商贸城建设项目可行性研究报告.docx
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商贸城建设项目可行性研究报告
第一章 基本概况
一、行政地域区位
嘉祥位于济宁的西部。
东经116°06′～162°7′，北纬35°11′～35°38′，北接水泊梁山、南临金乡、东靠任城、西与荷泽市毗邻。
县境东西最大横距22公里，南北最大纵距47.5公里，地势自西北向东南倾斜。
总面积971.6平方公里，平原95.31万亩，占总面积的65.4％，山地9.91万亩，占总面积的6.8％。
辖区18个乡镇，711个行政村，总人口达78万人，以汉族为主，回、壮等23个少数民族约2000多人。
2.自然资源环境
嘉祥属温带季风区大陆性气候，海拔高度一般在35米--40米之间，春夏秋冬，四季分明，年平均气温13.9，降雨量661毫米，无霜期21.6天。
嘉祥是—个自然资源丰富的地区，地下藏煤面积约200平方公里，储量25亿吨。
境内有大小山头126座，石灰岩储量90亿吨，石质优良，质地细腻，成块性好，是重要的建材基地，同时也是中国石雕之乡。
水资源也相当丰富，储量8.25亿立方米（其中地上6.35亿吨，地下1.9亿吨），人均占有量约1579立方米，是全省人均水资源的3倍。
3. 农牧渔业生产
2004年全年完成农业总产值22.8亿元，比上年增长20.1％。
近年来嘉祥农业开始向优质、高产、高效型转变，成为了国家商品粮、优质棉生产基地；中国小尾寒羊保种基地；中国无花果之乡。
形成了10万亩无公害蔬菜（紫皮大蒜、芦笋、山药等）；30万头鲁西黄牛、50万只小尾寒羊、1000万只鹌鹑、5000亩无花果、10万亩速生丰产林等一批种养殖加工产业化基地。
二00四年农产量为粮食38.08万吨；棉花2.34万吨；油料0.35万吨；蔬菜57.62万吨；水果1.62万吨；肉类5.03万吨；奶类0.41万吨；猪存栏2.27万头；羊存栏50.9万头；牛存栏5万头，渔业生产也有了较大的发展，为市场提供了丰富的农副、特产品资源。
滔滔黄河，悠悠历史。
2600年的苍桑孕育了嘉祥这片肥沃土地。
深厚的文化底蕴，众多的名胜古迹，境内有国家一级重点文物保护单位武氏祠汉画像石刻，是世界文化遗产中的瑰宝；省级重点文化保护单位青山寺四季常青；自古被称为《山色霭霭》的《人间胜地》和《流水潺潺》的《世外洞天》；曾子庙气势雄浑、巍峨庄严，是旅游佳境。
4.工业交通信息
地下的水、煤炭；地上的山石、农贸、旅游；空中的航运、电力，构成了嘉祥立体型.多元化的资源空间，为嘉祥的工业发展奠定了良好的基础。
2004年全县完成工业增加值26.37亿元，比上年增长42.5％。
全部国有及年销售收入500万元以上非国有工业企业由上年的52家发展到81家，完成工业增加值16.93亿元，增长46％。
现建成供电能力2*3万千瓦、1*180万千瓦的电厂各一座,年发电量达到10321万千瓦小时。
327国道、连接京沪与京九的铁路、高速公路、水路横穿其境，直航北京、上海等地的济宁航班机场在嘉祥开通。
交通运输业持续发展，2004年全县公路运输完成货运量598万吨，比上年增长17％，货运周转量68490万吨公里，增长6.4％；客运量401万人，比上年增长4.7％；客运周转量14136万人公里，增长8.6％。
信息网络稳步发展，2004年末交换机总容量达到14.5万门，比上年增长17.2％。
电话机总数己达到106339部，比上年增长11.3％，共中城市2.3万部，增长17.4％，农村8.3万部，增长9.4％。
无线移动信息覆盖整个区域。
第二章 市场现状分析
1.城乡市场分布与剖析
（1）农村市场分布与经营
我们对马集、仲山、纸坊、卧龙山、马村、大张楼、梁宝寺等贸易市场进行了实地考察，它们都是这些地区的人口密集点，相对的集市贸易都是—种自发的行为。
