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古城建设项目可行性研究报告

古城建设项目可行性研究报告

第一章总论8

1.1工程项目名称、建设单位8

1.1.1工程项目名称8

1.1.2建设单位8

1.2 项目背景8

1.2.1历史背景8

1.2.2政策背景8

1.2.3行业背景9

1.3 项目建设的必要性10

1.4 项目投资概况12

1.5 可行性研究报告的编制依据12

1.5.1国家法规12

1.5.2国家及地方标准13

1.5.3省、市、县政策、法规、规划13

第二章市场分析14

2.1旅游资源概况14

2.2自然、人文旅游资源17

2.2.1丝绸古道上的中西文化交流17

2.2.2神秘的某文化18

2.2.3国家级自然保护区-祁连山20

2.3旅游资源条件评价20

2.3.1旅游资源等级评价20

2.3.2旅游资源和环境综合评价22

2.4本项目市场前景24

2.4.1客源市场分析24

2.4.2旅游产品策划26

第三章建设内容及规模29

3.1建设分期计划及内容29

3.2各分项建设内容及规模30

第四章项目地区建设条件33

4.1区位条件33

4.1.1地理、交通区位条件33

4.1.2经济区位条件33

4.1.3文化区位条件34

4.2自然地理条件35

4.2.1地形地貌35

4.2.2场址地震资料35

4.2.3场址地质土壤36

4.2.4水文气象条件37

4.3某文化产业园区发展状况38

4.3.1某城38

4.3.2某公园39

4.3.3某文化陈列馆、游客接待副中心、某城接待中心39

4.3.4华夏某影视城40

4.3.5某大道罗马柱景观带项目41

4.3.6愫园(家道文化园)项目41

4.3.7“新丝绸之路”自驾车营地42

4.3.8甘肃通用航空产业基地建设项目42

4.4项目所在地建设条件43

4.4.1建设项目用地条件43

4.4.2.给水、排污设施条件43

4.4.3电力照明设施44

4.4.4道路交通设施45

4.4.5电讯、网络设施45

4.4.6场区施工条件46

第五章项目工艺技术方案46

5.1设计指导思想46

5.1.1自然优化---生态保护原则46

5.1.2全面规划、分期实施,强调景观的整体优化原则46

5.1.3景观的异质性原则46

5.1.4景观的尺度性原则47

5.1.5个性原则47

5.1.6文物遗迹保护原则47

5.2设计原则48

5.3项目主要原辅材料49

5.4项目生产工艺51

第六章项目环境保护51

6.1设计依据51

6.2项目施工期环保措施51

6.3项目运营期环保措施52

6.4环境保护管理制度53

6.5环境影响综合评价53

第七章节约能源54

7.1编制目的54

7.2用能标准和节能规范54

7.2.1用能标准54

7.2.2节能规范55

7.3项目所在地区能源供应条件55

7.4能耗分析56

7.4.1电力消耗56

7.4.2自来水消耗56

7.4.3项目综合能耗汇总56

7.4.4项目综合能耗分析57

7.5项目节能措施57

7.5.1建筑节能措施57

7.5.2节水措施60

7.5.3节电措施61

第八章劳动安全与卫生、消防63

8.1设计依据63

8.2危害因素和危害程度的分析63

8.3安全防范措施63

8.4卫生保健措施64

8.5消防设施66

8.5.1水源66

8.5.2室内消火栓系统66

8.5.3自动喷水灭火系统67

8.5.4室外消火栓系统67

8.5.5消防电源及其配电67

8.5.6空气调节和防燃材料的配备67

第九章组织机构与人力资源配置69

9.1组织机构设置69

9.1.1建设期组织机构69

9.1.2项目运营管理期组织机构设置71

9.2组织机构图72

9.3人力资源管理72

9.4员工培训73

第十章项目实施进度安排74

10.1项目建设工期及实施进度安排74

第十一章项目招投标76

11.1项目招标项目的76

11.2招标原则及招投标方案78

11.2.1招标原则78

