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房地产经纪相关知识

中国现行法律体系（从高到低）：

宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例和规章等。

行政法规：

《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》。

部门规章：

《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产中介服务管理规定》。

民法：

是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。

民事法律关系的要素：

是指构成民事法律关系的必要因素，包括主体、客体和内容。

民事法律关系的客体：

A物B行为C智力成果。

法律根据自然人不同的认知能力，将自然人的民事行为能力分为下列３种：

1．完全民事行为能力人：

18周岁以上的公民是成年人；16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收为主要生活来源的。

2．限制事行为能力人。

3．无民事行为能力人。

监护不是一种权利，而是一种职责。

代理：

是指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。

代理权不得滥用：

1代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为

2代理人以被代理人的名义与自己同时代理其他人进行民事法律行为

3与第三人恶意串通，损害被代理人的利益

4超于代理权限进行代理活动

5利用代理权从事违法活动

诉讼时效的时间：

1.一般诉讼时效期间为2年2.特殊诉讼时效期间为1年3.不知道权利被侵害的诉讼时效期间为20年

合同法：

是民法的重要组成部分，是调整平等主体之间的交易关系的法律，

合同的分类：

是否要符合一定的形式才能订立，可以分为A要式合同B不要式合同

房地产转让、租赁、抵押属于要式合同

合同的订立程序：

要约和承诺

违约责任的承担方式：

1.继续履行2.采取补救措施3.赔偿损失4.支付违约金5.定金惩罚

给付定金的一方没有履行债务，无权要求返还定金，收受方没有履行要双倍返还

《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。

物权包括：

A所有权、B用益物权C担保物权。

共有分为：

A按份共有和B共同共有

完整的所有权包含占有、使用、收益和处分四项权能。

用益物权：

是指权利人依法对他人的财产享有占有、使用和收益的权利。

担保物权包括：

A抵押权B质权C留置权

消费者权益争议的解决途径：

1.与经营者协商和解2.请求消费者协会调解3.向有关行政部门申诉4.请仲裁机构仲裁5.向人民法院提起诉讼

建筑物按照使用性质分：

A民用建筑B工业建筑C农业建筑

民用建筑按照使用功能分:

A居住建筑B公共建筑

住宅按照层数分:

A低层住宅B多层住宅C中高层住宅D高层住宅。

公共建筑及综合性建筑，总高度超过24m的，为高层建筑，但不包括总高度超过24m的单层建筑。

建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。

钢结构建筑多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆，影剧院，跨度大的工业厂房

作为使用人，对建筑物的要求概括起来是A安全、B适用、C经济、D美观。

安全是对建筑物最重要、最基本的要求，指A不会倒塌，B没有严重污染

经济是指全寿命周期。

竖向建筑构件（如基础、墙体、柱等）、水平建筑构件（如地面、楼板、梁、屋顶等）及解决上下层交通联系的楼梯等组成。

基础是建筑物的组成部分。

基础按照构造形式分为：

A条形基础、B独立基础C筏板基础、D箱形基础E桩基础。

墙体分为:

纵墙（长）和横墙（短）。

外横墙通常称为山墙。

屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。

尺寸单位除标高及总平面以米（m）为单位外，其他均以毫米（mm）为单位。

标高有A绝对标高和B相对标高两种。

除总平面外，一般都采用相对标高。

建筑总平面图：

是用来说明建筑场地内的A建筑物B道路C绿化等的总体布置的平面图

房地产测绘：

具体指调查和测定房地产的1界址2面积3空间位置4权属5用途等，并按规则客观反映在图纸上的一种专业测绘。

测绘工作的基本任务：

是测定地面点的空间位置。

房地产图：

是A地籍图B宗地图C房产图的统称

房产图分为A分幅平面图B分丘平面图C分户平面图（是房屋所有权证的附图）

实测面积有时与预测面积不一致，原因是：

A施工误差测量误差造成B也可能是工程变更施工错误C施工放样误差过大D公摊部分的改变

室内装饰装修风格主要分为A传统风格B现代风格C后现代风格D自然风格E混合型风格。

建筑材料的性质：

A物理性质B力学性质C耐久性

与质量有关的性质：

A密度（在绝对密实状态下的体积）B表观密度（自然状态下的体积）C密实度D孔隙率

建筑装饰材料的选择：

1满足使用功能2满足装饰效果3材料的安全性4有利于人的身心健康5合理的耐久性6经济性原则

环境是指某个主体周围的情况和条件。

环境包括A物质因素和B非物质因素

环境分为：

A自然环境B人工环境C社会环境

环境污染是指使环境系统结构与功能发生变化，

按照污染物的形态，环境污染分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。

按照污染产生的原因，环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染

中国制定《环境空气质量标准》。

该标准规定了环境空气中各项污染物不允许超过的浓度限值。

颗粒污染物主要有A尘粒、B粉尘、C烟尘D雾尘。

粉尘按颗粒大小分为落尘和飘尘（伤害最大）。

环境噪声污染的危害主要表现：

A对听力的损伤B对睡眠的干扰C对人体的生理影响D对人体心理影响E对儿童的影响

水污染可分为：

A地表污染B地下水污染C海洋污染。

城市垃圾包括：

A生活垃圾B商业垃圾C建筑垃圾D市政维护和管理中产生的垃圾。

不包括：

工业固体废物

辐射有A电磁辐射和B放射性辐射两种。

电磁波辐射污染包括天然的人为的电磁波干扰和有害的电磁波辐射

电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。

危害程度有高到低

室内环境污染有室外来源和室内来源两个方面

室内来源的污染物主要来自建筑材料。

第四节景观概述

景观可分为自然景观和人文景观。

居住区环境景观设计的内容：

1绿化种植景观设计内容2道路景观设计内容3场所景观设计内容4硬质景观设计内容

建制镇和城市是城市型居民点，统称城镇或城市。

中心商务区（CBD）最早是由美国学者伯吉斯于1923年在其创立的“同心圆模式”中提出。

中国城市土地按土地使用的主要性质分1居住用地2公共设施用地（不包括居住用地中的公共服务设施用地）3工业用地（不包括露天矿用地）4仓储用地5对外交通用地6道路广场用地7市政公用设施用地8绿地9特殊用地10水域和其他11保留地

城市进化理论的四个阶段：

1绝对集中2相对集中3相对分散4绝对分散

中国仍属于乡村人中和产业向各级中民城市集聚的向心型城市化阶段。

城市用地评价的工程评估一般分为3类：

1适宜城市建设用地2基本适宜城市建设用地3不适宜城市建设用地

除了地震，常见的工程地质病害还有冲沟、滑坡与塌方、地下溶洞。

容积率=总建筑面积/建筑用地面积

建筑密度（%）=建筑基底总面积/建筑用地面积×100%

居住区内绿地：

A公共绿地B宅旁绿地C公共服务设施所属绿地D道路绿地不包括：

A其他屋顶，B晒台的人工绿地

衡量居住区绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。

在居住区的技术经济指标中，建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。

市场=人口+购买能力+购买动机

房地产市场是指：

所交换的商品是房地产或房地产权益的市场，交换包括买卖、互换、租赁、抵押等。

描述市场竞争状态的既是市场结构分为：

A完全竞争市场B垄断竞争市场C寡头垄断市场D完全垄断市场

房地产市场周期几个阶段：

A上升期、B高峰期、C衰退期、D低谷期。

购买房地产的需求归纳为4类：

A消费需求B投资需求C投机需求D跟风需求

决定房地产需求量的因素：

1该房地产的价格水平2消费者的收入水平3消费者的偏好4相关物品的价格水平5消费者对未来的预期

需求规律的例外：

A炫耀性物品B吉芬物品

1房地产价格较低，2消费者收入较高，3消费者对该种房地产偏好增强，4该种房地产的替代品的价格较高或者互补品价格较低，5消费者预期未来该房地产价格会上涨，——消费者对该种房地产当前需求通常会增加，反之会减少

