中新5号楼酒店式公寓营销策划方案.docx
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中新5号楼酒店式公寓营销策划方案
重庆盈方营销策划有限公司
城上城5号楼酒店式公寓
营销推广计划
重庆盈方营销策划有限公司
（2010年11月2日修改版）
重庆盈方营销策划有限公司
第一部分：
市调分析
1.市调楼盘基本信息
1.1协信中心
1.2国会中心
1.3日月光中心广场
1.4东原1891
1.5创汇首座
2.楼盘综合分析
2.1市调楼盘分布分析
2.2楼盘供应量分析
2.3物业服务分析
2.4户型面积分析
2.5装修标准分析
2.6销售率分析
2.7价格分析
3.结论
第二部分：
项目分析
1、项目属性
1.1基本资料
1.2本项目基本特征
2、项目SWOT分析
2.1优势（S）
2.2劣势（W）
2.3机会（O）
2.4威胁（T）
第三部分：
项目定位
1、项目属性定位
1.1酒店式公寓概念
1.2酒店公寓概念及基本要求以及结合本项目物业发展方向建议
1.3项目属性定位主题
2、项目主体定位
2.1项目卖点归纳
2.2核心卖点思考
2.3推广主题定位
2.4推广形象定位
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重庆盈方营销策划有限公司
3、客户定位
3.1酒店式公寓主要客户分类
3.2客户购买目的分析
4、户型面积定位
4.1市调户型面积比例图
4.2项目户型比例分析
4.3客户购买特点分析
第四部分：
营销策略
1、总体营销策略
1.1整合营销核心目标
1.2核心战略构想
1.3强调项目“由外而内，多方优势”特征，卖点整合推广
1.4营销手法必须寻求差异化
1.5重视体验式营销
2、六大营销策略
2.1品牌策略：
2.2形象策略
2.3项目认知阶段：
2.4抢先入市策略
2.5价格策略
2.6主动出击策略
2.7点式渗透策略
3、项目入市时机安排
3.1入市计划
3.2入市八大准备工作
第五部分：
产品包装推广建议
1、楼体广告
2、导视系统
3、灯杆旗
4、售楼部和样板间包装
第六部分：
销售与施工的配合
1、售楼处搬迁
2、装修现场及样板间设置
3、电梯建议
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重庆盈方营销策划有限公司
第一部分：
市调分析
1.市调楼盘基本信息
1.1协信中心
物业类别写字楼、五星酒店、6A铂金生态
项目特色酒店式公寓,投资地产
建筑类别高层、殿堂级城市综合体
装修状况精装修
所属商圈观音桥
物业地址江北建新北路68号
开盘时间2009-8
入住时间2010-02-28
容积率8.30
物业费15.00元/平方米·月
物业公司第一太平戴维斯
开发商重庆置尚房地产开发有限公司
预售许可证渝国土房管（2007）预字第（455）号
售楼地址江北区观音桥步行街茂业百货旁
占地面积:
12670平方米
建筑面积:
152474平方米
开发商:
协信集团,重庆置尚房地产开发有限公司
物业管理公司:
第一太平戴维斯
物业顾问公司:
上海锦江物业管理公司
代理商:
领域机构
交通状况立体迅捷交通：
“地面环行+地下直接行+地下轻轨”现代立体交通格局，上万泊车位、300多
1.2国会中心
物业类别写字楼
项目特色投资地产
物业级别甲级
装修状况精装修
环线位置无
所属商圈南坪中心
建筑面积143061平方米
标准层面积1500平方米
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重庆盈方营销策划有限公司
物业费：
暂无资料
入住时间：
2011-12
占地面积：
11976平方米
建筑面积：
143061平方米
承建商：
重庆建工集团
开发商重庆会展中心置业有限公司
物业地址南岸重庆国际会议展览中心
售楼地址重庆国际会议展览中心
开发商：
重庆会展中心置业有限公司
整合推广单位：
FlaHalo广告
物业管理公司：
德国凯宾斯基酒店管理公司
标准层面积：
1500平方米
交通状况距南坪商圈、南滨路滨江商业带步行仅10分钟路程、解放碑商圈、杨家坪商圈仅
5分钟
1.3日月光中心广场
物业类别
住宅、城市综合体
项目特色
复合地产
建筑类别
超高层
装修状况
精装修
开盘时间
2011-01
入住时间
待定
容积率
17.00
绿化率
20%
物业费
3.50元/平方米·月
物业现状:
结构封顶
占地面积:
42353平方米
建筑面积:
720000平方米
物业公司
重庆鼎固物业管理有限公司
开发商:
重庆鼎固房地产开发有限公司
开发商重庆鼎固房地产开发有限公司
预售许可证
渝国土房管（2009）预字第（131）
号
物业管理公司:
重庆鼎固物业管理有限公司
所属商圈
解放碑CBD城市中心宜居豪宅购房圈
物业地址
渝中较场口转盘民权路88
号（得意世界旁）
售楼地址
渝中区较场口转盘民权路
88
号（得意世界旁）
交通状况
日月光中心广场交通状况：
轻轨
2号线起点站，在建地铁
1号线和平路站；公共
交通线路数
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重庆盈方营销策划有限公司
1.4东原1891
物业类别
住宅、观景住宅
项目特色
水景地产,
复合地产
建筑类别
高层
装修状况
精装修
所属商圈
弹子石
弹子石购房圈
