自持物业经营税务筹划.docx
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自持物业经营税务筹划
自持物业经营税务筹划方案
房屋租赁的八大涉税问题----2012-10-12
一、租赁期约定
租赁期对税收处理问题的的影响，主要原因是在于是否认定“转让不动产永久使用权”带来其收入是认定为“服务业-租赁”还是“销售不动产”，进而影响所得税的处理。
旧的营业税条例对于转让不动产永久使用权的行为视为销售行为，新营业税条例已取消该条款。
（国税函[2005]83号）规定“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照‘服务业-租赁业’征收营业税。
”。
从规定的变化中我们可以这样理解，只要约定租赁行为，明确租赁期限，就应该按照“服务业-租赁”征收营业税，尽管在现有规定中对于房产有明确的使用年限。
二、宾馆酒店等“长包房”
宾馆酒店等“长包房”的税收处理，其关键认定收入为“服务业-旅店业”还是“服务业-租赁”，进而影响房产税的认定，是“从价”还是“从租”，实质是对房产税税负的选择规避。
“长包房”是一些单位长期在宾馆内租用几套房间作为办公用房，享受其相关的服务，并按规定支付房费。
按现有房产税的政策规定，对用于提供住宿的这部分房产按房产余值征收房产税较为明确，但对“长包房”是否也按房产余值征收存在着不同的理解。
一种认为“长包房”是一种出租行为，因宾馆将几套房间出租给别人，并签定了（租赁）合同，同时收取一定的租金，应按租金收入征收房产税，而不应按房产余值征收；另一种认为，虽然签定了（租赁）合同，只要不改变房间结构，并享受宾馆提供的服务，就应视为是入住宾馆的客人，这部分的房间还是应按房产余值征收。
那么究竟该怎么理解呢，从经营交易的实质和税收管理的角度，我们应客观的认识“长包房”，根据其经营实质进行税收处理。
在这方面各地地方税务机关有益的探索，如青岛市地方税务局青地税发〔2003〕166号规定“问：
宾馆酒店等“长包房”如何征收房产税？
答：
经研究，凡同时满足以下两个条件的包房业务为长包房业务：
（1）合同约定包租半年以上的；
（2）挂牌用于办公、经营的。
对宾馆、酒店等从事长包房业务的房产从租计征房产税，其他房产一律按原值计征房产税。
”《南京市房屋租赁管理办法》南京市人民政府令第230号规定“酒店（旅社、饭店、宾馆、招待所等）将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定价金的，应当纳入房屋租赁管理”。
三、租赁与仓储
国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发［1993］149号）规定：
仓储业，是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务。
租赁与仓储，都涉及了房产，都需要利用一定的场所，当租赁的用途是仓库时，从功效的角度来看，实际很难认定，虽然实际工作中，我们会列举一大堆不同点，如租赁要支付水电费，需要支付仓库保管人员工资，仓储付费的形式一般按时间、按件计，仓储应该承担所储物资的损失等等。
租赁和仓储，在一定条件下进行转化，对于房产提供人其营业税的影响相同，仅是税目不同，但房产税从价，从租地选择就会带来实际税负的降低。
四、租赁与物流
租赁与物流的关系，类似于租赁和仓储，但又涉及运输，其影响包括营业税应税税目，税率的不一致，以及带来房产税缴纳方式的不同，以及运费抵扣增值税。
随着物流业自身的发展和国家对其的扶持，未来租赁与物流应该更成为税收筹划的热点。
按照《国家发展和改革委员会等9部门印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》（发改运行[2004]1617号），《国家税务总局关于货物运输业若干税收问题的通知》（国税发[2004]88号）的规定，物流企业目前执行以下税收政策：
物流企业将承揽的业务外包给其他单位并由其统一收取价款的，以其全部收入减去其他项目支出后的余额，作为营业税计税基数。
物流企业提供公路、内河货物运输劳务取得的运输收入按“交通运输业”税目征收营业税并开具货物运输业发票；提供装卸搬运劳务取得的运输收入按“交通运输业”税目征收营业税并按规定开具发票；提供其他劳务取得的收入按“服务业”税目征收营业税并开具服务业发票。
所称物流企业是指具备或租用必要的运输工具和仓储设施，至少具有从事运输（或运输代理）和仓储两种以上经营范围，能够提供运输入代理、仓储、装卸、加工、整理、配送等一体化服务，并具有与自身业务相适应的信息管理系统，经工商行政管理部门登记注册，实行独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的经济组织。
五、租赁与物业
《物业管理条例》明确物业管理，是指对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
作为房产承租方，在享受物业服务的情况下必然涉及到付费的问题，但是这本身与租赁并不发生关系。
但是税收实践中却发生了联系，特别是出租方与物业管理公司达到某种利益上的关系：
1．代收房租
按《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定：
物业管理企业代有关部门收取的房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
通过代理手续费的方式，可以将租金分解为租金和手续费。
2．平衡租赁和物业收费
租赁和物业收费的税负不一致，就可以在这两项收费之间进行平衡，降低房租收费，抬高物业收费。
这种关系的产生，其实质上降低租赁的实际税负。
六、视同出租的税收处理
