二手房买卖合同条款.docx

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二手房买卖合同条款

二手房买卖合同条款

篇一：

二手房买卖合同付款条款起草宝典（律师推荐）

二手房买卖合同付款条款起草宝典

王荣洲律师

在上海进行二手房交易，必须签订由市房管局制定并由市工商局监制的用于网上备案的《上海市房地产买卖合同》。

这个示范合同由三个部分组成：

第一部分由两个特别告知组成；第二部分为合同正文，共14个条款；第三部分由两个补充条款和六个附件组成。

合同正文不能修改，据实填写即可，补充条款和大部分附件都是由买卖双方自由约定的。

整个示范合同中需要买卖双方特别注意的就是合同正文第九条、第十条违约责任条款，以及“补充条款

（一）”和“附件三（付款协议）”。

二手房买卖中请律师也主要是对“补充条款

（一）”和“附件三（付款协议）”进行风险提示，并制定能够控制风险的条款。

本文所称的二手房买卖中的付款条款特指《上海市房地产买卖合同》中的附件（三）付款协议的内容。

卖方关心付款条款，希望付款条款对自己更有利，能够尽快拿到房款。

买方关心付款条款，希望能够通过付款条款控制自己的资金安全，使自己可进可退。

二手房买卖中相对于卖方来说买方风险更大一点，搞不好就财房两空。

本文就二手房买卖中附件（三）付款协议中的常见条款做一个详细的说明，并提供条款范例作为参考。

下文中的甲方指出卖人，乙方指买受人。

1.定金条款

范例：

“在签订本合同前，甲方已经收取乙方支付的定金计人民币元整（大写：

人民币元整），该定金在签订本合同当日自

动转为首期房款的一部分。

”

【详解】买卖双方在签订网签的备案合同之前，一般买方就已经向中介支付了一定数额的购房意向金，在居间合同中一般都会约定意向金转为定金的条件，要么约定卖方签订居间协议之日意向金转为定金，要么约定卖方收取意向金之日意向金转为定金。

卖方也可能是直接收取买方的定金，不要通过中介收取意向金再转定金。

一旦收取了定金，买卖双方就要受到定金罚则的约束。

二手房买卖中，买方在双方签订网签的备案合同之前支付定金，其性质是立约定金的性质，即以定金的支付为双方订立网签备案合同的担保，若一方拒绝签订网签备案合同将承担定金罚则。

一旦双方签订了网签的备案合同一般就不会再适用定金罚则了，而是适用合同中的违约责任条款来追究违约方的违约责任。

定金作为合同履行的一种担保方式，在合同正常履行的情形下，定金要么抵作价款或者予以收回，所以在合同中必要明确定金的处理方式。

二手房买卖中一般都是约定定金抵作购房款。

2.首期房款条款

范例：

“2.1甲方应在签订本合同的次日与贷款银行预约提前还贷事宜，并将提前还贷时间告知乙方及中介公司。

在甲方与其贷款银行约定的还款之日，乙方将首期房款（含定金）计人民币元（大写：

人民币元整）直接支付至甲方在贷款银行办理的还款账号，甲方当场出具收款收据。

2.2乙方支付的首期房款专用于甲方偿还抵押贷款之用，首期房

款若有不足，不足部分由甲方自行补足且清贷费用由甲方承担。

甲方如果将乙方支付的首期房款挪作他用致使合同约定的过户日前未能还清抵押贷款，并注销抵押登记的，甲方应向乙方支付该房屋转让总价款的20%作为违约金，乙方并有权单方解除合同。

”

