老年颐养中心建设项目可行性研究报告.docx
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老年颐养中心建设项目可行性研究报告
五星级中老年颐养中心
“中禹-孝贤府国际尊老公寓”
——夕阳工程、朝阳产业之可行性研究报告
编制单位：
抚顺中禹房地产开发有限公司
2013年5月1日
目录
项目前言
第一部分项目总论
一、国外的老年居住模式与国内现状之比较
二、辽宁地区、抚顺地区老年人口及老年住宅产品市场分析
三、“中禹-孝贤府”国际尊老公寓的特点及经营理念
第二部分项目基本概况
一、项目名称
二、项目地点
三、项目投资建设单位
四、项目建设规模
五、项目建设内容
第三部分项目投资概况和资金筹措方式
一、项目土地投资成本估算
二、项目前期手续费估算
三、项目建设各项施工成本估算
四、项目开发建设资金筹措方式
第四部分项目投资效益预测分析
第五部分项目的投资风险及规避建议
第六部分项目结论
前言
提起“老年住宅产品”，人们或许会直观地认为就是老年人集中居住的老年公寓。
事实上，“老年住宅产品”在国际上有一个通行定义，既是“专供老年人集中居住的、采用居家养老、全方位医疗保健与社区服务相结合模式的住宅。
与敬老院、福利院不同，它是由社会投资并按市场化运作的带有社会福利设施的商品住宅。
在国内由于保障体系及消费理念的制约、开发商利润低等因素老年住宅产品发展缓慢，而随着家庭的小型化，人口的老龄化，老年人的居住生活模式和居住问题越发成为大家所关心的问题。
随着国力及民力的不断提高，越来越多的老年人自身有条件或在子女的帮助下有条件过上更为完美的老年生活。
虽然养老地产囊括了医疗、康复等一系列与老年人生活相关的功能，但是在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设以及项目运营后相关服务产品的后续投入。
这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符，基本上是“零利润”，并不是所有开发商都有资金、能力和爱心参与到养老地产的建设当中。
我国整个房地产市场中“老年住宅产品”存在严重供应不足的特点。
在这种情况下，对“老年住宅产品”细分市场的研究就尤为重要。
民政部发布的《2011年社会服务发展统计报告》指出：
全国城乡各类老年福利机构为40868个，比上年增加964个，拥有床位353.2万张，年末收养老年人260.3万人。
另有数据显示，第五次人口普查的时候，我国60岁以上的人口为1.3亿，而在第六次人口普查时，这一数字已经达到1.776亿，如此高的净增让我国在快速进入老年化，比全世界任何一个国家都快。
根据民政部正式发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，中国政府的养老行政行为将出现重大转型，意味着我们政府开始注意到从家庭赡养到社会养老的变化，政府将开始承担起社会养老服务的社会责任。
2012年中央提出关于老龄社会建设六大体系中，老龄宜居环境体系属于住房和城乡建设系统的工作范围之内。
对此，中国房地产业协会准备成立一个老年住区委员会，通过政府保障与市场运作相结合，逐步构建与人口老龄化进程相适应，与经济社会发展水平相协调，以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑，基本服务与选择性服务相结合的养老地产，争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面的政策支持。
目前，已得到了住房城乡建设部、民政部、国家老龄委的支持。
全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委、税务总局联合下发的《关于加快发展养老服务业的意见》中指出：
我国是人口大国，也是老年人口最多的国家。
目前，我国60岁以上的老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%；预计2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右。
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。
老年人最值得尊敬和爱戴，也最需要关心和帮助。
中华民族素有敬老、尊老的传统，随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，社会生活方式的转变，老年群体在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复、护理、临终关怀、紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。
妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，加快发展养老服务业，是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。
认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。
同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。
各地区、各部门要充分认识发展养老服务业的重要意义，采取有效措施，推动养老服务业加快发展。
