商业物业管理指导手册涉及人员配置参考标准.docx
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商业物业管理指导手册涉及人员配置参考标准
商业物业管理指导手册
重庆市金科物业服务有限公司
二〇一四年三月
商业物业管理指导手册
一、商业物业组织架构1
（一）组织架构ﻩ１
（二）人员配置ﻩ2
二、商业物业的前期管理６
（一）项目设计阶段6
（二）项目施工阶段9
（三）商业物业管理准备阶段9
三、商业物业验收标准（供参考）ﻩ10
（一）项目公共配套设施１0
（二）装修１1
（三）主力店铺验收标准（行业参考,以商家定制为准）ﻩ11
四、商业物业交房流程20
（二）注意事项22
（一）物业服务人员22
（二）物业档案管理２3
（三）商家进驻和离场ﻩ23
（四）服务接待２4
（五）客户意见管理２４
（六）走访回访２5
（七）标识管理ﻩ25
（八）内外联系2７
（九）客户关系维护28
（十）财务管理ﻩ28
六、环境管理29
（二）室内区域30
（三）保洁服务标准ﻩ３１
（四）绿化管理ﻩ41
七、工程管理42
（三）报修服务6０
（四）维护管理61
（六）紧急供电系统ﻩ63
（七）广播与背景音响系统ﻩ64
（八）安全监控系统64
（九）巡更系统６5
（十）停车场管理系统ﻩ65
（十一）消防报警与灭火系统ﻩ６６
（十二）给排水系统ﻩ68
（十三）空调系统ﻩ69
（十四）电梯、自动扶梯ﻩ71
（十五）照明系统７２
（十六）避雷系统ﻩ73
（十七）公共设施日常维修服务ﻩ７3
（十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准ﻩ73
（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准78
八、秩序维护服务82
（一）人员出入管理ﻩ8２
（三）车辆管理ﻩ８3
（四）货物装卸管理ﻩ83
（五）监控管理84
（六）巡逻管理84
（七）清场管理ﻩ8５
（八）大型活动保障服务85
（九）消防管理ﻩ8６
（十）应急管理8７
一、商业物业组织架构
（一）组织架构
项目经理
（二）人员配置
部门
岗位
人员配
置标准
参考（绿城）
工作概述
备注
管
理
处
项目经理
1
1
全面负责项目管理工作及对外协调工作
经理助理
1
1
负责内部协调工作
视项目规模配置
人事行政助理
1
1
负责项目行政、人事方面工作
客
户
服
务
中
心
主管
1
1
协助经理负责综合管理部的日常管理工作及部门之间的协调
前台接待
1
１
负责项目信息处理及客户接待
收费员
1
1
负责项目物管费等各类费用的收取及档案的管理
物业助理
３万方/人
3．4万方/人
负责投诉处理、客户联络、节日布置、档案管理
库管
１
１
负责项目物资管理
秩
序
维
护
部
主管
1
1
协助经理负责保安工作，兼任义务消防队长
巡逻岗
2万方／人
2万方／人
负责各物业区域的24小时巡视及消防检查工作
防损员
若干
若干
负责商业防损及反扒工作
消防监控
３
3
外围治安
1．5万方／人
1．７万方/人
负责各出入口的人员及物品进出管理工作
车辆管理
１万方/人
1。
2万方/人
车库面积
工
程
维
修
部
主管
1
1
协助经理负责工程部维修保养任务的协调和部门工作安排
电扶梯
５万方／人
５.7万方/人
负责项目电梯的使用及日常维护保养工作
根据电扶梯数量综合配置
强弱电
负责项目高配间值班
维修工
5万方/人
５。
7万方/人
负责项目日常维修及委托服务
水泵工
5万方/人
5.7万方/人
负责项目空调、热水、直饮水系统的使用及日常维护
土建工
1
１
空调工
5万方/人
5。
7万方/人
负责项目空调、热水、直饮水系统的使用及日常维护
环
境
管
理
部
主管
１
１
协助经理负责保洁计划安排工作,并指导保洁员日常保洁服务
早班保洁
０．4—0．５万方/人
0．5万方/人
负责商业项目的日常保洁工作
中班保洁
负责商业项目的日常保洁工作、项目清场后开展相应项目保养工作
绿化工
负责项目内外区域绿化的养护
视绿化面积配置
（三）岗位职责
参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写。
二、商业物业的前期管理
（一）项目设计阶段
1、根据商业物业项目进度，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审,会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等.如：
1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等;
2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路;
3）公共区域照明的开闭是否能自动控制,是否采取了节能措施；
４）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；