发现大多都是以马路为集市贸易场所，市场沿路沿街而设。
集市中心的店面房价大都在1000元-1300元/平方米之间。
—间二层30平方米店面，年租费在2500元左右。
随着农村经济的不断发展以及农民生活水平的不断改善和提高，市场经营模式有了较大的改变，但是地摊、帐蓬的方式依然随处可见。
市场效益虽然比较低，但是，与传统的农村产业相比，效益依然较为突出，是农村经济的组成部分。
马集镇商业街
纸坊镇市场
（2）县城市场分布与经营
嘉祥城区人口约七万人，是政冶、经济、文化中心。
市场布局大体可以分为四个层面：
第一层面为“中心小商品市场”：
主要以布匹、服装及小商品为经营项目。
由于市场处于城市中心，人气指数很高，在市场中经营的店舖80户，摆摊子70户。
但是，其经营环境较差，整个场地基本上用遮阳防雨布搭避。
脏、乱、差现象随处可见，存在着严重的消防安全隐患。
第二层面为“废旧钢铁市场”：
主要以废旧钢铁、五金电器，小商品为经营项目。
整个市场占地钢材部分约50多亩，注册经营62户，小商品部分占地约15亩，经营户中副食59户，小百货29户。
现形成了輻射半径100公里的废钢铁金属集散中心。
在区域内有一定的影响。
但是，市场设施简陋，没有一个良好的经营环境，是一个完完全全的露天市场。
第三层面为城郊的“二手汽车交易市场”：
主要经营由于煤、石产业而促发的交通运输二手汽车交易。
市场占地约10亩，每逢五天一市的传统赶集，各种大小二手货运车汇集于此，进行露天交易
第四层为城郊的“嘉祥农贸批发市场”：
占地约30多亩，由村级自发组织，主要批发各种瓜果蔬菜和农贸产品，整个市场的交易形式都处于比较原始的状态，没有完善的基础设施，经营规模较小、效益较差。
综上所述，嘉祥县的市场现状可以概括以下几点：
@群众自发，规划无绪;[1]
@初具规模，管理缺乏；
@档次欠高，亟待整合。
（3）周边地区市场现状；
济宁：
地级市，有一定规模的专业市场，但与规模化、专业化、规范化的市场运作尚有较大差距。
梁山：
属济宁管辖县，没用形成规模的专业市场，市场的构筑形式尚处于传统的交易格局。
巨野：
属荷泽管辖县，没有形成规模的专业市场，主要依靠马路建市，交易方式传统。
荷泽：
地级市，政府重视，正在下大力度改造原有的传统市场，规范化、规模化、专业化的市场模式正在形成。
2.产业经济对市场的影响
嘉祥2004年地区生产总值61.3亿元，比上年增长20.3％。
（1）区域主要产业
工业：
水泥2169.5万吨；白酒3535千升；食用植物油156776吨；发电103万千瓦小时；造纸22294吨；石墨及炭素制品412.2吨；铜加工6196吨。
农牧业：
粮食380395吨；肉类5.03万吨；奶类0.41万吨；禽蛋3.66万吨；生猪存栏22.7万头；羊存栏50.9万只；水产品6952吨。
农用拖拉机7298台；农用运输车20448辆；农用汽车727辆。
旅游业：
嘉祥是曾子的故乡，历史文化底蕴深厚，旅游资源丰富，时待开发。
第三产业：
2004年增加值19.86亿元，增长10.6％，三次产业结构比例为17.3：
50.3：
32.4。
主要行业有：
运输业、石工艺、商业流通、劳务服务等。
（2）城乡居民主要的经济来源；
农业、工薪、经商、劳务。
2004年全县民营经济发展到27203户，同比增长24.7％。
其中民营企业705户，个体工商户26498户，增长30.8％。
民营经济从业人员16.67万人，增长12.9％，注册资金173450万元，增长19.1％，上交税收1940万元，增长40.6％。
城乡居民的储蓄存款余额29.12亿元，比上年增长15.7％。
各项贷款余额21.63亿元，比上年下降5.5％。
（3）产业与市场之间的关系；