【详解】二手房买卖中常见的情形时，卖方的房屋里尚有银行按揭贷款没有还清，买方需要通过办理银行按揭贷款的方式来支付购房款。

上海现有的规定不允许转按揭，二手房如果想交易，必须事先还清银行按揭贷款，注销抵押登记。

卖方一般是用买方支付的房款来提前偿还银行的按揭贷款。

这样操作对买方来说最大的风险就是支付的房款被卖方挪作他用。

买方支付的首期房款本来是用于支付按揭贷款的，但卖方拿到钱款以后却挪作他用了。

一旦被挪用，卖方又没有资金来偿还按揭贷款，买方的购房目的就可能落空，所以一定要监控资金安全。

实践中常见的操作方法就是：

卖方提前预约贷款银行（提前还贷的，银行一般都要求提前一个月预约），确定好还贷日期以后，双方一同到贷款银行，买方直接将房款支付至卖方在贷款银行办理的还款账号，由贷款银行直接划走。

这样才能确保支付的房款专用于偿还银行按揭贷款。

3.贷款条款

范例：

“3.1甲方同意乙方通过向银行申请人民币元（大写：

人民币元整）贷款的形式支付第二期房款。

其中，商业性贷款人民币元（大写：

人民币元整），个人住房公积金贷款人民币元（大写：

人民币元整）。

乙方应于签订本合同

次日起十个工作日内向银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。

3.2若乙方贷款申请未获银行审核通过，则甲、乙双方任何一方均有权单方解除本合同，本合同解除后，甲方已经收取的款项应当于合同解除次日起三个工作日内返还乙方，每逾期一日，甲方应支付乙方未返还款项日万分之十的违约金，除此之外，甲、乙双方互不承担违约责任。

3.3若乙方申请的贷款额度不足，则乙方应当于过户当日将其补足并支付给甲方，补足后双方办理房屋过户手续。

3.4第二期房款的支付期限以贷款银行的实际放款日期为准。

”

【详解】房价太高，买方通过申请银行按揭贷款的形式支付房款是最常见的。

个人住房贷款是最容易办理的，只要符合一定的条款都可以申请。

如果能申请贷款来支付房款那最好了，资金是有它的时间价值的，因为贷款的利率低，如果你能用贷款来支付房款，实际上你是占便宜的，现在你到社会上去融资，融资成本至少年利率30%，而贷款的年利率现在只有6%左右。

申请银行按揭贷款有两种结果：

1）申请不到贷款。

双方签订了买卖合同后，买方向银行申请贷款，但最后审核没有通过。

这时该如何处理？

对于买方来说如果能用现金的方式来补足，那可以继续交易，如果数额过大，无法用现金方式来补足，这时候买方当然希望解除合同，退还已经支付的购房款。

对于卖方来说，如果买方贷不到款则导致其没钱付房款，一般也会同

意解除合同，退还已经收取的购房款。

2）申请贷款额度不足。

如，本来申请了7成的贷款，最后只批了5成，这时候的不足部分就得由买方在过户之前补足。

在贷款额度不足的情形下，买方要求解除合同，双方互不承担违约责任，一般卖方是不会同意的，卖方会让买方补足在过户。

买方在申请银行按揭贷款的时候，一旦出现这两种情形都会非常被动。

所以买方在签订买卖合同前，甚至在签订居间合同之前就一定要到银行落实清楚自己到底能不能贷到款，能贷到多少额度的。

如果出现上述两种情况，都得怪买方事先没有落实清楚。

4.第二期房款条款

范例：

“乙方以银行本票的形式支付第二期房款计人民币（大写：

人民币元整）。

待房地产交易中心出具产权过户的收件收据后当日，乙方向甲方交付第二期房款的银行本票，甲方当场出具收款收据。

”

【详解】如果买方不贷款，那么除了首付款以及尾款外，绝大部分房款要通过第二期房款形式支付。

第二期房款一般约定在过户之日支付，这里有个先后顺序的问题，卖方希望先付款后过户，否则担心过完户，买方不付款；买方希望先过户后付款，否则担心付完款，卖方不过户。

遇到这种情形其实解决起来也很简单，可以委托资信较好的第三方来监管房款，三方签订《资金监管协议》，约定好款项的支付条件。

可以委托中介公司，也可以委托律师事务所，如果委托中介公司一定要委托资信好的中介公司，小的中介公司风险较大，搞不好

篇二：

二手房买卖合同补充条款

二手房买卖合同补充条款

卖方：

（简称甲方）身份证号码：

买方：

（简称乙方）身份证号码：

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《武汉市存量房居间（买卖）合同》（编号：

wGF-20XX-0803）及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本协议，以资共同信守执行。