5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；
6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；
２、从项目日常经营需要出发提出合理建议:
1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；
２）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置位置、模式等的建议；
３）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理;
4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理;
5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；
6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；
7）外立面关注材质的选择,广告位和墙面的占比、安装方式等。
8）管理用房面积是否满足需求;垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。
３、物业管理市场调研工作
主要调研内容有：
可比项目物业服务费收费标准，员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色,市场分包方水平及能力等。
４、法规及政策调研
了解项目所在地工商、物价政策;涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准;了解当地环保政策要求；了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。
5、调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、分析，编制物业服务市场调查报告。
报告的内容包括，但不限于：
1）本地物业行业概况、当地的法规和政策；
2）本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析；
3）物业管理支持资源的调查分析（如社会化分包水平,物业人力资源调查、薪资水平）;
4）主要竞争对手（相似楼盘）的物业管理情况分析（物业服务费用标准、服务模式、服务状况）。
6、物业管理成本测算
对于商业物业管理者而言,物业服务费是主营收入，该费用标准的拟定将直接影响到商业物业的经营管理水平和商业项目的定位。
因此，物业管理成本测算及收费标准确定是前期工作中最为重要的工作内容之一。
1）商业物业管理成本的主要由以下方面构成：
ａ）人工费用：
包括工资总额及福利费.
b）环境卫生费：
包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费（北方项目考虑）、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。
c）治安防范成本：
包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。
ｄ）绿化养护成本:
室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。
e）公共设施设备维保费:
工程工具费用、设施设备维保费等。
f）公共能耗费用:
包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能耗费及水费。
g）管理费用：
包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等.
h）保险费。
I）管理酬金。
j）税金.
ｋ）不可预见费.
２）由于商业物业管理中涉及众多业态，各业态的物业管理界面不尽相同，因而它们的物业管理成本是不一样的。
因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。
商业物业费测算前必须确定下列条件：
公司管理架构、管理模式和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用收费标准和政策明确;物业项目的经济技术指标明确（面积、使用率、设备设施清单及参数等）；各商业业态管理界面确定;服务内容及服务标准确定等。
（二）项目施工阶段
1、在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工,减少返工，防止留下后遗症。
如：
１）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位,提醒项目开发公司重点处理。
2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：
