对商业地产的调研报告.docx

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对商业地产的调研报告

针对商业地产的调研总结

6月1日-10日

新阳光实业集团策划部

2015年6月11日

Ø调研目的：

针对包头市商业地产业态布局、销售经营模式进行调研，为我司鹿港小镇南侧地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件，就项目地块分析得出定位建议。

Ø调研时间：

2010年6月1日—3日

Ø调研范围：

昆区、青山、东河区商业及商业地产

Ø调研对象：

包百、王府井、为一商厦、娜琳商厦、开来购物、九星电子大楼、东河太平寺

东方红CBD、万达广场、时代财富城、燕赵大厦、传媒大厦、金荣财富城

Ø调研主体：

李金瑾

（1）本案基本情况

●参数介绍：

规划用地:

18000㎡

建设总用地:

18000㎡

●用地性质：

商业用地

●

地理位置：

包头市稀土高新区新光东路北侧，如图所示

位处高新区未来核心居住区，周边有中端社区日月豪庭、鹿港小镇、地税小区、东海花园、现代城，大型超市、重点中学、医院等正在建造中，且人口逐步增加，住宅需求量较大。

●交通状况：

131、43、29，交通状况一般，只有3条公交线路，且线路发车频率较低。

●生活配套：

周边生活配套正在逐步完善中。

（2）包头市现有代表性商业

调研信息表：

项目名称

包百大楼

王府井大楼

为一商厦

泰富购物

荣资商厦

老鼠街购物

娜琳商厦

宝林商厦

东河太平寺

九星电子大楼

位置/商圈

包百商圈

包百步行街

娜琳商圈

火车站附近

九星商圈

行业类别

综合性百货

小商品批发

电子综合商场

经营面积

建面3万㎡经营2.8万㎡

建面2.7万，经营2.3万平

建面1.8万平，经营1.25万平

建面5.5千平经营4.8千平

建2.8万平经面2.7万平米

建6500平经面5500平米

经面2万平米

建面6千平经面4500平米

建面6000平经面4500平

40000平米

商家数量

1-4楼215家

410家

144家

225家

370家

231家

400家

160家

1200家

仓库情况

统一仓储

无

5楼为仓储

租金价格

扣点，珠宝8%，其他20-23%

珠宝8%；服装20%至25%；

租金均价160元+2%物管费用

1、2楼租120元/m2/月；2、3楼27%扣点；

2、3楼均价160元，4、5楼20元/

负一、三层租价24元，1.2层70元、

20-30平租价4万-5万

均170元/平包物管、税

400-800元/月/柜台

开业时间

1959年

2002年

2003年

2007年

2000年

2006年

开业已18年

2000年

1995年

2006年

业态布局

45家，珠宝名品，70-90平

80家珠宝、箱包、女鞋70-90平

37家化妆品黄金珠宝70-90平

整体休闲品牌为主，一到3楼均60家，四楼45家，面积集中与70-90平之间

60家黄金珠宝、美容民族服饰70-90

51家饰品化妆品，30-50平

120家包、鞋、家电、饰品15-20平

70家女装内衣男装30-40平

1区100家综合小商品零售50平

500家国美、电脑、手机、数码

60家，内衣饰品彩妆45-50平

120家女装内衣箱包35-40平

40家，男装、箱包35-80平

80家男装、箱包35-40平

80家休闲、男装，10-30平

80家女装羊绒内衣20-30平

90家女装羽绒服20-30平

2区鞋类批发零售50平

600家，音像、电子产品

60家，鞋、少淑装、休闲装45-50平

120家休闲、饰品、美容院35-40平

47家，少淑女装饰品35-40平

60家床品、居家、饰品35-40平

80家摄影美发女装10-30平

80家男装、休闲、20-30平

无

31家家具100-300平

50家男装绒衫70-90平

