坪山新区大工业区生活配套项目计划书.docx
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坪山新区大工业区生活配套项目计划书
第一章总论
一、项目简介
1、项目名称
坪山新区大工业区生活配套项目
2、承办单位
二、项目概况
1、拟建地点
本项目拟在坪山新区东、西片区各建设一个生活配套服务中心。
2、建设规模与目标
本项目为大工业区解决目前生活配套设施缺乏的问题而建设的临时性建筑，总建设规模为11000平方米。
其中，东片区生活配套服务中心8000平方米，西片区生活配套服务中心3000平方米。
建设目标是采用钢框架结构，在园区各项生活配套设施未完善前，可以一定程度上解决园区内企业员工对生活配套设施的急迫需求。
3、总投资及资金筹措
本项目总投资额估算值为人民币2754.52万元。
资金筹措为企业自筹。
第二章项目背景及建设必要性
一、项目背景
深圳市大工业区以高新技术产业和先进技术为主导，配套兴办第三产业的功能性工业园，是深圳市高新技术产业带的重要组成部分。
基地位于特区的东北部。
东起龙岗区与惠阳市的交界线，西止龙岗区龙岗街道，南沿盐田港至澳头港铁路，北至坑梓街道及坪山街道行政区域线，现有企业125家，企业员工6.4万人。
但是，大工业区建区十多年来，餐饮、便利服务、文化、娱乐等生活配套服务设施却落后于其发展速度。
目前，大工业区基本上没有相关的生活配套服务设施，入驻企业员工居住生活相当不便。
这些配套服务在很大程度上依托于坪山、坑梓两街道的设施，但无论其规模，还是其配套服务的水平都难以满足大工业区对生活配套设施的需求。
随着入驻企业增加，工业区人口会随之急剧增加，这个矛盾将更突出。
因此，急需完善其生活配套设施建设，以解决入驻企业职工居住生活的生活配套服务问题。
鉴于大工业区缺少生活配套服务设施，本项目拟在大工业区东、西两区各建设一个生活配套服务中心，采用钢框架结构，在园区各项生活配套设施未完善前，可以一定程度上解决园区内企业员工对生活配套设施的急迫需求，提升园区形象。
二、项目建设的必要性
1、工业区需要较高质量的生活配套服务
深圳市大工业区是深圳市高新技术产业带的重要组成部分。
已发展成为深圳市高新技术产业带上的一颗明珠，工业区在深圳市工业经济中的重要地位要求工业区应有高质量的公共配套设施和服务与之相适应，本项目的建设是工业区快速、优质发展的必然要求。
2、是入驻企业现实的和迫切的需求
目前工业区内基本上没有公共服务配套设施，已入驻企业员工的居住生活相当不便。
长此以往会影响企业员工工作的积极性，进而影响外部对工业区投资环境的评价。
因此，政府应推动工业区生活配套设施的建设和完善，提高工业区居住生活的方便性和舒适度，丰富工业区内企业员工的业余物质文化生活，以有利于入驻企业吸引和留住人才。
3、是合理配置资源，发挥城市土地资源最大效用的需要
对企业来说，生产才是他们的第一要务，后勤保障可以通过社会分工来解决。
工业区委托第三方企业统一规划建设公共服务配套设施，可以让他们集中精力和资源组织经营生产，发挥企业资源及城市土地资源的最大效用，创造更多的社会价值。
同时节约财政支出，由第三方企业运营管理生活配套服务设施也更专业。
第三章项目功能与建设规模
一、目标定位
本项目目标是为大工业区东西片区建设临时性的生活配套服务中心，为区内企业提供文化、娱乐、餐饮、银行、邮电、便利商店等生活配套设施。
二、项目功能
1、东片区生活配套服务中心功能分析
（1）放映厅
园区内员工下班后娱乐活动匮乏，长此以往，不利于紧张工作后的身心舒展。
拟设置一个放映厅，建筑面积400平方米。
（2）网吧
目前，互联网已经非常普及，绝大多数人都有上网需求，上网不但是学习知识、浏览天下大事的工具，也是休闲娱乐的重要手段，园区内企业员工下班后在网吧玩玩游戏，与亲朋好友聊聊天，满足休闲娱乐的需求。
