商业街项目策划书.docx
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商业街项目策划书
一个很成功的商业项目策划方案
第一章总体策划思路4
一、策划的总体思路4
二、项目背景4
三、项目资源分析、项目目标的界定5
四、核心目标--树立品牌6
五、项目开发总建议7
六、项目的swot分析7
七．市场机会发现11
第二章项目总体的定位开发报告15
前言15
一、项目总体形象定位16
二、项目功能定位19
三、世景的无限优势26
四、项目定位优势的建立基础27
五、目标客户群所定及分析29
第三章项目整体组合营销策略报告33
一、项目总体整合营销策略33
二、总体操盘计划、步骤35
第四章项目产品设计报告37
第一部分：
世景国际国际公寓产品设计构想37
环境设计37
一、"英式管家"的概念41
二、世景国际国际公寓引入英式管家服务的起因41
三、世景国际国际公寓英式管家服务的内容42
第二部分：
世景国际写字楼产品设计构思60
一、市场调研60
二、世景国际写字楼工程技术数据60
三、世景国际项目本身具备的优势62
四、目标客群定位瞄准市场空白点63
五、精锐公司将面临的问题65
六、为新锐公司度身定做的七大服务体系66
七、世景国际小面积办公写字楼推广要点67
（一）节约成本的办公空间：
67
（二）富有创造力的事业空间68
（三）比较优势68
（四）世景国际为精锐公司度身定做的软硬件配套70
第三部分：
世景国际商业广场规划设计思路83
1．经济技术指标83
2.规划理念84
3．规划风格84
4.总体规划与功能规划的复合性84
5.世景国际商业广场规划85
6.交通组织结构86
7.停车方式87
8.室内垂直交通设计要求88
9.园艺设计91
10.园林设计的具体表现形式92
11.景观构成要素92
第五章开盘前期营销推广策略设计报告94
一、寻找打开成功之门的金钥匙--概念运作94
第一阶段：
项目导入期95
第二阶段：
商铺推广期98
第三阶段：
商务港与酒店公寓推广期100
二、知己知彼，百战不殆--目标客户分析104
三、策动市场，谋略制胜-媒介策划106
四、媒介也领先--媒体组合108
五、一年之计在于春-工作规划110
策划宣传内容与阶段安排110
策划宣传工作大纲111
项目lg设计114
项目案名设计115
项目广告语设计116
销售中心及围墙包装设计117
项目vi系统设计118
附件：
一、世景国际项目市场调研报告（已提交）
二、售楼部设计方案
三、项目形象iv设计
第一章总体策划思路
一、策划的总体思路
1.全面把握：
首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
2.项目对接：
强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
篇二：
商业街策划方案
商业街策划方案
2009-07-0509:
04
三、项目运作策略及构思
（一）、项目运作策略
1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权
在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。
因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。
确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施。
2、定向招租，龙头店铺带动
在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。
同时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的23%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业氛围可培育起业。
3、放水养鱼，培育商业氛围
降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆起来。
4、以点带面，吸引人气
在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。
如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。
（二）、项目定位及业态规划
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项目定位
观澜区域首个特色风情商业街
定位诠释：
"观澜区域"突出本项目的地理位置和地域优势。
"首个"突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。
致力将格澜郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。
"特色风情"观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显项目的文化底蕴和气息。
1、一层业态规划
通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析，结合项目"皇家英里路"的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。
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酒吧街特点
此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。
酒吧街可以提升整个商业项目的品位、档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带出西式文化消费环境，体现了"皇家英里路"这一定位。
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特色餐饮街特点
特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。
把特色餐饮街安排在这里是结合了三种因素：
一是这里面向工业大道，通过广告位可以很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。
二是可以与肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。
三是餐饮要
求停车位足，在这里可以停车需求。
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家电体验街特点
近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体验营销来网罗顾客。
此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。
相对于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。
根据消费者反映：
购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。
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服装服饰、体育用品街特点
商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合理、连贯的把项目南北商业连接起来。
2、二层业态规划
二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。
四、项目执行案
（一）、成立项目运作小组
为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施，需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构如下：
（二）、收集资料
建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。
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与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解项目购买以及物业管理的具体条款、协议。
（执行人：
吕国生）
?