11.2.2招标方案78

第十二章投资估算及资金筹措84

12.1工程概况84

12.1.1某古城遗址保护项目工程概况84

12.1.2罗马小镇工程概况85

12.2编制依据85

12.3其他费用及预备费说明85

12.4项目投资估算86

12.5资金筹措及使用计划86

第十三章项目财务评价及社会效益分析93

13.1财务评价93

13.2年营业收入与税金估算93

13.2.1游客预测93

13.2.2消费水平、营业收入预测93

13.2.3营业税金及附加估算95

13.3总成本费用估算95

13.3.1工资及福利95

13.3.2折旧及摊销96

13.3.3修理及维护费96

13.3.4其它管理费用96

13.3.5餐饮、住宿等成本分析97

13.4利润估算及分配97

13.5财务分析101

13.5.1投资利润率、投资利税率101

13.5.2投资回收期(Pt)101

13.5.3财务净现值102

13.5.4清偿能力分析102

13.6项目盈亏平衡分析及敏感性分析103

13.7财务评价结论103

13.8项目的社会效益104

13.8.1有利于“某文化”的展示、传承与发展104

13.8.2带动区域内第三产业的发展,推动民生改善105

13.8.3有利于满足社会对高端文化旅游的需求105

13.8.4有效改善环境质量,提升“某文化产业园”吸引力106

第十四章项目风险分析及防范对策106

14.1风险因素识别106

14.1.1风险程度分析107

14.1.2社会风险分析112

14.2防范风险对策121

14.2.1风险回避121

14.2.2风险控制121

14.3.3风险评价122

第十五章可行性研究结论与建议123

15.1结论123

15.2建议123

第一章总论

1.1工程项目名称、建设单位

1.1.1工程项目名称

某古城建设项目

1.1.2建设单位:

某文化旅游有限责任公司

1.2 项目背景

1.2.1历史背景

据史书记载,公元前53年,古罗马执政官克拉苏率10万大军入侵安息(今伊朗),遭到安息人围歼,克拉苏被杀,近万人逃散。

约在公元前40年,有数千名左右的罗马逃亡军人从西域归降中国,当时西汉皇帝在今某县者来寨设专县以安置,由于中国古代称罗马帝国为某国,所以此县当时命名为某县。

某作为一个安置归化异族的县,已完成了它的历史使命。

到隋文帝开皇十二年(公元592年),并入番和县。

而者来寨,因为“某”这个名字,奇异而神秘,从历史遥远的深处有一种蓄势待发的声音,它终于在20世纪末叶发出了令人震耳发聩的回声。

1.2.2政策背景

2013年国务院出台了《国民旅游休闲纲要(2013年-2020年)》,“纲要”指出到2020年,职工带薪年休假制度基本得到落实,城乡居民年收入水平得到大幅发展的目标。

2015年国务院出台了《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》,意见指出:

旅游业是我国经济社会发展的综合性产业,是国民经济和现代服务业的重要组成部分。

通过改革创新,促进旅游投资和消费,对于推动现代服务业发展,增加就业和居民收入,提升人民生活品质,具有重要意义。

在国家的大力支持和扶持下,我国旅游业呈现出快速发展势头。

预计2016年到2020年,全国因旅游业发展而实现脱贫的受益者可达到1200万左右,多年来的实践证明,发展乡村旅游是一条让农民摆脱贫困、走向富裕的好路子。

在加快推进国家旅游“515战略”的当下,做好旅游扶贫工作更是新形势下旅游行业的光荣使命。

广泛动员各方面力量加大旅游扶贫力度,充分发挥发挥乡村旅游在调整传统乡村经济结构、提高农业附加值、增加农村收入、促进欠发达地区农民脱贫致富等方面的积极作用,旅游业动力十足。

1.2.3行业背景

目前,甘肃省已形成三大旅游区, 即以兰州为依托的中部旅游区,以敦煌为依托的西部旅游区,以天水为依托的东部旅游区。

2012年,全省旅游接待人数和综合收入实现了“五年翻两番”的跨越式增长,到2013年,全省旅游接待游客首次突破1亿人次,旅游总收入620亿元,同比分别增长28.6%、31.6%,增幅分居全国第一、第二位。

