厦门市房地产企业土地增值税清算管理办法.docx

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厦门市房地产企业土地增值税清算管理办法

厦门市房地产企业土地增值税清算管理办法（2014）提要：

本《办法》所称土地增值税清算工作主管税务机关（以下简称主管税务机关）为各区地方税务局以及被赋予税费征收职能的直属、派出单位

　　厦门市房地产企业土地增值税清算管理办法（2014）

　　厦门市地方税务局

　　第一章 总则

　　第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）（以下简称187号文）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）（以下简称91号文）等有关规定，结合我市房地产开发经营业务的特点，制定本办法（以下简称《办法》）。

　　第二条 《办法》适用于从事房地产开发的企业（以下简称纳税人）。

　　第三条 《办法》所称土地增值税清算（以下简称“清算”），是指纳税人在房地产项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》（见附件一），向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　第四条 纳税人应根据国家税收法律、法规、规章以及《办法》等规定，办理项目登记、报送土地增值税涉税资料、开展房地产项目核算以及办理其他有关涉税事项。

　　第五条 纳税人应当如实申报缴纳土地增值税清算税款，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。

　　第六条 本《办法》所称土地增值税清算工作主管税务机关（以下简称主管税务机关）为各区地方税务局以及被赋予税费征收职能的直属、派出单位。

　　第七条 主管税务机关应及时开展清算审核工作，重点对纳税人清算申报收入、扣除项目金额等情况进行审核。

　　第二章 项目管理

　　第八条纳税人应当按照主管税务机关房地产项目管理的要求和土地增值税清算管理规定，从取得土地使用权开始，就房地产项目立项、规划设计、施工、预售（销售）、竣工验收、工程结算、项目清盘等情况及时向主管税务机关报告。

　　主管税务机关应当做好项目跟踪管理工作。

房地产项目土地增值税管理应当保持连续性，不得因房地产项目的土地增值税纳税　　人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。

　　第九条 纳税人应当按照财务会计制度的要求，做好财务会计核算工作。

　　纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当按照清算要求按不同期间和不同项目归集有关收入、成本、费用。

　　第十条 纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的，应当按项目或按分期项目开具发票，并按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的要求做好发票的开具、保管工作。

　　第十一条纳税人应当自取得房地产项目立项批文或取得国有土地使用权之日起30日内，向主管税务机关办理房地产项目信息登记，填报《房地产开发企业土地增值税基础资料登记表

（一）、

（二）》（见附件二）和《土地增值税项目登记表》（见附件三），同时提供以下书面资料：

（一）房地产项目立项批文。

（二）国有土地使用权出让合同或转让合同。

　　（三）纳税人以接受投资、抵偿债务、非货币性交换等方式取得国有土地使用权的，应当提供相关书面材料。

　　第十二条 纳税人应当自下列事项发生之日或取得相关书面文件之日起30日内，向主管税务机关提供以下资料：

（一）《建设用地规划许可证》（含许可证附件）、《厦门市建设工程项目报建表》；

（二）《建设工程规划许可证》（含许可证附件）、《建设工程设计方案自审表》、《规划控制指标核查表》、《规划要点》、《红线图》、《建设工程设计方案批复通知书》；

　　（三）《建筑工程施工许可证》、《建筑工程施工许可申请表》；

　　（四）《测绘成果表》；

　　（五）《商品房（预售）销售许可证》；

　　（六）《建设工程竣工验收备案证明书》；

　　（七）主管税务机关要求提供的其他资料。

　　第十三条 纳税人在开发项目销售面积（含视同销售面积，下同）达到可售建筑面积85%的，或者销售面积虽未达到85%，但是已售建筑面积与自用、出租面积合计达到建筑面积85%的，应当在15日内向主管税务机关报送《房地产项目销售和使用情况表》（附件四）。

　　第三章 清算申报与受理

　　第十四条　纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；

　　（三）直接转让土地使用权的。

　　第十五条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　（四）省税务机关规定的其他情况。

　　第十六条 第十五条所列第

（一）项中“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比例在85%以上的。

对于房地产项目存在187号文第三条第一款规定的视同销售情形的，视同销售的房地产面积计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