在目前的税法规定中，有几项的特殊规定，视同租赁行为：
1．《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函［1997］490号）：
以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。
2．《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）：
酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。
对于规定1，国税发[2000]118号规定，以非货币性资产投资需要分解为按公允价销售和投资两项业务，所以在目前的实践操作过程中，特别是在不动产，土地使用权价格看涨的前提下，不动产、土地使用权投资入股会导致所得税的大量支出，在经济上不可取，上述规定虽然仍有效，但实践中这种模式基本不用了。
对于规定2，按目前市场行情来看一般业主的保底收入为投资的6%到8%，如果上述收入视为租金收入，由于房产用于商业用途，需要按收入额的5%缴纳营业税，12%缴纳房产税，同时按10%缴纳个人所得税，税负较高，对于酒店经营方中来讲“固定支出和分红支出”作为税前扣除才经济，而文件中所述的模式在实践过程税收瑕疵较多，在税务实践过程中需要谨慎看待，需要探索更符合税法，更简单的操作模式。
七、租赁涉及费用公摊
租赁必将发生一定的费用分摊，如水电费，保安费，保洁费等一些杂费，这些费用属于日常费用，一般不包括在租金收入内。
费用分摊符合真是配比原则，之所以提出这个问题，还是一个真实合法凭据的问题，这是由于票据是唯一的无法进行分割。
按国税发[1998]217号规定：
物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
对于其他企业，特别是出租人为一般纳税人，对于向承租人收取的应分摊水电费，需按转售处理，特别是涉及已抵扣的。
但是实践中，如果该企业是营业税纳税人又如何处理呢，一方面其没有增值税发票，而即便有又存在重复征税问题，这又如何处理，各地的税务实践过程中一般要求企业特别是出租人要在分摊费用具有真实的分摊计算表，对于承租人要求出具原始凭证的复印件外加分摊计算表。
另外对于承租个人的房产，承租人是否能以开具抬头为出租人的票据入账，从税务实践来看，这是不允许的，这其中原因是无法证实其真实性，特别是承租其股东的房产，没有一个可参考的分摊标准。
八、转租
关于转租行为征收营业税的规定早已明确，《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发［1995］76号）第五条规定：
单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。
我们需要注意到财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）对于融资租赁行为采用的是差额计征营业税的规定，但是对于房屋转租行为是否也可以按差额征收营业税目前没有规定，即需要按全额交纳营业税。
但是对于转租行为是否征收房产税，从理论到实践一直有个争论的过程，不征的一方认为，《房产税暂行条例》明确房产税的纳税义务人为房产所有人，而转租人对于转租房产不具有所有权，仅有使用权，征得一方认为，租金收入是房产本身带来的收入，符合财产税的征税原则。
各地在执行过程中均有一个认识的过程，如江苏省苏地税发（1999）087号“对转租房产的,由转租人按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税。
”而苏地税发[2006]135号对该项规定进行了废止。
笔者理解这是对《立法法》中立法权限的一个认识的过程，也充分反映当地税务机关客观认识的一个过程。
观点:
[[租赁就是将资产租于他人供他人使用收益的行为,至于服务、仓储、物流其实还包括了其他劳务或服务等事项，区分还是比较简单清晰的]]
自持物业经营税务筹划方案---------2014-11-18
自持物业经营税务筹划方案
一、概况：
泰发祥实业集团公司的商业地产面积334200平方米：
序号
项 目
面积（平方米）
所有人
备 注
1
高新华府
38717.08
置业公司
2
泰祥家苑
11000.00
置业公司
3
望湖星城
4500.00
刘拖秀
4
聚能物流
180000.00
矿业公司
5
步 行 街
100000.00
置业公司
合 计
334217.08
二、自营物业应交税费种类：
1、营业税及附加：
按租金收入的5.60%；
2、印花税：
按租金收入的0.1%；
3、水利基金：
按租金收入的0.08%；
4、房产税：
是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种财产税。
自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税， 出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。
房产税的计算分从价计征和从租计征两种，从租计征税负重，从价计征税负轻。
具体规定如下：
4.1 《房产税暂行条例》第三条：
房产税依照房产原值一次性减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。
具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
4.2 《房产税暂行条例》第四条：
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
4.3 《房产税施行细则》第四条 房产税税额的计算公式如下：
4.3.1 以房产原值为计税依据的，全年应纳税额＝房产原值×（1-30％）×1.2％；