与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产权关系。
（执行人：
吕国生）
?
与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。
（执行人：
吕国生）
?
通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。
（执行人：
黎海航、吕国生）
（三）、召开业主恳谈会
除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私人业主持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户，使得商业规划无法实施，从而导致经营混
乱，无法整合业态。
产权的分散给统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。
因此需要通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。
?
根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的形式告知业主相关信息，开展洽谈工作。
（执行人：
黎海航、吕国生）
?
拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。
（执行人：
项目部）
（四）、代理条件的确定
为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略落到实处，应确定代理期限，租金支付方式等条款，确定代理条件。
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对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项目周边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺租金水平等信息。
（执行人：
黎海航、吕国生）
采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特征、铺面位置，制定租金价格体系。
（执行人：
项目部）?
?
拟定代理协议，考虑到商业氛围的培育，代理期限应为3-5年。
租金策略应采取第一年0租金，第二年50％市场租金，第三年80％市场租金的策略。
引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或免除相应的租金冲抵。
（执行人：
项目部）
?
签订代理协议，取得统一代理经营权。
（执行人：
项目部）篇三：
某商业街策划书
一、规划背景
1、规划的起源
自80年代中期开始，因经济社会发展迅猛，中山市被誉为广东四小虎之一而名闻于世。
随着广珠城轨的建设开通，以及西部沿海铁路、港珠澳大桥、深中通道的规划建设，中山成为粤西连接深圳、香港乃至更宽地域的黄金走廊。
这样一个著名的侨乡，缺乏大型的中心商业区。
因而在旧城中心地段改造项目中将本案规划成为集商业与居住功能为一体的综合性商业中心一期。
2、规划的背景资料
中山，古称香山，人杰地灵，名人辈出。
1950年4月，中山县以其人口稠密、土地广阔、
财税丰厚，被广东省民政厅列为特等县。
1997年，被联合国授予"世界人居奖"。
2005年在中国社科院公布的我国城市综合竞争力排名中，中山市名列第17位。
2005年，中山市荣膺首批"全国文明城市"称号，成为全国9个获此殊荣的城市之一。
2010年，中山市被列为国家历史文化名城。
二、规划条件
1城市规模中山位于广东省，人口140万人，流动人口200万。
位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北连广州，毗邻港澳，总面积1783.67平方公里，，为全国不设区的地级市之一旅居世界各地海外华侨和港澳台同胞80多万人，连续多年保持广东省第5的经济总量。
中山是一座社会和谐、经济兴旺、环境优美、民生幸福的现代化城市。
2基地基本情况
本案位于城市中心，地势平坦。
北至城市主干路红线，其它三边至城市次干路中心线。
基地
北边有公园、多层商业建筑，东面为二期规划用地，南面和西面分别为行政办公用地和居住用地。
规划用地内有新建的商场和小学，以及旧民居点。
因临近城市公园和主干道，交通量较大。
3规划市场条件
中山市发展快速，第三产业需求量大。
商业中心的建成，促进消费带动第三产业以及经济发展。
商业区从某种角度标榜一个城市的发展。
中山市需要一个具有代表性的商业中心。
三、swot分析
1、优势：
商业中心一期在城市老城区改造地段，占据城市中心地段。
北面的公园以及商业建筑，本身就汇聚了大量人流。
东面的二期规划用地使商业中心有更大的发展前景
2、劣势：
临主干道人流车流很多，道路处理不好会导致交通隐患
本案东面有二期规划，建设周期长、加大了投资风险。
本案为旧城改造，规划受局限
3、机会：
在城市中心区，与周边商业很好的融合。
项目有丰富的市场基础
填补了中山市的商业中心区和步行街的空缺
4、威胁：
周边商业区的竞争激烈
四、商业中心定位
1、项目在中山市的定位
项目为中山市中心区综合性商业规划，将会成为中山市商业中心，成为中山市的象征。
为
广大市民提供一个功能齐全的购物休闲中心。
2、项目战略定位
以带动中山市商业发展为目的，集购物、金融、文化、娱乐和居住一体的商业发展模式。
弥补中山市大型商业步行街的空缺。
五、规划原则和中心思想
1、规划定位目标
体现以人为本的核心思想，合理的组织人流车流，实现人车分流。
将商业区与居住片区分开布置，分为商业带、和居住带。
商业带具备现代化商业意向，强调舒适化、人性化和科技化。
居住带强调居住与工作相互协调的都市化生活。