市场繁荣与否是一个地区产业经济发展的集中表现, 产业与市场是一对双胞胎，辨证的统一。
她们的关系表现为：
一是市场带动产业，反过来产业推动市场;
二是市场本身就是一个开发劳动力资源的最好产业；
三是产业-市场-城市-观念-产业，这正是一条社会经济发展链。
每一个城市的发展都是从市场开始的。
现代市场不光是履行单一的商品交易，而是产业、信息、科技、大商业、大流通的综合。
市场是社会进步的窗口。
总之，从市场考查情况来看，嘉祥的产业尚处于全新的发展阶段，对专业市场的形成与发展有—定的制约。
但是从嘉祥周边地区的市场布局以及本身的市场基础；从嘉样的交通地域优势；从嘉祥农牧渔业生产的特定条件；从嘉祥石、煤等资源的开发优势；从嘉祥政府对建市兴商的战略理念等一些积极的因素。
建设具有一定规模、专业的市场，乃是天时、地利、人和。
从市场调查来看，嘉祥已具备一定的市场元素。
例如：
山石资源-石雕产业-雕刻工艺市场；
煤石产业-汽车运输-汽车配件市场；
农牧种养殖业–农畜产品深加工-农贸市场；
劳动力剩余-开办商舖-小商品市场
无花果-无花果的深加工（药用、食品）-市扬：
鲁黄牛-鲁黄牛的深加工（食品、制革）-市场；
小尾寒羊-小尾寒羊深加工（食品、制革）-市场；
鹌鹑-鹌鹑深加工（食品）-市场；
紫皮大蒜-紫皮大蒜深加工（保健、食品、药用）-市场。
市场的开发，实际上是人思想观念的更新、理念的创新。
从嘉祥的钢铁金属废旧市场的形成与发展，说明成事在人。
没有资源可以变为有资源，没有市场可以创建市场。
嘉祥完全可以利用信息、交通、资源优势，做到人为我用，物为我用。
与此同时，我们认为：
只要注入沿海商人的理念；
只要对现有市场进行整合；
只要提高市场的建设档次；
只要有政府政策，加以引导，加以规范，科学管理， 嘉祥的市场、产业肯定会深化发展。
3.传统市场与现代市场的关系；
嘉祥的传统市场比较发育，从农村集镇到嘉祥县城，赶集是集市贸易的—种主要商品交流方式。
五天一集，农民从四面八方汇聚—块，成千上万人山人海，有人称之为“麻雀做市”。
市场交易物品玲瑯满目，这也呈现出嘉祥传统市场的兴隆景象。
但是这种市场的交易时间非常短，交易方式也非常简单，物品的附加值为零。
由于城市建设规模的不断扩大澎涨，经济运转速率不断提高，人们生活节奏的不断加快，传统市场已远远不能适应现代经济发展的需要。
因而建设相当规模的专业市场，以替代散乱的传统市场，这对人们意识观念的改变、商品流通渠道的疏理、城市生活环境的静化、区域品牌经济的提升、完善产业之间发展的协和关系，都具有十分重要的意义。
第三章 规划目标
1、规划背景：
（1）、嘉祥周边地区尚未有此类专业大市场，给项目的实施与发展留有足够的空间。
（2）、嘉祥现有市场（如废旧钢铁市场等）在周边地区有一定的影响。
（3）、嘉祥周边地区农民经商意识观念的转变，以及嘉祥经济发展在区间作用地位的不断突出。
（4）、嘉祥交通优势的明显，铁路、高速、国道、航空、水运为市场提供信息、运输路网。
（5）、嘉祥具备较为突出的农业资源、产业资源、文化旅游资源优势，为市场注入新的活力。
（6）、嘉祥城市规划建设的快速发展，为市场创造良好的环境。
艺术大道城区商业街
（7）、嘉祥县委、县府领导的重视，给项目提供有力的保证。
（8）、用浙商的理念，打造全新的市场。
2、规划指导思想：
坚持以人为本，注重环保意识；强调精品规划，创建商居环境；优化资源组合，发挥区域优势；突破市场空间，提升辐射能力。
通过市场的有机整合，做到合理布局，规范市场管理。
用全新的手法表现市场建筑形态，以增强市场的动感力和亲和力, 使之成为嘉祥城市建设的崭新亮点。
3、项目定位与名称：
鉴于嘉祥目前市场现状，经济和发展方向，找出符合嘉祥市场建设与发展，个性鲜明
的市场建设突破点。
