小区管理制度.docx

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小区管理制度

第一部分：

管理办法

蓝湖郡项目计划管理办法

为保证蓝湖郡项目的顺利实施，制定本项目计划管理办法。

一、计划管理组织架构

1.承包单位项目部应建立以项目经理为责任主体，由项目技术负责人、计划人员、调度人员、作业队长及班组长参加的项目计划管理体系；

2.承包单位项目部须设置专职的计划管理部门，在项目经理的领导下负责编制并落实项目各级施工进度计划及材料设备供应计划；

3.承包单位项目经理部应将分包工程施工进度计划纳入项目进度计划管理体系，并协助分包人解决项目进度控制中的相关问题。

二、施工总进度计划

1.承包单位在施工合同签订后10日内编制完成承包范围的施工总进度计划，并提交监理及建设单位，逾期不交罚款1000元；

2.施工总进度计划内容包括：

编制说明、施工总进度计划表、关键工序、分期分批施工工程的开工日期、完工日期及工期一览表、资源需要量及供应平衡表等；

3.施工总进度计划的控制：

承包单位必须将各分部工程的开工、完工时间作为总进度计划的控制节点，建设单位和监理单位将根据总进度计划的控制节点进行考核；

4.建设单位对蓝湖郡项目的关键工作控制节点为：

基础砼浇注、基础验收、结构封顶、主体结构验收、施工外架拆除、室外环境场地移交、竣工预验收、竣工验收。

三、工段施工进度计划

结合蓝湖郡项目实施的特点，要求在施工总进度计划的基础上依据设计图出图顺序以及总体施工安排编制工段施工进度计划。

1.承包单位在收到工段全部单位工程施工图后10日内应根据施工总进度计划、施工方案、主要材料设备的供应能力、施工人员的技术素质及劳动效率、已建成的同类工程实际进度及经济指标编制完成工段施工进度计划提交监理单位及建设单位。

2.工段施工进度计划内容包括：

编制说明、进度计划图、工段施工进度计划的风险分析及控制措施。

3.进度计划编制须采用Project软件。

4.施工单位项目经理对工段施工进度计划审核后交监理单位和建设单位。

5.劳动力、主要材料、预制件、半成品及机械设备需要量计划应根据工段施工进度计划编制。

四、月度施工计划、月度施工进度报告、月度完成量报表

1.月度施工计划、月度施工进度报告、月度完成量报表在每月25日前提交建设单位及监理单位，逾期不交，不支付当月进度款。

2.月度施工计划内容：

（1）根据施工总进度计划明确本月进度控制目标；

（2）进度计划图。

3.月度施工进度报告内容

（1）进度执行情况的综合描述；

（2）实际施工进度图；

（3）进度偏差的状况和导致偏差的原因分析；

（4）解决问题的措施；

（5）计划调整意见。

4.月度施工计划的考核：

月度施工进度计划因承包单位原因未完成，如属建设单位控制的关键工作，当月处承包单位违约金500元，建设单位可以暂停当月工程进度款的支付。

五、施工周报

1.施工周报在每周工地例会前一天上午同时提交建设单位及监理单位。

2.施工周报内容：

（1）统计整理上周实际施工进度资料，并与月度施工计划比较分析；

（2）现场劳动力动态；

（3）影响进度的原因及分析；

（4）下周需要建设单位、监理单位解决和协调的问题。

六、材料设备计划管理

1.承包单位在收到施工图15天内应向建设单位提交项目材料设备供应计划；

2.承包单位在收到施工图20天内应向建设单位提交项目工程量清单；

3.承包单位在每月15日向建设单位及监理单位提交次月月度甲供材料设备供应计划；

4.承包单位对材料设备计划的准确性负责，并承担由此造成的一切经济损失。

蓝湖郡项目技术管理规定

为了进一步提高技术管理水平和项目管理水平，让客户购买放心的、舒心的产品，参与工程的建设单位、承包单位、监理单位在遵守法律、法规和相关规定的前提下，制定本规定。

一、技术管理体系

1、在工程合同签订后15天内，承包单位必须将项目的项目管理体系（包括技术、质量、安全、进度、材料、文明施工等）书面报建设、监理单位审查，根据建设、监理单位的审查意见，对项目技术管理体系进行必要的补充和完善。