决定房地产供给量的因素：

A该种房地产的价格水平B该种房地产的开发建设成本C该房地产的开发技术水平D房地产开发商和拥有者对未来的预期

房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比

资金存在时间价值的原因：

A资金增值、B机会成本、C承担风险、D通货膨胀。

单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。

复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。

房地产投资项目经济评价是房地产投资的最重要环节之一，它为房地产投资决策提供依据。

房地产投资项目经济评价最主要最常用的A财务净现值、B财务内部收益率C投资回收期

投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。

房地产与其他物品一样，之所以有价格，是因为同时具有A有用性B稀缺性C有效需求。

作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

市场价值是客观存在的，是唯一的,投资价值是个体的

楼面地价=土地总价/总建筑面积*土地总面积/土地总面积=土地单价/容积率

起价（不是价）、标价、成交价和均价在新建商品房销售中出现的一组房地产价格

市场调节价是指：

由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

政府指导价是：

政府价格主管部门按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

政府定价：

政府按照定价权限和范围制定的价格。

经济适用房出售价格衽政府指导价，按保本微利原则确定。

成本包括7项利润率在3%以下

运用市场法估价4大步骤：

1搜集交易实例2选取可比实例3对可比实例的成交价进行处理4求取最终的比准价值

选取的可比实例应符合以下的基本要求：

1可比实例应是估价对象相似的房地产2可比实例的交易类型应与估价目的吻合3可比实例的成交日期应尽量接近估价时点4可比实例的成交价格应尽量为正常价格

房地产状况分为：

A区位状况B权益状况C实物状况

房地产价格主要取决于3个因素：

1未来净收益的大小2获得净收益期限的长短3获得净收益的可靠性（三点都是正比）

收益法适用的对象：

是有收益或有潜在收益的房地产。

成本法：

是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

房地产价格通常由下列7大项构成：

1土地取得成本2开发成本3管理费用4投资利息5销售费用6销售税费7开发利润

建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。

重置价格与估价对象是同等效用，重建价格是复制

房地产金融的基本职能有下列3个：

A筹集资金B融通资金C结算服务

按信用主体分：

商业信用、银行信用、政府信用、消费信用、民间信用、证券信用、国际信用。

按信用期限分：

短，中，长期信用

决定利率水平的6个因素：

1平均利润率，2资金供求状况，3预期通货膨胀率，4国家经济政策，5国际利率水平6国际收支状况

担保贷款可分为：

A保证贷款B抵押贷款C质押贷款

在房地产抵押贷款中，抵押权人一般为银行。

房地产抵押可分为:

A房屋所有权抵押B土地使用权抵押C预购商品房贷款抵押D在建工程抵押。

短期贷款一年以上含一年，中期贷款一年以上5年（含）以下，长期贷款5年（不含）以上

房地产经纪机构可代为办理：

A输房地产贷款B房地产抵押登记

个人住房贷款的特点：

A长期性B零售性C分期偿还

贷款金额最高不超过抵押房地产价值的70%

偿还比例不得超过其家庭月收入的30%

月房产支出与收入比=本次贷款的月还款额+月物业管理费/月均收入

保险的机能在于进行损失补偿。

这种损失补偿通常不是恢复已被毁损、灭失的原物，也不是赔偿实物，而是通过支付货币的方式来实现的。

财产保险分为：

A财产损失保险B责任保险C信用保险D保证保险

承保在从事职业技术工作时的疏忽和过失造成hetong对方或他人的财产损失或人身伤害的经济赔偿责任的责任保险，称为职业责任保险

人身保险可分：

A人寿保险B健康保险C意外伤害保险。

一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。

保险合同的当事人：

保险人和投保人。

保险合同的关系人：

被保险人和受益人。

保险合同终止的情形：

1保险期限届满2保险人履行了赔偿或给付义务3保险标的灭失4当事人解除保险合同5保险公司终止

统计有：

A反映作用B决策作用C控制作用D监督作用

统计分为：

A描述统计和B推断统计

量变还可分为：

A确定性量变和B随机量变

统计调查方式：

1普查2抽样调查3重点调查4典型调查5统计报表

消费者购买动机种类：

1求实动机2求美动机3求新动机4求名动机5求廉动机6求奇动机7求同动机8求癖动机

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