甲级写字楼智能化弱电系统设计说明.docx

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甲级写字楼智能化弱电系统设计说明

甲级写字楼弱电系统（智能化工程）设计

一、中央系统集成系统1．系统概述2．系统功能3．设计规二、楼宇自控系统1．系统概述2．设计规：

3．系统监视或控制围三、数字多媒体保安监控系统1．设计原则2．设计围：

3．设计规四、停车场管理系统五、综合布线系统六、卫星与有线电视接收系统1．节目容量2．系统配置七、离散式巡更系统八、数字无线对讲系统九、大屏幕显示系统1．三基色视频屏2．设计规3．文本显示功能4．广告播放功能十、电表远传系统1．系统功能2．电表远传系统特点附：

甲级写字楼评价标准研究

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甲级写字楼智能化工程包括：

中央系统集成、楼宇自控、综合布线、保安监控、停车场管理、卫星／有线电视、无线对讲、巡更系统、电表远传计量系统、大屏幕显示系统。

一、中央系统集成系统1．系统概述甲级写字楼的中央系统集成（BMS系统）集成对象主要是楼宇自控系统、保安监控系统、"一卡通"系统与火灾自动报警系统容。

甲级写字楼的BMS系统应是统率各个子系统（楼宇自控系统、保安监控系统、"一卡通"系统与火灾自动报警系统）的一体化集成系统，能够实现甲级写字楼机电设备与安全信息资源的采集、存储和共亨，能为甲级写字楼今后的管理提供先进的手段、科学的信息依据，能为甲级写字楼的领导和职工提供高效、优质服务。

2．系统功能甲级写字楼BMS系统集成应主要包括两大部分的容：

一是工业控制总线层（下层）的集成；二是标准以太网层（上层）的集成。

工业控制总线层（下层）的集成包括的容是各子系统之间的硬件连动、底层控制软件的连动、将小的子控制系统集成在大的子控制系统中，使各子系统之间更协调工作，成为一个整体，从而更有效的发挥各子系统的功能。

楼宇自控系统、保安监控系统、"一卡通"系统与火灾自动报警系统在物理上均是BMS运行网络上的一个节点。

在这几个子系统的监控管理中心，均有各自独立的数据库。

子系统以TCP／IP方式向集成系统发送数据，在正常情况下，定时将BMS需要的数据上报或由BMS发出查询指令，在非常情况下能以优先方式实时上报。

BMS设置中央数据库，将楼宇自控系统、保安监控系统、"一卡通"系统与火灾自动报警系统等设备信息、运行标志信息、各种计量数据，按科学合理分类、综合、裁剪存于中心数据库以供各类应用程序加工、处理、使用与查询。

3．设计规对所有设备进行统一和全面的检测中央集成管理系统对甲级写字楼所有机电设备的运行整体管理和监控、对各种数据信息进行汇总和备份。

对数据进行加工处理集成系统对甲级写字楼设备的数据进行处理，提供相关设备的运行曲线、时间累计、报表。

提供综合查询的操作接口。

提供物业管理功能提供有关甲级写字楼能源消耗统计、设备运行与维护指南、设备安装位置与数量等相关机电设备的功能软件。

记录统计物业管理所需有关电度数据。

可供管理者查询并以报表方式打印。

快速信息检索功能通过编址方式，可迅速检索某一信息点所在区域平面图，也可通过图形名称来检索该图形中若干信息点；以时间检索报警点状态；以传感器或探测器类型检索状态；以时间检索持卡人进出控制信道记录。

汇总报告功能系统可提供各类专门报告书。

例如：

以时间划分报警点状态的报告档；以传感器或探测器类型划分该点状态的档；某操作员操作系统修改设定或程序的报告；以时间划分某持卡人进出控制信道的记录文件等。

依管理的不同要求如按用电分类（照明、制冷、供热、电梯、给排水等）；按指定时间（按月、季与任意指定天数）；按分区（如楼层）以与其组合，提供电能用量信息，作为财务核算的依据。

均以报表形式汇总甲级写字楼情况，为管理提供第一手数据。

系统操作权限设定系统操作员的操作密码、操作级别、软件操作权限、设备控制权。

系统对进入系统或骨干的操作人员，以本人操作密码的方式鉴别和管理。

系统只赋予操作员进行同级别的数据访问与修改权和设备控制权。

重要事件与故障处理甲级写字楼设备发生故障或报警时，集成接口将自动弹出报警画面，显示报警地点和设备，并伴有声光报警通知相关管理人员，管理者确认报警，撤销报警，并可安排相应人员处理情况。