违反本条规定，罚款500～1000元。

2、技术管理体系必须以承包单位总工程师为技术管理体系的第一责任人，整合公司的相关部门及项目技术管理部门，形成一个由承包单位总工程师统一领导的、自公司到项目的完整的体系。

不应采用项目单一的技术管理体系或以包代管的模式。

如发现承包单位采取以包代管的模式，将责令整改，并处以10000元罚款。

3、项目技术管理人员必须具备有效的资质证书，并于工程开工前15天内，将人员资格报监理及建设单位审核。

对于项目技术负责人，必须要求工程师及以上职称，并必须配置各专业技术负责人。

4、对于技术管理体系不健全，经监理及建设单位多次要求而没有改变，不能满足工程技术管理需要的项目组，建设单位有权要求承包单位进行撤换。

对于承包单位技术素质差、责任心不强，不能保证施工质量的工期的班组及不称职的施工管理人员，建设单位有权要求撤换，并限期离开施工现场。

如在限期后不离场的，处以100元/人·天罚款。

5、施工过程中，经建设单位和监理单位审定的管理组织和定岗人员不得随意变动。

如因工作原因确需变动，必须提前申报，征得监理、建设单位同意，并做好工作移交。

如擅自变动定岗管理人员，将处以1000元/人·次罚款；如工作移交不到位离岗，处以500元/人·次罚款，并对造成的损失负全部责任。

二、图纸会审

1、开工前，承包单位有责任对施工图纸进行详细的审查。

必须认真组织其内部的审阅工作，在收到图纸7天内形成书面意见提交单位，由单位汇总后提交建设单位。

如由于图纸审查不严，造成工程返工，一切损失由承包单位承担。

承包单位内审施工图纸由承包单位项目技术负责人主持，组织相关部门及分包专业单位等有关单位和人员参加。

审查的范围包括但不限于：

1图纸及技术文件是否符合现行国家规范及强制性标准条文；

2图纸及说明是否齐全、清楚、明确，尺寸、坐标、标高及管线、道路交叉点是否相符；

3设计是否有特殊的技术要求，如需要采取特殊技术措施时，技术上有无困难，能否保证安全施工；

4有无特殊材料要求，其品种、规格、数量能否满足现场需要；

5建筑、结构、安装、环境等不同专业之间有无矛盾；

6有无使用功能、结构安全方面的常识性错误；

如承包单位未按本条要求在规定时间内提出内审书面意见，罚款500元。

2、承包单位的项目技术负责人必须参加建设单位组织的设计交底会，并由承包单位项目部做好记录，编写纪要，在2天内经承包单位项目技术负责人审核后，提交并督促与会各方审核签章，在7天内返还。

承包单位各专业技术负责人不得以任何借口不参加设计交底会，否则处以500元/人·次的罚款。

3、图纸审查程序如下：

4、在图纸设计交底后14天内，承包单位必须提出专业预留预埋图交监理单位、建设单位审查。

如不能按时提出预留预埋图，罚款500元。

如由于预留预埋图不准确或遗漏，造成主体完工后凿打结构的，除返工之外，每处罚款100元。

三、技术核定及洽商

1、在施工过程中，承包单位因设计图纸有差错或与实际情况不符，施工条件、施工工艺、材料品种、规格、数量不能满足设计要求以及提出合理化建议等原因，需对施工图纸进行修改，承包单位应在7天内提出书面提出工程技术核定（洽商）单，其处理流程如附图所示。

否

是

2、承包单位在施工过程中对图纸有不理解或存在疑问的，应及时向设计单位（或建设单位）反映咨询，取得核实后应知会监理和建设单位。

对于原施工图中有专业间矛盾、尺寸错误、图纸不符、功能性问题、不符合国家强制性规范等应发现的问题，承包单位应在工序开始前及时提出，不能隐瞒不报，或推诿为按图施工，否则，要追究其不作为责任，除无条件整改外，并承担由此产生的一切损失。

