项目合作框架合同书.docx
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项目合作框架合同书
项目合作框架合同书
甲方：
广州粤有研表面工程有限公司
法定代表人：
张忠诚
地址：
广州高新技术产业建设区科学城开源大道11号A4栋首层A401
乙方：
法定代表人：
地址：
鉴于：
1、广州粤有研表面工程有限公司报上级主管部门批准审核后下文同意甲方以挂牌方式征集乙方,合作建设广州粤有研表面工程有限公司建设项目工程（下称“本项目”），甲方在南方联合产权交易中心（下称“南方产权”）公开挂牌征集成功，并确认乙方为本项目建设乙方。
2、乙方同意将按照《广州粤有研表面工程有限公司建设项目工程合作建设方案》（附件1，下称“《建设方案》”）及《广州粤有研表面工程有限公司征集建设项目工程合作方方案》（附件2，下称“《征集方案》”）的原则，依约依规完成项目建设。
甲乙双方就本项目的合作建设有关事宜，经协商一致，达成如下协议：
一、合作项目概况
本项目位于广州科学城发源路东北侧（下称“项目用地”）。
根据《中华人民共和国国有土地使用证》（穗府国用2012第05000142号），现土地使用权人为广州粤有研表面工程有限公司，使用权面积为17266㎡，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限50年（终止日期为2062年10月31日）。
本项目用地已取得《建设用地规划许可证》（穗开规地[2014]19号）、《建设工程规划许可证》（穗开审批规建证[2017]103、104号）。
二、合作方式
1.甲方提供本项目的建设用地。
甲方已付土地出让金及契税和截至2017年8月的土地使用税共1,154.868367万元，该费用由甲方承担，无需乙方承担。
2.本项目自购地开始至项目建成并竣工验收的整个过程中，除上述由甲方承担1,154.868367万元外，其余一切费用（含甲方前期已支付的费用和应付未付的费用）都由乙方承担，资金估算9,393.21万元，具体以实际发生为准，包括但不限于：
（1）地质钻探费用、图纸设计费等相关前期费用；
（2）规划、施工报建、工程监理、工程建设费用等；
（3）土地平整费用；
（4）电信、供水、供电、安装等配套费用；
（5）道路、绿化建设费用；
（6）项目竣工验收、结算审计费用；
（7）项目部运作的所有人员薪资、办公费用；
（8）办理产权证所应缴纳的税金及项目建设相关的费用；
（9）项目工程建设期间自2017年9月开始的土地使用税；
（10）完成项目工程建设、房地产权证的办理所需的其它相关费用；
（11）甲方前期已付（部分应付未付）需乙方承担的费用合计1,357,611.75元，具体费用如下：
序号
计费项目
金额（元）
备注
1
广州开发区土地储备交易中心地块交易服务费
500.00
2
广州市城市规划勘测设计院开发区分院地形测量放线费
80,337.46
3
广东省轻纺建筑设计院勘察费、设计费
930,100.00
4
广州公共资源交易中心场地使用费
1,135.62
5
广州市辉强土石方工程公司临时围墙工程款
29,738.67
6
广州华昀建筑设计公司报建费
30,000.00
7
广州华昀建筑设计公司设计工本费补助
68,000.00
8
广州华昀建筑设计公司重办建规证（本费用为应付未付款项）
53,000.00
9
招标代理费（已招勘察设计和工程监理，本费用为应付未付款项）
40,000.00
10
应付科力公司共建围墙费用（本费用为应付未付款项）
48,800.00
11
北京中设泛华工程咨询有限公司报告编制费用
39,000.00
12
广州南粤房地产与土地评估有限公司土地评估服务费
25,000.00
13
广东省建东工程监理有限公司代理服务费
12,000.00
共计
1,357,611.75