4.3.2 以租金收入为计税依据的，全年应纳税额＝全年的租金收入×12％。
5、所得税：
房产是公司所有的，按公司利润交纳25%的企业所得税，房产属于个人所有的按租金收入交纳1%的个人所得税。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定：
5.1开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
5.2开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：
5.2.1按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
5.2.2由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
5.2.3按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
5.3 开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
（国税发〔2009〕31号）《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定：
开发产品转固定资产不再视同销售，第二十四条规定：
企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
5.4 从以上税法规定可以看出，视同销售的行为有两种情形：
5.4.1 行为发生时即可取得全部利益，包括：
将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。
这类行为的特点与实际销售行为是一致的，都可以在很短的时间内取得全部经济利益，而且，经济利益的大小是确定可以实现的。
5.4.2行为发生后长期取得利益，包括：
将开发产品转作固定资产或用于对外投资。
这类行为与实际销售行为存在着不同的特点：
一是行为发生时不能全部取得经济利益；二是产权一般不发生转移；三是持有开发产品阶段的收益具有不确定性。
这种与实际销售行为有明显不同特性的特征，为公司进行合理的税务筹划提供了可能。
6、土地使用税：
以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。
其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。
土地使用税按年计算、分期缴纳。
租赁房产的土地使用税按租赁房产占用的土地使用面积征收。
6.1开发区每平方米土地使用税税额为6.00元。
6.2东沙泰祥家苑每平方米土地使用税为4.00元。
6.3望湖星城每平方米土地使用税为 元。
三、纳税筹划思路：
从以上自营物业税费负担情况分析可以看出，自营物业的税费负担主要来自房产税和企业所得税，所以我们筹划的思路主要从降低这两个税种负担出发考虑。
1、改出租为转租筹划
1.1、组建商业管理公司可实现房产税纳税人资格的优化。
1.2、政策依据：
《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。
组建的商管公司只是管理机构而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。
1.3、第一道租金占总租金比例为在67.49%以下才可节税，越小节税越多。
该方案多出一道营业税M×5%，节省一道房产税（H-M）×12%，只有当H>1.47M时，该筹划方案才可行（假设直接租赁租金为H，转租第一道租金为M）。
1.3.1 置业公司--（100万）---租户
1.3.2 置业公司--（67.49万）--商业运营公司--（100万）--租户
假设：
直接租赁租金H=100万元，转租第一道租金为M
即有：
100*（5.78%+12%）<=M*（5.78%+12%）+100*5.78%
17.78<=17.73%*M+5.78
17.78%M<=12
M<=67.49
通过以上计算可知：
转租赁时当第一道租金占总租金的比例达到67.49%时，两种方式税负相等，也就是说转租赁时第一道租金比例最大不能超过67.49%，否则适得其反，原因是转租赁时第一道租金多交了一道5.78%的税金。
1.4、税务风险：
1.4.1 本例置业公司将房产出租给商业运营公司应当按照正常交易价格收取租金，如果置业公司为了降低税收负担，向商业运营公司收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。
1.4.2、商业运营公司通过转租行为取得了至少32万元的利润，如果商业运营公司没有足够的成本费用冲抵利润，就要按利润缴纳25%的企业所得税。
1.4.3、由于出租房和资产管理公司是关联企业，他们之间的出租行为是关联交易，肯定要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约，即使当地税务机关没有这个标准，税务机关肯定也要进行相应调整，这种方案就不一定会成功，还会带来了很大的不确定性风险。
但是，如果出租人是准备对拟出租房屋进行翻新、装修改造后重新出租的话，出租人可以先将未改造的房屋先出租给资产管理公司，然后由资产管理公司对租入的房产进行装修改造后再转租，这种方案避税是比较合理合法的，筹划风险很低。
2、改变租金收取方式筹划
2.1、将租金收取方式变为租金加管理费组合收取方式，实现纳税基数的优化。
2.2、政策依据：
《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税是对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。
