土司国际大酒店项目调研报告 精品Word格式文档下载.docx
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忻城县东经108°
24ˊ~109°
7ˊ，北纬23°
40ˊ~24°
23ˊ，东临兴宾区，西依都安县，南接上林县，北连宜州市；
东北与柳江县交界，东南与兴宾区、合山市接壤，西北与都安县相连，西南与马山县接靠，东西横距71公里。
南北纵距79公里，2003年属来宾市人民政府管辖。
2008年末总人口为41.05万，有壮、汉、瑶、苗、仫佬、回、满等15个民族，其中壮族人口占90.7%。
城关镇为县人民政府所在地，人口大约为4万人。
全县现辖5镇7乡。
忻城县交通条件较为便捷，国道322线、323线和省道20231线贯穿全境，但全县目前尚无铁路和高速公路。
红水河自西向东流经境内，流程56公里，有9个停泊码头，150吨机船四季通航，沿水路南下可直达梧州、肇庆、广州、香港等地。
忻城西部交通：
忻城至合山、忻城至宜州二级公路全线分别于2005年和2007年通车，忻城至大化二级公路完工使用，忻城至都安、忻城至上林二级公路已进入使用阶段。
忻城东部交通：
柳江至龙南二级公路忻城段全长29.55公里建成通车。
县城所在地──城关镇位于忻城至合山、忻城至宜州二级公路的交汇处，北距广西重镇──柳州市117公里，南距广西首府南宁市206公里，西距黔桂铁路宜州站和宜柳高速公路起点站55公里。
目前忻城已成为联系广西首府南宁和贵州、四川等周边省（市）的交通枢纽，是西南通往沿海的主要通道。
（2）忻城县经济现状及人口分布：
2008年，全县实现生产总值31.56亿元，财政收入2.34亿元，固定资产投资完成8.59亿元，城镇居民人均可支配收入13378元，农民人均纯收入3378元。
2000年，忻城县辖5个镇、8个乡：
城关镇、大塘镇、思练镇、古蓬镇、红渡镇、宁江乡、马泗乡、欧洞乡、安东乡、果遂乡、新圩乡、北更乡、遂意乡。
根据第五次人口普查数据：
全县总人口343556人，其中各乡镇人口（人）：
城关镇：
32006人，大塘镇：
39688人，思练镇：
44000人，红渡镇：
31109人，古蓬镇：
28154人，宁江乡：
41555人，马泗乡：
16972人，欧洞乡：
13245人，安东乡：
15287人，果遂乡：
24302人，新圩乡：
12122人，遂意乡：
21200人，北更乡：
23916人。
※以上数据出自忻城县招商局资料。
三、项目市场简析
（1）忻城县城各商务酒店现状初调：
忻城县城商务酒店现状初调表
酒店名称
地处
装修档次
特价
标单价
标双价
房数
入住率
车位
备注
海天国际商务酒店
人民武装部大院内
商务便捷
98
148
81
60%
50
刚开业半年
忻城宾馆
芝州一路
80
120
65%
15
县委招待所
金海马国家大酒店
/
100
装修中未开业
愉悦酒庄
县人民检查院对面
便捷
70
45%
鸿大酒店
110
19
8
装修中
供电宾馆
鞍山路
50%
※因广西“十百千”产业化扶贫示范工程启动仪式暨产业化扶贫现场会在忻城县召开，当地各大宾馆客满，宾馆平时入住率只能从停车场车辆、前台人员及客房服务员了解获悉。
海天国际商务酒店实景忻城宾馆实景
金海马国家大酒店实景愉悦酒庄实景
鸿大酒店实景供电宾馆实景
（2）忻城县城各知名饭店现状初调：
忻城县城饭店现状初调表
饭店名称
位置
楼层
菜价标准
包厢
大厅
主要消费人群
三、四层
1
公务及商务接待
装修中未开业，承包方是鸿大酒店
忻城大酒店
当地最好
共三层
560～600元/桌（不带酒水）
10
20
承包方是鸿大酒店
忻城县鸿大酒店
城中路
较好
共四层
2
/
一般
一、二层
400元左右/桌（不带酒水）
日常消费及商务接待
金福园饭店
5
金龙大饭店
海天国际商务酒店实景忻城大酒店实景
鸿大酒店实景愉悦酒庄实景
金福园饭店实景金龙大饭店实景
（3）忻城县城房地产现状初调：