3、承包单位在施工过程中，如根据自己的经验判断按图施工将会发生质量问题时，应及时书面报告建设单位。

如建设单位在承包单位提出报告后，仍坚持按原设计施工，承包单位应予执行，但对此产生的后果，承包单位不负责任。

4、属于建设单位确认的建设规模、结构体系、系统功能等重大设计变更，由设计单位出具设计变更资料，承包单位应无条件配合实施。

5、建设单位提出的设计修改，由建设单位与设计协商，出具技术核定单，监理及承包单位执行。

6、对于现场突发事件，监理和单位根据建设单位应书面通知立即实施，并于处理完毕后48小时内由承包单位办理技术核定单。

对于拒不执行指令，造成工程损失的，承包单位承担一切损失。

四、施工组织设计及施工方案

1、项目开工前10天内，承包单位必须按照施工图、地质勘察报告、现场实际情况及投标承诺书报送施工组织设计；在分部、分项工程开工前10天内报送专项施工方案。

若因图纸不到位，整个工程一次性编制有困难时，可分阶段编制。

对于施工组织设计和施工方案，承包单位必须经过内部审核，签章齐全。

如不能及时提交，则对项目经理和项目技术责任人各处罚100元，并通报承包单位公司；如提交的施工组织设计无针对性，除罚款并通报外，将退回重新编制。

2、承包单位应及时将施工组织设计和施工方案报送监理审核，建设单位审批。

承包单位对于建设单位和监理对施工组织设计和施工方案提出的修改意见和要求必须及时做出书面的答复和修正。

经审批后，承包单位必须按照批准的施工组织设计和施工方案中承诺的工作内容和资源配置落实到位。

3、承包单位应对其编制施工组织设计和施工方案负责，不得因为建设单位和监理单位的审批而免责。

如因施工组织设计和施工方案编制缺陷而造成的损失，由承包单位自行负责。

五、质量管理

1、承包单位必须建立健全质量保证体系，落实各级质量责任制，并书面报送建设单位及监理单位；

2、承包单位应明确工程质量目标，并有切实可行的保证措施。

3、项目必须建立严格的“三检”制度，加强施工过程的质量控制，保证监理单位、建设单位一次验收合格。

4、严格执行工序报验制度。

承包单位必须在每道工序自检后，书面报请监理验收，经监理签认后，方可进行下道工序。

建设方每月抽查两次，如有违反，建设单位将责令返工。

5、承包单位必须接受单位对工程质量的监督及检查，检查结果在工程项目内部进行通报，对发生的质量缺陷及质量问题（一般质量事故），除限期整改外，由单位通报批评及处以罚款500～1000元/次，并同时将处理结果上报建设单位及承包单位的上级公司，同时作为建设单位对承包单位资格考核的重要指标之一。

每月将检查结果进行汇总，并在建设单位项目办公室予以张榜公布。

6、承包单位工程质量不合格、偷工减料或对工程弄虚作假的，建设单位有权要求其进行停工整顿，并处以1000～10000元/次罚款，直至清退出场。

7、施工工作面出现异常，经监理或建设单位提出后，承包单位未采取整改措施和措施不力，罚款200～5000元/次，情节严重或影响恶劣时应停工整顿。

六、材料管理

1、如发现承包单位将不合格材料或未经建设方认可的材料用于工程上，除无条件返工外，并处以5000～10000元的罚款。

2、如发现承包单位使用未经报验审核的材料，每批次处以200元罚款。

3、如原材料、成品、半成品、构配件等经检验不合格，承包单位应立即组织对不合格品进行标识、记录，采取隔离堆放等措施。

同时将不合格情况报告监理及建设单位。

违反本条规定，将处以500～5000元罚款。

4、承包单位必须加强施工现场材料的使用管理。

对于场地内的材料，必须对其进场时间、材料名称、规格、批号、检验状态、数量、厂家等进行标识。

5、对于涉及工程结构安全的材料，如水泥、钢筋、混凝土等，必须建立材料的可追溯记录。

6、对于甲供材料，如供货方不能提供有效证明，承包单位有权拒绝接收。

七、工程缺陷及质量事故

工程质量事故处理按照我公司《质量缺陷与质量问题（一般质量事故）管理办法》执行。

八、施工技术交底

1、承包单位必须建立并落实技术交底制度，做到分部分项工程开工前，项目技术负责人向施工员、施工员向施工班组进行技术交底，并留存交底记录，如未交底，罚款100元/次。