3.乙方负责本项目从在现有情况下开始办理施工许可到竣工验收及城建档案验收的经办工作（甲方已完成项目的立项、规划、设计、报建等前期工作，乙方同意无条件承接）；乙方负责合作项目施工管理，按照国家及行业的标准要求，保证建筑质量与安全，并保证及承担项目全部建筑工程及配套设施的质量责任；乙方须按甲方已拟定的建设计划积极推进项目的建设，保证工程按时竣工并通过国家相关部门验收合格。
4.本项目的合作建设中，建设的起点是目前的现状。
现地块已经初步平整，尚未开工建设；项目已取得《建设工程规划许可证》，部分施工图已经完成，下一步工作为乙方办理施工许可手续，缴纳市政设施配套费后开工建设。
合作建设的终点是按照施工图完成建筑物的土建工程（含室内的基本装修）、水电工程（不含生产设备及其相关电路）、电梯、消防、防雷，并完成室外场地及绿化、围墙、雨水污水接驳、外水外电工程，使项目能够竣工验收及城建档案验收。
竣工验收及城建档案验收后，由甲方自行办理房产证。
5、双方同意，由甲、乙双方派人组成项目合作建设部，负责项目合作建设的具体事宜。
三、合作内容
1、双方合作建设广州粤有研表面工程有限公司建设项目工程的总建筑面积合计33444.8平方米，具体见《建设工程规划许可证》。
2、整体项目工程估算乙方投资总额约为9,393.21万元，乙方原则上按《建设方案》设定的目标和要求，以及国土、规划部门批准的规划要点进行合作建设。
3、乙方在挂牌期内向南方产权交纳的2000万元合作保证金，其中1000万元合作保证金在本框架合同生效后自动转为履约保证金，其余1000万元合作保证金在本框架合同生效后无息原路返还给乙方。
在南方产权收到双方服务费后，无须双方另行通知，直接将前述履约保证金划转至甲方下列账户（待甲方为本项目设立了共管账户后该资金划入共管账户），该笔履约保证金按乙方工程实际投资进度的同等比例分次无息返还乙方。
甲方收款账户信息如下（收取履约保证金）：
账户名称：
广州粤有研表面工程有限公司
开户行：
中国工商银行股份有限公司广州科学城支行
账号：
360209*********4667
南方联合产权交易中心在本框架合同生效后及收到全部服务费用次日起三个工作日内出具交易凭证，无须交易双方另行通知。
4、甲方应在收到乙方履约保证金后5日内，将本项目用地移交给乙方管理。
乙方应在取得本项目施工许可证后24个月内建设本项目完工。
5、本项目建设资金安排：
由甲方设立项目建设资金银行共管账户，乙方将项目建设所需资金（履约保证金除外）按工期节点分期划入该共管账户，具体资金到位时间根据施工合同约定和工程进度安排，双方可对资金具体到位时间进行协商确定。
乙方应保证该帐户中的资金余额不得低于1000万元，直至本项目建设完毕、经质量监督站同意召开竣工验收会议并经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位共同在工程竣工验收报告上签字盖章确认验收合格。
6、乙方建设本项目应达到设计单位按标准工业厂房设计的工程竣工验收标准。
乙方按照施工图完成建筑物的土建工程（其中外墙采用外墙砖，室内墙身和天花为乳胶漆，室内地面为工业地坪漆或金刚砂地面）、水电工程（不含生产设备及其相关电路）、电梯、消防、防雷，并完成室外场地及绿化、围墙、雨水污水接驳、外水外电工程，使项目能够竣工验收及城建档案验收。
四、项目建设的组织管理
1、双方同意，在本框架合同签订后，由乙方承担整个项目的建设责任。
甲方提供必要的协助。
甲方已选定的本项目设计单位和监理单位，乙方予以承接。
2、项目建设过程中，如需甲方配合加盖公章，须由乙方向甲方提出申请，经甲方内部程序审批后，由甲方决定盖章。
五、利益分成
1、本项目建成后甲方获得总建筑面积38%的物业使用权，乙方获得本项目剩余建筑面积62%的物业使用权。
乙方获得的物业相应建筑面积使用权期限为物业建筑设计使用年限，即自竣工验收合格之日起50年。
在物业建筑设计使用年限内应缴交给政府的土地使用税和房产税由甲、乙双方按各自的分成比例自行承担。