忻城县城房地产现状初调表
楼盘
项目地址
开发商名称
面积区间
户型
均价
产品类型
状态
土司花园
芝州一路（森林公园旁）
来宾市嘉城房地产开发有限公司
109-119平方米
3房2厅
2100元/平方米
6
在售
嘉城·
书香园
环城大道与芝州二路交汇处
99-148平方米
3房2厅、5房2厅2卫
1600元/平方米
御景新城
鞍山路21号
江西荣盛房地产置业有限公司忻城分公司
1800元/平方米
盛鸿·
尚城
古学路（农行小区旁）
广西盛鸿房地产开发有限责任公司
109-120平方米
2100/平方米
芝州明珠
芝州一路（中心广场对面）
广西裕达集团有限公司
100-120平方米
预计2300/平方米起
小高层
9月底开盘
熙龙湾
鞍山路与环城大道交汇处
来宾市磊鑫房地产开发有限责任公司
未定
预计2500/平方米起
土司花园、嘉城·
书香园售楼中心实景御景新城售楼中心实景
盛鸿·
尚城售楼中心实景芝州明珠售楼中心实景
熙龙湾售楼中心实景
（4）忻城县城商业及农贸市场现状初调：
忻城县城商业及农贸市场现状初调表
类型
铺面
面积区间（平方米）
月租金（元）
均价（元/平方米·
月）
鞍山商贸城
七匹狼成衣
40
1500
37.50
商贸城位于县汽车总站对面，中心为大众超市，其余为临街铺面，人流量较少，空铺较多，不成商业气候。
电器店
37.50
百斯盾
广场中心
皇氏蛋糕店
2500
62.50
该中心为忻城县中心区域，人流量较大，沿街无空铺，租金价格各异。
成衣店
35
2200
62.86
鞋店
30
1600
53.33
农贸市场
粉摊
4
400
100.00
市场16：
30起人流量大，分三层，一层为干货区、日杂区、饮食区、熟食区、生鲜区、蔬菜区；
二层为成衣行、箱包行、鞋行；
三层为家具行。
市场一、二层有多处空铺。
粮油干货摊
成衣摊
350
87.50
鞋摊
3
300
熟食摊
150.00
鱼摊
200
蔬菜摊
50.00
肉摊
175.00
鞍山商贸城实景鞍山商贸城实景
鞍山商贸城实景鞍山商贸城实景
农贸市场实景农贸市场实景
农贸市场实景农贸市场实景
四、忻城县业态分析：
忻城县城城关镇，虽为老城区，但人口密度明显稍低，加上外来务工人员，4万余人；
县城主干道为芝州一路、芝州二路、榕蝴路、翠屏路和城中路，步行三十分钟，基本能走完城关镇主要街道。
县城居民多为原住民、公务员、打工租房者、经商家庭等；
多为中低收入者，没有较高的消费潜力和消费欲望，对餐饮、休闲、娱乐、健身等商业业态没有太多关注，消费停留于需求似购物，不足以支撑较高档次商业市场的存在。
中心广场周边店铺经营现况以满足居民日常需要为主，所售商品普遍档次较低。
无论是从商业形态、经营主题、商业物业的体量、还是商业管理专业水平等明显与其它发达县城存在很大的差距，给人商业的价值性偏低、城建发展滞后的直观印象。
县城内较为大型的购物中心为鞍山商贸城和富丽时代商厦。
鞍山商贸城位于鞍山路，汽车总站对面，富丽时代商厦位于中心广场，都有各自相应的铺面。
相距较远，过于分散不能统一形成新型的商业圈，而又分流了部分潜在消费者，两个商业销售氛围都缺少充分的人气，客流量不多。
县城内就唯一一大型的农贸市场，统一由工商局管理，市场分三层，一层为干货区、日杂区、饮食区、熟食区、生鲜区、蔬菜区；
上午和下午下班买菜时间，市场内人流不是很大，交易基本集中于日常生活所需。
走访了十几个不同摊位的业主，有临街摊位，也有靠里的摊位，摊位普遍月租金较低，但业主都一致反映竞争太大，利润低，生意难做。
五、项目态势分析：
土司国际大酒店项目分析表
SWOT
分析结果
优势
1、公司现有的酒店管理模式，可以直接移植到该项目，不需摸索。
2、地理位置处于忻城县核心，芝州一路人民广场边上，背靠森林公园，居住环境优美。
3、酒店规划设计满足星级要求：
泊车位、挑高大堂、餐厅、商务娱乐会所、客房数量等基本因素，满足酒店星级需求。
劣势
1、酒店处于主干道芝州一路支路上坡处，酒店汽车的进出口稍感阻碍，设计不是很合理。