网吧拟建设面积为600平方米。
（3）餐厅
由于片区属于新开发区域，周边基本上没有正规干净的餐厅，虽然大多数企业间有食堂，但难以满足一些员工较高端的餐饮需求。
本项目将提供相应层次的餐饮服务，引进诸如面点王、嘉旺之类的快餐店。
本项目餐饮面积设置为3000平方米。
（4）银行
目前片区内银行网点稀少，区内企业员工办理银行业务非常不便，引进银行1-2家，建设面积设置为500平方米。
（5）邮政代办点
本项目设置邮政代办点，主要为企业员工提供邮递、储蓄、汇款等基本的邮政、金融、电信服务。
邮政所建筑面积设置为100平方米。
（6）理发店
引入1-2家理发店，满足区内企业员工美发需求，建筑面积设置为200平方米。
（7）便利商业设施
本项目服务人群主要为企业员工，社区服务中心商业服务功能主要是为了方便企业员工的生活，因此其商业服务功能仅限于与日常生活密切相关的便利超市及商铺，面积分别设置3000平方米。
（8）药店
引进1-2家药店，为区内企业员工提供医药服务，建筑面积为200平方米。
表3-1东片生活配套服务中心功能及面积设置
序号
项目名称
建筑面积（m2）
备注
1
放映厅
400
2
网吧
600
3
餐厅
3000
4
银行
500
5
邮政代办点
100
6
理发店
200
7
便利商业设施
3000
8
药店
200
合计
2、东片区生活配套服务中心功能分析
（1）餐厅
由于片区属于新开发区域，周边基本上没有正规干净的餐厅，虽然大多数企业间有食堂，但难以满足一些员工较高端的餐饮需求。
本项目将提供相应层次的餐饮服务，引进诸如面点王、嘉旺之类的快餐店。
本项目餐饮面积设置为1000平方米。
（2）银行
目前片区内银行网点稀少，区内企业员工办理银行业务非常不便，建设面积设置为200平方米。
（3）邮政代办点
本项目设置邮政代办点，主要为企业员工提供邮递、储蓄、汇款、电话卡等基本的邮政、金融、电信服务。
邮政所建筑面积设置为100平方米。
（4）理发店
引入1-2家理发店，满足区内企业员工美发需求，建筑面积设置为100平方米。
（5）便利商业设施
本项目服务人群主要为企业员工，社区服务中心商业服务功能主要是为了方便企业员工的生活，因此其商业服务功能仅限于与日常生活密切相关的便利超市及商铺，面积分别设置1500平方米。
（6）药店
引进1-2家药店，为区内企业员工提供医药服务，建筑面积为100平方米。
表3-2西片生活配套服务中心功能及面积设置
序号
项目名称
建筑面积（m2）
备注
1
餐厅
1000
2
银行
200
3
邮政代办点
100
4
理发店
100
5
便利商业设施
1500
6
药店
100
合计
第四章建筑规划方案
一、建筑方案
1、建筑规模
根据第三章分析，东片生活配套项目建筑面积为8000平方米，西片生活配套项目建筑面积为3000平方米。
2、建筑结构与特征
建筑结构：
主体建筑采用钢框架结构。
建筑装修：
公共部分地面以地砖为主，各层因功能不同而有不同的地面处理方式，由入住服务单位自行装修。
东片生活配套项目拟建设两层，每层建筑面积4000平方米，考虑道路及停车需求，总用地面积预计为6000平方米。
西片生活配套项目拟建设两层，每层建筑面积1500平方米，考虑道路及停车需求，总用地面积预计为2300平方米。
3、功能布局
活动中心的功能布局遵循方便服务的要求。
初步的功能布局分配见表4-1、表4-2。
表4-1东片生活配套服务中心各层功能布局汇总表
楼层
名称
建筑面积（m2）
各层面积（m2）
二层
放映厅
400
4000
网吧
600
便利商业设施
3000
一层
餐厅
3000
4000
银行
500
邮政代办点
100
理发店
200
药店
