西安商业地产调研报告.docx
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西安商业地产调研报告
西安商圈分析
商圈概述
随着城市商业计划与商业地产的迅猛进展，商圈作为一个时尚角色迅速成为商界关注的核心。
商圈发育状况如何不仅是商业流通行业关注的重点，更成为房地产行业、城市计划、旅行等行业聚焦的中心。
近些年，几乎在每一个城市都如雨后春笋般涌现出大量商圈，这其中，一些明星商圈闪闪发光，熠熠夺目。
商圈的级别由消费群的涵盖面和辐射区域确信：
1、交通便利性，容易抵达，汇聚车流、客流的便利度
2、业态丰硕，能知足各个阶级的购物需求
3、商家知名度，知名度的高低决定商圈辐射面的大小
咱们依照这三个条件把西安市的商圈要紧分成以下几大板块：
一、钟楼商圈
西安钟楼商圈以钟楼为核心向四方延伸，自古确实是西安市商贸业的核心，也是西安城区的中心，交通的中心，是古城西安财富与商业交易场所的灯塔。
钟楼商圈是一个密度大、功能全、引力强、辐射广的中心商业圈。
传统上，那个地址不仅是西安居民购物、参观、休闲、娱乐的首选之地，也是外地客商、游人神往之地。
沿庞大的“十”字架商业街区聚集着西安商贸业的庞大人气与财运。
尽管最近几年来城市副商业中心地带与其他商业圈不断形成，但钟楼商业圈的魅力与日俱增，其商业领袖地位无法撼动。
因此咱们所说的钟楼商圈是一个概念型商圈，她是东、西、南大街商圈的交点，也是这几大商圈的起点，是商业中心的代名词。
二、东大街
A业态、业种、档次
东大街目前的业态要紧以百货公司、家电为主。
东大街目前是西安市最繁华的地段，除一些大型的百货公司如开元、百盛等之外，主若是以经营年轻人的衣饰为主的特色专卖店。
在西安人眼里，东大街就代表了潮流、现代、时尚……，各大休闲、正统类的品牌几乎在东大街都有分店，作为西安乃至西北地域覆盖面最大的商业街区，现营两家主力百货店几乎囊括了所有消费层面的需求，再加上沿街各类专卖店、集市、及娱乐场所，加倍丰硕了东大街的业态，能知足各层次的消费需求。
它天天的客流量能够达到50—80万。
这也使它成为一些国内外知名品牌百货业进驻西安市场的首选，东大街的商业价值可想而知。
可是无庸置疑，在东大街，衣饰专卖店是主流，眼镜、婚纱影楼、金店只是点缀。
B经营情形
东大街作为西安市闻名的商业街，是每一个西安人和外地人旅行购物的首选之地，据西安百盛调查统计，天天大约有60万的人流量，潜在的消费购买力和商机是不言而喻的，其容量之大，消费力之强令人惊叹，难怪投资者都称东大街地地道道是一个流金淌银的地址。
即长约１千米的东大街，至少在目前依旧称得上是西安第一商街。
作为商街的价值突显在两个硬性指标上：
第一，它是西安店铺地价最昂贵的街区；第二，它是店铺数量最多、专卖品牌价值最高的街道。
C客源
由于东大街的业态丰硕，一应俱全，因此它所面向的是各个年龄时期的人群，消费的区域覆盖面也是超级的普遍，包括西安市及周边县市的人和外地游客，消费群体以本地人、省内消费者为主，大约占整体消费群的80%。
由于钟楼商圈内经营的货物、衣饰以年轻、时尚的类型为主，因此要紧的消费群体组成以部份高收入者、在校学生、及年轻上班族占较大比例。
D租金
位置
临街店面
店中店
档口
租金
500—1500元/㎡
300—800元/㎡
900—2000元/㎡
实例说明：
档口由于其位置的特殊性，租金是三种店格式中最高的，例如阳光歌城一层，总共的租金每一个月是7000元，大差市周边的几个档口专卖店的租金也在每一个月1300元不等。
店中店的租金相对来讲是最低的，如东大街的精品广场，租金每一个月从500—1000元/㎡不等，友谊购物中心每一个店的租金均价是750元/㎡，在这三种格局中，临街店面的租金差距是最小的，如红袖坊的租金300元/㎡，高邦的租金是310元/㎡，索尼专卖店的租金是800元/㎡，门面租金差距小的缘故有：