消防预埋管线、防雷引下线的施工质量;主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议物业管理公司技术人员要旁站监工。
2、在商业部分内装施工阶段关注如下方面:
１）外墙防漏措施;
2）多种经营供电、通信点位的合理设置；
３）设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；
３、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。
（三）商业物业管理准备阶段
１、收集和掌握第一手资料
通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料,如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。
2、提前策划管理方案
根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡,让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。
3、建立完善实用的服务系统和服务网络
商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作：
1）保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘,洽谈和订立合同；
2）同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。
三、商业物业验收标准（供参考）
（一）项目公共配套设施
１、消防系统（设施完善，且通过消防验收合格）：
消防供水管道、消防栓、消防喷淋、消防报警、防火卷闸、安全标识、走火通道、灭火器具;
2、中央空调:
热泵型水冷分体式天花机、新风系统、排风排烟系统
3、电梯:
各楼层手扶电梯、垂直客梯
4、强弱配电系统:
变压器、配电柜、电缆桥架、布线、广播音响、通讯网络、监控系统，各系统用电按用电功能安装分类计量柜；
5、给排水系统：
给水管网,排水排污管网、污水处理池、隔油池等
6、燃气管网：
管道燃气、液化气等
７、备用发电机：
８、排油烟系统：
建筑主体必须预设餐饮区所需排烟烟道。
（二）装修
1、洗手间:
提供并装修各楼男女洗手间，设施和功能完善，符合项目定位;
2、天花：
轻钢龙骨支架,不燃石膏板、埃特板吊顶；天花造型、25×４0cm门楣装饰;
3、地面：
大理石、花岗石、抛光耐磨强化地砖或实木地板等；
4、墙柱：
墙面及柱体喷刷白色乳胶墙漆（达到直接使用程度）;
5、楼梯通道：
地面铺高级仿大理石瓷砖，墙面及天花为白色乳胶漆,不锈钢护栏，楼梯内安装声控延时日光照明；
6、外墙:
铺贴花岗岩天然石材,玻璃幕墙等；
7、广告位：
预留；
8、雨棚:
街铺及出口设置雨棚;
9、边柜隔断：
边柜项目隔断间墙
1０、首层临街项目：
统一外立面，水电到位,预留电视接口、电话、网络接口、统一安装地弹式玻璃门或不锈钢电动卷帘门;
１1、各独立临街项目按设计要求单独安装水电计量表。
（三）主力店铺验收标准（行业参考,以商家定制为准）
星级影院验收标准
建筑＆
结构
楼层净高
梁下至少８m
楼层荷载
空调机房部位７０0kg/m2；其他区域400kg/m2（考虑放映厅位置的调整,荷载预留不分区域）
天花
结构毛坯面
地面
结构毛坯面
墙体
影院外围护墙毛坯面
降噪隔声
相邻影厅隔墙混凝土结构墙厚20㎝以上，或双层2４㎝砖墙1０㎝中空充填岩棉；相邻影厅出入口应予错列设置。
消防级别
按本建筑设计消防级别高一级别设置（高于4层）
电力
负荷指标
1５0-200W/m2
计量方式
磁卡表
天线与地线
影城全数字厅需有卫星信号地面接收系统,屋顶局部承重应能满足架设天线基座要求;
中央放映室内除需提供安全地线外接口外,还应提供符合标准且独立的音频地线接口。
等电位接地
影院音响需要与楼内专用的等电位点进行连接，要求接地电阻小于4欧，
暖通
新风量（最小值）
3０ｍ3／小时·人
空调冷负荷
≧3０0W／m２
风系统
影厅及大堂采用全空气系统;办公用房、放映机房采用风机盘管
供暖
采用空调供暖
风管设备保温
橡塑保温
给排水
给水管径
DN50
排水管径
DＮ15０
计量方式
水表计量
大型超市验收标准
建筑＆
结构
楼层净高
营业区净高≧3。
6m
楼层荷载
卸货区及仓库100０Ｋg/ｍ2;水产及生鲜8０0Kg /m2;外租区域４0０Kｇ/m２；其他区域７00Kg/m2
天花
结构毛坯面
地面
铺设浅色工业超市专用砖
墙体
白色乳胶漆
坡梯
卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯（不超过1２度的）;
货梯和卸货区
设置两部３吨以上的货梯，地面一层不少于５０0m2的专用卸货区
电力
负荷指标
200—2５０Ｗ/m2
计量方式
磁卡表
暖通
风系统
超市独立空调系统,根据商户条件自行设计
新风量（最小值）
30ｍ3/小时．人