200
总计
表4-2西片生活配套服务中心各层功能布局汇总表
楼层
名称
建筑面积（m2）
各层面积（m2）
二层
便利商业设施
1500
1500
一层
餐厅
1000
1500
银行
200
邮政代办点
100
理发店
100
药店
100
总计
第五章投资估算和资金筹措
一、投资估算范围及依据
1、投资估算范围
本项目投资估算包括在正常的设计和施工周期内，为完成东区社区服务中心的主体工程及其附属配套工程，所需投入的建安工程费用、工程建设其他费用和预备费等，暂不考虑土地使用费、公共技术支撑和服务平台所需专用设备的购置费。
2、估算依据及参考资料
（1）计办投资（2002）15号《投资项目可行性研究指南（试用版）》
（2）2010年《深圳市建筑工程价格信息》
（3）《深圳市建设工程技术经济指标》
（4）深圳市建设定额价格管理站颁布的各种收费规定
二、建设投资估算
1、建安工程费
建安工程费用估算采用单位指标估算法，本项目的建安工程费详见表5-1建安工程费用估算表。
表5-1建安工程费用估算表
序号
工程名称
单位
数量
单位造价
合计造价
备注
（元）
（万元）
东片区生活配套服务中心
一
主体建筑
1562.00
1
主体土建
㎡
8000
1200
960.00
采用钢框架结构
2
给排水工程
㎡
8000
40
32.00
全楼平均计算
3
强电工程
㎡
8000
60
48.00
全楼平均计算
4
消防工程
㎡
8000
40
32.00
包括自动报警系统
5
弱电及智能化系统
项
8000
50
40.00
6
空调通风工程
㎡
8000
400
320.00
全楼平均计算
7
电梯工程
台
2
350000
70.00
8
扶梯工程
条
2
300000
60.00
二
室外工程
60.00
1
室外管网配套工程
项
1
500000
50.00
配套管网建设及现有管线迁改
3
室外绿化及硬铺
项
1
100000
10.00
按硬铺及绿化平均计算
合计
1622.00
西片区生活配套服务中心
一
主体建筑
637.00
1
主体土建
㎡
3000
1200
360.00
采用钢框架结构
2
给排水工程
㎡
3000
40
12.00
全楼平均计算
3
强电工程
㎡
3000
60
18.00
全楼平均计算
4
消防工程
㎡
3000
40
12.00
包括自动报警系统
5
弱电及智能化系统
项
3000
50
15.00
6
空调通风工程
㎡
3000
400
120.00
全楼平均计算
7
电梯工程
台
2
350000
70.00
8
扶梯工程
条
2
150000
30.00
二
室外工程
30.00
1
室外管网配套工程
项
1
250000
25.00
配套管网建设及现有管线迁改
3
室外绿化及硬铺
项
1
50000
5.00
按硬铺及绿化平均计算
合计
667.00
2、设备及工器具购置和安装工程费
本项目暂不考虑公共技术支撑和服务平台所需的专用技术设备和片区支撑片区内企业所需的研究、开发和生产等设备。
3、工程建设其他费用
本项目的工程建设其他费用包括建设单位管理费、建设单位临时设施费、勘察设计费、工程建设监理费、工程保险费、工程质量监督费、工程安全监督费、白蚁防治费等。
各项费用按国家或深圳市的规定的费率和取费标准进行估算。
工程建设其他费用汇总见表5-2工程建设其他费用汇总表。
表5-2工程建设其他费用汇总表
序号
费用名称
计算依据
费率或标准
总价
计算说明
东片区生活配套服务中心
1
建设单位管理费
1622.00
-
22.46
依据财建〔2002〕394号文《基本建设财务管理规定》的建设单位管理费总额控制数费率表估算
2
临时设施费
1622.00
1%
16.22
按建安工程费的1%计算
3
勘察设计费
