【前瞻产业研究院】关于产业地产的三个主要问题.docx

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前瞻产业研究院

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二零一八年六月

产业地产专题

关于产业地产的三个主要问题

碧桂园潼湖科技小镇已经吸引了思科、浪潮、创新工场等众多著名企业入驻，并获得众多荣誉。

比如广东省特色小镇示范单位、2017十大产城融合经典案例等等。

这个小镇有与众不同的开发逻辑，甚至与碧桂园过往的项目相比也是如此，举例来说：

别的产业地产项目，迫于资金压力，又想快速回款，都巴不得能早点把配套的住宅卖出去!

可这个小镇的配套住宅，早已具备了开盘的条件，却迟迟没有对外销售，因为他们认为住宅是为产业提供服务的，得优先即将入驻的企业……

潼湖科技小镇的逻辑如此与众不同，和它的开发组合有关。

这个项目是由中城新产业与碧桂园合作开发的。

业内人士认为，产业地产虽然比住宅开发“麻烦”，但做得好一定比住宅开发还赚钱!

前提是得用正确的逻辑来干!

关于产业地产的三个天问

天问一：

是产业为地产服务，还是地产为产业服务

要回答这个问题，就先要搞清楚，为产业而地产，和为地产而产业，有什么本质的区别。

可以用大家都熟悉的商业地产来分析这个问题。

作为商业地产运营专家，恒隆的重心全部在运营上，想的是如何把自己的商场运营旺。

他们也因此得到回报：

恒隆的商场并不多，市值却有8、9百亿。

而内地某商业地产巨头，虽然也是做商业地产，着力点却在“卖”上，他们拿下综合体的同时，周边还同时做商业街和住宅，他们一心做快周转，要把周边的商业街和住宅卖掉来盈利。

至于综合体本身经营的如何，并不特别重视……

回到产业地产，产业为主还是地产为主，核心在于关键节点的选择。

比如下面这个：

如果是产业为主，当然要优先解决入住企业员工的安居问题。

如果是地产为主，那么就不管卖给谁，卖得越快越好。

天问二：

项目靠什么赚钱?

准备赚快钱还是赚慢钱?

下面这张图，分别是住宅、商业、产业地产的盈利模式和成熟周期。

比较而言，传统住宅开发的盈利模式当然是最简单的，产业地产的盈利模式当然是最费心最复杂的。

但是，从整个市场来讲，整个住宅开发的总规模即将到顶，继续盖住宅卖住宅的简单模式会越来越被动。

存量才是未来的主流市场。

而且，在一二线城市，拿纯粹销售的住宅用地正越来越难。

大部分地块都要求持有一定的面积。

对比而言，在一二线城市周边拿产业用地，特别是高科技产业用地，却比较容易。

为什么呢?

❶地方政府发现，手里可以卖得地越来越少，而卖地、修住宅是“一锤子买卖”，以后几乎没有收入，还要付出。

如果靠卖地收入去维持地方财政，是难以为继的，有断粮的可能。

❷做产业地产，卖地时让一点利，招来一些优秀企业，就可以产生持续的税收，每年都有财政收入，而且越来越多。

对企业来说，虽然运营公寓、酒店、产业地产需要专业、需要耐心，但是风险比较小，不怕调控，有持续的现金流。

而且如果真的运营得好，将来通过上市、物业升值后变现、服务、REITs等资产证券化赚到的钱，可能比开发更多。

美国有一些资产管理公司的市值，远高于开发商。

当然，产业地产要想和传统开发一样赚钱，甚至比开发更赚钱，是有前提的。

具体来说，需要较高的售价和租金，如下图所示。

天问三：

项目的核心是什么?

对于打着产业幌子拿地，还是想做传统开发的房企来说，项目的核心是销售。

对于传统产业园区来说，项目的核心是招商。

而对于中城新产业来说，项目的核心是生态。

也就是说不是自己去找客户，而是给客户一个理由，让它入驻自己的园区。

三种模式的对比如下图所示：

以一线为例，虽然工业用地拿地相对容易，但因为工业用地成交规模大幅上升，目前的产业园区，实际上是供大于求的。

如下图所示：

既然供大于求，那么，为什么客户要入驻你的园区，而不是别人的园区?

企业入驻一个园区有3个理由，如下图所示：

其中，政策服务，大部分地方都做得很好，一些政府自己的园区，甚至不收租金，这一点，企业没法竞争。

而传统园区服务里，做得最好的可能是天安，他们提供商业、食堂、电影院等配套，还有智慧停车等等园区服务，让企业可以做到拎包入住。

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