2014年,全省共接待国内外游客超过1.23亿人次,实现旅游综合收入767亿元,分别同比增长24.5%和25.4%,全省旅游继续保持着快速发展的态势。

2015年,全年接待国内外游客1.56亿人次,实现旅游收入975亿元,分别比2014年增长24%、25%。

2015年是“十二五”规划收官之年,也是我省实施旅游产业强省战略,推进旅游业改革发展、转型升级的关键之年。

为此,2016年我省将全面推进旅游改革、旅游园区建设、旅游基础设施建设、智慧旅游建设、乡村旅游发展等15个方面、46项重点工作。

2015年被国家确定为“美丽中国——丝绸之路旅游年”,围绕这一主题,2016年我省将在国家旅游局的指导下,牵头成立“丝绸之路(中国)旅游推广联盟”,开展联合推广工作。

1.3 项目建设的必要性

(一)响应国家政策,发展地方经济的需要

某县努力将旅游业打造成为社会经济发展的支柱产业,某文化产业园景区是某县旅游产业发展的龙头园区,项目以挖掘旅游市场潜力开拓发展空间,以增强园区活力提升发展水平,以着力旅游设施建设和旅游消费扩大国内需求,促进经济社会又好又快发展,对发展地方经济具有十分积极的作用。

“一带一路”战略,对丝路沿线省区市旅游发展影响巨大,丝路旅游受到各地方政府的高度重视。

文化是旅游吸引的核心基础,一带一路下的丝绸之路旅游发展带上的各地历史文化积淀非常浓厚,各不相同,这是我们发展的核心竞争力。

(二)贯彻落实省委、省政府关于旅游产业发展总体战略部署的需要

“十二五”时期,省委、省政府提出要把旅游业培育成为我省国民经济的战略性支柱产业和现代服务业的重要产业,以此促进全省经济社会跨越式发展。

2016年我省全面推进旅游改革、旅游园区建设、旅游基础设施建设、智慧旅游建设、乡村旅游发展等方面的工作。

为了贯彻落实这些战略部署,以某文化产业园景区为核心,开发建设特色旅游项目,做大做强旅游园区,以此促进当地旅游产业快速健康发展。

(三)促进文化交流、旅游及经济发展的需要

丝绸之路是沿线各国共同促进经贸发展的产物,是古代亚欧互通有无的商贸大道,也是促进亚欧各国和中国的友好往来、沟通东西方文化的友谊之路。

丝路文化内涵丰富,其物质文化、宗教文化、科技文化等促进了世界各地的文化交流和文明发展,某文化的深入挖掘和发展将为丝路文化增添新的文化内涵,促进丝路文化的更新与繁荣。

(四)突破园区发展瓶颈的需要

项目园区具有良好的旅游资源优势和发展基础,已成为甘肃省知名旅游景点和旅游品牌,但园区经过多年的发展,许多旅游产品已经背离了某文化产业园区的发展主题,虽在建筑风格上对某文化有所体现,但有大量佛教文化充斥其中,使园区的主旨文化变了味道,大量游客乘兴而来败兴而归,再加上园区旅游基础设施和旅游服务设施缺乏,未形成特色突出、吸引力强的旅游产品体系,已经成为影响园区旅游业发展的“瓶颈”,严重影响了园区旅游业整体的持续发展,也不利于旅游资源的保护,因此该项目的建设対园区质量的提升有积极作用。

(五)带动当地经济社会全面发展的需要

旅游业作为拉动能力强、带动作用广、就业空间大、环境污染少、利润比例高的新兴产业,具有带动当地经济社会全面发展的突出作用。

某县既是我省县域经济发展的重要区域,又是我省旅游资源的主要聚集地之一。

县域内旅游资源丰富,文化底蕴深厚,历史遗迹众多。

园区资源品位高,基础设施全、游客反映好,具备旅游开发的良好基础,在此基础上建设开发旅游项目,有利于提升园区经营管理水平,丰富旅游内容,延伸旅游产业链,促进当地经济社会全面发展。

(六)实现集团公司占领省内优势旅游资源的需要

集团公司与某县合作开发某文化产业园景区符合某县旅游强县目标,也符合集团公司作为省大型国有企业,引领丝绸之路甘肃省黄金旅游段的总体规划和战略目标。

合作开发某文化产业园区有助于将某县独特的旅游资源优势和集团公司成熟的景区经营管理经验和资金优势完美结合。

某文化产业园景区内的金山寺、某影视城、罗马柱景观带、金莲湖、愫园等景点无论是从建筑风格还是从体量来看,在中国西北建筑体中都具有唯一性、独特性和具备发展成为大景区的可能性,加上已出具规模的绿化效果和正在建设的基础配套景观,未来的某文化产业园必定成为省内不可多得的优质历史人文景区。