　　纳税人符合第十五条所列第（三）项情形的，应当在办理注销税务登记前进行土地增值税清算申报。

　　第十七条 第十四条和第十五条所称竣工，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

（二）开发产品已开始交付购买方；

　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。

　　第十八条 主管税务机关在纳税人领取预售许可证后，实地了解房地产项目的销售情况，跟踪销售进度，并根据房地产项目的竣工结算（决算）、项目验收等情况，及时评估房地产项目是否符合清算条件。

　　对于符合《办法》第十五条第一款至第二款规定的房地产项目，主管税务机关应定期进行研究、讨论，根据项目管理情况确定是否需要进行清算，相关结果应当存档。

　　主管税务机关确定需要进行清算的房地产项目，应列入年度清算工作计划并在3个月内下达《厦门市土地增值税清算通知书》（附件五），同时将列入清算工作计划的房地产项目报送市局主管处室。

主管税务机关对清算项目已下达《厦门市土地增值税清算通知书》的，不得撤回。

　　第十九条 纳税人开发的房地产项目符合《办法》第十四条规定的，应当在清算条件之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。

　　纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发清算通知书的，应当在收到清算通知书之日起90日内，到主管税务机关办理清算申报。

　　对于符合《办法》第十五条第三款规定的清算项目，纳税人应当在申请注销税务登记前至主管税务机关办理清算申报。

　　纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款；清算结果为退税的，经主管税务机关审核后，纳税人提出退税申请，主管税务机关按退税管理的有关规定办理退税手续。

　　纳税人在规定的清算申报期限内缴纳的清算税款，不加收滞纳金。

　　第二十条 按《办法》第十四条、第十五条第三款规定应当进行清算的纳税人以及主管税务机关依据《办法》第十五条第一、二款规定通知清算的纳税人，在规定期限届满未办理清算申报的，主管税务机关发出《税务事项通知书》（见附件六），责令纳税人在收到《税务事项通知书》之日起30日内办理清算申报，逾期仍未申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第62条处理，同时主管税务机关综合分析后认为纳税人涉嫌偷税或其收入、成本费用有重大嫌疑导致税负有明显偏低的，按照现行程序移交稽查部门进行检查。

　　第二十一条 纳税人开发的房地产项目符合《办法》第十四、十五条规定的清算条件的，进行清算时，以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日）。

　　第二十二条 纳税人逾期未办理清算申报的，应自规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。

　　纳税人办理清算申报后，税务机关通过清算审核补缴的清算税款，应当自规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。

　　第二十三条 纳税人可自愿委托符合资质的注册税务师事务所对房地产项目进行土地增值税清算鉴证。

　　纳税人委托注册税务师事务所进行清算鉴证的，注册税务师事务所应当按照《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发〔2007〕132号）的规定开展鉴证、出具鉴证意见，涉及调整事项以及重大事项的，应当在鉴证报告披露调整过程、调整结论和应当说明的重大事项。

注册税务师开展清算鉴证时，应当对纳税人取得的10万元及以上大面额发票通过合法途径鉴别其真实性。

　　第二十四条 纳税人办理清算申报时应当提供以下清算资料：

（一）《厦门市土地增值税纳税申报表》及《收入和扣除项目明细表（按年度统计）》（见附件七）、《收入和扣除项目明细表（按类别统计）》（见附件八）；

（二）《土地增值税清算通知书》；

　　（三）房地产项目清算情况书面说明，主要内容应包括土地来源、开发建设、销售、关联方交易、资金融通、税费缴纳等总体情况及纳税人需要说明的其他情况。

　　（四）国有土地使用权出让合同（或转让合同）、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件。

　　（五）金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装合同、材料和设备采购合同、《商品房买卖合同一览表》（见附件九）、项目工程合同结算单、房地产项目竣工决算报表以及有资质的第三方出具的工程结算审核报告等复印件。

　　（六）《与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表》（附件十）。

　　（七）关联交易详细书面说明，包括纳税人在房地产开发过程中接受关联方规划、设计、可行性研究、勘察、建筑安装、绿化、装修等服务、向关联方购买设备、材料以及纳税人向关联方转让开发产品等情况。