在物业建筑设计使用年限内如需续交国有土地出让金的，乙方按物业使用比例承担剩余使用年限内应续交缴纳的土地出让金，剩余续交部分由甲方承担；在物业建筑设计使用年限内如因土地出让期限届满（2062年10月31日），物业不能继续续期使用的，乙方分得的总建筑面积62%的使用权自然终止，乙方不得以物业使用期限未满为由向甲方索要赔偿。
双方获得使用权的物业具体位置以垂直分割为原则或由双方协商确定分割方式。
在国家法律法规和政策允许将乙方应获份额的物业使用权对应建筑办理产权证至乙方的名下时，甲方应予同意并协助乙方按法定程序办理过户手续，其所需缴纳的手续费及税费等一切费用由乙方承担；在此之前，本项目物业的整体产权办至甲方名下。
2、甲方同意本项目通过竣工验收、达到投入使用条件后，双方均可对房屋及其设施进行合理使用。
3、项目竣工验收合格和城建档案验收合格后，由甲方负责办理项目房屋房地产权证，办证所涉及的所有税和费由乙方承担，计入项目的总投资额内。
4、项目竣工验收合格和城建档案验收合格后，乙方负责督促施工单位按建设部关于工程保修的规定进行保修。
如果施工单位未能按规定保修，由乙方承担所有责任。
六、双方权利和义务
（一）甲方权利
1、获得本合同约定的项目建设收益。
2、监督乙方按合同约定足额投入建设资金进行项目建设。
3、选定项目设计单位和监理单位。
4、与乙方协商确定项目规划、设计方案。
5、监督项目施工进度和质量。
6、负责本项目建成后属于甲方房屋的物业管理工作。
（二）甲方义务
1、甲方保证项目用地土地产权清晰，不存在第三方权利及任何争议，并保证对土地具有合法使用权。
2、积极协助乙方进行项目建设、竣工验收等事宜。
3、指定专人与乙方联络，协调和解决合作中遇到各种问题，监督施工进度和质量，确保合作项目顺利进行。
4、由甲方提供有关项目资料、信息，协助乙方完成外部报批工作。
5、项目竣工验收合格和城建档案验收合格后，承担38%的后续土地使用税和房产税。
在物业竣工验收合格之日起50年内，如需续交土地出让金的，由甲方承担按物业未交土地出让金的实际年限占续交土地出让金总年限比例的38%土地出让金。
6、保证不得将项目土地及分配给乙方的物业设置第三方权利，不得对分配给乙方的物业作任何处分。
7、对乙方使用所分配物业提供协助。
8、依合同约定协助乙方办理乙方所分配物业的产权过户。
（三）乙方权利
1、依合同约定获得部分房产的使用权，并有权进行使用、收益。
2、与甲方协商确定项目规划、设计方案。
3、要求甲方为本项目建设提供协助。
（四）乙方义务
1、乙方知悉并承诺，应自行对本项目所涉及政策等事宜进行综合、全面的尽职调查，在对标的的历史情况、现状和潜在风险有充分了解的情况下，充分考虑合作标的可能存在的瑕疵，充分评估此次交易的投资风险，并承担因交易而产生的一切风险。
2、乙方须负责本项目的后期施工、验收等手续的经办工作。
项目合作建设期间的运营管理由乙方全权负责，并由乙方独立承担相应责任和风险。
3、为保障乙方能够按约定建设合作项目，乙方须按照本合同约定向甲方提供1000万元履约保证金，如乙方未能依约完成项目，甲方有权没收该保证金。
4、乙方须按《建设方案》规定的建设目标和基本要求进行建设，具体按属地国土规划部门批准的规划要点进行建设，具体项目名称和规划要点按属地政府有关部门合法批准的文件确定。
5、甲方已完成的本项目的立项、规划、设计、报建、勘察设计和监理招标，乙方须同意无条件承接。
乙方须负责合作项目后期验收等相关手续的办理。
6、乙方负责合作项目施工管理，按照国家及行业的标准要求，保证建筑质量与安全，并保证及承担项目全部建筑工程及配套设施的质量责任。
7、乙方须按甲方拟定的建设计划积极推进项目的建设，保证工程按时竣工并通过国家相关部门验收合格。
8、项目竣工验收合格和城建档案验收合格后，乙方承担62%的后续土地使用税和房产税。
在物业竣工验收合格之日起50年内，如需续交土地出让金的，由乙方承担按物业未交土地出让金的实际年限占续交土地出让金总年限比例的62%土地出让金。
9、本项目所产生、承担的任何债务、责任等由乙方独立承担解决，与甲方无关，由此导致甲方承担任何债务或责任的，乙方应负责清偿，并应赔偿由此导致甲方的一切损失。
