盐城商业地产调研报告.docx
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盐城商业地产调研报告
盐城商业地产调研报告
前言
“什么叫商业地产。
我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。
我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。
我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。
目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。
我们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。
如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。
”——王健林
商业地产一些心得
1、解决资金
在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段，它不想住宅运营周期短！
这就要求开发商要有一定的经济实力
2、找到人才
人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。
其中特别在规划方面先做商业规划，然后找租户，
找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。
这样才有利于商业的销售。
3、只租不售
主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。
一、目前盐城市场主力商业项目调研
据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式1、购物+餐饮+娱乐；2、专业店铺
Ø购物+餐饮+娱乐
1、金鹰奥莱城
✓地址：
人民南路
✓开业时间：
2012年5月18日
✓主力店面：
男装名品诺贝达、沙驰、雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪达斯、匡威
✓定位：
第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便，给消费者一个精致、舒适的购物环境。
✓主要支撑点
外部坏境：
内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔
品牌效应：
金鹰旗下打折店铺
主力店面跟随：
一线品牌提前签订
✓业态分布
专业店面+娱乐场所
✓物业管理
统一有金鹰有限公司进行管理
✓目前经营情况
客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：
主要原因1、周边居住人员较少，它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类客户本身的分量就比较少，
2、业态分布比较单一，吸引点较少
3、下线店面比较少，交通不方便
Ø销售价格
自持物业
商铺有商家进行返点15-25%
2、金鹰购物中心
金鹰国际购物中心项目外立面
金鹰国际购物中心项目概况
投资公司
●金鹰商贸集团有限公司
经营公司
●盐城金鹰国际购物中心有限公司
基本情况
●盐城最高档购物中心
●总建筑面积62000平方米
●开业当天销售额400万
●停车位120个+100
功能定位
●高级时尚百货店，突出生活时尚
开业时间
●2009年1月16日
✓业态分布以及分配比
✓项目优势
1、位于市中心最繁华的地段
2、建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良
3、品类组合：
金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响
✓项目劣势
1、主干道比较比较拥堵
2、车位配比不够
3、餐饮比较少，比较缺乏！
✓经营与管理
1、人员都有金鹰公司内部招聘
2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系
3、物业都有金鹰有限公司持有
4、租金在销售商营业额中返点15%-25%
✓目前经营情况
随着近今年的发展，金鹰注重了餐饮行业的投入，在地下负一层，做了临时小吃，效果不错。
增加了营业额度。
在盐城高端产品市场做的比较好
3、
五洲国际广场
✓开发商：
五洲置业有限公司
✓建筑面积:
约3万平方米
✓定位：
集购物、美食、休闲、娱乐、影院、酒店、旅游、商务、办公、居住于一体的国际级商业大都会。
✓业态分布
一楼：
品牌服饰店面为主+饭店
二楼：
餐饮
三楼：
餐饮
四楼：
电影院+游戏厅
主要以购物休息为主
✓项目优势
1、位于市中心最繁华的地段
2、以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主运营已开发和运营商业地产面积超过600万平米
3、拥有自己的一批跟随店面
4、招商程度较好
✓项目劣势
1、主干道比较比较拥堵
✓销售价格
1F-销售价格内街36000元/每平方米外街50000元/每平方米（反点之后的价格）优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除。
