浅谈中国住房问题.docx

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浅谈中国住房问题

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浅谈中国住房问题

摘要

面对居高不下的房价我们不禁感叹，会不会有一天我们连一个主的地方都没有？

为什么国家的宏观调控没有抑制这种不健康的现象？

要怎样才能彻底解决住房问题？

关键字

积极适用房贫富差距房价

引言

中国，这个泱泱大国拥有世界第三的国土面积和世界第一的人口数，听起来好像很自豪，但是看看全世界国土面积大的几个国家那个不是地广人稀？

再大的数字除以13亿也会变得很小。

随着人口的不断增加，住房问题变得越来越严峻。

一、中国居民住房情况

1、国有土地上居民住房的实际状况（以南京市为例）

　　全市国有土地上的居民住房建筑面积总量为12089.66万M2，其中:

江南八区7717.14万M2；三区二县4372.52万M2。

　　居民户均拥有住房户均套数为1.16套/户,其

户；江南八区符合住房保障双控线的有6.5万户；两县住房情况比较好，需要保障的人群相对较少。

这只是官方的统计数据，而市民们都知道，这不过是贫富差距过大产生的假象，现在的南京还有很多人一家挤在十几平米的小房子里也有很多富人拥有不止一处的房产。

今年是中国房改的第20年。

20年了都没有解决。

怎样在这个富人更富穷人却更穷的社会里达到一种平衡似乎是一个无法协调的世界性难题。

二、为什么无处安身

拥有一个自己的家是中国人传统观念中的最重要的事，但是现在的中国有无数的家庭面临着即将拆迁却又没钱买房的尴尬局面。

出现这种情况的原因有：

1、商品房价格上涨过快

从01年到07年一季度，全国平均房价由2000元/平方米快速升至3500元/平方米，增速最高的05年曾达到20%。

房价的上涨有不同因素的影响。

以2007年为例，由于流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等原因，全国商品房价格普遍加速上扬。

1至4月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅还在5％至6％之间徘徊，进入5月，涨幅升到6％以上，6月涨幅突破7％，8月上涨8.2％，10月上涨9.5%，11和12月连续两个月涨幅高达10.5％。

虽然局部地区房价在年底出现一定的回调和振荡，房价环比涨幅开始下降，但整体上仍在高位运行。

2007年一至三季度，地价上涨也过快。

导致土地资源过快、过度向资金实力雄厚的大型房地产企业及上市公司集中。

2、房地产开发投资增速加快，但商品住房市场有效供应不足，中小套型住房供不应求

2007年，商品住宅投资大幅度的增长，并没有缓解市场供不应求的矛盾。

商品住房市场有效供应不足，一与一些开发商取得土地后没有按期开发有关；二与二手房交易和租赁市场不活跃有关；三与调整供应结构缓慢有关。

开发用地，形成有效商品房市场供应的不足一半，一半以上的还未动工开发。

二手房交易市场和租赁市场不活跃，也是造成住房市场有效供应不足的重要原因。

据40个重点城市2007年1-12月统计数据，二手住房成交总面积同比增长10.92%，低于新建商品住房登记销售面积同比增长近14个百分点；二手住房成交面积与新建商品住房登记销售面积的比例为40%。

租赁住房是城市中低收入家庭、外来人口、年轻人和刚就业的大学毕业生希望选择的一种重要居住方式。

但是，我国目前租赁市场也明显滞后。

不少拥有两套以上住房的家庭，住房闲置，不仅浪费了资源，而且不利于改变目前住房市场供不应求的局面。

3、中等及中等偏低收入家庭的住房问题凸现

目前，这部分家庭享受保障性住房资格不够，商品住房价格支付不起，二手房选择的余地有限，政府还缺少有效的政策支持，尤其是在房价较高、涨幅较快的大中城市，此矛盾十分突出，应该引起政府和市场的高度重视。

2006年以来，一些房价涨幅较快的城市，通过发展限价商品房和经济租用房等办法，帮助解决了部分中低收入家庭的住房困难。

但同时也要看到，各地的经济发展和地方财政的承受能力差异很大，要把低收入家庭全部纳入住房保障体系，需要增加大量的资金投入；经济适用房建设也需要投入相当数量的公共资源。

当前，政府应当首先将有限的资金和土地资源给予最需要支持和补贴的低收入保障家庭。

对于中等及中等偏低收入的家庭，各地可根据实际情况，采取多种方式解决他们的住房难问题；更需要政府建立多渠道的投融资机制，通过金融、财税等政策的支持，鼓励通过市场，包括二手房交易和租赁市场，逐步形成适度、多样、梯次供应和消费模式，有计划、有步骤地解决他们的住房问题。

三、真的无法解决么？

面对这个世界性难题我们能做的只是束手无策么？

答案当然是否定的。

世界各国都在为此做着努力，中国也不例外。

在房改的20年中中国也走了不少弯路，从中我们也可以从中学到一些经验教训。

其一，在住房体制转换上矫枉过正，甩包袱过疾，“全盘市场化”直接导致保障短腿。

保障体系严重缺失，百姓对高房价的切肤之痛由此而生。

世界上没有一个国家和地区可以全福利的方式解决安居问题，世界上也没有一个国家和地区能用全市场的方式破解住房难题。

1998年，被看作房改纲领性文件的国发23号文令新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成了房地产市场的主题词。

同时，23号文提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，明确“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价的商品住房”，甚至还规定经济适用房能够覆盖的群体占到城市人口的60%～70%。