如乙方须向第三方追讨责任，甲方应给予必要的配合，否则乙方责任免除。
10、本次征集事宜涉及的甲方应向交易机构支付的服务费用由乙方承担。
七、其他须披露的事项
1、本项目土地已取得《中华人民共和国国有土地使用证》（穗府国用（2012）第05000142号）、《建设用地规划许可证》（穗开规地[2014]19号）；本项目已取得《广东省企业投资项目备案证》（备案项目编号：
2017-440116-33-03-011484）；本项目已完成项目规划报建工作，取得《建设工程规划许可证》（穗开审批规建证[2017]103、104号）。
已完成了人防报批、环评报批等工作，并确定了广州市财贸建设监理有限公司为本建设项目的工程监理单位、广东省轻纺建筑设计院为本建设项目的设计单位，地质勘查、桩基础设计图及部分施工图设计已完成。
2、乙方应自行对合作标的的现状、工程建设政策等事宜进行综合、全面的尽职调查，在对合作标的的历史情况、现状和潜在风险有充分了解的情况下，充分考虑合作标的存在的瑕疵，并承担因本次交易而产生的一切风险。
乙方因上述风险遭受的任何损失，与交易机构和甲方无关。
3、本项目中由乙方承担的施工费用，在建设过程中由乙方支付给施工单位，由施工单位开具发票给乙方；如果该项约定与相关政策和法律法规相抵触，或与执行过程中新出台的政策和法律法规相抵触，则乙方应无条件按相关政策和法律法规执行。
4、其他披露事项详见广东南粤房地产与土地评估有限公司出具的《估价报告书》（粤评（4）字第201709006961号）。
八、违约责任
1、本项目合同书签署后，甲方不得就本项目合同书约定事项再与第三方签订合作协议。
否则，甲方所造成乙方在项目中的一切损失包括对乙方应获得的合理收益造成的损失由甲方负责赔偿。
2、甲方本次征集到的最终合作方即乙方不得委托第三方或通过转包、分包的方式承担其权利和义务；但经甲方同意，乙方本身分立出专门用于本项目管理和运作的项目公司，或乙方为本项目的管理和运作专门成立其全资的项目公司，这两种情况除外；如果乙方违反该项约定，甲方有权终止合同，没收乙方履约保证金。
3、如因乙方原因未能按本合同约定时间完工，每逾期一日，向甲方支付违约金1万元；逾期60日仍未完工的，乙方除每逾期一日，向甲方支付违约金1万元外，还应赔偿甲方因延期而带来的经济损失；逾期满730日仍未完工的，甲方有权收回项目，并由甲、乙双方共同委托造价司法鉴定机构评估乙方已完工程的造价，委托会计师事务所对因工期延误而给甲方造成的经济损失出具审计报告。
如果已完工程造价大于甲方所受经济损失，则甲方将其中的差额补回乙方；如果已完工程造价小于甲方所受损失，则乙方应将其中的差额补回甲方。
4、如因在本项目合作建设中所产生的属于乙方的债务、责任等，导致甲方利益受损的，乙方应全额赔偿甲方经济损失。
5、如在合同履行过程中，乙方存有违约行为的，在乙方承担完毕违约责任之日前（违约责任包括但不限于支付违约金、赔偿金及赔偿甲方全部损失等），甲方有权拒绝将乙方利益分成房屋移交给乙方使用。
6、如因甲方原因致使乙方无法正常使用所分配物业，甲方应赔偿乙方全部经济损失及可于本项目取得的预期收益。
九、争议解决
若在履行本合同过程中发生争议，双方应友好协商解决，若协商不成的，任一方均可向项目用地所在地的人民法院提起诉讼。
十、其他
1、在本框架合同签订后，双方根据实际情况商签以本框架合同和本项目征集建设合作方的公告及其所附征集文件为基础的详细合同。
2、本合同一式七份，甲方执四份，乙方执两份，南方联合产权交易中心执一份。
双方签字盖章后生效。
3、本合同中所涉及的资金全部以人民币结算。
4、本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
（以下无正文）
甲方：
乙方：
签约代表：
签约代表：
二0一七年月日二0一七年月日
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