90家男装绒衫35-40平

19家毛衫、内衣貂皮70-90平

50家青少年服饰、羽绒服70-90平

无

100家童装、羽绒服30平

无

43家家具100-300平

负1F

包百超市

无

负一层与5层为儿童服饰餐饮区80家，70-90平

20家，鞋，90150

40家布艺美食30平

无

经营档次

中高档

中档

中低档

中高档

中低档

低挡

中档

底店业态

休闲、女装、珠宝

休闲女装

中国银行快餐

快餐、休闲服饰

休闲

品牌店

KFC休闲服饰

餐饮音像办公

餐饮

经管模式

统一经管、扣点

统一经管，收2%管理费广告

分层管理

按销售额2%扣除物管费用

统一管理自主经营

市内零售商商、周边县零售商

自主经营统一管理

主要客源

呼包鄂

市内及近郊客户

呼包鄂

市内及近郊客户

青年消费群体

青山东河人

包头市

赢利点

1.包头市经营时间比较长的百货商场

1.自身商场品牌的拉动

地理位置优越

休闲品牌为核心

1.商场赢利点主要为1-3楼的摊位、沿商场底店租金

1.定位以青少年个性服饰为主

费用含在租金里，另收二次用电费

地理位置优越

以走量为赢利点

1、产品全面、价格适中

2.扣点经营更加容易激活商家竞争意识

2.扣点销售更加容易激活

一楼珠宝区规模较大

定位精准，差异化经营

租金价格相对于包百商圈低

在包头具有一定的品牌知名度，管理日趋完善

租金高商家流动性大

2、二楼少年电子学习用具成为很多家庭的电子品消费之一；

3、服装、超市为商超核心支柱

3.包头早期的高端消费场所，7年的运营，积累了大量忠实的消费客户

男装及貂皮为主要赢利点

经营档次较全，涵盖了中端、中低端产品

老客户，商家盈利水平较好

三四楼的家具以中档产品为主吸引一定的人流。

盈利水平

盈利较高

租金偏高端盈利不高，流动较大

盈利较高

一般

中等

●分析总结：

经过分析总结发现现有成功商业共同具备以下特点：

商业面积：

包头市现有综合性商业面积集中与2万-3万㎡

商业业态：

综合性百货、电子商厦、批发城

商业模式：

综合性商场

交通条件：

全部位于包头市核心商圈，交通便利，商业氛围成熟

客群：

主要以周边客群为基础，辐射包头市全体客群

经管模式：

大多自持，以扣点经营，统一管理为主要运营模式

赢利点支撑：

商家赢利点包含品牌运营、诚信运营、差异化商品运营等，而其中太平寺为批发商城，更以交通便利为主要支撑点，周边立体式交通火车站、飞机场、汽车站等发达，通往内蒙古全国各个省县市，盈利较高商家除了太富商场之外都经营8年以上，太富采取差异化经营，引进知名休闲品牌支撑，剩余盈利中等一般的商场大多于2000年以后，揭示其开业5年之内均在进行着客户维系与经营磨合中。

（3）现有商业地产项目

东方红CBD

地理位置

占地面积

总建面积

商业业态规划

商业布局

经营模式

销售情况

备注

包百商圈王府井对面

6万㎡

酒店32层5万㎡、公寓一栋32层3万㎡、商场5层6万㎡，住宅7栋19万㎡

一栋公寓、一栋酒店、商场为时尚休闲购物

1、公寓、酒店、商场为双塔式建筑

2、其中商场包含美食、购物、不夜城、淘秀城

1、公寓出售

2、酒店自营

3、商场与维多利合作经营，扣点招商

1、提前与维多利进行意向沟通

2、住宅70年，已开售完

3、公寓40年，37㎡、49㎡精装6200元均价剩余20%

1、率先引进CBD概念

2、地段得天独厚，商业氛围浓厚

3、先进行住宅销售

万达广场

地理位置

占地面积

总建面积

商业业态规划

商业布局

经营模式

销售情况

备注

银河广场附近

11万㎡

总建筑面积65万平米，其中一期居住24.5万㎡、商场步行街3层3.5万平米,公寓4栋12万㎡

一期4栋公寓、10栋住宅、商场3层、商场内部包含万千百货与内街式步行街

万仟百货与内街式商业街同层成半围合状态布局、其中万仟百货一楼珠宝化妆品鞋；二、三楼品牌女装；四楼男装；五楼家纺小家电，步行街一二楼服饰、生活配套餐饮；三楼生活配套餐饮