2.3、经营模式对比。
租金与管理费比例应适当，不能一味的扩大管理费用的比例。
2.3.1 置业公司-----100万------租户
租 金60万元
2.3.2 置业公司----- ---租户
管理费用40万元
2.3.3 若管理费用为M，则节约的税金为12%M。
2.4、税务风险：
行为人将房屋租金收入人为地划分为租金和管理费，且收入划分明显不合理，造成少缴房产税的，适用《征管法》第六十三条“进行虚假的纳税申报”处理。
3、消除免租期筹划
3.1、分 析：
免租期只会增加公司房产税税负。
按年租金120万，3个月免租期，假设房产原值1.5亿，可减少税金26.40万元。
3.2、政策依据：
3.2.1 房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。
3.2.2 若合同中规定了免租期，税务解释即为在“免租期”内应按照房产原值纳税，在“非免租期”内按照租金收入纳税
3.2.2.1 置业公司---3月免租期9月租金120--租户，房产税为15000*（1-20%）*1.2%*3/12+120*12%=50.00万元；
3.2.2.2 置业公司---12月租金120万月租金10万--租户，房产税为120*12%=24.00万元；
3.2.3 合同中的“免租期”，并不意味着税法的“免税”，而要多交房产税26.00万元。
3.3、注意事项：
只需要在合同中不出现免租字眼，以全年租金或全年平均租金出现，无税务风险。
4、租赁房屋交付时间筹划
4.1 若出租合同交付时间签署为月初，应修改为上月底交付，可减少一个月从房产原值计税缴纳房产税。
按原值15000万，月租金10万元计算，税负减少10.80万元。
4.2 政策依据：
4.2.1 自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。
4.2.2 出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。
4.3 模式比较：
4.3.1 置业公司--交付日7月1日--租户 1-7月按原值交纳房产税
8-12月按租金交纳房产税
税金计算：
1--7月房产税=15000*（1-20%）*1.2%*7/12=84万元
8-12月房产税=5*10*12%=6万元
全年房产税=84+6=90万元
4.3.2 置业公司--交付日6月30日-租户 1-6月按原值交纳房产税
7-12月按租金交纳房产税
税金计算：
1--6月房产税=15000*（1-20%）*1.2%*6/12=72万元
7-12月房产税=6*10*12%=7.20万元
全年房产税=72+7.20=79.20万元
两种模式税负相差10.80万元
5、正确划分房屋和非房屋租赁价款筹划
5.1 相关规定：
“房产”是以房屋形态表现的财产。
房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。
独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。
5.2 筹划要点：
出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。
比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。
5.3 税务风险：
主要纳税人是实事求是地进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。
但是，出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的。
对此，部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。
6、出租变仓储
6.1 概 念：
房屋出租这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。
仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。
房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。
而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。
6.2 筹划要点：
在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，而达到少缴房产税的目的，此筹划方式需要考虑租金与房产计税余值大小来确定选择何种行为方式，当租金收入大于房产计税余值的十分之一时，才可选择此方式。
当然，这个筹划是有前提条件的，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，如果不是这个目的，一般是不能按这个思路进行筹划的。
6.3 筹划风险：
该筹划从税务角度是不存在风险的，但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险，即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。
因此，一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下，该筹划才可行。
如果仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，则该方案风险太大，不可行。
7、变出租为提供服务加出租
7.1 分 析：
目前，出现了很多专门从
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