1622.00
80.10
3.1
前期工作
1622.00
3.93
根据计价格［1999］1283号估算
3.2
工程设计费
1622.00
-
59.02
根据计价格〔2002〕10号察设计收费管理规定》计算
3.3
工程勘察费
59.02
-
17.70
按照工程设计费的30%估算
3.4
工程造价咨询
1622.00
0.30%
4.87
以建安工程费的0.3%计
4
工程建设监理费
1622.00
2.80%
45.42
根据深价[2000]183号文《深圳市工程建设监理费规定》计算
5
招投标交易费
1622.00
-
2.27
深价〔1999〕130号
6
招标代理费
1622.00
-
13.79
根据计价格〔2002〕1980号文《招标代理服务收费管理暂行办法》规定的收费标准计算
7
工程保险费
1622.00
0.10%
1.62
按建安工程费的0.1%计算
8
工程安全监督费
1622.00
0.10%
1.62
根据粤府办[1993]60号文，0.1%
9
施工图审查费
59.02
10%
5.90
按设计费的10%计取
10
竣工图编制费
59.02
8%
4.72
按设计费的8%计取
合计
194.13
西片区生活配套服务中心
1
建设单位管理费
667.00
-
10.01
依据财建〔2002〕394号文《基本建设财务管理规定》的建设单位管理费总额控制数费率表估算
2
临时设施费
667.00
1%
6.67
按建安工程费的1%计算
3
勘察设计费
667.00
80.10
3.1
前期工作
667.00
2.50
根据计价格［1999］1283号估算
3.2
工程设计费
667.00
-
26.88
根据计价格〔2002〕10号察设计收费管理规定》计算
3.3
工程勘察费
59.02
-
17.70
按照工程设计费的30%估算
3.4
工程造价咨询
667.00
0.30%
2.00
以建安工程费的0.3%计
4
工程建设监理费
667.00
2.80%
18.68
根据深价[2000]183号文《深圳市工程建设监理费规定》计算
5
招投标交易费
667.00
-
0.93
深价〔1999〕130号
6
招标代理费
667.00
-
11.88
根据计价格〔2002〕1980号文《招标代理服务收费管理暂行办法》规定的收费标准计算
7
工程保险费
667.00
0.10%
0.67
按建安工程费的0.1%计算
8
工程安全监督费
667.00
0.10%
0.67
根据粤府办[1993]60号文，0.1%
9
施工图审查费
59.02
10%
5.90
按设计费的10%计取
10
竣工图编制费
59.02
8%
4.72
按设计费的8%计取
合计
140.23
4、预备费
（1）基本预备费
项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，根据可行性研究阶段投资估算的深度和精度要求，以及对本项目的调研情况，按建安工程费和工程建设其他费用之和的5%估算。
（2）涨价预备费
按照国家发展计划委员会国计投资（1999）1340号文的规定，本项目不考虑涨价预备费。
三、投资估算汇总表
根据上述建安工程费用和工程建设其他费用的估算，本项目建设投资为2754.52万元，细目汇总见表5-3。
表5-3建设投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
估算说明
东片区生活配套服务中心
1
建安工程费
1622.00
2
设备及器具购置及安装费
0.00
暂不考虑专用设备购置
3
工程建设其他费用
194.13
4
基本预备费
90.81
基本预备费率取5%
5
总计
1906.94
西片区生活配套服务中心
1
建安工程费