充分利用现有市场资源，挖掘深层的市场内涵，投入全新的市场理念，全方位规范市场管理，展示现代市场的建筑形态，全力打造鲁西南一流的，高度云集科技、信息、物流、商住、休闲、娱乐、生态于一体的高品位、多层次、亲自然的鲁西南商贸物流集散中心。
为适应区域市场竞争，实施品牌战略，我们将整个项目定名为：
---- 嘉祥国际商贸城
根据嘉祥现在市场布局的实际，可以将其分为“嘉祥国际商贸城（五金建材大市场）”和“嘉祥国际商贸城（小商品大市场）”两大区。
4. 综合技术经济指标：
建筑密度；33％
积容率；1.5
绿化率；≥25％
建筑间距；1：
1.0H
5、市场功能组织：
（1）.汽车交易区：
汽车、摩托车及配件；
（2）.农特产交易区：
鹌鹑、无花果、紫皮大蒜、粮棉等特产及其深加工产成品；
（3）.钢材、建材交易区；包括建筑陶瓷洁具、居室装饰；
（4）.小商品交易区：
服饰鞋类、文化、体育用品，日用装饰品等小商品；
（5）.五金电器工具交易区：
（6）.住宅、休闲、餐饮、文化广场区。
6.规划目标：
坚持近远期相结合，一次性规划，分期实施的规划原则（二个方案进行比较）。
方案一：
首先，对原来废旧钢铁市场进行整合，在城西（属卧龙山镇地块）建设“嘉祥国际商贸城（五金建材大市场）”，包括废旧钢铁、汽车交易等内容。
然后，在原有废钢铁市场处建设“嘉祥国际商贸城（小商品大市场）”。
方案二：
在艺术大道与呈祥大道北侧建设“嘉祥国际商贸城”。
（1） 用地规模：
项目总用地400亩，为便利地块征用、政策处理以沟渠为界，分南、北两地块各200亩。
一期用地200亩；二期用地200亩。
方案一：
A嘉祥国际商贸城（五金建材大市场）
总用地800亩（首期200亩，二期300亩，三期300亩）。
B嘉祥国际商贸城（小商品大市场）
总用地200亩（总体开发200亩）。
方案二：
嘉祥国际商贸城，
总用地400亩（首期200亩，二期200亩）。
（2）用地性质：
商业综合用地。
（3）投资规模：
方案一：
A嘉祥国际商贸城（五金建材大市场）
4亿元；
B嘉祥国际商贸城（小商品大市场）
1.70亿元。
方案二：
嘉祥国际商贸城（小商品大市场）
3.0亿元。
（4）市场流量：
方案一
A嘉祥国际商贸城（五金建材大市场）
区间规划日人流量1万人；
B嘉祥国际商贸城（小商品大市场）
区间规划日人流量1.5万人。
方案二：
区间规划日人流3.0万人。
（5）功能区分：
总体规划内容一览表：
方案一：
A 嘉祥国际商贸城（五金建材大市场）：
a 汽车交易区（旧汽车交易、汽摩配）；
b 废钢材交易区；
c 五金交易区；
d 建材、陶瓷交易区；
e 商住、绿化、餐饮、休闲区。
B 嘉祥国际商贸城（小商品大市场）：
a 服饰、床上用品交易区；
b 手套、鞋类交易区；
c 小商品综合交易区；
d 农贸、山地贸、土特产交易区；
e 音乐广场、休闲娱乐、餐饮区。
方案二：
嘉祥国际商贸城：
a 服饰、床上用品交易区；
b 手套、鞋类交易区
c 家居、电器、五金交易区；
d 小商品、文化用品交易区；
e 农贸、山地贸、土特产交易区
f 商住、休闲、餐饮、音乐文化广场区。
四、项目运作的方案比较
方案一；
基本符合嘉祥目前市场的现状，通过对老市场的有机整合，可以实现市场效益的最佳分配，是—种比较理想的操作方法。
但是，在实施这一方案的过程中，会涉及各个方方面面的经济利益问题，引发各种社会矛盾，不利社会的协和发展，最终会减缓项目的建设进程。
方案二：
从嘉祥城市总体规划实施与发展的实际出发，由于国际贸商城的规划设计即与城市环境相协调，因此，建设一座云集科技、信息、贸易、物流、商居、休闲、娱乐、生态于一体的，高品位、亲自然、多功能的现代化市场，与城市建设浑然一体，成为城市新区建设的亮点。
实施方案二，可以平衡城市经济的协和发展，可以减少诸多复杂的矛盾，政府可以通