遗憾的是，在随后各地掀起疯狂的“造城运动”的背景之下、在“市场化”的冠冕掩盖起“借地生财”真实意图的潮流之中，经济适用房占住宅总投资的比例不到5%，且逐年下降；有的城市竟没有经济适用房、廉租房政策。

在上海的房地产市场，压根儿就没有经济适用房一说，截至2007年，全市享受实物配租的廉租房不过2万来户。

当时政府确定的方针是正确的，只是由于地方官员的私心作祟，没有落实把政策到位，倒霉遭殃的就是广大生活在社会中下层的老百姓。

针对这种情况目前我们要做的就是加强国家监督部门的实效作用，及时了解居民生活情况，并做出正确的政策调整。

统一经济适用房和中低价房的建设进度，控制高价甚至是“天价”商品房的建设。

把房地产商向正确的投资方向引导。

其二，城市动拆迁过速，导致大量被动的刚性需求集中释放，冲进市场，加剧供求紧张；而政府因财力所限，补偿、安置又不到位，不和谐因素由此滋生，动拆迁产生的上访甚至成为一些城市“流动的伤痕”。

1980年代以前，国家城建欠账太多，旧城改造是改善底层市民居住环境的重要途径甚至是惟一途径，遂有“穷人安居靠动迁”之说。

譬如上海，在1988年房改启动时，有危棚简屋365万平方米，市区住房成套率仅31.6%，绝大部分住房没有煤气和卫生设备，100万只马桶、80万只煤球炉仍在这座城市游走。

动迁改造是必须的，也是市民期盼的。

问题出在规模与速度上。

以东部沿海某城市为例，最近十年每年的动拆迁户数都在7万～8万，每年创造出800万平方米左右的住房需求。

2002年，当地住宅总销售面积为1848万平方米，动拆迁导致的刚性需求占了近一半。

如此大拆大建尽管能带来种种好处：

促进了房地产业的快速发展、政府可以从中获得大量商业用地和交通用地、城市面貌和功能得以优化，但受限于财力，动拆迁安置、补偿普遍引起不满，前些年强迁大量发生，甚至流血冲突也时有耳闻。

近年来，不满动拆迁已成为各级上访的主要诱因。

“钉子户”、“上访户”的大量存在需要反省的也许不应是个体，而是地方有没有掘地生财、大搞形象工程、政绩工程的成分在？

看看于我们有着血脉关系的新加坡是怎么做的吧

1.经济适用房

新加坡：

有87%的人住组屋，其余的人住住商品房，组屋类似于中国的经济适用房，由政府投资修建，价格由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层。

2.经济适用房购买资格审查

新加坡：

家庭月收入不到1500新加坡元的家庭可以租政府的房住，租金一般在30-40新加坡元；家庭月收入在1500-8000元的，可以申请买组屋，组屋一般有3室、4室、5室等不同户型，面积在60-100多平方米（新加坡计算室内使用面积）；如家庭月收入在8000新加坡元以上，就不能买组屋了，而只能买高级公寓和私人住宅（类似于国内的别墅）。

这些房子价格比较贵，有钱人才能买得起。

新加坡的收入监控体系比较完备，通过个人纳税额可以清楚地了解其收入情况。

所以，有钱人想买组屋也买不了，只能买更贵的房子。

3.购房压力

新加坡：

上班族人人存公积金，最多可贷9成，公积金可用于首付，公积金贷款利率为2.8%，商业贷款利率为3.75%。

一般月供仅为月收入的1/10，有些人仅靠夫妻的公积金就可支付月供。

新加坡房价1500-2000新加坡元/平米比较常见，就按1800算吧，月均收入为5400新加坡元，住房痛苦指数为0.33.

数据需要对比才能显出不同在武汉：

90平米以下可贷八成，超过90平米只能贷七成，公积金不可用于首付。

商业贷款利率为6.84%，公积金贷款利率为4.59%，中国提高贷款利率本是为了抑制投资过热，但同时也给购房者增加了负担。

某网站调查显示中国三成房奴月供超过月收入一半，房奴一次在中国流行。

武汉今年一季度市民月均收入1177元，商品房售价按3600元/平米计算，市民住房痛苦指数为3.06.

4.宏观调控

新加坡：

为防止有人利用组屋投机，新加坡政府制定了细致和周全的法律法规，对居民购买组屋进行严格的监控。

根据新加坡政府的规定，任何人在买卖组屋时必须提供准确、翔实的资料。

如果一旦发现弄虚作假，当事人将面临５０００新元的罚款或６个月的监禁，或者同时面临两项处罚。

建屋发展局规定居民购买组屋必须自己住，对居民购买组屋的次数作出严格限定；组屋在购买后５年内不得转让，也不能用于商业经营，否则将受到法律严惩。

同时，新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要买新的组屋，旧的组屋必须退出来，防止有些人“多吃多占”。

为了挤压泡沫，1996年5月，新加坡政府果断地推出一系列猛药。

这些措施包括：

任何房子在买入一年以内被卖出，卖家的所有收益必须缴税，最高税率达到28％；所有房子买卖要征收印花税，税率为1％－3％；房子购买之后3年内出售，将再次征收印花税；取得永久居民身份的外国人购房，所购房屋必须自住。

从新加坡的升上我们学到的有很多很多，但毕竟国情不同，我们还要在前进的道路上不断摸索，找出一天最合适的道路。