667.00
2
设备及器具购置及安装费
0.00
暂不考虑专用设备购置
3
工程建设其他费用
140.23
4
基本预备费
40.36
基本预备费率取5%
5
总计
847.59
建设投资总计
2754.52
四、资金筹措方案
本项目的建设资金由企业自筹。
第六章社会效益分析
一、项目对社会的影响分析
1、完善工业区公共配套服务设施，提高工业区公共服务水平。
本项目的建设，将为工业区提供餐饮、便利服务、文化娱乐等公共服务配套设施，提高工业区公共服务水平，进一步提升工业区的投资环境，为园区快速、优质的发展提供良好的基础配套条件。
2、解决企业后顾之忧，有利于吸引更多投资和人才。
工业区生活配套设施的逐步完善，有利于为工业区企业吸引人才、留住人才。
留住人才和吸引人才的基本要素有工资报酬、培训与开发、个人发展的平台、生活保障。
前三者属于企业内部发展条件，但生活保障这一块除了企业本身力量外，更取决于整体大环境影响，企业员工生活得舒适与否，不是一所企业能做到的，并且这也不是他们的生产目的，属于社会分工解决的问题。
因此，政府应推动工业区生活配套设施的建设和完善，提高工业区居住生活的方便性和舒适度，丰富工业区内企业员工的业余物质文化生活，以有利于入驻企业吸引和留住人才。
企业发展好了，整个工业区才能更快更好的发展。
3、统一规划建设公共配套服务设施，有利于工业区建设良好的市容环境。
工业区内公共服务配套设施的统一规划建设，有利于从源头上减少工业区内无证、无照非法经营的现象，这一方面可以保持和提升工业区市容形象；另一方面也保障了区内企业员工生活的卫生和安全。
否则，工业区公共配套服务的缺乏，大量人口的居住生活必然会吸引无证、无照非法经营活动的滋生，给工业区市容环境以及企业员工居住生活的健康安全带来危害。
4、有利于合理配置资源，节约城市土地资源
统一规划建设公共服务配套设施，可以通过社会分工解决企业的后勤保障问题，企业可以最大化利用土地、集中精力进行生产经营，有利于节约城市土地资源。
二、项目与所在地互适应性分析
本项目一方面是工业区提升自身公共服务水平的需要，另一方面也是已入驻企业的现实的和迫切的需求，关系到工业区投资环境和工业区可持续发展问题，受到了相关职能部门的高度重视和企业的欢迎。
因此，本项目与所在地是相互适应的。
第七章结论与建议
一、结论
1、本项目的建设是必要和迫切的
通过对本项目建设的必要性和社会效益分析，我们可以看出，无论从工业区发展的角度还是企业发展的角度来说，本项目的建设都是必要和迫切的。
2、建设规模及投资合理
东片生活配套项目拟建设两层，每层建筑面积4000平方米，考虑道路及停车需求，总用地面积预计为6000平方米。
西片生活配套项目拟建设两层，每层建筑面积1500平方米，考虑道路及停车需求，总用地面积预计为2300平方米。
具备基本的餐饮、便利商店、文化娱乐等公共服务功能，从一定程度上满足工业区生活配套区及周边企业的生活服务需求。
考虑到工业区公共配套服务需随工业区发展情况分期、逐步解决，本项目只是一个临时措施，因此认为本项目建设规模及投资均是合理的。
二、建议
1、尽快建设本项目
通过高新产业市场分析可见，深圳高新产业正处于高速发展阶段，高新企业也得到了快速的发展壮大。
大工业区的优惠政策吸引着国内外高新企业竞相投资大工业区。
但相关的公共服务配套设施建设相对滞后，给企业的发展带来了一定程度的不便。
因此建议尽快建设本项目，以解决企业的后勤保障问题。
2、设计阶段进一步优化功能布局
服务中心承载着为高新企业提供公共配套服务的功能，本报告对各部分功能用房面积做出了初步的估算和分配，建议在下一阶段的设计中，进一步进行优化。
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