门面相对店中店来讲，经营风险小，全处于黄金地段，那么相对的在小区域内的边际递减小效应就会少一些。
E主力商家
主力商家：
开元、百盛、骡马市、唐城（永乐电器）、东方之星
开元——西安开元商城地处西安市最繁华的地段——钟楼，，占地面积亩，建筑面积万平方米，营业面积50,000平方米，总投资约亿元人民币，年营业额15亿。
是西安目前营业额最高的商场。
他是由西北首家上市公司西安解放集团股分经营的一座集商贸、房地产、物业租赁、车辆停泊、餐饮效劳、文化娱乐为一体的多功能、高级次、智能化的大型综合性商城。
它的前身是陕解放百货大楼，属于老字号，1996年改造后，商业面积剧增，经营历史长，货物的涵盖面很广，尽管它的体味并非高，可是它的集客能力强，消费的辐射面遍及西安市乃至陕西全省。
F商圈的好坏势分析：
优势：
连年的商业气氛沉淀，在西安人心中有着无可替带的地位；
业态散布比较丰硕，可知足大多数人的需求；
劣势：
道路狭小，车辆容易堵塞，交通不便；
由于先天计划的缘故，东大街被一些医院、饭馆等割断，使本应持续的商业街变得断断续续，很难做到人流伸展不塞；
关于主营业态是专卖店来讲，常常是被蜻蜓点水式的走过，如碰到天气等不行的缘故，必将不能和大商场相姘美；
拆迁改造工程的进一步落实，必将会分流一部份客流；
人行道的治理、环境卫生都和黄金商业街有些不搭调；
进展前景总结：
东大街的商圈已超级成熟，有其自身的缺点，如专卖店只知卖牌子，轻忽了品牌店的塑造，店铺设计风格庸俗化，专卖店导购效劳不到位等等。
这是商家自身经营的问题，政府不必纠正和干与企业的具体经营行为。
但东大街双侧的人行道治理、环境卫生、配套设施应该是政府费心的。
可是与之形成鲜明对照的是他的各项市政配套设施显得有些脱节，因此对东大街进行改造迫在眉睫。
可是高额的拆迁费用与长时刻的拆迁周期，使许多开发商望而却步；从而致使现有的物业不能知足知名大商家的进驻，阻碍到东大街的远期进展。
从目前的现状来看，对东大街进行大规模改造势在必行，可是目前的局势和客观条件又不许诺咱们进行暴风骤雨式的改造，而只能和风小雨进行。
东大街改成商业步行街规模不能太大，因为停车问题等都制约他的定位。
因此咱们以为比较适合和可行的方案是拆迁改造工程需要慢慢进行，为发挥它的物业价值，改成单层面积较小的商体楼，一方面延续了商业步行街的特色，另一方面单层面积小能够提升商业价值，小规模的商业物业的供给可不能阻碍整个商圈的稳固性，使其价值健康稳固增加。
步行街具有专门大的包容性和延展性，它将各类商业形态融会于一体，令人们在购物的同时，观赏充满现代气息的商业风光。
如此，既知足了不同群体的消费需求，又最大限度地愉悦了“上帝”们的精神。
三：
西大街
A业态、业种
西大街是政府的一项重点改造工程，在市政方面投入了大量的资金力度，拓宽了马路，修建了地下人行道，3个公共停车场，欲建9个城市广场，双向六车道，石材人行道，地下人行通道，各项商业硬件设施目前是西安市最好的一条大街；而且西大街仿明建筑群是世界唯一的，也是最大规模的，放眼以后，西大街是世界的西大街；综上所述，西大街商圈完全能够保证专门大的人流、客流，这些就具有大商家办大百货的前提条件。
因此，全国行业龙头纷纷抢滩，已有许多国内外商业巨头登岸。
因此，西大街目前的业态是以零售百货（以百货店为主）。
可是西大街是历史上的一条文化古街，到此刻很多地址还延用历史的典故和称呼。
估量政府对西大街以后的改造会延续这种特点。
如大麦市街将尽力朝着文化、餐饮、旅行一条街的方位进展。
这些在必然程度上会丰硕西大街商业的内涵，提高它的层面和品质，补充他业态的稀缺和不足。
对本地客源和外地游客都是在人气上的一个衬托。
达到相辅相成、彼此呼应的局面。
B经营状况
一个商圈的成熟是需要很多客观和主观的条件彼此支撑的，这是一项系统工程，牵涉的因素超级多，社会、人文、心理、宏观政策、硬件设施、历史因素等错综复杂，交汇在一路彼此作用，因此对一个新的商圈改造需要一个很长的市场培育期。