2、规划策略
强调"混合分区"，商业融入居住，但保证较合适的居住舒适度。
使商业区成为城市的有机结合体，并具有弹性可持续发展的潜在空间。
并最求经济、生活和生态环
境的全面可持续。
六、整体规划策略建议
在整体布局上围绕商业价值最大化的同时也要满足舒适度，将本案规划为"
两中心，两组团，
三片区"的模式。
在其中一商业片区内做商业步行街。
1、两个中心：
在商业片区中心处结合尽管设置布置主商业中心，同时其也是步行
街主节点，使商业区有一个围合的开场空间，供人们聚集休闲。
同时使整个商业区在总体上突出中心，层次分明，分区清晰；居住区提供合适的围合空间，为居民生活带来便利舒适的环境。
2、两组团：
分别以两个中心布置两个功能组团，每个组团中心区在空间环境，景
观上都有相应的联系。
3、三片区：
划分两个组团，商业片区与居住片区及分割开来又相互渗透。
居住组
团围绕小学布置。
一方面阻挡了商业区的嘈杂，为学校营造安静的环境，一方面又方便了居住区内学生的出行，同时与基地西边的居住片区形成整体。
在基地东北边整体布置商业区，并分为两个片区，其中一个片区布置商业步行街。
保证了二期发展的商业可持续性。
七、规划的基本内容建议
1、交通规划建议
为了不损失项目的商业价值，同时应避免出现人车之间的干扰，务必做到人车分流。
将地下车库出入口放置在商业价值较低的地方。
车位配置建议：
因本案为商业与居住混合区，所以对车位的配置量要求较高，在商业区设置地下车库，在居住区设置地下车库与地上停车位。
2、环境景观设计建议
本案为商业中心区规划，基本无法做到大面积集中的绿化景观，为了体现项目的时尚舒适性，更多的利用景观小品花坛等方式点缀。
充分利用广场和商业建筑裙楼做绿化。
⑴、中心广场设置音乐喷泉：
增添项目休闲气氛
⑵、结合商业步行街的走向，布置连成一体的活水体系:
活跃绿化环境
3、建筑风格及外观风格建议
考虑到项目中有旧居民点的改造，旧民居周围小体量围合，
4、商业部分规划设计建议
⑴、商业组合形态
商业区分为两个组团，其中一个小组团设置金融类的商业建筑。
文化和娱乐部
分安置在有商业步行街的组团内。
⑵、商业规划布置建议
小组团中以高层建筑围合形成，大组团内主要考虑步行街的布置以及对旧民居
的改造问题。
重点布置景观广场。
⑶、商业内部交通布置
步行街内部不通车，全步行系统。
步行系统两侧设置消防通道。
商业步行街外
连接车行道。
在其外部合理设置地下停车库，满足步行的可达性。
5、住宅部分规划设计要点建议
住宅组团内布置高层点式住宅以满足商业区的经济利益，同时满足环境绿化的要求，保证舒适性。
住宅套型比为大：
中：
小=30:
50:
20，日照系数为1.1
组团内配备相应的生活设施，设置地上和地下停车场。
八、重点考虑问题（商业区特色规划）
1、旧居民点改造建议
根据旧民居的特点，以及周边独有的古井，计划将其改造成特色主题咖啡茶座，作为中心景
观广场的一部分，成为重要景观节点。
茶座以古井水为源泉制作饮品，体现以自然为本的理念，吸引顾客。
茶座内开设城市演变历史的小展览，展现旧民居的沧桑，同时成为城市的一处景观。
2、中心景观广场设计建议
中心景观广场作为商业构成中不可缺失的一环，是人们公共休憩区，并提供小型表演舞台。
在广场周边形成小尺度商业曲轴，中心广场不宜太小。
广场可以说是3个组团的连接点，无特殊规划要求，不建议设置下沉式广场。
3、步行街规划建议
中心城区的步行街可以说是代表城市形象的重要部分，对其的规划非常重要。
强调步行街的
面建设而非线性建设。
建议步行街的主入口在规划用地的东面，与二期规划用地形成联系。
围绕中心广场和步行道路建设2层商铺。
景观上引入活水体系，与中心喷泉可连为一体。
九、销售政策
1、资金来源：
通过对城市内外宣传，篇四：
商业街商业策划书
"步行街"商业策划书
前言
××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。
一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。
目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。
据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52.3％，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。
这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。
因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。
鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。
一、背景分析
××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。
这样具有"钻石级"市口的商业街，当前缘何一时难"热"?
在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准"病灶"对症下药。
据考察和分析，××一期商业步行街主要存在"先天"与"后天"两方面原因。
（一）、商街设计"先天不足"
1、大广场难搞大活动。
步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众"眼球"、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。
由于当初仅从景观角度设计广场的"旱式喷泉"、"简易花坛"，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。
广场热不起来，商街自然冷落。
2、"假山"成了"绊脚石"。