　　（八）扣除项目金额分摊书面说明，包括纳税人在不同项目（含分期项目）、不同房地产类型、已转让房地产与未转让房地产之间分摊扣除项目金额的情况。

　　（九）纳税人委托注册税务师事务所审核鉴证的清算项目，还应报送《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　（十）主管税务机关要求报送的其他与清算有关的资料。

　　上述资料主管税务机关已经取得的，可不再要求纳税人报送。

　　第四章 清算审核

　　第二十五条 主管税务机关应当自纳税人办理清算申报之次日起1个月内通过纳税评估形式启动清算审核，并按照纳税评估规定的程序、时限完成土地增值税清算审核工作。

　　第二十六条主管税务机关在土地增值税清算审核过程中，发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为，应当移交稽查部门处理。

　　纳税人清算申报后，稽查部门已立案检查的，主管税务机关不再进行清算审核，由稽查部门并案处理。

　　主管税务机关在土地增值税清算审核过程，稽查部门又对纳税人立案检查的，主管税务机关应将清算审核移交稽查部门并案处理。

　　第二十八条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。

　　2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。

　　第二十九条 清算项目中包含不同房地产类型的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　第三十条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

　　税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售（销售）许可证、测绘成果以及其他有关资料，重点审核房地产销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。

　　第三十一条 税务机关对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，要求纳税人提供书面说明。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。

　　第三十二条 非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

　　1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格确定。

（二）纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第三十三条 纳税人在土地增值税清算时转为企业自用或用于出租等商业用途以及其他未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，按187号文第八条规定进行土地增值税清算。

　　第三十四条 土地增值税扣除项目包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）房地产开发成本，包括：

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；

　　（三）房地产开发费用；

　　（四）与转让房地产有关的税金；

　　（五）国家规定的其他扣除项目。

　　第三十五条 在土地增值税清算中，扣除项目应当符合下列要求：

（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法的；

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是确实已实际支付的。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　（三）计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法、有效凭证的不得扣除。

　　符合以下条件的，为合法有效凭证。

　　1、支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；

　　2、支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；

　　3、支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；

　　4、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　（五）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　（六）纳税人同时开发多个房地产项目或者分期开发房地产项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，除取得土地使用权所支付的金额外的其他共同扣除项目金额按可售建筑面积计算分摊。

　　纳税人分期开发房地产项目的，应当准确计算各个分期清算项目所占土地面积，并按照各个分期清算项目占地面积比例分摊取得土地使用权所支付的金额。

　　（七）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。

　　第三十六条 同一清算项目，扣除项目金额按照可售建筑面积计算分摊。

（一）纳税人能够按不同房地产类型直接归集房地产成本费用并经主管税务机关确认的，清算申报时直接归集到该类房地产扣除项目金额。

（二）纳税人应先归集可扣除项目金额，按照可售建筑面积计算单位建筑面积扣除项目金额。

　　（三）纳税人应按已售建筑面积计算已售部分允许扣除的扣除项目金额。

　　（四）纳税人自用、用于出租等商业用途以及其他未售房地产，清算时按自用、用于出租等商业用途以及其他未售房地产建筑面积计算不予扣除的扣除项目金额。

　　（五）纳税人分期开发房地产项目，各清算项目扣除项目金额计算分摊方法应保持一致。

　　第三十七条纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式应当保持一致。

　　第三十八条 纳税人应当准确核算取得土地使用权支付金额。

（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除。

对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金，允许计入取得土地使用权所支付的金额。

（二）同一个清算项目,可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

　　（三）纳税人因接受投资而取得的土地使用权，按照投资方投资入股的土地使用权作价金额作为取得土地使用权所支付的金额。

　　（四）纳税人在取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，计入取得土地使用权所支付的金额。

　　（五）纳税人因逾期支付土地出让金等原因支付的罚款、滞纳金、罚息或资金占用费性质的款项、逾期开发支付的土地闲置费等与取得土地使用权无关的款项以及与该类款项相关的契税，即使取得财政专用票据的，也不得列入取得土地使用权所支付的金额或房地产开发成本。

　　第三十九条 纳税人应当准确核算土地征用及拆迁补偿费。

（一）主管税务机关应当审核纳税人支付的拆迁补偿费是否真实发生，拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