因此，目前西大街百货公司经营情形不同较大，其中时期盛典经营较好，而亿和百货经营情形一样。
可是回忆西大街改造前的落魄样子，连西安人自己都感慨转变太快了，咱们以为目前此刻的表征只是商业进展的一个雏形和萌芽。
他应属于后起而勃发的态势。
C客源：
目前西大街的经营业态比较单一，大百货公司面向的客群大体上属于上班的白领一族，这是由于它的消费水准所决定的。
由于它属于市场的萌芽期，因此，在知名度上会显得欠缺一些，它目前针对的仍是以本地人为主，覆盖的客户群面不是很广，可是在商圈进一步的成熟和完善的条件下，他的覆盖面绝不单单限于此类，尤其是以督府大厦、同方丽人街一些以都市秀场为定位主题的新型业态，和周边的大百货公司形成错为经营，面向的更是不同的消费群体，这就完善了西大街的消费群体的整体层次和结构。
可是以后西大街商业的成熟，他将不单单是西安的一条商街，更是面向世界的。
因此，不难估量以后西大街的客源中外地人也占专门大比例。
D租金：
位置
临街店面
店中店
租金
100—200
80—260元/㎡
实例说明，鼓楼照相馆单位面积的租金大约是242元/㎡，彩印店的单位面积租金257元/㎡，世纪音像的单位面积租金是110元/㎡。
由上例咱们不难发觉如此一个事实，西大街的租金随着远离钟楼商圈，租金在呈现递减趋势。
E主力商家：
金花、百盛、五环、亿禾、好又多、王府井、女人街、丽人街、赛特
A、世纪金花购物中心是由金花企业集团投资亿元兴修的集休闲、娱乐、购物为一体，以经营高级品牌商品为主的大型商贸企业，它位于西安市中心的钟鼓楼广场。
其商业建筑面积为31,386平方米，另附380平方米的地面停车场。
1998年5月18日世纪金花购物中心正式建成营业，购物中心定位于社会中、高层消费群体、坚持走品牌经营之路，在商品引入上聚集了中外名品精华；在效劳上，世纪金花将酒店式治理运用于繁杂多变的商业系统，成为其创新和特长，商场内设有会员中心，超市实行无障碍购物；在经营上，世纪金花推出主题营销、变传统的物物交易为文化交流，注重挖掘各类商品的文化内涵，踊跃塑造一种文化气氛。
因此，世纪金花以其高雅的购物环境、优良的效劳水准和先进的企业治理博得了广大消费者的确信。
B、百盛目前在中国百货零售业进展迅速，自1994年开始至今已接踵在中国的北京、上海、广州、大连、成都等地开设百盛百货商场，截止目前在中国的连锁百货店已达40余家，2002年销售额冲破100亿元，在同行业遥遥领先。
西安百盛购物中心是马来西亚金狮集团所属狮贸控股与立丰（西安）房地产开发一起投资兴修的大型企业，目前在西安共三家分店，1998年1月，东大街的百盛购物中心正式开业，迅速崛起，改变了西安旧有的商业格局，确立了在西安中高级百货业不可取代的龙头地位。
其中，西大街百盛店是三个分店中体量最大的。
大约50000㎡。
百盛在此区内除大百货之外，还有一部份自营区，产品更多的是大商家的补充，迎合不同消费者的心理需求和爱好。
产品更趋向潮流，处在流行前线。
自营的产品主若是跟从主力商家。
由于受到主力商家的阻碍，这种自营的经营业态所面对的客户更多的延续了主力商家，是对大商场的一种补充，在经营产品上消化大商场的空白，因此它的存在也不仅丰硕了现在商业业态的形式，更多的是添灌了它的内容。
F商圈的好坏势分析：
优势：
西大街的硬件配套设施完善，能充分保证充沛的人流、车流。
国际巨头和世纪名品等抢滩西大街市场，提升整体的购物档次和消费力，会为西大街创下一个良好的口碑。
商业气氛的聚集，通过慢慢培育后形成必然的气候，以后的目标地位是很高的。
劣势：
消费者的心理在短时刻内很难扭转，要想达到商家估量的成效会需要一段很长的时刻。
商圈的成熟牵涉的因素很多，宏观经济、社会因素等各方面错综复杂，因此这是很漫长的进程。
短时间内商业价值提升是很困难的。
进展前景：
一：
租金情形：
西大街的租金是四条大街中最低的，以前的租金大约在100元/月·㎡，后期随着市场的成熟，租金已涨至150元/月·㎡。