(七)支撑“紫金花城•神秘某”大景区建设的需要

“紫金花城•神秘某”是我省重点发展的20个大景区之一,年游客量已达到80多万人次,是甘肃市省最具发展潜力的景区,区位交通条件优越,但近年由于缺乏基本的旅游基础设施和配套服务设施,该园区的文化体验功能和旅游观光功能均未发挥出来,严重影响和制约某文化产业园景区的发展。

该项目建成后将从根本上提升大景区的品质,有效解决大景区的旅游项目不足等问题。

有效带动神秘某大景区的升级换代, 对甘肃省大景区建设形成有效支撑。

1.4 项目投资概况

项目建设总投资6000万元,其中民俗体验区拟投资775.3万元,占项目总投资的12.9%;户外运动休闲区拟投资1760.4万元,占项目总投资的29%;入口服务区拟投资990万元,占项目总投资的16.5%;基础设施投资149万元,占项目总投资的2.5%;其他费用320.47万元,占项目总投资的5.3%。

1.5 可行性研究报告的编制依据

1.5.1国家法规

(1)《中华人民共和国文物保护法》(2007年)

(2)《中华人民共和国土地管理法》(2004年)

(3)《中华人民共和国水污染防治法》(2008年)

(4)《中华人民共和国草原法》(1984年)

(5)《中华人民共和国旅游法》(2013年)

(6)《风景名胜区条例》(2005年)

1.5.2国家及地方标准

(1)《旅游规划通则》(GBIT 18971-2003)

(2)《旅游资源分类、调查与评价》(GBIT 18972-2003)

(3)《金昌市农家乐服务质量等级评定标准》DB62/T1708一2008

(4)《甘肃省旅游条例》(2011)

1.5.3省、市、县政策、法规、规划

(1)甘肃省政府《关于加快发展旅游业的意见》(甘发[2010]09号)

(2) 甘肃省政府《关于进一步促进旅游投资和消费的实施意见》 (甘政办发[2015]174号)

(3)《甘肃省旅游业发展规划》、《甘肃省“十二五”旅游业发展专项规划》  

(4)《甘肃省人民政府办公厅关于加快发展休闲农业与乡村旅游的意见》

(5)《金昌市旅游产业发展总体规划(2010-2025)》

(6)《某县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》

(7)《某县旅游产业发展总体规划(2011-2025)》

(8)《某文化产业园发展总体规划》 

 

第二章市场分析

2.1旅游资源概况

某县地处河西走廊东部、祁连山北麓、阿拉善台地南缘。

东邻武威、北接金川、西迎山丹、南与肃南接壤。

位于东经101°04′—102°43′,北纬37°47′—38°39′。

东西最长距离144.8公里,南北最宽距离144.55公里,总面积7439.27平方公里,总人口24.3万人,辖于甘肃省金昌市。

东与民勤县菜旗堡乡相毗连,东南同凉州区双城镇、洪祥乡、青林乡接壤,南与凉州区金山乡和裕固族自治县连界,西及西南与青海省门源回族自治县及山丹民乐相邻,北距金昌市区50公里。

某县地理位置险要,境内有大黄山异峰突起,与十五里山口南北对峙,重峦叠嶂,关隘道狭,为河西走廊之咽喉要道,堪称丝路古道之要冲,兵家必争之地。

《甘肃通志稿》称:

某“面祁连山雪峰,枕金川之水,云川经其西,涧水饶其东,控扼甘凉,屹为雄镇。

襟山带水,战守有资,西北之孔道也”。

某县历史悠久,早在新石器时代,就有人类在此繁衍。

商周战国时期,曾出现过诸多游牧民族。

某县三角城沙井文化可追溯至公元前1046年的西周至春秋战国时期的,更早或可追溯公元前3300——前2050年的新时期晚期的马家窑文化。

从近期三角城出土文物来看,不仅有为数众多的新时期晚期的形制众多的石器更有有具有独特形制以夹砂红陶为代表的沙井陶罐以及有以虎噬鹿、大角羊等精美动物铸造的青铜牌饰和青铜生产工具、兵器、马具和服饰饰品等。