《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》中指出：
养老服务是党和政府高度关切、社会各界广泛关注、人民群众迫切需求的重大民生问题，在我国应对人口老龄化挑战、保障和改善民生、加强和创新社会管理中发挥着重要作用。
鼓励和引导民间资本进入养老服务领域，对于实现养老服务投资主体多元化，缓解养老服务供需矛盾，加快推进以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系建设，具有重要意义。
《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》具体主要内容如下：
1、鼓励和支持民间资本举办适宜老年人特别是失能、半失能、高龄老年人集中照料、护理、康复、娱乐的养老院、养护院、老年公寓、敬老院等多种形式的养老机构。
2、鼓励民间资本举办的养老机构接收安置政府供养对象，政府按照规定标准拨付相关生活、医疗、照料等费用。
3、将民间资本举办养老机构或服务设施纳入经济社会发展规划、城乡建设规划、土地利用规划和年度土地利用计划，合理安排用地需求，符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨。
4、对民间资本举办的非营利性养老机构或服务设施提供养老服务，根据其投资额、建设规模、床位数、入住率和覆盖社区数、入户服务老人数等因素，给予一定的建设补贴或运营补贴。
5、对民间资本举办的养老机构或服务设施提供的养护服务免征营业税。
对符合条件的非营利性养老机构或服务设施自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，其免税收入不计入所得税应纳税收入。
6、民间资本举办的各类养老机构或服务设施按有关规定，要与居民家庭用电、用水、用气、用热同价。
7、各级民政部门福利彩票公益金每年留存部分要按不低于50%的比例用于社会养老服务体系建设，并不断加大对民间资本提供养老服务的扶持力度。
8、鼓励金融机构加快金融产品和服务方式创新，通过创新信贷品种、增加信贷投入、放宽贷款条件、扩大抵押担保范围等方式，加大对民间资本进入养老服务领域的金融支持。
我国呼吁多年的养老用地也终于在2013年伊始有了切实的回应与结果。
2013年2月4日，一家养老产业的新锐——中投发展有限责任公司以总价4.62亿元成功中标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地，打破了养老用地多年“难产”的局面。
这也是全国率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的破冰之举。
据悉，该地块位于北京市密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-01、B-01地块，面积519965平方米，土地使用年限是50年。
楼面价仅为888.5元/平方米。
目前的养老地产项目大多处于城市周边，现在有越来越多的人开始接受在郊区空气好、噪音小的生活模式。
在我国，率先走入养老地产的是北京太阳城集团和上海亲和源房地产开发有限公司。
亲和源老年公寓坐落在上海浦东新区康桥镇上，整个社区全部采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务，区别于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，既相对独立又不乏开放的老年生活社区。
“2012年中国首届亚太养老地产高峰论坛”由中国房地产业协会老年住区委员会、江苏省宜兴市人民政府主办，于2012年10月18日在宜兴市举行，论坛得到了中国老龄产业协会和中国房地产产业协会的大力支持。
百余位专家学者就如何探索一条应对中国老龄化社会的道路、民间资本如何进入养老行业、未来养老产业如何发展等问题进行了探讨与交流。
据了解，在未来不到40年，中国老龄人口占比将超过30%，4-2-1家庭大量涌现（一对夫妇同时赡养4位老人和一个小孩），居家、社区和机构养老面临越来越严峻的挑战，未来养老产业如何发展等问题值得全社会思考。
中国老龄产业协会副会长兼秘书长曾琦先生指出，中国养老地产现已步入快速发展阶段，老年住宅的需求正急速增加，养老地产是老龄化时代到来所形成的特有概念，养老地产的出现从根本上帮助政府解决了各个层次老年人群的需求。
“2012年中国首届亚太养老地产高峰论坛”上，无锡九如城养老产业集团董事长谈义良首度提出“养老综合体”的全新机构养老模式，作为一种新的养老地产形式，“养老综合体”是集高端住宅、商业地产和养老服务为一体的综合开发模式。
他从用地方式、开发特点、运营规律、盈利模式和市场前景等各个方面对养老综合体进行了全面深入的论述。
与会专家认为，“养老综合体”的出现，为养老行业提供了新方向，且为更多民间资本介入养老产业提供参照。
2012年房地产业龙头万科房地产开发公司投资120亿元在辽宁省长春市开始建设大型的养老社区，全社会对老年人的爱心工程已经全面展开。
养老综合体：
是指在城市周边生态环境适宜的地点，由养老院、医院、购物、体检中心、食品基地、酒店、学校、公园、公寓等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的养老养生为主题的，能满足所有养老需求的建筑群体。
老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址在市中心，噪音和空气污染相当严重。