但从久远去评估，租金仍是会上涨。
二：
售价：
以前西大街的商业一层项目售价28000—30000元/㎡，后来随着亿和百货、百盛等主力商家的入住，带动周边物业价值的提升，售价在原先的基础上上浮了15%，从而一层售价涨至30000—35000元/㎡。
究其缘故，主若是大百货和主力商家的带动，和商业配套等各方面条件的成熟。
三：
地段：
自古路通才能人通，人通就会带来财运。
钟楼商圈的盛世，这和他周边四通八达的交通脉络体系是不可分割的。
南北大动脉的灌输，滔滔的人潮向中心地带聚集，自但是然的引发商业的辉煌。
依此类推，西大街洒金桥十字，也是城内罕属的交通要道。
东西方向直通钟楼，南北方向更是继钟楼后又一南北贯通的大什字，长期的商业地位不言而喻。
四：
商业地位：
正如以上提到各方面因素，东大街的进展已显现瓶颈，综观西安整个商业区的进展趋势，西大街是最有希望的以后商业核心。
四：
南大街
A业种、业态
南大街是西安在城内首个改造街区，是西安高消费商圈，1994年民生大酒店购物中心开业，聚集了世界顶级品牌。
通过数年培育，周遍慢慢形成了以出售高级品牌为主的卖场和高消费档次的休闲娱乐场所，如：
王府精品、二轻精品、奢华购物中心、中国城、奥斯汀西餐酒廊，还有方才登岸西安市场的BABYFACE、MIX、NONO等闻名娱乐场所。
专门是2000年开业的中大国际，海大春天，加倍进一步提升了南大街的购物档次和环境，使南大街真正成为精品一条街。
目前南大街的业态要紧仍是以零售百货为主，业种方面除衣饰精品类之外，休闲、娱乐业开始在南大街“扎堆”，而且档次、规模、名声在西安人心中都是第一名的。
因此，南大街能够说是24小时赚钱的商业街，到了晚上，灯火辉煌，觥筹交织，无时不刻反映那个城市的活力和激情
B经营情形：
南大街的商业形象不单单代表此区域的形象，而是西安市整体对外的一张明信片，它是让外地人来了解古城新貌的窗口，作为古城西安的宣传载体，南大街背负着不可推卸的责任。
因此，政府对他的店容店貌、商品质量、优质效劳、平安卫生等方面下大气力整治，增进效劳水平再上新台阶。
他的经营状况也就从一个侧面反映整个城市的消费水平和精神面貌。
目前，他的商业营业面积增加的可能性不是专门大，因此商业市场只有存量的竞争，相对来讲面对外来的要挟和挑战不是专门大，商业活动的进展更趋向于平稳。
因此，他目前的经营状况专门好，精明的商家都在分享这块市场蛋糕。
C客源
前面咱们已经给南大街的商业地位和档次进行了定位，作为一个形象和口碑宣传的载体和媒介，他所面向的是西安市及周边地域的高收入人群，和部份外地游客。
南大街长期的进展，形成了不可替代的经营特色，再加上他的衣饰等都是以品牌著称的，因此也就造就了专门大一部份转头客和老顾客，这一点加倍稳固了他的经营状况，大大降低了营业风险。
D租金
位置
临街店面
店中店
租金
800—1000元/㎡
600—800元/㎡
如南大街奢华单位和奢华皮具的单位租金别离是400元/㎡，350元/㎡。
而太平洋广场的临街店面租金在800元/㎡左右。
南大街不管从商品和休闲消费上，都存在专门大的利润空间，这也是南大街的租金是西安市所有商圈中租金最高的区域的缘故。
目前南大街商业面积供给量稳固，在价值上更趋于合理。
E主力商家：
目前南大街现存的主力商家有中大国际等，他们都是以经营世界名品位特色，因此档次也超级高。
F商圈的好坏势：
优势：
南大街整体比较短，商业整体共给量不是专门大，物以稀为贵，因此恰好能够迎合定位高端的市场定位。
面向的高端客户群，消费群体的购买力和水平稳固，经营状况稳固，从而经营风险小。
整体的商业配套和环境设计的很上档次，整体布局很优雅。
劣势：
商品的档次太高，面向的消费群体很窄：
整体的消费金额专门大，但消费量很小；
商业供给超级有限，没有新的商业项目来弥补和填充市场空白。
进展前景：