过政策的杠杆，实现市场资源的有机整合，进而更大发挥市场的社会效益和经济效益，因此我们建议采用方案二。
五、项目实施的不利因素与对策
1、不利因素：
（1） 区域经济发展还不平衡；
（2）国民收入还不高；
（3）社会消费水平还很低；
（4）城市人ロ规模偏小，商业网点主要于城市中心，人流过于聚集；
（5）城区居民的生活习惯；
（6）房价、商铺租费在城市的各个区块差距较大等等，这些因素都将直接影响市场的形成与发展。
2、对策：
（1）政府制定相应的政策杠杆，有效地对现有的市场资源进行整合；
（2）城市总体规划必须明确今后市场的发展趋势；
（3）政府对市场建设应有相对カ度的扶持政策；
（4）市场的规划建设应有相当的规模与档次；
（5）市场策划应有全新的理念。
六、运作与经营管理
1、前期准备；
（1）市场考察；
（2） 项目研究（论证、立项）；
（3） 项目策划（招商、广告）；
A.广告策略：
概念先行，大手笔造势
a.整体广告站在“大手笔、高起点”的基础上，要清楚意识到在卖市场即是销售概念，准确的概念定位可以主导顾客潜在的投资行为。
b.构建品牌资产
广告的核心功能不仅促销和传达信息，更重要的是构建本项目的长远品牌资产，通过强势传播，逐步渗透入客户群心里，并形成个性鲜明的品牌形象，本项目的品牌定位和品牌形象就是：
---鲁西南最大综合物流商贸城！
c.品牌内涵：
·拥有鲁西南的交通优势；
·强调市场与嘉祥远景规划的结合；
.强调现有市场资源整合与模规化、专业化市场发展结合；
·以中高档品质，超低档价格入市；
·以现代典雅的建筑风格出现，强调高层次的品牌形象；
·推广概念将以“一体化”、“物流核心”、“综合性市场”为主要元素；
·产品结构相对低密度的结构进行开发，强调大面积、大空间更适合经营，居住的建筑规划。
d.密集型广告投放
.利用嘉祥以及相关区域的新闻媒体，进行密集型广告宣传，涵盖所有相关主流报纸，扩大版面，加大软文宣传。
.调研目标客户群的阅读习惯，在省外进行报纸投放选择。
.调研客户经常阅读的行业性、专业性报纸，进行策略性投放。
.电视媒介的调研和分析深入到位。
.其他楼书、宣传单页、会展布置。
e.文案要点
.济宁版块交通优势；
.嘉祥东大门的规划前景；
.新市场物流优势；
.新市场价格优势；
.新市场功能一体化优势；
.新市场配套设施优势；
.开发商开发经营理念优势。
f.形象包装
售楼布置、楼书、招商手册、电视专题片、电视广告片、建筑三维动画、客户通讯、DM（直邮）市场小报、VI企业形象视觉识别系统。
g.户外广告
大型路牌、路灯、公路、铁路、车站、码头等一些公共场所。
h.新闻事件策划的运用
可以与报社合作，通过大幅的片纸面，用新闻观察的方式，对本项目进行全景式的新闻报道。
B.招商策略
a.招商的前凑
在项目的运转过程中，全面对项目进行包装推销，结合政府的大政策、宣传区域的大优势，因为市场是政府的市场，是百姓的市场，就应该让政府说话，让百姓说话。
因此要求:
.不同阶段地由政府组织一些恳谈会、洽谈会、推介会；
.各种新闻媒体的介入；
.组织一些公共活动（同乡会、联谊会、研讨会、演唱会）；
.招商中心的环境布置，招商人员的培训；
.市场考察与招商网点的建立；
.招商计划的细化。
b.对大客户的直接招商
调查结果显示，一般经营户都表示，自己不会作为第一批投资者，其根本原因在于担心市场不能快速形成预热期。
.在项目推广前期，对大经销商进行直接拜访，着重研究落实这些大客户的产品个性化的需求。
.加强对浙江商人的招商。
浙江是全国批发市场速度、数量和经营数量最高的省份，浙江商人在商业流通方面也积累了相当深度的经营理念和开发经验，同时又是主要的市场产业基地。
因此加强对浙江商业和浙江商人的联系，对本项目开发的全过程都具有不可估量的促进作用。