酒店客房168间，数量过多，入住率不高的情况下，直接影响收益。
2、忻城县居民普遍居住消费习惯已经形成，属于中低消费人群，难以形成酒店消费的习惯，消费群体单一，主要定位于公务接待及商务接待，缺乏居民消费及旅游消费群体。
3、公务性质的接待基本是政府签单，很少现金交易，影响酒店现金流，增加负债率。
机会
1、随着城镇化发展。
该酒店区域升值空间和发展潜力会随之增大。
2、建成后是忻城县唯一一家达到星级标准的酒店，政府指定招待酒店，忻城县旅游活动“三节一会”官方指定接待酒店。
威胁
1、与项目处于同一区位开业的有海天国际商务酒店、忻城宾馆、鸿大酒店，对客户进行分流，影响客源。
2、装修中的金海马国家大酒店位于芝州一路、鞍山路交汇处，将集商业、住宿、餐饮、娱乐为一体，成为今后县城内功能最集中的商业综合体，将是酒店最大的竞争对手。
六、概念性总结
土司国际大酒店下方的4000平方米大型商业城，地理位置比不上富丽时代商厦和9月底开盘的芝州明珠，后者都是靠近主干道芝州一路路边，而大型商业城却是在广场右上方的一条支路边上，还需上行100米左右，相对来说做商业较难操作。
县城住宅销售价格普遍在2000元/平方米左右，销售的状况也不理想，买房的人不多，各售楼中心冷冷清清，位于整个县城最中心的芝州明珠临街铺面销售价格预计在15000-25000元/平方米区间。
本大型商业城铺面较市区其他商业街道来说，主力消费人群以县城周边住宅住户为主，辐射范围较小。
因为消费层次低，非主干道，过往人流难以聚拢，以后招商难以形成特色化经营。
即使以后规划定位、招商成功，但需要得到消费者认可，整体铺面升值后再销售，所需的时间就更为长久，相应的投资周期也过于长久，在地产政策和利率不支持的情况下，需谨慎对待该4000平方米大型商业城铺面投资。
忻城县的酒店业、娱乐业和餐饮业萧条。
因为县城居民多为中低收入者，忻城县以农业为主，甘蔗、桑蚕、金银花为三大支柱产业，工业规划有红渡工业园区，园地规模为7.22平方公里，目前有28家企业落户。
经济基础决定了消费习惯，县城上档次的宾馆酒店基本属于公务消费性质，商务性质较少。
目前商务便捷性质的宾馆为海天国际商务酒店、忻城宾馆、鸿大酒店、供电宾馆、愉悦酒庄和在装修中的金海马国家大酒店。
海天国际商务酒店刚开业半年多，酒店3、4层原为KTV包厢，但现已撤除，改为餐厅，承包给鸿大酒店的老板经营。
忻城宾馆原为县政府招待所，接待多为公务接待性质，宾馆边上的忻城大酒店也是承包给鸿大酒店的老板经营。
供电宾馆基本属于单位公务接待用途，有自己固定客源，愉悦酒庄对应一般住宿及部分公务、商务接待。
以上几家宾馆功能仅为住宿和餐饮用途，没有会议室，也没有KTV、桑拿、按摩功能，而在装修中的金海马国家大酒店，位于芝州一路、鞍山路交汇处，将集商业、住宿、餐饮、娱乐为一体，成为今后县城内功能最集中的商业综合体，将是本项目最大的竞争对手。
土司国际大酒店是2009年忻城县政府重点招商引资项目，三年内完成，2011年4月30日达到交付标准（含电梯、消防等公建配套），具备二次商装条件。
按照实际情况，该酒店资料显示1.6万平方米。
初步预估的售价为：
1800元～2000元/平方米，整体销售价格为：
（1800元～2000元/平方米）×
16000平方米=28800000元～32000000元。
初步预估的租金为：
15元/平方米·
月，酒店整体月租金价格为：
15元/平方米×
16000平方米=240000元。
年租金价格为：
240000元×
12月=2880000元。
※鸿大酒店老板娘提及，2010年鸿大酒店老板曾想承包土司国际大酒店，酒店业主提出年租金2500000元，即2500000元÷
12÷
16000平方米=13.02元/平方米·
月，鸿大酒店老板觉得难以维持，不了了之。
调研撰写：
黄梧
日期：
2011-9-22
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