随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究，年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园休闲生活，来颐养天年。
营造一个老年人发挥余热、健身、放松休闲、养生、回归自然的生活环境，对于老年人安度晚年是十分必要的。
第一部分项目总论
一、国外的老年居住模式与国内现状之比较
1、美国模式
在美国，老年社区或公寓十分普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类。
在美国环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。
2、新加坡模式
新加坡也是一个人口老化较快的亚洲国家，1998年3月，新加坡建屋发展局开始推出了乐龄公寓（老年公寓），55岁以上的新加坡公民均可申请入住。
乐龄公寓户型一般分为35平方米和45平方米两种。
为一位或两位老年人提供生活空间，既舒适又容易整理。
这种公寓已经进行了全装修，老年人只需把自己的行李搬入新居就能生活。
社会福利团体在公寓内经营社区服务站，服务站内配置了娱乐、健身、护理等配套设施，为老年人提供社交服务，让老年人保持着愉快的生活方式。
3、国内常见模式
※合居模式：
老人与子女同住一套住房。
合居家庭模式的存在有诸多因素：
如子女住房困难、父母年迈有病、第三代需要老人看护、传统家庭观念的影响等。
但是，现代生活的多样性、不同的生活习惯、人际关系的错综复杂等因素的存在，都是影响这种家庭生活模式存在的主要因素。
※独居模式：
老年人独立居住。
现代都市生活方式的影响和城市住房的日趋宽松，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，纯老年人家庭逐渐增加。
这种家庭模式更适应现代生活方式，相互干扰少，使家庭关系简单化，对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想。
但是，当老人年龄增大、自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便就突出反映出来。
通过以上分析可以看出我国的老年住宅服务产品与国外相比有较大的差距。
因老年住宅产品投入较大、风险较高、资金回收周期较长，大多数民营企业对此望而却步，虽然政府积极鼓励和支持民营资本投建养老服务机构，也出台了相关鼓励政策，但大多数民营资本对此积极性仍然不高。
二、辽宁、抚顺地区老年人口及老年住宅产品市场分析
截至2010年年末，户籍总人口4265万人的辽宁省，60岁以上老年人已达691万人，老龄化程度全国排名第六位。
2011年12月，辽宁省老龄工作委员会办公室公布了《辽宁省2010年老年人口信息和老龄事业发展状况报告》。
全省老年人口占全省总人口比例为16.21%，与全国老年人口占全国总人口13.26%相比，高出2.95个百分点。
抚顺市60岁及以上“户籍”老年人口人数为337483人，60岁及以上“常住”老年人口人数为353890人。
60岁及以上“户籍”老年人口占抚顺市户籍总人口比例为15.13%。
60岁及以上“常住”老年人口占抚顺市户籍总人口比例为16.55%，全省最高。
老年人口增加对社会物质和精神文化生活提出了更高的要求。
随着人口老龄化进程不断加快，老年人口数量进一步增加，必然要求社会提供与之相适应的居住、消费、服务、运动、保健、休闲、旅游和安全保障等公共环境，也要求社会形成善待老人、使之安享晚年的和谐氛围。
这对整个社会的消费结构、劳动力相关就业、社会保障以及社会道德水准等都面临巨大变化和挑战。
同时庞大的老年人口消费群体的消费需求，也必将促进与老年人消费相关产业的发展，促进包括老年医院、敬老院、老年公寓、老年专用系列产品等领域行业的发展。
2011年12月29日，沈阳市首个老年社区地块经过1轮加价，被沈阳本地开发商斥资近3亿元拿下。
2012年沈阳首个大型老年社区将有部分投入使用。
社区内既有打出“零利润”概念的大型养老服务机构，也有产权式养老住房。
老年人可以住在自己的房子里，享受到专业的养老配套服务设施，社区里将有专业的服务护理人员照顾老人生活起居。
中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓，随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。
据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。
可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。
而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。
文化程度较高、中级以上职称、月收入中等或以上、身体健康、生活能自理者，老年公寓为首选，认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。
因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
如北京东方太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓，它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住，它的环境优美、设施先进、服务较好。