2、施工过程中，由于设计的重大修改或现场条件、工艺的变化，必须重新组织交底。

九、资料及图纸管理

1、在工程施工中，应特别注意图纸的版本，新版本到达后必须废除旧版本。

因为图纸版本管理混乱而造成的损失，由承包单位负责。

2、设计变更及技术核定承包单位应在3天内将更改部分在蓝图上表示出来，并注明更改依据，便于查找。

3、竣工图的绘制必须与工程施工同步进行。

基础工程、主体工程验收后15天内，承包单位将基础工程、主体工程竣工资料上报监理单位，监理单位7天内审核后交建设单位，建设单位10天内审核后返还承包单位。

单位工程竣工验收后，在实物移交前5天内，承包单位应将全套工程竣工资料移交建设单位。

如承包单位无法按时移交资料，按100元/单位工程·天进行罚款。

4、分包专业的竣工资料，由分包单位负责编制，总包单位负责汇总、装订并统一移交建设单位。

蓝湖郡文明施工管理办法

前言

别墅项目施工具有工作面广，工程量大，细部多，工作交叉多等特点，如管理不到位，极易造成施工现场脏、乱、差，为保证蓝湖郡项目在工程实施的各个阶段施工中满足安全文明施工有关标准规定，针对本项目的特点，特制定《蓝湖郡项目文明施工管理办法》，请总包施工单位、监理公司遵照执行，是蓝湖郡文明施工的强制性的管理规定。

本管理办法明确：

作为现场安全文明施工管理的第一责任人，总包单位应加强对土建分包单位、安装分包单位的安全文明管理、教育和监督。

总包单位在各分包单位进场前，应对其进行安全文明施工教育，对其进行本管理办法的交底，对于因对分包单位管理不到位造成的处罚，由总包单位同分包单位协调解决。

对因违背本管理办法涉及的罚款，由甲方在次月的进度款中扣除。

除总包单位的自身安全文明施工检查外，平时监理单位和建设单位的检查为非定期的方式，并以现场照片作为依据，注明违规地点，违规事项，作为处罚单的附件。

每月25日（遇周未顺延），由监理单位组织，各家参建单位参加，对蓝湖郡施工现场进行系统检查，对检查结果进行评定、备案，工程竣工结算时，按重庆市安全监督站及发包人共同验收评定的安全文明施工优良、合格、不合格数据及资料，调整安全文明施工增加费率。

本管理办法包括：

《蓝湖郡项目基础阶段文明施工管理办法》

《蓝湖郡项目主体阶段文明施工管理办法》

《蓝湖郡项目装饰装修阶段文明施工管理办法》

《蓝湖郡项目道路（管网）工程文明施工管理办法》

蓝湖郡项目基础阶段文明施工管理办法

为加强蓝湖郡项目基础阶段的文明施工管理，特制定本办法，请监理公司、施工单位遵照执行。

1：

工程开工前

施工单位需报送施工总平面布置，应考虑施工排水、施工用电、施工道路、材料堆放场地、施工塔吊、临时厕所、施工围栏、建筑垃圾的收集将堆放场地的布置，同时审批意见中提出的调整意见处理完毕．经检查达到要求后方可签署开工报告。

2：

施工过程管理

2.1：

如无建设单位特别指令，本工程待实施至首层地面时，须将架空板安装；建筑雨落水收集管；单体污水；管网中的强弱电主、支管；单体出户水电管道、散水沟；车库联络道、设备基础、出户平台的施工完毕；

2.2：

按监理单位、建设单位审批的基础阶段施工方案，基础施工阶段多余土石方外运或运至甲方指定的地点，否则不得进行主体工程的实施．

3：

基础工程验收的条件

3.1国家现行规范及施工图说．

3.2按照2.1、2.2的工作实施完成。

4：

文明施工管理

4.1基础施工阶段每栋作好施工围档，围档高度不小于1.8米，施工围档钢管必须作黑、黄油漆标记、安全网必须使用合格的密目式安全网，施工围档应坚固、安全、美观并规范成线，并作到定时清洗。