物业地址
南岸南滨路
80号
（喜来登酒店旁）
开盘时间
2010-09
入住时间
2011-10
容积率
4.13
绿化率
30.50%
物业费
3.80元/平方米·月
物业公司
重庆新东原物业管理公司
开发商
重庆东原地产开发有限公司
预售许可证
渝国土房管（2009）预字第（642）号
售楼地址
南岸区南滨路80号（喜来登酒店旁）
交通状况
东原1891位于重庆市南岸区南滨路核心中段，
属于重庆CBD主要配套区域，拥有
得天独厚的地
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重庆盈方营销策划有限公司
1.5创汇首座
物业类别住宅、精装小户公寓
LOFT写字楼
项目特色小户型,投资地产
建筑类别高层
装修状况精装修
所属商圈解放碑CBD
城市中心宜居豪宅购房圈
开盘时间2010-09-22
入住时间2010-10
容积率17.30
绿化率10%
物业费3.50元/平方米·月
物业公司戴德梁行房地产顾问
（重庆）有限公司
开发商重庆汇正房地产有限公司
（瑞安中华汇下属企业）
预售许可证渝国土房管（2009）
渝字第359号
物业现状:
结构封顶
建筑面积:
86000平方米
开发商:
重庆汇正房地产有限公司（瑞安中华汇下属企业）
投资商:
瑞安中华汇地产有限公司（瑞安建业之附属公司）
物业管理公司:
戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司
建筑单位:
瑞安建筑有限公司
代理商:
重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司
建筑设计单位:
王董国际有限公司
售楼地址渝中区解放碑CBD新华路388号（步行至解放碑心仅需五分钟）
物业地址渝中解放碑CBD新华路388号（步行至解放碑心仅需五分钟）
交通状况创汇首座位于重庆渝中区解放碑中央商务区（CBD）的核心位置，扼守未来的金融街
入口；
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重庆盈方营销策划有限公司
2.楼盘综合分析
2.1市调楼盘分布分析
协信中心
创汇首座
日月光中心广场
东原1891
国会中心
分析：
由于本次市调针对价格在18000元/平米左右中高端在售项目，所以项目并不多，主要分布在渝中区、江北区和南岸区；他们都有共同的地理位置特征就是都靠近或者就在
传统的商务金融中心区CBD和金融街。
这都是重庆目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，这也证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。
2.2楼盘供应量分析
项目名
创汇首座
国汇中心
东原1891
协信中心
日月光中心
称
广场
供应量
目前已推出
酒店公寓
约120套
60套
437套
110套30-77
34-54层
面积38-40平
35-53平方米
平米户型
米之间
10-33层
所在区
渝中区（解放
南岸区
南岸区
江北区
渝中区
域
碑CBD）
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重庆盈方营销策划有限公司
分析：
从供应体量上看，酒店式公寓大多属于大项目中一小部分项目，在售项目中基本建面都
在10万平米以下，稍大体量的项目日月光中心广场中也都包括了一定的商业和写字楼面积以及5星、6星级酒店；
2.3物业服务分析
项目名称
创汇首座
国汇中心
东原1891
协信中心
日月光中
心广场
物业服务
星级酒店服务
全套五星级
星级酒店服
星级酒店服
全套五星
酒店服务
务
务
级酒店服
务
所在区域
渝中区（解放
南岸区
南岸区
江北区
渝中区
碑CBD）
分析：
通过以上调查数据显示，各大高端项目均打出星级服务标准，其目的主要是通过星级服务的设施管理和人性化服务优势，最大程度地提升协信中心的投资和使用价值。
2.4户型面积分析
项目名
创汇首座
国汇中心
东原1891
协信中心
日月光中心
称
广场
面积区
30-77
27——110
38-40平米
35-53平方米
54.9——
间
193.26
户型区
一房、两房
一房、两房
一房
一房
一、两、三、
间
四房
主
两房
两房
一房
一房
4房
力户型
所在区
渝中区（解放
南岸区
南岸区
江北区
渝中区
域
碑CBD）
分析：
重庆酒店式公寓主力户型依然的以两房为主面积区间大多集中在50-80平米之间，户型
主流为直套标准间型的两室一厅。
其中只有渝中区日月光中心广场有4房户型，推出项目涵
盖6星级酒店标准；建成后应该是该地区高端酒店；其余均以少量一房两房为主，三房也甚少；说明酒店式公寓需求量依然以两房为主。
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重庆盈方营销策划有限公司
2.5装修标准分析
项目名称
创汇首座
国汇中心
东原1891
协信中心
日月光中
心广场
装修标准
精装修
五星级酒店
精装修
精装修
精装修
奢华室内装
饰
是否带家
带全套家私家
带全套家私
不带全套家
带全套家私
带全套家
电家私
电
家电
私家电
家电
私家电
所在区域
渝中区（解放
南岸区
南岸区
江北区
渝中区
碑CBD）
分析