步行街南入口处的"假山景观"，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的"绊脚石"。
此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
3、内外街连接通道商用功能缺失。
××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。
按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。
这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。
遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的"幽巷"，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。
4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
（二）、商街策划"后天失调"
1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的"灵魂"，即战略定位和商业主题。
××广场商业街最早定位是"××街"（很好），后来又定位于"×××"（很好，只是推广很费力），如今准备冠以"××广场步行街"（老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰）。
由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上"我是谁"、"我为谁服务"的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。
2、××广场是一处很好的"市民广场"，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的"广场文化"，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。
此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。
目前，由于上述设施没有配套，××广场的"磁场效应"不佳，所以商街难"热"。
3、打造商街，服务"缺位"。
开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的"老皇历"。
事实上，经营××广场商业街，"物业管理"代替不了"商业管理"，商业街由"冷"到"热"需要专业策划管理机构来"操盘"运作，此所谓"泛商业地产运作"。
××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户"婚姻自主"，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象"炒作"，这就无法形成火爆的商业氛围。
此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号（圆形）、68号（尖顶）两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
二、商街定位
××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：
1、街名：
××广场时尚丽人街
2、概念：
××广场----××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。
3、广告语：
××广场／时尚丽人街----与××相约，与××同行
4、商业门类：
购物、休闲、餐饮、美容、娱乐
5、商品：
主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。
6、顾客定位：
都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。
7、经营理念：
站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。
三、招商策划
××广场时尚丽人街的招商，属于"突破困局"的举措，招商需从下列几个方面入手：
（一）、发布招商公告
我们计划于4月中旬在《××晚报》、××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。
（二）、举办招商信息发布会
该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。
参会商户的人数拟控制在100人左右。
会上将发布的主要信息是：
1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望；
2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。
（三）、整合店铺资源
××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?
是否同意接受我公司提出的代理租金价格（或称返租报价）?
举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。
一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。
为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。
如
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