对破损安全网要及时更换。

4.2：

基槽开挖完成后、验收完成前，分别由监理公司组织施工单位、监理单位、建设单位对安全文明施工作检查、评分，结果作为安全文明施工取费的依据之一．

5：

其它未尽事宜按JGJ59-99规范执行。

6：

监理单位、建设单位在日常的检查工作中，发现违反办法规定、违章操作的作照片记录并按施工合同约定进行处罚。

蓝湖郡项目主体阶段文明施工管理办法

为加强蓝湖郡项目主体阶段的文明施工管理，特制定本办法，请监理公司、施工单位遵照执行。

1、工程开工前

主体施工外用脚手架必须严格按照经甲方及监理批准的施工脚手架搭设方案搭设，并经监理单位、建设单位批复后实施。

2、施工过程管理

2.1主体施工阶段每栋作好外架封闭施工，围档高度超出工作面不小于1.5米，未封闭到位的单体工程不得进入下道工序施工。

施工围档钢管必须作黑、黄油漆标记、安全网必须使用合格的密目式安全网，施工围档应坚固、安全、美观并规范成线，并作到定时清洗。

对破损安全网要及时更换。

2.2施工通道必须与主体施工进度同步，并做到安全、牢固，无障碍物影响，否则监理单位、建设单位不予检查验收，施工单位不得进入下道工序施工。

2.3每栋外封闭架必须作标幅、标语，注明施工栋号、质量、安全文明施工标语。

2.4钢材堆场必须作场地硬化、堆放整齐、作材料标识，周转材料必须堆放整齐，不得堆放在主要施工道路两侧。

如有违反，依据监理单位、建设单位的照片按施工合同中相关条款进行处罚。

2.5施工道路应保持平坦、整洁、无乱堆乱放，无散落物。

晴天时要求安排专人对施工道路进行撒水清扫、雨天后及时清理道路上泥浆。

如有违反，依据监理单位、建设单位的照片按施工合同中相关条款进行处罚。

2.6施工现场应设置建筑垃圾集中堆放场并定期处理。

每栋单体建筑应设置建筑垃圾集中堆放点，工完场清，及时处理。

在主体结构验收前，建筑垃圾清理干净，并运出施工现场，否则不得进行主体结构验收。

3、主体工程每月25日前，由监理公司组织施工单位、监理单位、建设单位对安全文明施工作检查、评分，结果作为安全文明施工取费的依据之一。

主体工程验收前，建设单位组织监理单位、建设单位、质监站对基础工程安全文明施工作阶段性评分，结果作为安全文明施工取费的依据之一。

4、其它未尽事宜按JGJ59-99规范执行。

监理单位、建设单位在日常的检查工作中，发现违反办法规定、违章操作的作照片记录并按施工合同约定进行处罚。

蓝湖郡项目装饰装修阶段文明施工管理办法

为加强蓝湖郡项目装饰装修阶段的文明施工管理，特制定本办法，请监理公司、施工单位遵照执行。

一、材料堆放及管理办法

1、建筑装饰装修阶段的材料进场前，应向监理公司及甲方报送材料堆放场平面图（库房仅允许设于现场车库内），并按审批意见堆放进场的材料；

2、由总包单位协调解决分包单位的材料库房，如果由于工序穿插要求库房搬移，库房内材料所有方必须无条件配合。

3、库房内仅允许住一名男性人员值班守护，进场前或人员变更需复印当前人员身份证明存于监理处，并报甲方备案。

并保证库房内物品必须堆放整洁，禁止工地生火做饭。

4、除车库库房值班人员外，工地内正在施工的建筑中在任何时候、任何房间都不能住宿，也禁止作为现场办公室。

管理及处罚办法：

1、检查由监理执行，甲方不定期抽查，采用现场拍照的形式，留下记录；

2、每周由监理提交检查违章记录和照片给建设单位，由建设单位统一整理以处罚单的形式发监理和施工单位；

3、如果发现库房设于非车库房间内，每一处每天一次处罚60元罚款；

4、如果检查发现除库房留守人员外，每人每天处罚50元罚款；

二、垃圾堆放及管理办法

建筑垃圾堆放的管理规定：

1、由总包单位报送各栋建筑垃圾的堆放场地（每栋仅限一处），如未报送，则按甲方指定的每栋建筑的中间一户车库内部（不允许堆于车库外联络道上）作为指定垃圾堆放点；

2、除指定位置外，建筑垃圾不得堆放于其它位置；