以上走访酒店式公寓都是精装修，其目的第一可以提升项目整体品质和销售利润，第二统一装修方便统一管理外观风格统一整洁。
2.6销售率分析
项目名称
创汇首座
国汇中心
东原1891
协信中心
日月光中心
广场
销售率
80%——90%
50%
90%
售完
95%
开盘时间
2010年9月
2010年10
月
2010年09月
2010年4月
2010年4月
所在区域
渝中区（解放
南岸区
南岸区
江北区
渝中区
碑CBD）
分析：
从销售率及销售价格上来看，从销售率上各大项目销售均比较理想，重庆高端酒店式公寓市场前景依然比较乐观；
2.7价格分析
项目名
创汇首座
国汇中心
东原1891
协信中心
日月光中心
称
广场
目前均
19000元/平
18500元/平
17000元/平
19000元/平
19500元/平
价
米
米
米
米
米
所在区
渝中区（解放
南岸区
南岸区
江北区
渝中区
域
碑CBD）
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重庆盈方营销策划有限公司
分析：
从在售酒店式公寓的均价来看，价格在19000元/平米以上的产品，其服务和装修标准
都是以五星级标准来打造，尤其的位于解放碑CBD的日月光中心广场价格高达19500元/平米，但其装修和服务标准是六星级，可见此类产品的价格就决定了其价值；
3、结论
重庆的酒店式公寓产品目前正处于高起步的发展阶段，在满足酒店式公寓的硬性指标与软件打造后，这一投资潜力较大的新型高端投资物业在未来随着城市的发展与高端客户的日
益增多，市场需求会进一步呈旺盛趋势。
且目前市场打造的该类产品均在一定程度上拉升了整体项目的品质，开发方很容易达到誉益双赢的开发成果。
第二部分：
项目分析
1、项目概况
1.1基本资料
楼层平面图
物业类别酒店式公寓
建筑类别框架结构，抗震在7度地震以上
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重庆盈方营销策划有限公司
装修状况
精装修
物业地址
渝中袁家岗奥体路1号（轻轨袁家岗站对面）
容积率5.50
绿化率25%
楼层层高
4.5M
售楼地址
重庆高新区袁家岗重医附一院大门斜对面
项目体量
单层面积约1461.95；
共计销售面积：
8771.7
平方米
所属楼层
共6层；分别在城上城
5号楼29——34楼；
交通状况
轻轨2号线；公交206、203、231、224、272、
235、265、117、325、464、429、818、364
1.2本项目的基本特征
没有厨房；
每种户型几乎都不能南北通透，封闭式；
由于进深较深，内部采光较差；
黑厕所比较普遍；
周围度假价值较低；
还不是商务办公集中区域；
2、项目SWOT分析
2.1优势（S）
1、周边各类市政配套设施完善；
2、紧邻交通干道，具备良好展示面；
3、项目设计为五星级酒店商务写字楼、及酒店式公寓于一体的商务中心，拥有完善酒店内
外部配套；
3、周围学校及市政奥体中心的人气优势大；
4、发展商具有的健康资源和周围医院的健康资源。
5、项目上面未来规划是五星级酒店下面是写字楼，很大程度上方便在此办公的商务人士且
后勤服务也便于综合管理；
6、产品品牌优势，是该地区唯一高端商务中心聚集地；
2.2劣势（W）
1、项目临近医院，对客户购买心理产生不利因素；
2、项目为改造工程，且工期较长，影响客户购买信心；
3、项目为写字楼改造，在结构和大厦配套上必然存在缺陷
4、项目建成多年，不利于推广给项目周边及购房客户以形成不好影响
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重庆盈方营销策划有限公司
5、项目无厨房与阳台，作为酒店式公寓只能用于商务而不能用于居家。
6、地处闹市区，空气质量差，噪音较大。
2.3机会（O）
1、该项目是本地区地标性建筑外观及大厅都现高档华丽，
4、该区域的未来新兴高端中心商务区，投资潜力大；
5、本项目地段具有无比的优越性，具有发展CBD的条件，未来发展机遇大；
6、城上城酒店式公寓是目前九龙坡区同类型产品唯一项目；
7、随着市政工程轻轨地铁的增多覆盖面积的不断增加，位于轻轨、地铁站旁边的项目价值
会逐渐提升；
8、随着以后该区域商务人士来宁的增多，商务活动日趋频繁。
2.4威胁（T）
1、关于深入调控的传闻很多，市场又会进入风声鹤唳的不明朗阶段，我们势必要面对调控
传闻或是调控来临的市场压力。
2、该地区商务中心处于起步阶段，投资者对该项目投资缺乏信心；
3、产品所在区域处于解放碑CBD与杨家坪CBD之间，在本项目在档次定位上需慎重考究；
4、该区域高档酒店入住率普遍偏低，依靠本区域经济条件很难支撑；
第三部分：
项目定位
1、项目属性定位
1.1酒店式公寓概念
1.1.1定义
“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴
起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。
它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由
大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。
因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，