还可通过集成系统实时或不定期查询系统故障记录，了解故障原因。

二、楼宇自控系统1．系统概述楼宇自控的主要目的就是：

提高系统管理水平，节省运行能耗。

具体就是：

延长设备使用寿命、有效加强人员管理、保障设备与人身的安全。

2．设计规：

实现在监控中心对重点设备进行实时诊断，监视全系统设备的运行状态，故障自动报警。

系统自动采集各种计量、计费数据。

实现精确控制，提供舒适环境，科学合理的设计运行管理程序，与时调整运行策略，取得节能效果。

系统自动采集各种设备的开机时间数据。

自动记录设备的累积工作时间和故障情况，为计划维修和预防性维修提供依据。

监视系统超标（参数超限）运行状况，提供决策支持。

监视系统能耗指针，提供节能支持。

累积运行数据，实现辅助分析功能。

当管理计算机瘫痪后，系统的运行、数据的存储仍然有可靠的保障。

3．系统监视或控制围中央冷冻冷却系统：

监视冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔、补水泵、补水箱、膨胀水箱等的运行状态、故障报警、水流状态、水温等并打印报表。

生活和空调热交换系统：

监视和控制生活热交换、空调热交换、生活和空调热水泵、电热锅炉的启停、运行状态、故障报警并打印报表。

空调系统：

监视和控制空调风机、热继电器、过滤器淤塞、风机压差、风机盘管等的运行状态、故障报警、启停、并打印报表。

新风系统：

监视和控制新风机组、热继电器、过滤器淤塞、风机压差、风机盘管等的运行状态、故障报警、启停、并打印报表。

给排水系统：

监视和控制水泵、水箱、水池、排污泵、集水坑、中水系统的启停、运行状态、故障报警并打印报表。

照明监控系统：

对照明系统进行分区监视控制，监视控制照明回路开关的启停、运行状态、故障报警，按日常、节日、重大节日监视控制泛光照明。

电梯（扶梯）监控系统：

监视扶梯的运行状态、故障报警并打印报表；如电梯能提供必要的接口，设计实现扶梯的远程启停和正反运行控制。

变配电监控系统：

对低压配电柜的电压、电流、功率因子、频率、有功功率与开关状态、用电量进行监视。

三、数字多媒体保安监控系统1．设计原则本系统方案应对视频信号模拟传输、中央数字处理、数字存储。

方案先进、合理、成熟、安全、稳定、可靠、冗余、高效、高性能价格比、易扩展、易管理。

2．设计围：

在大厦周界、电梯轿厢、电梯厅、扶梯、车库出入口、大厦出入口、大堂、控制中心、餐厅、通道、重要机房、停车场、步行楼梯口、商场收银处、财务室、重要办公室门口安装适应其安防特点和周围环境的摄像机；地下停车场原先给巡更系统预留的管路安装紧急报警按钮，在每楼层电梯厅的适当位置安装两个报警按钮。