沙井文化是1924年安特生博士在甘肃民勤和某(现在的金昌市)境内考察时发现而命名的,列在甘肃史前文化“六期”之末。

考古报告由甘肃省文物考古队在历时2年的考古发掘工作后得出。

位于河西堡镇的新石器时代鸳鸯池遗址,于1973、1974年出土了大量的石器、细石器、骨器、陶器、艺术雕刻等文物3500多件,属于马家窑半山文化类型,该遗址是20世纪70年代全国最重要的考古发掘之一。

自汉至今,历鸾鸟、番和、某显美、焉支、天宝、某等县,遗留众多的文化遗址和丰富的人文景观。

县内现有各类不可移动文物点236处,其中古遗址147处,古墓葬56处、古建筑9处、石窟及石刻15处、近现代重要史迹及代表性建筑9处。

以上文物中,全国重点文物保护单位4处(御山圣荣寺、某钟鼓楼、汉长城、明长城),省级文物保护单位14处,市级文物保护单位33处,县级文物保护单位71处。

某自古便有“某八景”之说,《某县志》载:

“邑有八景,天山积雪,云庄铺翠,柳池漾月,金水潺声,东岗晚照,西岭晴岚,北山狮伏,南峪龙腾”。

清代某县知县李登瀛的《吟某八景》,堪称描写古某八景的佳句。

某历经千年风雨,沧海桑田,历代某人在此繁衍生息也为某留下了诸多宝贵的人文遗址。

如留下诸多传说与未解之谜的某遗址;大小南北两座唐塔交相呼应,古刹新颜的御山圣荣寺;历史悠久的北海子公园;三教合一的武当山建筑群等。

西路军血洒河西的战斗遗址,庄严肃穆的烈士陵园;西大河、皇城水库、金川峡水库以及遍布于各个绿洲的灌渠,孕育了一方水土,养育一方人民。

这些丰富的人历史人文资源,为下一步的旅游开发与运营奠定了坚实的基础。

其中留下了罗马军团的传说,与诸多未解之谜的某文化遗址,更是为河西古丝路增添了一分神秘,是丝路文化中的一颗明珠,是丝绸古道上东西文化之间碰撞交流所产生的绚丽火花,将2000多年前的古罗马与中国的汉代连接在了一起。

关于某县,唐颜师古在其校注的《汉书·地理志》(卷六十一)中记载:

“张掖郡,故匈奴昆邪王地,武帝太初元年开。

莽曰设屏户二万四千三百五十二,口八万八千七百三十一。

县十:

……某,莽曰揭虏。

颜师古曰:

"靬,即大秦国也。

张掖郡某县,盖取此国为名耳。

”《大清一统志.凉州古迹》记载“某废县,故址在某城南,本以某降人置县”而关于古罗马士兵遗存某,美国汉学家德效骞(HomerDubs,1892~1969)发表于1957年的文稿《古代中国一座罗马人的城市》,把汉匈郅支城之战中一股记载稍显特异的军队认作古罗马军团残部,即在公元前53年发生的卡莱战役后,被安息人俘虏的罗马军人流落到郅支单于那里,公元前36年在于陈汤率领的汉军对垒中设置了重木城和鱼鳞阵。

《汉书卷七十·傅常郑甘陈段传第四十》载:

“明日(建昭三年,前36年)……望见单于城上立五彩幡帜,数百人披甲乘城,又出百馀骑往来驰城下,步兵百余人夹门鱼鳞陈,讲习用兵……土城外有重木城,从木城中射,颇杀伤外人。

”战败后,汉朝设置某县安置了这批罗马人。

虽然这一大胆假说在学术界有着颇有多争议,但是某人褐发高鼻深目,异于寻常汉人的模样以及迥异的民俗的风俗,为这一大胆假说提供了证据,同时也为中西文化的交流,文化旅游的开发和文化遗址的保护创造了条件。

某县地处河西走廊之源头,却未能留住西进旅行者的脚步,究其原因在于旅游产品开发的滞后。

丰富的旅游资源并未得到有效的开发,如浓厚的佛教氛围使得某周边几乎十里一寺,双塔相傍水,有着“灵相具者,则世乐时平,如其有缺,则乱世人苦。

”这样神秘传说的御山圣荣寺;坐落在文化氛围浓厚,风光秀丽的北海子公园内的五佛寺;坐落于云水山依山傍水,泉水环绕的普济寺;位于某遗址旁的金山寺等均是不可多得的集自然风光与人文于一体的优质旅游资源。