酒店、会所等多种功能于一体。
简单定义其概念归结为三点：
统一经营
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售后回租
完整产权
1.1.2特点
酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；
酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；
酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；
酒店式公寓必须具有居家的氛围；
相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；
1.1.3与传统酒店的区别
酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。
酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物
业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。
它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐
1.1.4分类-按“产权性质”划分
只租不售的“酒店式公寓”
——其特征是并不对外出售产权。
一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。
称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的
商住产权的“酒店式公寓”
——顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。
该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。
一般可签定比例、年限不等的返租合同。
其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。
住宅产权的“酒店式公寓”
——这是目前北京市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也
决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。
更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。
其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。
1.1.5结论
根据酒店式公寓的定义、特点及按产权性质分类对照项目本身属性认为：
——该项目应为统一经营管理的商住产权的“酒店式公寓”；
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1.2酒店公寓概念及基本要求以及结合本项目物业发展方向建议
1.2.1各种不同类型概念
商务型
服务型
度假型
小户型住宅
酒店式公寓
酒店式公寓
酒店式公寓
居住功能
非常强
一般
较强
一般
服务功能
一般
较强
非常强
较强
办公功能
一般
非常强
较强
差
度假功能
差
差
差
非常强
投资功能
较强
强
较强
较强
1.2.2各种不同类型对一般功能的要求
商务型
服务型
度假型
小户型住宅
酒店式公寓
酒店式公寓
酒店式公寓
阳台
非常强
一般
一般
非常强
绿化
非常强
较强
较强
非常强
会所
较强
一般
较强
一般
停车位
较强
非常强
较强
一般
厨房煤气
非常强
差
一般
差
采光
非常强
较强
较强
非常强
1.2.3结论
基于以上分析对照项目基本情况可以看出该项目只适合：
——做商务与服务型酒店式公寓
1.3项目属性定位主题
根据以上市调分析和酒店式公寓相关特点得出项目属性定位：
统一经营管理模式·高端·多功能酒店式公寓
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以上定位是本项目的核心特征体现，项目开发能否成功关键在于能否凸显这些核心特征，因此，以上定位将会对本项目的规划设计和推广营销起核心指导作用。
属性定位主题诠释：
主体属性——多功能酒店式公寓
定位依据：
本项目楼上为五星级酒店楼下为5A甲级写字楼，其酒店式服务办管理与办公硬件条件
完善；因此，无论在大堂和外立面都依然能够反映出酒店的气质，或从本项目的会所功能
以及其他配套服务都能够体现酒店式公寓的基本要求。
2、项目主体定位
2.1项目卖点归纳
地段：
袁家岗轻轨站旁
交通：
轻轨+40余条通往主城各区公交线路
周边：
奥体中心、重庆一医、女子医院等重庆医科大学等；
建筑：
地标性建筑（未来高端商务办公聚集地）
自身配套：
酒店式服务，5A甲级写字楼硬件完善；
投资：
均有较强投资价值；
2.2核心卖点思考
产品品质：
在同质化竞争严重的渝中和江北片区打造星级标准服务的精装酒店式公寓不是我们的
核心卖点，交通方便是我们项目的特点，目前周边商业办公处于起步阶段不集中，是我们
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