3、每天必须工完场清，当日产生的垃圾只能集中堆放于指定位置，不得堆于它处；

4、禁止向门窗外直接倾倒、抛洒建筑垃圾；

5、施工中当日未用完的材料集中堆放，禁止散落放置；（包括聚苯板、防腐木条、胶条、毛条等）；

6、下班后施工用具应放置整齐，不得乱丢乱放（包括防水施工用的刷子、拌和的木棒、铁桶、扫帚等）；

7、各种材料、设备的包装纸、包装箱、塑料保护膜等不得随意乱丢，当天工作完成后由专人进行清理处理；

8、铝合金安装时的破损玻璃必须每天清理至垃圾堆放点，不得随意丢弃；

9、铝合金门框扇必须在指定位置堆放，不得散落放置；

10、外墙砖必须集中切割，每天将切割废料清理至垃圾堆放点；

11、外墙砖粘贴后，落入基脚的废料和砂浆必须每天清理至垃圾堆放点；

12、车库内的建筑垃圾由总包单位定期清理；

管理及处罚办法：

1、检查由监理执行，甲方不定期抽查、采用现场拍照的方式，留下记录；

2、每周由监理提交检查违章记录和照片给建设单位，由建设单位统一汇总整理以处罚单的形式发监理和施工单位；

3、未按要求将垃圾堆放于指定位置，自己堆放于其它位置的，每发现一处，按100元/每次每处处罚；

4、如果发现建筑物内（包括露台、阳台、车库等）有零星建筑垃圾、破损玻璃、材料及设备的包装材料、随意放置的建筑材料或施工用具等，每违反规定一次按每间房每天10元处罚；

5、如果发现建筑外墙边3米内有0.5平方米大小的建筑垃圾，按30元/每次每处处罚；

6、如果发现建筑外墙边3～5米有0.5平方米大小的建筑垃圾，按50元/每次每处处罚；

7、房间内发现大小便，按100元/每次每处处罚；

8、如在现场发现工人直接向窗外抛洒建筑垃圾，按每次500元进行处罚；

道路（管网）工程文明施工管理办法

为加强蓝湖郡项目道路（管网）阶段的文明施工管理，特制定本办法，请监理公司、施工单位遵照执行。

1、单体工程基础开工前，必须完成雨污水、强弱电主管网的施工，否则不得进入基础工程施工。

2、主体工程施工前，必须完成出户管线、散水沟、车库联络道的基层施工，否则不得进入主体阶段施工。

3、材料堆场必须作场地硬化、堆放整齐、作材料标识，周转材料必须堆放整齐，不得堆放在主要施工道路两侧。

如有违反，依据监理单位、建设单位的照片按施工合同中相关条款进行处罚。

4、每段验收批管网、道路多余土石方外运或运至甲方指定的地点，否则不得进入下道工序施工。

5、道路上雨污水井按监理单位、建设单位批复的施工方案作施工阶段的封闭措施，如有违反依据监理单位、建设单位现场照片按施工合同相关约定进行处罚。

6、每月25日前，由监理公司组织施工单位、监理单位、建设单位对安全文明施工作检查、评分，结果作为安全文明施工取费的依据之一。

7、其它未尽事宜按JGJ59-99规范执行。

8、监理单位、建设单位在日常的检查工作中，发现违反办法规定、违章操作的作照片记录并按施工合同约定进行处罚。

蓝湖郡项目工程移交管理办法

关于下发《蓝湖郡项目工程移交管理办法》的通知

重庆新鲁班工程监理有限公司：

蓝湖郡各参建施工单位：

为加强龙湖·蓝湖郡项目工程施工过程中各专业间移交及总包单位同分包单位间的移交管理，保证蓝湖郡项目在工程实施中界面清晰，针对蓝湖郡项目的特点，特制定《蓝湖郡项目工程移交管理办法》，请新鲁班监理公司、各参建施工单位认真贯彻，遵照执行。

对因违背本管理办法涉及的罚款，由甲方在次月的进度款中扣除。

附：

本管理办法区包括以下几个移交管理办法：

《铝合金门窗、玻璃栏板安装同土建移交界面管理办法》；

《车库门安装移交界面管理办法》；

《弱电安装移交界面管理办法》；

《空调安装移交界面管理办法》；

《防水工程移交界面管理办法》；

《土建同景观移交管理办法》。

铝合金门窗、玻璃栏板安装同土建移交界面管理办法

适用范围：

铝合金门窗、玻璃栏板等的安装同土建的两次移交界面。

第一阶段移交应具备的条件：

1、场地内无影响安装施工因素（人员、材料等）；

2、铝合金