悠久的历史和曾经的丝路重镇,为中西文化的交流提供了肥沃的土壤,诸多古老的传说与历史文化遗址,彰显了某丰富的文化底蕴。

其中见证了东西文化交流历史,留下了罗马军团传说的某文化更是一处突破点、导火索,使某深埋于地下的旅游资源,使沉寂的某旅游业得以爆发井喷。

(某景点分布图见附图一)

2.2自然、人文旅游资源

2.2.1丝绸古道上的中西文化交流

在古老的丝绸之上,河西走廊做为一段必经之路,以其独特的地理和区位优势,成为了富饶丝路上的黄金地段,现如今更优质。

在这里商旅们往来云集文化荟萃,中西文化于此相互交流相互融合。

而某地处河西走廊的咽喉要道,是古丝绸之路的必经之地,古代丝路经过河西走廊的三条主要路线中,就有两条要经过某。

在丝绸之路上中西文化相互交流融合的过程当中,某由于其地理位置的优越性,从客观上推动了中西文化间的交流与融合,并起在这一过程当中,起到了至关重要的作用。

据史料记载西汉文帝四年(公元前176年),冒顿单于遣右贤王逐走月氏,遂为匈奴右地。

武帝元狩二年(公元前121年),骠骑将军霍去病率万骑出兵河西,逾焉支山,击败匈奴,在河西置武威、酒泉郡。

10年后为打通西域,隔绝南羌与匈奴,又将二郡分为武威、酒泉、张掖、敦煌4郡,县地分属武威郡和张掖郡。

元封五年(公元前106年),全国分为13州,今某县境先后置4县,即武威郡所属鸾鸟县,张掖郡所属番禾、某、显美县。

三国魏至西晋,某为番禾、显美、某3县地,先分属两郡,后改属武威郡。

项目地者来寨据考证,为西汉时期某县遗址。

而隋唐时期丝路繁,佛教文化盛行,为某县如今浓厚的佛教氛围提供了土壤。

丝绸之路古道为项目地丝绸之路古道为项目地留下了深厚的历史风情文化以及诸多东西文化交流融合留下的历史遗迹。

其中赫赫有名的某文化堪称丝绸古道上东西文化交流的活化石。

以丝绸古道上的某文化遗址为核心,打造某文化产业园,发掘古道修复遗迹,挖掘某文化、民族融合文化,打造具有异域风情、古朴韵味,以商贸、观光、住宿为支撑的,集文化、考古、特色餐饮住宿体验为一体的“某文化园”产业链是非常可行的。

2.2.2神秘的某文化

某,又称为犁靬、犛靬、犁鞬、牦靬,是对大秦(罗马)的别称。

《文献通考考·卷三百三十九·四裔考十六·大秦》载:

“大秦一名犁靬(靬居言反一云前,汉时犁靬国也)后汉时始通焉。

其国在西海之西,亦云海西国。

”汉代与西域的交往始于张骞,《汉书卷六十一·张骞李广利传第三十一》载:

“而汉始筑令居以西,初置酒泉郡,以通西北国。

因亦发使抵安息、奄蔡、犛靬、条支、身毒国。

关于某置县的记载。

《汉书卷六?

武帝第六》载:

“(元鼎六年,前111年)秋,东越王馀善反……乃分武威、酒泉地置张掖、敦煌郡,徙民以食之。

”同时,《汉书卷二十八下?

地理志第八下》又明确指出:

“张掖郡,故匈奴昆邪王地,武帝太初元年(前104年)开……县十:

……某,莽曰揭虏。

”而《汉书》中汉昭帝元凤三年(前78年)关于“单于使犁靬王窥边……张掖太守、属国都尉发兵击,大破之,得脱者数百人。

属国千长义渠王射杀犁靬王,赐黄金二百斤、马二百匹,因封为犁靬王。

”为安置匈奴俘虏设郡、设县符合西汉惯常做法。

某人这一名称从《汉书》到《隋书》都有准确无误的记载。

《晋书·张祚传》记述了公元31年“前凉张祚遣将伐某或于南山(即照面山),大败而返”的史实。

《隋书》改

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