1、公寓、住宅、住宅底商出售

2、万仟百货、步行街扣点招商，扣点比例根据品类不同而定

1、一期住宅70年销售罄

2、公寓精装修40年，30-90㎡刚开盘均价6900元

3、商业开始招租，10月试营业、11月正式开业

1、进行全渠道覆盖营销模式，广告投资年1千万以上

2、凭借万达强大的品牌战略联盟进行商业招商

3、先销售住宅与公寓，资金回笼后进行商业运营

时代财富城

地理位置

占地面积

总建面积

商业业态规划

商业布局

经营模式

销售情况

备注

青山娜琳商厦对面

2.5万㎡

24.9万㎡，1-4层商业7万㎡、住宅12.5万㎡、公寓5.4万㎡

住宅3栋，公寓4栋，-1到4层商场

商场-1层为沃尔玛超市，1-4层为商场，业态规划为购物、休闲、娱乐、餐饮为一体

1．主体楼1-4层进行返租销售：

返租期为10年，1-3年返每年返还总房价8%，4-7年每年返还总房价10%,8-10年每年返还总房价12%，销售房款中加返租款，半年返租一次。

相关税收扣除为单次返租总额的18%—19%。

2．住宅与公寓进行传统销售。

3.地下一层整体为沃尔玛超市出租

1、住宅70年，阴面3980元一口价，阳面均价5000元

2、公寓毛坯70年，31-82㎡销售过半，5590元

3、商场50年销售90%，开盘起价9000，现均价18000元

4、底商均价55000元

1、自身位处青山成熟核心商圈

2、引进沃尔玛作为强大支撑点

燕赵大厦

地理位置

占地面积

总建面积

商业业态规划

商业布局

经营模式

销售情况

备注

友谊大街与富强路交叉口

2.3万㎡

9.6万㎡，

1、公寓一栋6-25层

2、写字楼一栋6-23层

3、商业1-4层

1-4层为商场，未规划，内部可隔单间，

5层为设备及办公间

出售

1、写字楼内定剩1/3

2、公寓内定剩1/3

3、商场整体出售正在洽谈，购买意向明确

4、大概6月底开盘

5、对外价格未定

1、开发商为河北商会，大部分公寓写字楼都由商会会员内定，单价为3千多

2、位处友谊大街金荣建材城商圈

传媒大厦

地理位置

占地面积

总建面积

商业业态规划

商业布局

经营模式

销售情况

备注

友谊大街与富强路交叉口

3万㎡

17万㎡

1、写字楼700套（其中电视台、自己公司各占5层）

2、居家公寓220套

3、纯公寓700套

4、一拖二底商1万平米，入深16米以上

5、3-4层商场3万㎡

1、商场业态规划为建材

2、一二层为一拖二式底商

3、3-4层为家居超市，整体出售

出售

1、酒店已经出售

2、3-4层家居超市出售8800元-10000元意向初定（可能为整体出售也可能租一半售一半）

3、一拖二底商296㎡以上，单价2.5万-3.5万元，销售不畅

4、居家公寓均价4800元

1、项目为青山区传媒业招商项目

2、内蒙古电视台、动漫等传媒类商家入驻免税政策扶植

3、依托金荣建材城成熟商圈

金荣建材城

地理位置

占地面积

总建面积

商业业态规划

商业布局

经营模式

销售情况

备注

友谊大街与富强路交叉口

0.9万㎡

6.2万㎡

1、建材主题商城1.6万㎡

2、商住公寓3.8万㎡LOFT公寓，6000㎡

1、1层为底商，大部分为300㎡左右

2、2-4层为建材商场

3、5-22层为公寓700套，其中5-9层为LOFT公寓，面积集中于40-130平米之间

1、1层底商出售

2、2-4层商业出租

3、公寓全部出售

1、底商剩余450㎡2间，价格3.5万元/㎡

2、商场租金未定

3、公寓剩余10%，均价6000元/㎡

1、依托金荣建材城成熟商圈，同时兼具金荣建材城商户资源

2、公寓推陈出新LOFT火爆销售

左岸绿洲

地理位置

占地面积

总建面积

商业业态规划

商业布局

经营模式

销售情况

备注

幸福路与友谊大街较差口

汽车配件城，公寓

1、一层为底商

2、2-3层为商场

3、4层到18层为公寓

出售

1、40年产权公寓40-90㎡报价5200元，精装修

2、底商1.3万-1.7万元/平米

3、商场6000-13000元/㎡

1、依托友谊大街西北汽车城现有商圈

调研总结：

1、以上商业地产全部有自身的资源支撑

2、以公寓为资金回笼基础，支撑商业地产的高成本，长期运作。

3、地理位置均处于交通便利的相应商圈

4、大多引进品牌形象店，以增强商家投资信心

5、

周边相应业态配套完善

本案可能发展方向：

1、纯商业

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