.对各省各地区的主要商品生产基地进行招商，在其建立招商办事处。
.利用本地产业优势进行招商。
.在市区内各大市场内进行招商。
c.提升专业服务质量
房产商的专业服务具有相当大的借鉴促进作用，本项目能够提供产品专业服务，具有超强势竞争优势，因此可以通过提出服务附加进行促销。
d.聘请有业内的“关系”人士，针对本项目的需求的特定客户进行直接的拜访，以人际传拌的方式促销。
（4） 资金筹措：
自筹、联建、信贷三位一体，滚动开发。
2、项目设计；
（1）地质勘察设计；
（2）规划初步设计；
（3）规划详细设计；
（4）园林景观设计；
（5）筑建方案设计；
（6）建筑施工设计；
（7）建筑模型设计。
3、工程施工；
（1）建筑市场的评估；
（2）工程预概算的编制；
（3）工程招投标的确定；
（4）施工组织的设计；
（5）项目实施的展开。
4、市场管理。
（1）项目公司：
拟建“嘉祥国际商贸城有限公司”，其性质为独立核算、自主经营、自负盈亏、承
担责任的法人单位。
（2）经营管理机构：
公司实行总经理负责制。
下设副总经理、经理监事会、财务部、行政部、营销部、工
程部、物管部。
（3）市场运作：
开发主要以嘉祥市场资源整合为基调，实出浙商的理念，利用周边及沿海地区成熟的市场优势，短（建设周期短）、平（运作平稳）、快（快速形成市场），重点招商，引领楷模，以“高标准、高起点、高投入、低效益”的原则，迅速培育市场。
（4）资金投放：
计划明确，环节细化，重点突出，快速跟进。
B.社会效益
市场对社会影响效果
嘉祥国际商贸城项目实施以后，周边地区迅速向大市场聚拢。
3.5万人的市场人气流量，20000人的居住条件为市场注入崭新的活力。
全新的市场管理、产生高效的市场经济。
与此同时，地域的优势迅速提升，物流、农贸以及其它市场的功能进一步发挥。
产业结构发生的变化，城镇水平大大改善，社会效益无法估算。
其具体表现在以下几个方面：
（1）极大地提升了嘉祥商贸专业市场的地位。
（2）从主体上改善了地区投资环境。
（3）从侧面上改变了嘉祥城市形象。
（4）汇聚强大的专业化商业流向，人气旺盛，带动相关行业的提升和发展。
（5）可以解决近上万人的社会就业问题。
（6）极大支持了城市环境的发展，促进城市区域综合实力的提升。
C：
经济效益
谁投资谁受益，多种经济成份联营、联建的投资方式，通过联营联建收回部分工程费用及其他投入成本。
市场建成运作产生效益
（1）自留营业房出租；
（2）精品楼店铺出租；
（3）展销大厅出租；
（4）仓储出租；
（5）广告管理收入；
（6）物业管理收入；
（7）市场管理收入。
七、项目实施提案意见
1、土地问题：
（1）确定用地性质为商业综合或其他用地；
（2）将市场纳入城市总体规划；
（3）土地价格应有别于其他建设用地价格，因为市场是政府的项目，市场建设涉及社会的各个方方面面，市场建设为社会服务、为老百姓服务。
要求：
方案一：
A祥国际商贸城（五金建材大市场），地价少于每亩4万元；
B祥国际商贸城（小商品大市场），地价少于每亩5万元。
方案二：
嘉祥国际商贸城，地价少于每亩6.0万元。
2、政府免收相关建设费：
（1）教育附加费；
（2）市政公用设施配套费；
（3）新增墙改费；
（5）各种办证等相关费用。
3、为招商引资的重点工程项目：
把该项目列为政府重点工程，同时成立由政府牵头的项目领导机构，以加强对项目的领导。
4、协调处理项目在建设中碰到的问题；
5、市场入住及税务政策：
（1）实行税收优惠政策（地方财政收入部分）；
（2）经营户入驻市场前三年免收，后三年按收缴部分的50%奖返经营户；
（3）对进驻市场的经营户
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