南大街的改造与商业配套是目前西安市较健全的和成功的范例，具有较充分的停车位，利于车流汇聚，而且位于南北骨干道，距钟楼最近，长度是四条大街中最短的，利于客流的汇聚；整体供给量较少，租金平稳，已形成集购物、娱乐为主的高消费区域，从长期来看，其他区域的进展对他很难造成冲击和要挟。
五：
北大街
A业种、业态
商圈一样按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
北大街充其量算作次级商圈。
和其他的三条大街相较，北大街的商业气氛是最淡泊的，目前普遍散布的是一些大型的电话、数码产品、家电产品等等一些高科技产业的作品。
可是它必然处在钟楼地段的辐射下，黄金商圈的号召力仍是超级大的，这一点从北大街目前入住的一些大牌单位能够看出：
如中国石化公司销售公司，中国信托投资总公司等。
新建的商务大厦。
现在凯爱大厦、海信大厦、金钟大厦、中天大厦、时期广场、红府大厦林立两旁时，一条一流的商务大道正展此刻世人的眼前。
百米宽的迎宾大道直通西安咸阳国际机场，西安火车站近在咫尺，紧邻市政府，与省政府隔路相望，也正在成为西安的一条中央商务大道。
值得一提的是，北大街目前的商业银行和股分制银行专门集中，有上海浦东银行、东亚银行、还有进展银行等等，因此以后北大街的商业趋势也是西安市的金融商务中心，从那个角度来讲，他谈不上是商圈，而是一个商务中心。
B经营情形：
北大街的要紧业态是家电、数码产品等。
这是支撑北大街的要紧龙头商家。
但有一个特点，这些商家大体上都散布在北大街的东面，相对来讲在地域上比较集中，在加上北大街中间的隔挡，行人过马路很不方便，如此一来，很人为的把客流一分为二。
在北大街逛有一个很明显的感觉，路东人气很旺，路西显得加倍萧条。
可是还有一点咱们不能轻忽，北大街的家电卖场过于集中，短短几百米内，单国美电器就散布了四家，还有一家开业时刻不长的家电巨头大中电器，从经济地理的角度来讲，地域的过于集中对商家来讲有两种可能：
一是相互结成联盟，从供给链的角度去进行企业系统分析和资源从头整合，不但各家能维持自己的优势和特色，还能达到资源优势互补，平分市场秋色；二是违规市场正常操作手腕，通过一些不合法的手法，从底层面上想多取得市场更多的份额，通常商家的一样做法是预想通过价钱来俘虏消费者，尤其是在节假日，促销卖场一般是你方唱罢我登场的局面。
乃至不吝以低于本钱价的价钱出售，如此的情形现在已经屡不见鲜。
在这种同质化那个背景下，这种规模的扩张必然会带来市场的“洗牌”。
店面稀少的人流量难以保证投入产出比，因此入不敷出，资金链脱节而面临窘境。
C客源：
北大街目前的现状假假想找到目标客户群，须把它的商业状况分成两个层面：
一是主营业态的消费群体，家电、数码产品的辐射面不是很广，而且它属于家庭消费类产品，因此毋庸置疑，面向的大体上是西安市内的居民；二是在成为西安市的一条中央商务大道，紧邻市政府，与省政府隔路相望，又是咸阳国际机场的通道，因此一些外地的商务人士和办公一族也在其中占了很多的比例。
D租金
位置
临街店面
店中店
租金
200—300元/㎡
100—150元/㎡
概况：
分析北大街的租金情形能够从两个层面去斟酌，北大街目前东面是一些家电的大卖场，临街的店面超级少，仅有的几个散布在钟楼邮局隔壁，如阿依莲、左治小子、等服装专卖店，他们的租金较高，大多在600—700元/月·㎡，可是他们恰益处于东大街和北大街的拐角处，又和地下人行道的出入口直对，能够放开大门地享受钟楼带来的滔滔商流和无穷商机。
因此，他的租金是钟楼商圈的杰作，而不代表北大街的商业特点，乃至能够牵强的说它是东大街的一种拓展和延续。
在朝北走，确实是一些大中电器和国美电器的大卖场，他们所能经受的租金70元/月·㎡。
北大街的西面是有一个瑞琪衣饰，他的租金一楼是400元/㎡，二楼的租金300元/㎡，三楼的租金250元/㎡（均是套内面计算的）。
在朝北走，确实是此刻正要拆迁女人街，租金大约都在200—300元/月·㎡。
E主力商家：