1、经甲、乙双方协商一致,在不违反有关法律、法规的前提下,订立的补充条款,本合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。

2、经甲、乙双方协商一致,在签署《武汉市存量房居间（买卖）合同》时，以原合同第二条所约定之成交价款人民币42万（肆拾贰万元整）。

乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行：

第一笔房款（人民币）18万元（不含定金2万）和定金2万元（贰万元）于20XX年10月15日前支付;第二笔房款（人民币）22万元以银行付款时间为准，与乙方无关。

3、甲方在交房之日前，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。

甲方将该房屋维修基金、有线电视、热水器、煤气等所有权（但不限于）无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用；并转交所交易房产原有的房屋结构图、原始买卖合同（若有）、水电装修路线图等相关资料。

4、甲方将房屋固定设施或装饰包含在本合同约定的总房价内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。

5、甲方在交房之日前结清水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理费，并提供给乙方交房之日前一个月（20XX年10月）的已缴讫的水费、电费、煤气费、有线电视费收据和物业管理费帐单以及有线电视凭（:

二手房买卖合同条款）证。

如甲方在交房之日前未能及时结清水费、电费、煤气费、有线电视费，则由甲方对乙方进行赔偿。

6、甲方在未将房屋正式移交给乙方之前而导致房屋毁损或灭失等，一切后果由甲方负全责，与乙方无关；对此造成乙方损失的应由甲方进行赔偿。

7、甲方必须保证房屋的独立性，不侵犯任何第三方的任何权利，如产权的完整性、原单位的优先购买权及原单位是否允许转让等，但不限于；对此造成乙方损失的应由甲方无条件进行赔偿。

8、甲方在移交房屋前三日内必须将自己所有的东西全部搬走，逾期未搬的，视为放弃其所有权；由乙方对此进行处分。

9、房屋过户完毕之后，为维护乙方利益需要甲方配合的，甲方有义务进行配合，并不得拒绝。

应拒绝而造成乙方损失的，甲方应当进行赔偿。

10、甲方在房屋过户完毕之日起15日必须腾退出去，不得无故拖延。

对此造成乙方损失的，甲方应当进行赔偿。

11、甲方向乙方提供的有关房屋所有材料必须是合法、真实、有效的，故意隐瞒房屋真实情况及提供虚假信息的，视为甲方违约。

乙方有权利解除房屋买卖合同及要求甲方退还全部购房款即人民币42万元（肆拾贰万元整）；并有权要求甲方承担总购房款20%作为违约金，对乙方进行赔偿。

本协议系买卖双方在平等自愿的基础上经过充分协商后达成的一致意见，任何一方在未征得其他方同意的前提下不得擅自变更本协议内容；在签署本协议时，买卖双方对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按本协议约定严格履行，未能履行本协议则追究违约责任。

本协议自双方签字盖章之日起生效。

甲方（签章）：

乙方（签章）：

20XX年__10__月__16__日

篇三：

20XX年二手房买卖合同范本

20XX年二手房买卖合同范本

20XX年二手房买卖合同范本

卖方：

_______________（简称甲方）身份证号码：

_____________________买方：

_______________（简称乙方）身份证号码：

_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区

________________________拥有的房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为_____平方米。

（详见土地房屋权证第_______________号）。

第二条上述房产的交易价格为：

单价：

人民币________元/平方米，总价：

人民币___________元整（大写：

____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。

本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。

第三条付款时间与办法：

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付

首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人

民币____________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在

缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支

付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款

人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。