空调冷负荷
２0０-2５0Ｗ/m２
风管设备保温
橡塑保温
给排水
给水管径
ＤN5０
排水管径
DN150
计量方式
水表计量
大型家用电器店验收标准
建筑＆
结构
楼层净高
≧３。
3m
楼层荷载
4００Kｇ/ｍ2
天花
结构毛坯面
地面
铺设浅色工业超市专用砖
墙体
白色乳胶漆
电力
负荷指标
6０0W／m2
计量方式
磁卡电表
暖通
空调风
全空气系统
新风量（最小值）
30m3/小时。
人
空调冷负荷
200-25０W／m2
风管设备保温
橡塑保温
给排水
给水管径
卫生间预留DＮ40
排水管径
卫生间预留DN１00
计量方式
水表计量
运动健身（含泳池）验收标准
建筑&
结构
楼层净高
≧3。
3ｍ；泳池部位结构下沉
楼层荷载
泳池部位荷载≧30０0Kg/m2;其他区域4０0Kg／m2
天花
结构毛坯面
地面
结构毛坯面
墙体
外围护墙毛坯面
防水
墙根、楼板防水整体防护
电力
负荷指标
300W/m2
计量方式
磁卡电表
暖通
空调风
大空间采用全空气系统;小空间采用风机盘管
新风量（最小值）
30m3/小时。
人
空调冷负荷
200—2５０W/ｍ2
风管设备保温
橡塑保温
给排水
给水管径
DN50
排水管径
DN15０
计量方式
水表计量
大型电玩城验收标准
建筑&
结构
楼层净高
≧3.3m；
楼层荷载
4０0Kg/m2
天花
结构毛坯面
地面
结构毛坯面
墙体
外围护墙毛坯面
电力
负荷指标
350Ｗ/m2
计量方式
磁卡表
暖通
空调风
全空气系统
新风量（最小值）
30m3/小时。
人
空调冷负荷
２0０-250Ｗ／m2
风管设备保温
橡塑保温
给排水
给水管径
DN３２
排水管径
ＤN10０
计量方式
水表计量
大型中餐验收标准
建筑&
结构
楼层净高
≧３．3m;
楼层荷载
400Ｋｇ/m2
天花
结构毛坯面
地面
结构毛坯面
墙体
结构毛坯面
电力
负荷指标
300-400W/m2
计量方式
磁卡表
暖通
空调风
商户自行确定技术条件
新风量（最小值）
30m3/小时。
人
空调冷负荷
35０W／m2
风管设备保温
橡塑保温
给排水
给水管径
DN４0
排水管径
DＮ150
计量方式
水表计量
燃气
燃气管径
ＤN1０0
燃气用量
１50m３／小时
大型西餐验收标准
建筑＆
结构
楼层净高
≧3。
3m；
楼层荷载
４０0Ｋg ／m2
天花
结构毛坯面
地面
结构毛坯面
墙体
结构毛坯面
电力
负荷指标
3０0—400W／ｍ2
计量方式
磁卡表
暖通
空调风
商户自行确定技术条件
新风量（最小值）
３0m3/小时。
人
空调冷负荷
２50—30０W/m2
风管设备保温
橡塑保温
给排水
给水管径
DN40
排水管径
DN150
计量方式
水表计量
燃气
燃气管径
DN100
燃气用量
120m3/ 小时
轻餐＆快餐验收标准
建筑&
结构
楼层净高
≧3.3m;
楼层荷载
400Kｇ/m２
天花
结构毛坯面
地面
结构毛坯面
墙体
结构毛坯面
电力
负荷指标
4５０-600W/ｍ2
计量方式
磁卡表
暖通
空调风
商户自行确定技术条件
新风量（最小值）
３0m3/小时.人
空调冷负荷
２50－30０Ｗ/ｍ2
风管设备保温
橡塑保温
给排水
给水管径
DN４0
排水管径
DN150
计量方式
水表计量
燃气
燃气管径
ＤN５0（若不用燃气，则可不设）
燃气用量
２0m３/小时（若不用燃气，则可不设）
独立零售店铺验收条件
建筑&
结构
楼层净高
≧3。
3m；
楼层荷载
400Kg／m２
天花
结构毛坯面
地面
结构毛坯面，楼地面平整度要求≦1０mm
墙体
大玻璃墙面；大玻璃地弹簧门或透明防盗卷帘；隔墙乳胶漆饰面
电力
负荷指标
80—100Ｗ/ｍ2
计量方式
磁卡电表
暖通
空调风
风机盘管，数量根据店铺面积确定
新风量（最小值）
30m3/小时
空调冷负荷
2０0－250W/m2
风管设备保温
橡塑保温
给排水
美容美发预留给水管径ＤN40；排水管径DN100
中岛店铺验收标准
建筑＆
结构
楼层净高
≧3．3m；
楼层荷载
400Kg／ｍ２
天花
与通道天花吊顶相同
地面
玻化砖地面
柱面
柱面预留广告灯箱
电力
负荷指标
８0-１00Ｗ/ｍ2
计量方式
磁卡电表
暖通
空调风
全空气系统
新风量（最小值）
30m３/小时。
人
空调冷负荷
２00－２5０W/m2
风管设备保温
橡塑保温
四、商业物业交房流程
（一）业主交房流程:
1、开发商交房现场销售部须办理的手续：
1）验清业主身份;
2）业主应亲临交房接待中心接收物业;业主不能亲临收楼时,可委托他人代理，代理人必须持委托书（已公证处公证）、交房通知书，购房合同原件、收款收据办理商品房屋竣工移交单;
3）签收《非住宅商品房质量保证书》 ;《非住宅商品房使用说明书》 ；
4）销售部在交房流程确认单上签字。
2、开发商财务部须办理的手续:
1）按购房合同约定付清购房余款及各项代收费用（详见《交房收费一览表》中向开发商缴付部分）,由开发商财务人员开据发票或收据。
２）客户凭购房发票或购房发票复印件至物业管理公司办理交房手续。
3）财务人员在交房手续流程确认单上签字.