北大街要紧的经营业态是家电、电话等卖场，因此目前的主力商家是国美，大中。
大中电器在西安所选的分店在北大街，这和经营家电的业种选址特点是息息相关，家电由于它的行业经营特点，因此家电的卖场一样都不在商圈，一样的家电卖场一样都附属在大型百货公司、大型超市中等，但这些多以卖小型家电为主，比较综合的大型家电卖场虽不在要紧商圈，可是也可不能远离核心商圈，大体上介于商圈和社区之间。
是以高端产品为要紧的盈利产品，其他的低端产品起到衬托人气的作用，在如此的一种商业格局中，它的生意一直专门好，获取的利润较高。
F商圈的好坏势：
优势：
地段优势，处于钟楼商圈，百米宽的迎宾大道直通西安咸阳国际机场，紧邻市
府，和省政府隔路相望。
家电、数码等产品整体的消费量不是很高，可是消费额很高。
劣势：
缺乏公共的停车位，制约了向其他商业类型的进展。
家电卖场的辐射面不是很广，因此显得北大街和其他三条大街相较，客流量不大。
西新街、西一路、人民剧院割断了部份人流。
商业业态形势过于单调，没有餐饮、娱乐等作为补充。
进展前景：
由于在改造中对硬件配套方面估量不足，没有足够的过街人行道，莲湖路禁左给行人和车造成了极大的不便，更是成了北大街商业进展的瓶颈。
可是使另一方面它所处的位置又属于一个交通要道，距离省政府和市政府很近，它可选择的行业就超级有限，从久远看，北大街会慢慢退出商业的角色，淡化商业的气氛，取而代之的是西安市的商务中心。
但同时，他的基础配套设施必需改善，不然进展前途会超级渺茫的。
六：
康复路及轻工商圈：
A业种，业态
1984年建成的康复路批发市场，从集市进展到摊贩的进店，形成店铺格局，专业市场的建设，现今已形成了一个综合批发为主的繁华商圈的商业形态。
目前的康复路商圈阻碍力已辐射至全国23个省市、自治区，成为西北地域物贸交流中转站和集散地。
较早的康复路商圈内经营商家均以批发业务为主，兼具极少部份的零售业务，乃至于部份的商家只有批发业务，而没有零售的功能。
随着名优品牌入驻康复路商圈，其一样式的衣饰零售价钱与百货商场相较较呈现出极大的优势，显现了″城里面试样，康复路消费″的现象，迎合了众多消费群体的消费心理。
因此，零售的趋势化也超级明显。
和康复路超级类似的市场轻工于1992年建成，只是他和康复路不同的是它集批发、零售于一体，康复路是以经营服装类为主，而轻工那么是经营生活必备品为主，如家电、办公用品、日用杂货等。
该市场专门快就进展成西北地域乃至全国最具有阻碍力的市场之一。
B经营情形：
提起康复路，康复路批发市场的名字和西安一系列名胜古迹一样，早就印在西安人的脑海里，他在领跑东郊商业繁荣一路走来，可谓复合型商业地产的代表之作。
康复路属于西安市批发市场的代名词，其繁华程度以是连年鼎盛时期。
经营情形能够说康复路是批发业态中经营情形最好的。
随着以康复路为中心的商圈东移，慢慢淡化核心商圈，其中如天彩商城、高德商城等，出租率超级低，经营情形也不尽人意。
轻工市场目前面临的问题是经营户不断流失，这在以前几乎是不可想像的。
而现在长乐中路也已成了批发市场一条街，经营方式和商品种类与轻工相似，对其造成专门大冲击。
一些中巴车甚罢了将原先的“轻工市场”站改成了“义乌市场”站。
日前在轻工市场内调查发觉，让消费者第一为难的是没有指示牌。
五金、家电、服装，不管经营的品种有无关系都搅和在一路。
另外，在消防通道上摆摊位的现象不足为奇。
轻工商圈经营状况最好的是羊毛衫城，他之因此经营情形还能够，是因为它属于一种专业市场，而且是西安市并世无双的，体量也不大。
因此，经营状况还能够。
C客源：
作为西北地域最大的商品批发市场，西北地域衣饰及小商品的物流中心，天天的客流量维持在20万人。
整个商圈辐射面扩大西北五省，在整个西部进展中起着重要的作用。
因此主力消费群含及本地及外地人，消费群体的年龄
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