（二）纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照187号文第三条第

（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房产属于自行开发建造的，房产价值按187号文第三条第

（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　第四十条 纳税人应当准确核算前期工程费、基础设施费。

（一）前期工程费、基础设施费应当是真实发生的，虚构、虚列的前期工程费、基础设施费不允许扣除。

（二）纳税人多个清算项目共同发生的前期工程费、基础设施费，应当按照各个清算项目的可售建筑面积进行分摊。

　　（三）纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合法律、法规要求并具备相应资质、等级。

不符合法律、法规规定而发生的前期工程费支出，不允许扣除。

　　第四十一条纳税人应当准确核算建筑安装工程费。

（一）建筑安装工程费实际发生额应当与工程结（决）算报告、审计报告、工程施工合同记载的内容相符，并已取得厦门市地方税务局监制的《建筑业统一发票》；

（二）纳税人采用自营方式自行施工建设的，不得虚列、多列施工人工费、材料费、机械台班使用费等；

　　（三）纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在计算土地增值税时，取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　（四）主管税务机关应当利用建筑业税收管理系统，对纳税人取得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，验证纳税人所取得的建筑业统一发票的真实性和所载金额的正确性。

　　（五）主管税务机关可参照我市同期同类开发项目单位面积平均建安成本或我市建设部门定期公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出的合理性；

　　第四十二条 纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。

（一）纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》中明确约定。

没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本，应当计入房地产开发费用。

（二）纳税人装修业务支出应当是真实发生的，不得虚构装修业务，虚列、多列装修费用。

　　（三）纳税人装修标准应当符合《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号）以及厦门市政府发布的有关规定。

　　（四）纳税人于所转让房地产以外单独建造样板房的，其装修费用不得计入房地产开发成本。

纳税人在转让房地产内装修，既作样板房又作为开发产品对外转让的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。

　　第四十三条 纳税人应当准确核算公共配套设施费。

（一）纳税人建设的公共配套设施产权属于全体业主所有或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供业主委员会或政府、公用事业单位的接收书面文件。

　　因政府、公用事业单位原因不能及时接收公共配套设施的，经接收单位或者政府部门出具相关书面证明，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用可以扣除。

　　因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，应当提交其在厦门市主流媒体刊登的公告以及全体业主知晓该事项的载有签名、联系方式的花名册。

（二）纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。

纳税人分期开发房地产项目，公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、相关费用已实际支付且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

　　（三）纳税人按规定向建设部门缴纳的市政配套设施费、人防工程异地建设费以及按照《厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法》的规定缴纳的住宅区公共设施专用基金，并取得相应的财政专用收据的，计入房地产开发成本。

　　（四）纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不得扣除相应的成本、费用。

纳税人进行土地增值税清算时已将公共配套设施作为房地产开发成本，而之后将公共配套对外转让的，应当单独进行土地增值税清算，且其扣除项目金额确认为零，适用60%土地增值税税率计算土地增值税。

　　第四十四条 纳税人应当准确核算开发间接费。

（一）开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。

（二）开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。

如划分不清、核算混乱的，全部作为房地产开发费用。

　　第四十五条 纳税人应当准确核算房地产开发费用。

一）《办法》所称金融机构，是指取得中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务许可证的金融单位。

（二）纳税人进行清算时，应当将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。

　　（三）“能够按转让房地产项目计算分摊”按照以下顺序确定：

　　能够按照转让房地产项目准确分摊，是指纳税人获得金融机构发放的房地产专项贷款或一般贷款，确实直接用于本公司的房地产项目开发建设。

同时，纳税人取得的金融机构贷款资金使用流向清晰、核算清楚，不存在和其他企业以及其他来源资金交叉流动的情况。

　　能够按照转让房地产项目合理分摊，是指纳税人能够按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定准确核算利息支出，并在不同开发项目之间进行准确分摊。

　　（四）“商业银行同类同期贷款利率”是指纳税人提供的其与金融机构签订借款合同时，由福建省内任何一家金融机构提供的同期同类贷款的利率情况。

　　“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融机构提供贷款的利率。

该利率