3、在物业管理公司财务部办理的手续：
1）根据《交房收费一览表》应向物业公司缴付部分所列金额支付费用。
2）财务部开具相关发票或收据。
３）财务在交房流程确认单上签字.
4、在物业管理公司手续：
1）物业公司介绍交房的有关事项及接受业主的查询，并签订《前期物业服务协议》签收《临时管理规约》。
如需装璜办理装璜手续。
２）开发商、物业公司人员陪同业主验收房屋，详细记录验房遗留问题，双方签字确认。
3）业主在收楼书上签字后,公司正式把业主所购物业交付业主.
4）物业人员在交房流程确认单上签字。
业主接房流程图
有意见 一般意见
（二）注意事项
1、按照购房合同的约定，业主收到“交房通知书”，就按《交房通知书》上规定日期前来对该商品房进行验收、交接.如业主未于规定期限前交房,则做违约处理或视为自动接房。
2、带领业主收房时，请仔细查看设备、土建等是否损坏或未尽妥善。
如有不妥之处,请在交房验收单中注明，当场与开发商商定整修事宜。
３、房屋保修责任及期限参见售房合同约定。
4、业主收房时需带好以下资料：
１）原购房合同、《委托经营管理合同》、发票及收据；
２）夫妻双方身份证、结婚证、户口本原件（离婚者需离婚证、法院判决书，户口本原件婚姻状况一栏也应是离婚字样）；
3）当地户口、单身的只需带好身份证、户口本原件；
4）外地户口除带身份证、结婚证、户口本原件等；
5）外籍人士需带好绿卡、台胞需台胞证、身份证、结婚证等相关证件原件;
６）公司办理房产证需带好营业执照、公司章程、验资报告、法人身份证原件。
７）贷款已还清用户请务必带好还款证明。
五、客户服务
（一）物业服务人员
1、物业管理服务从业人员取得职业资格证书或者岗位证书，专业操作人员须持证上岗。
2、物业管理服务人员统一着装、佩戴标志,仪表仪容端庄整洁,举止大方,行为规范。
３、物业管理服务人员待客主动、热情、专业,使用标准服务礼貌用语。
４、在办公服务区域张贴管理服务人员架构图（姓名、照片、职位）.
（二）物业档案管理
1、建立完善的物业管理档案:
1）物业权属资料；
2）物业竣工验收资料；
３）设施设备管理资料；
４）业主／使用人资料;
５）物业租赁资料；
６）装修管理资料；
7）安全生产资料；
8）日常管理资料等。
2、规范保管和移交物业管理所需资料。
（三）商家进驻和离场
1、商户进驻时，服务人员应按规定程序及时受理：
１）收取物业服务费用;
2）向商户提供《服务手册》;
3） 指引商户填写和提供进场资料；
4） 向商户讲解项目管理规章，并建立商户档案;
5）提供水电气空调等服务，与商户确认有关读数；
６）门匙交收。
2、商户离场时，服务人员应按规定程序及时受理：
1）结算各项物业服务费用和水电气等费用;
2）指引商户填写撤场资料；
３）对于商户的室内装修拆除告知禁止行为;
4） 最后联同业主和商户对项目进行设施设备安全检查,确保不遗留工程和安全隐患。
（四）服务接待
1、文明礼貌,主动热情,耐心周到,规范使用礼貌用语；
2、做好商户来电／来访/来函意见记录。
3、设立客户服
升级会员 