在物业主管办公室设置安防分控室。

3．设计规系统通过模块化组合能提供8X16，16X16，16X16，32X16……全矩阵视频，选择切换同步切换。

系统输出可做时序切换、分组切换、关联切换、报警自动切换等。

所有切换可在计算机多媒体接口上用鼠标操作设定，并可在计算机上看到每一个矩阵节点的当前状态或多媒体地图上布防的方法，掌握整个系统情况。

报警时，布防图可自动显示在主机的最前沿，显示报警信号源的位置，同时显示摄像机编号和报警时间。

报警时，可按设定将相应报警点的图像自动切换至某一显示器；当多个报警点同时报警时，可在不同的显示器显示。

带字符迭加输出，可用计算机显示时间、地点、报警提示，字模；可利用计算机字库设定，无需定制，可随时灵活修改。

全活动实时真彩色多画面。

硬盘录像功能，取代传统长延时录像机、多画面分割器。

一台主机，多画面同时看、同时录，帧率25帧／秒。

四、停车场管理系统1．设计规o车位产权用户（部用户）：

用射频感应卡实现其车辆自动出入（无人看守）停车场，但应考虑对其身份实行年度审核。

o租用车位用户：

此类用户为时限用户。

用射频感应卡实现其车辆自动出入（无人看守）停车场，可按月、按季、半年、年为单位实行租赁，在租赁期为合法用户，过期需重新交款写卡。

o临时来访用户：

此类用户由自动出卡机发放临时卡，并记录车号、进场时间、离开时间，计时收费并验证车号。

o车辆认证防盗：

固定客户要求用射频卡记录其车号，临时使用者可由人工输入车号，录入计算机。

o高度自动化，固定客户出入场不需人工干涉，进口处停车位自动显示，出口收费自动显示。

o数据处理器可处理多项事情：

停泊空间、统计、个别事项记录、变化事项记录、每日记录与发票。

五、综合布线系统1．设计规综合布线系统应满足语音通信、计算机网络、保安监控、楼宇自控等建筑物各系统的通信需求。

在办公区每层预留20-30个千兆网络光纤插座，满足办公特殊需求。

在5层餐厅设置无线上网系统。

系统组成：

工作区子系统、水平子系统、干线子系统、管理子系统、设备间子系统。

a．语音与数据的插座模块、水平干缆均选择千兆比布线产品或光缆产品；b．面板采用单孔、双孔86型面板或多媒体插座（用于光纤到桌面的信息点）；c．语音干缆选择3类大对数非屏蔽双绞线（本方案采用50对UTP大对数干缆），按照每个信息点1对语音干缆考虑，并预留20％的余量。

d．数据干缆选择六芯多模光纤，为了满足人员密集的办公区对信息传输高带宽、高可靠性的要求，为每个配线间各分配2根6芯多模光纤干缆；e．由于建筑以办公为主，信息点较密集，故在每层各设置3个配线间，管理本层的信息点；f.管理间语音水平子系统配线架选择110型交叉连接配线架，数据水平子系统配线架选择千兆比24口模块式配线架；语音垂直干缆子系统配线架选择110型

六、卫星与有线电视接收系统1．节目容量按照860MHz邻频传输规划，系统可容纳59个正向电视频道，2个反向电视频道。

考虑到将来电子商务的需要，本系统增加回传带宽，占用4个正向频道；还考虑到当地若干个开路播出频道，信号很强，为防止其干扰，电视节目容量设计为50个下行频道，6个上行回传频道。

2．系统配置甲级写字楼卫星电视接收与有线电视系统配置如下：

引入有线电视网，另外接收1颗CBTV定点在东经的110．5度的"鑫诺一号卫星"（中国所有）Ku波段播出的节目，接收机为专用机采用Irdeto加密方式，只能用于接收CBTV的节目，具有喜爱频道的编排功能，有EPG（电子节目目录），通过电子节目目录可以知道现在和一周播出的电视节目，还具有图文、信息、游戏等功能。

接人当地有线电视网，暂按照30套节目设计。

我国将开始试播高清晰度电视节目，到时可转播高清晰度（DVD）电视节目，满足高层次消费者欣赏高质量电视节目的需要。

另外预留两个卫星接受机座，用于未来扩展。

七、离散式巡更系统1．设计规o巡更：

在确定巡更线路设定一合理的检测点，安装感应式IC卡（即巡更点），巡更人员手持巡更器，由计算机软件编排巡更班次、时间间隔、线路走向，有效地管理巡更员巡视活动，加强了保安防措施。