三、“中禹●孝贤府”国际尊老公寓的特点及经营理念
中禹房地产开发有限公司宏观上按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和中老年人需求的中老年尊老公寓；微观上按照万科房地产开发公司对老年公寓的案例分析及规划设计建议要求进行建设。
中禹房地产开发有限公司的经营理念是：
为中老年人提供一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决中老年人在食、住、行、医疗、养生、娱乐等日常生活中的各种困难和矛盾，使中老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定、创建和谐社会起到直接的促进作用。
1、尊老公寓地点的选择：
根据抚顺市城市发展的要求和高山路近年来的发展计划，依照中老年人的特点和需求，尊老公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方，中禹房地产开发有限公司按照这一通行理念进行建设五星级的中老年尊老公寓。
中禹房地产开发有限公司选址建设的“中禹●孝贤府”国际尊老公寓位于抚顺市顺城区高山路南侧，东、西、南三侧与月牙山脉相邻，地势环境美丽，自然风光秀美，项目定位“抚顺人退休后的释意居所”。
孝是儒家伦理思想的核心，是千百年来中国社会维系家庭关系的道德准则，是中华民族的传统美德，“中禹●孝贤府”国际尊老公寓不单单在给中老年人提供一种生活，更是一种归属感，让中老年人有与自然和谐相处回归自然的感觉。
2、项目初步规划设计与尊老公寓的配套设施：
尊老公寓要按照中老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划设计、配套建筑与设施方面要符合中老年人的特点和需求。
“中禹●孝贤府”国际尊老公寓初步规划设计为多层高档情景洋房（配备电梯、适合两代三代居住）、社区内道路无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统，居室阳光充分和通风，为中老年人配备完备的配套设施和服务，如小型医院、老年护理院、公共餐厅、配餐中心、健身娱乐会所、文化教育中心、图书资料中心、购物中心、银行、邮局、交流活动中心、家政服务中心等。
这些为中老年人配备的服务设施由“中禹物业”提供“零利润”的高质量贴心服务。
3、交通及城市配套设施即将改善：
项目所在地位于抚顺市顺城区高山路的南侧，距离抚顺市的核心区域10分钟车程，而且有多辆公交车通过高山路，这样老人外出或子女、友人往来十分方便。
市政配套设施在2014年末可得到基本完善，从而为本园区配套提供一个有力的保障。
4、项目建设规划依据：
《中华人民共和国老年权益保障法》；《中国老龄事业发展“十二五”计划纲要》；《中国老龄事业的发展》白皮书；《中华人民共和国土地管理法》；《中华人民共和国土地行业-老年人福利机构基本规范》；《城市道路和建筑物无障碍设计规范》；《老年人建设设计规范》等；
5、项目建设的定位思想：
根据中国传统文化和生活方式与国外的老年产业先进经营管理模式，将两者相结合，建设适合中国老年人生活方式、为中老年人提供全方位服务的高档尊老公寓。
为“三高”老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值、老有所为，为社会再做贡献的平台。
风格定位采用现代建筑风格的处理方式与欧式建筑的风格相结合，追求轻松、明快、功能合理的建筑氛围。
6、项目设计的总体原则：
规划设计中老年住宅产品不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。
所有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。
⑴设计人性化。
在设计方面为方便老年人出行，不能有过多的台阶，有台阶处要有相应的轮椅通道，楼梯两侧安装双扶手，园区路面间隔200米要有座椅等休息场所，室内外地面要有防滑处理等。
⑵生活智能化。
在园区及楼内要配备先进的紧急呼叫定位系
统、消防监控系统、出入口控制系统、摄像监控系统等。
⑶环境设计园林化。
让老年人在幽雅的环境下充分享受阳光，接触自然。
要有广阔的活动娱乐场所，园区内的小路设置合理，人车分流便于老人活动，建筑布局要确保采光、通风、观景，为老年人提供良好的绿色生活空间。
第二部分项目概况
一、项目名称
“中禹●孝贤府”国际尊老公寓
二、项目地点
抚顺市顺城区高山路葛布北街，东、西、南三侧与月牙山脉相邻。
三、项目投资建设单位
中禹房地产开发有限公司
四、项目建设规模
1、项目建设用地概况
“中禹●孝贤府”山水型尊老公寓整体建设用地由三块地块组成，规划总用地面积150亩，分二期进行建设。
一期地块规划用地总面积为50.58亩；
二期地块规划用地面积暂定为100亩；
2、项目初步规划建设规模概况
一期地块容积率计算建筑面积约为60000平方米，其中：
一栋酒店式综合服务大楼为9层，面积7000多平方米；四栋9层电梯洋房和五栋6层电梯洋房。
二期地块容积率计算建筑面积约为90000平方米，以电梯洋房、联排别墅和独体别墅组成。
※本项目总规划建筑面积暂定为150000平方米。
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