2F--销售价格25000元/每平方米，优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除
3F--销售价格18000元/每平方米，优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除
4F--自持物业
✓目前经营情况
目前经营良好，特别是餐饮这个区域。
4、宝龙城市广场
✓
开发商：
盐城宝龙置业发展有限公司
✓建筑面积：
3万平方米
✓定位：
档次最高的集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的城市综合体
一楼：
百货+超市（永辉）
二楼：
餐饮+服饰店铺
三楼：
餐饮
四楼：
电影院+游戏厅
主要以购物休息为主
✓项目优势
1、位于老城区和新城区结合点位置独特，
2、以商业地产开发运营为主，以开发商自持物业为主。
3、拥有自己的一批跟随店面
4、招商程度较好
✓项目劣势
服饰店铺经营不成规模，没有竞争优势。
✓目前经营情况
目前经营良好，特别是餐饮这个区域。
5、先锋岛国际广场
✓开发商：
盐城国投置业
✓建筑面积：
3万平方米
✓定位：
档次最高的集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的城市综合体
A楼：
百货+门店+（超市）
B楼：
电影院+娱乐
C楼：
周边主力店面（主要为餐饮）
主要以购物休息为主
✓物业模式
开发商持有物业
✓项目优势
1、盐城市政府主导的一个大型城市综合体项目
2、该地区大型零售业态较少，可以充分满足周边居民购物、休闲、美食、娱乐的需求，极大地丰富周边地区的商业形态
✓项目劣势
盐城市老城区西端，地理位置相对较偏，周边配套还没完善
✓目前经营情况
目前经营良好，
内部餐饮情况理想；
✧分析
上述地产商业开发商全部持有物业或者开发商持有部分物业，这种模式决定了整体的经营模式，再从它们的经营情况来看，始终是“温水煮青蛙”（除金鹰）
导致这种原因的主要是问题有以下几点1、定位不够明确。
2、商业街的发展需要一个漫长的阶段。
Ø专业店铺
1、奥华家居城
奥华国际外立面
奥华国际家居项目概况
投资公司
●盐城奥华国际有限公司
经营公司
●盐城奥华国际有限公司
基本情况
●盐城家居建材购物中心
●总建筑面积约70000平方米
●停车位200左右
功能定位
●家居建材，突出生活时尚
开业时间
●2014年5月
2、业态分布
楼陈
业态
1F
卫浴
2F
软装（沙发、墙纸）
3F
家居
4F
开发商持有（暂定）
3、优势
✓专业市场比较强
✓交通交便捷：
2条BRT
✓离城北汽车站比较近，运输较方便
劣势
✓周边：
配套部成熟，大型超市以及餐饮设施为零
✓客流量比较少，位置一般
✓楼层内部动线一般，缺少供业主休息长凳或者公共活动区域（可以从平面上观察出）
✓周边没有大型产业以及新建成的小区
✓招商品牌不够突出
标准层平面图
✓合同签订方式
1、签订10年，反租协议（随时可以拿到铺面，中断协议）
2、签订3年，反租协议（随时可以拿到铺面，中断协议）
✓目前销售动态
面积在30-100平方米、
1F价格在28000元/平方米；2F价格在10000元/平方米；3F价格在6000-7000元/平方米（以上价格都是反租价格）
3年反租21%，房价中一次性扣除；第4年反7%，当年反到业主手中（按签订合同的总价）；第5年反8%，当年反到业主手中（按签订合同的总价）；第6年反9%，当年反到业主手中（按签订合同的总价）；第7-10年租金9、1分成（业主那9、开发商拿1，以当时的实际租金计算）
✓销售情况
1F销售率20%
2F销售率30%
3F销售率60%
4F销售率0%
销售时间4-6个月
2、
金鼎装饰城
✓开发商：
新洋置业有限责任公司
✓建筑面积：
22万平方米
✓定位：
建设装饰装潢材料营业用房，配置餐饮，休闲娱乐广场以及仓储区。
✓业态分布
楼陈
业态
1F
卫浴
2F
家居
3F
待定
✓合同签订方式
1、签订5年，反租协议（暂定）
✓目前销售动态
5年反租35%，房价中一次性扣除；
具体价格待定
✓销售情况
目前完成一部分招商
销售周期为1年
2F-3F具体价格没有定，宣传3F起价为2880元，销售难度较大！
劣势
✓周边：
配套部不成熟，大型超市以及餐饮设施为零
✓客流量比较少，位置一般
✓楼层内部动线一般，缺少供业主休息长凳或者公共活动区域（可以从平面上观察出）
✓周边没有大型产业以及新建成的小区
✓招商品牌不够突出
✓定位不够明确，招商次序比较混乱
✧分析
1、上述两个项目据实地调研以及销售人员的反应，销售难度比较大。
销售周期较长，一般在2年以上销售率达到40%-60%销售速度比较缓慢。
2、周边没有相适应的的配套设施，特别是餐饮行业、百货、超市、较大范围的居民区等。
这才导致这个区域不被认可！
从而导致销售难度较大!
销售上采用单一销售手段（小蜜蜂方式，即多人采取打电话方式），整体模式处于低层数阶段，让客户感觉不到项目的优越性。
沁园春·雪
北国风光，千里冰封，万里雪飘。
望长城内外， 惟余莽莽； 大河上下， 顿失滔滔。
山舞银蛇，原驰蜡象，欲与天公试比高。
须晴日，看红装素裹， 分外妖娆。
江山如此多娇，引无数英雄竞折腰。
惜秦皇汉武， 略输文采； 唐宗宋祖， 稍逊风骚。
一代天骄， 成吉思汗， 只识弯弓射大雕。
俱往矣， 数风流人物，还看今朝。
3、
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