o发行：

软件设定巡更时间要求、线路要求、次数要求，通过发行巡更点、巡更器，记录巡更员身份、编号，并授予有效巡更活动读卡权限。

o信息采集：

巡更员带巡更器按规定时间与线路要求巡视，将巡更器在巡更点前一晃，便可记录巡更员到达日期、时间、地点与相关信息。

若不按正常程序巡视，则记录无效。

查对核实后，即视作失职。

返回控制中心时可连接计算机下载所有数据，整理、存盘。

o查询：

采集回来的数据，系统可自动生成分类记录、报表，并打印。

管理人员根据需要随时在计算机中查询保安人员巡逻情况，并对失盗失职进行分析。

八、数字无线对讲系统

（1）组网

（2）IP网语音传输（3）ISDN功能（4）个人移动通讯形式的置无绳方案（5）计算机话务集成（CTl）（6）置语音，并置音乐保持功能（MOH）（7）呼叫中心方案（8）话务工作站（9）配置管理程序（10）带电插拔板（11）远程中央软件升级（12）远程维护无绳系统手机性能（13）支持PBX所有的标准功能（14）手机拨DTMF信号（15）手机拨号键有0-9，#和*（16）可存10个缩位（17）功能键有摘机键、换档键、重拨键，存／程序设计键、哑音开关键、保持键和翻页键（18）显示器上显示图形以表示手机备用状态、呼叫状态、电池状态以与振铃和程序设计方式（19）当发生来话呼叫、超出无线信号覆盖围、低电池工作、麦克风哑音等状态时均产生告警信息（20）置电池管理系统（21）字符LCD显示器：

可显示两行，12个字符（22）5个菜单键（23）可按进行寻呼（24）支持CTR22（CAP）协议（25）友好用户接口，类似于爱立信GSM移动，带有标准键盘（26）反光显示器（27）呼叫线路识别显示（28）呼叫名称显示（29）来话CLI列表（后20个来话）（30）最后列表（后20个去话）（31）可存储1000个企业（32）键盘闭锁（33）定时器（34）时间和日期显示（35）信号强度显示（36）振铃音调、击键与背景灯光等个性化设置（37）个人标识号功能以防止滥用与误用（38）通话10小时，待机50小时九、大屏幕显示系统1．三基色视频屏在3层室外安装一块φ5三基色视频屏，面积由业主确定。

主要利用文字图片、动化效果和视频图像宣传播放各种新闻实事、通知、企业宣传、动态信息、实时信息和广告等容。

2．设计规3．文本显示功能可以根据具体需要，播放控制计算机中的文本文件。

容与甲方商定。

4．广告播放功能作为有灰度级的三基色视频屏，在应用了的专用软件与通用动画软件、图形处理软件后可以播放图片、动画、文字与图片的迭加、VCD、VOD、播放公司制作的广告。

十、电表远传系统1．系统功能o实时采集和记录电表数据o自动／半自动抄表方式o用户管理和收费管理o线损统计／负荷曲线分析（选配）o用户电表异常报警／远程控制（选配）2．电表远传系统特点分布式系统设计，系统配置合理，多种通讯方式和数据采集方式，使用灵活方便。

RS-485专线系统通讯快捷，实时性好。

低压电力线载波方式采用先进的扩频调制解调技术和灵活的软件中继技术，使系统抄收率与可靠性有实质的提高，完全能满足电能抄表与监测功能。

中央管理软件功能强大，电能数据逐级保存备份，具备数据表格输出与银行联网功能。

系统采取开放式标

附：

甲级写字楼评价标准研究

•区位交通：

房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。

所以，作为甲级写字楼的判断标准，应该是位置十分优越，一般居于城市商务中心或商业聚集区，交通十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛一定是其写字楼价值的重要支撑。

•规模：

评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体，所以这里所说的规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力与拓展性；因为写字楼客户——企业，比较看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身的规模决定企业的聚集程度，重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐与购物中心于一体的大空间。

一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上是甲级写字楼。

•硬件设施

   写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新。

    建筑类型：

框架或钢结构，抗震在8级地震以上；

    办公空间：

能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；

    标准层高：

室净高2.6m以上；

    标准承重：

楼板承重在2.5KN/m2以上；

    供电系统：

双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上；

    空调系统：

国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。

电   梯：

国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨·台,候梯时间不超过30秒钟。

停车位：

每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。

    供水系统：

24冷热水供应，并有中水处理系统；

    智能化系统：

达到5A级标准；

   办公（OA）：

预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；

  通信（CA）：

计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国长途语音与数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。

   楼宇（BA）：

主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；

   消防（FA）：

防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；

   保安（SA）：

保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动、巡更。

•装饰装修

   外立面：

铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。

   大 堂：

有大堂，大堂地面应为石、花岗岩、天然石材等，墙面应为石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包石、不锈钢等材料

   电梯厅：

采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、石或木门套；

   走 廊：

高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；

卫生间：

进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手

机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或  石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；

   办公间：

墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；

生态空间：

一个高档的写字楼应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼部景观。

•商业配套

甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心,多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等；总之，一个称得上甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。

•软件服务

    写字楼软性服务体现在两个方面，一方面是高效全面的物业管理，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。

比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。

又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调供应，节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面提供细微周到的服务。