保障支出的上升。
“可以明显预见的现实问题是，人口老龄化还将导致家庭养老功能弱化。
”专家表示，一对夫妇将来需要同时照顾一个孩子和四位甚至更多老人，要承担起家庭养老的经济负担和生活照料重担，有相当大的困难。
同时，人口老龄化对产业结构和社会服务提出了新要求，社会对医疗保健、康复器材、护理用品、生活用品及居家养老服务等消费需求都将不断加大。
当前市城市老年“空巢”家庭已经超过60%、农村老年“空巢”家庭超过70%；全市80岁以上老年人口为126171人，占老年人总数的16.17%；另外，全市有538690位老年人生活在农村。
高龄、失能、贫困、“空巢”等特殊困难老年人的实际问题需引起全社会的高度重视。
特殊困难老年人大多面临不同程度的生活风险高、经济保障差、照料服务难、生活压力大等实际困难。
市老龄委认为，应在发挥家庭养老基础性作用、落实家庭成员对老年人赡养责任的同时，采取合作养老、志愿者服务、社会互助等措施，有效保障他们的生活和照料服务。
同时，在外定居的籍人士很多，他们大多数子女已成家立业，不在身边，无人照顾，又有思念家乡之情，想“回归故里，叶落归根”。
本项目提出后，辐射周边市县。
本项目完工后，必将出现供不应求之势。
保障和改善民生，实现老有所养，是十七大提出的战略目标。
空巢、高龄、失能老年人大幅增加，养老服务已经成为提高老年人生活质量的重要民生工程。
家家有老人，人人都会老，养老服务与每个家庭息息相关。
只有促进养老服务业跨越发展，满足老年人的需求，才能解除家庭后顾之忧，不断提高家庭的生活水平和生活质量。
同时，养老服务业又有着人力密集、吸纳就业人数多的特点，是增加就业岗位的重要渠道。
据专题研究分析，全国城市居家养老大约平均每年增加30多万个就业岗位，预计到2020年扩大为650万人。
据国家有关部门统计，全国仅失能半失能老年人护理最少需要1000万名养老护理员，而目前缺口在600万以上。
所以，促进养老服务业跨越发展，不但能够解决老年人和老年家庭的生活问题，也对扩大就业、增加城乡居民收入等突出民生问题有直接的带动作用。
2.4服务对象
本项目服务对象为60岁以上老人，以市及周边县市老人为主，惠及全国各地籍老人。
3建设规模
3.1建设规模
本项目投资2885.00万元，建设市XX老年公寓及生活配套设施。
项目建成后可接收400位老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。
3.2建设标准
分别设置标准单人间和标准双人间，其中标准单人间每套20平方米，标准双人间每套30平方米，并且每套房内均设室内卫生间；
3.3建设内容
（1）老年公寓4栋，分别为4层和5层的多层建筑。
（2）配套建设活动室、技术服务、餐厅等。
（3）广场
表3－1工程项目表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
老年公寓
㎡
19500
5层三栋，4层一栋
2
餐厅
㎡
1200
3
活动中心
㎡
1200
4
生活服务用房
㎡
958.5
5
后勤办公
㎡
800
6
接待中心
㎡
1000
7
门卫
㎡
54
8
变电
㎡
150
9
换热
㎡
100
10
公厕
㎡
100
11
室外活动场地
㎡
4500
4选址及建设条件
4.1场址选择
4.1.1选址原则
本项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐为一体。
根据老年人的生理和心理需求，作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方，选址上应满足一下几方面的要求：
（1）地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年，良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活要求。
（2）地块周边道路应通畅，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。
（3）地块距离城郊不宜超过10km，老年公寓不宜选址在非常偏僻处。
不能单求清净而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的地方，老年人突发状况较多，远离社会，心理将会承受很大压力，不利于身心健康。
4.1.2地点及占地面积
本项目市XX老年公寓选址在市双力路北，卫育路东，25062.5平方米（合37.6亩），地理位置优越，周边环境良好，交通便捷。
4.1.3建设地概况
市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。
代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。
2012年全市纳入中原经济区规划。
4.2建设条件
4.2.1气象
根据市气象部门提供的资料，市属暖温带大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：
1、风向
常年主导风向：
西南偏南
冬季主导风向：
东北偏东
夏季主导风向:
西南偏南
2、风速
最大风速：
33.3m／S
冬季平均风速：
3.2m／S
夏季平均风速：
2.5m／S
3、气温
年平均气温：
13.1℃
极端最高气温：
41.6℃
极端最低气温：
-22.7℃
4、相对湿度
最冷月平均相对温度：
58%
最热月平均相对湿度：
82%
全年平均相对湿度：
67%
5、降水量
年平均降水量：
578.4mm
年最大降水量：
1004.7mm
日最大降水量：
328.7mm
6、最大积雪厚度：
190㎜
7、最大冻土厚度：
500㎜
4.2.2地质条件
1、地形、地貌
该项目场地地形平坦，但为建筑垃圾较厚场地，勘察期间各
升级会员 