房地产经纪操作实务.docx
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房地产经纪操作实务
2015年房地产经纪人协理从业资格考试（房地产经纪操作实务 ）模拟试卷及答案
一、判定题（共40题，每小题0．5分。
判定下列各题观点的正误，正确的在答题卡上将字母［A］涂黑，错误的将字母［B］涂黑。
1.门店接待法的优势是本钱较低，受店面的地理位置阻碍小。
（ ）
【答案】错误
【解析】门店接待法的优势是：
容易取得客户信任、客户信息准确度高、较易和客户成立关系，为尔后的进一步交往打好基础。
门店接待的缺点是：
本钱比较大、受店面的地理位置阻碍大。
2.房地产经纪服务合同的违约责任能够定金或违约金的约定，纠纷解决方式能够采取相关部门调剂、仲裁、司法诉讼等。
（ ）
【答案】正确
【解析】房地产经纪服务合同的违约责任能够定金或违约金的约定，纠纷解决方式能够采取相关部门调剂、仲裁、司法诉讼等。
3.房地产中表现项目位置时，除能够用该项目抵达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示外，还能够以所需时刻来表示距离。
（ ）
【答案】错误
【解析】房地产中表现项目位置时，应以该项目抵达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示外，不得以所需时刻来表示距离。
4.关于《衡宇出售经纪服务合同》中规定的出售价钱，若是实际成交价高于合同中标明委托人要求的房产出售价钱，则超过部份归委托人所有。
（ ）
【答案】正确
【解析】关于《衡宇出售经纪服务合同》中的出售价钱，若是实际成交价高于合同中标明委托人要求的房产出售价钱，则超过部份归委托人所有。
5.房地产经纪机构与委托人签定委托协议后方可对外发布相应的房源、客源信息。
（ ）
【答案】正确
【解析】房地产经纪机构与委托人签定委托协议后，方可对外发布相应的房源、客源信息；发布的信息应当与事实相符。
6.在看房顺序上，经纪人应该依照“好—较好—差”的顺序安排。
（ ）
【答案】正确
【解析】在看房顺序上，经纪人应该依照“好—较好—差”的顺序安排。
7.依照《北京市衡宇出租委托代理合同》规定，在出租代理期限内，未经出租方口头许可，承租方不得将代理事宜全数或转委托给他人。
（ ）
【答案】错误
【解析】依照《北京市衡宇出租委托代理合同》规定，在出租代理期限内，未经出租方口头许可，承租方不得将代理事宜全数或转委托给他人。
8.房地产经纪人在电话营销中要尽快向致电者告知项目销售价钱。
（ ）
【答案】错误
【解析】依照谈话获取的有效信息，量文体衣为客户推荐符合其需求的适当产品。
那个地址的有效信息是指：
客户告知销售人员的家庭情形、目前的居住情形，及其购买意向等。
9.房地产经纪机构申请备案应具有3名房地产经纪人员，其中至少含1名房地产经纪人。
（ ）
【答案】错误
【解析】房地产经纪机构应当有4名以上（含）房地产经纪人员，其中至少含1名房地产经纪人；分支机构有2名以上（含）房地产经纪人员。
10.即便委托人无民事行为能力，房地产经纪机构与委托人也能够签定衡宇承购、承租经纪服务合同。
（ ）
【答案】错误
【解析】房地产经纪机构与委托人能够签定衡宇承购、承租经纪服务合同，委托人应具有完全民事行为能力。
11.房地产经纪机构代办衡宇入住有关手续，收费最高不超过200元/宗。
（ ）
【答案】正确
【解析】房地产经纪机构代办衡宇入住有关手续收费，最高不超过200元/宗。
12.房地产经纪人同意衡宇销售委托后，应该在第一时刻核实客户个人信息。
（ ）
【答案】正确
【解析】房地产经纪人同意衡宇销售委托后，应在第一时刻核实产权，既幸免可能发生的诈骗行为，又能避免债务陷阱，保障客户及自身利益。
13.北京市房地产交易治理网站上发布的统计结果是以建筑面积为标准的。
（ ）
【答案】正确
【解析】北京市房地产交易治理网站上发布的统计结果是以建筑面积为标准的。
14.关于刚毕业不久，资金储蓄不充沛的客户，房地产经纪人应建议客户采纳贷款支付的方式。
（ ）
【答案】正确
【解析】关于刚毕业不久，资金储蓄不充沛的客户，房地产经纪人应建议客户采纳贷款支付的方式。
15.房地产经纪人勘探物业周边的交通条件时，只需要分析道路状况。
（ ）
【答案】错误
【解析】房地产经纪人勘探物业周边的公共交通、公交车线路及地铁线路情形，和道路状况。
16.房地产经纪机构在与委托人签定房地产经纪服务合同前，若是是代理人，仅需要向委托人提供代理人身份证复印件。
（ ）
【 答案】错误
【解析】房地产经纪机构在与委托人签定房地产经纪服务合同前，若是是代理人，需要提供有公正机关出具的公证委托书，并有其委托事项，另需要代理人提供身份证明的有关材料。
17.在签定《北京市存量衡宇生意合同》（经纪成交版）前，出卖人应当向买受人初始衡宇所有权证及其他有关证书和证明文件。
（ ）
【答案】正确
【解析】在签定《北京市存量衡宇生意合同》（经纪成交版）前，出卖人应当向买受人初始衡宇所有权证及其他有关证书和证明文件。
18.房地产抵押贷款一样涉及两类，一是房地产开发贷款，二是个人住房贷款。
（ ）
【答案】正确
【解析】房地产抵押贷款一样涉及两类：
房地产开发贷款和个人住房贷款。
19.依照《北京市衡宇租赁合同（自行成交版）》有关转租的规定，除出租方和承租方还有约定外，承租方需事前征得出租方书面同意，方可在租赁期内将衡宇转租给他人。
（ ）
【答案】
【解析】依照《北京市衡宇租赁合同（自行成交版）》有关转租的规定，除出租方和承租方还有约定外，承租方需事前征得出租方书面同意，方可在租赁期内将衡宇转租给他人。
20.房地产经纪人不得向生意两边告知网上签约的查询密码。
（ ）
【答案】错误
【解析】存量房生意两边可凭网上签约时设置的查询密码通过信息网外网对网上签约情形进行核实。
房地产经纪机构不得向生意两边隐瞒网上签约的查询密码。
21.在签定《衡宇租赁合同》时，如合同内容有涂改，只需涂改的一方在涂改的地方签字。
（ ）
【答案】错误
【解析】租赁两边在签定衡宇租赁合同时，合同内容如有涂改，两边应在涂改的地方一起签字
22.签定的《衡宇租赁合同》，一样一式两份，租赁两边各执一份。
（ ）
【答案】错误
【解析】签定的衡宇租赁合同，一样一式三份，租赁两边各执一份，房地产经纪机构还存档一份，避免租赁两边丢失合同，又发生矛盾时，能够依据公司留存的合同协助两边解决问题。
23.佣金的支付方式，是存量房生意合同的重点条款。
（ ）
【答案】错误
【解析】佣金的支付方式，是房地产经纪服务合同的重点条款，关于存量房生意合同中的重点条款要紧包括：
两边责任义务、违约条款、违约金、滞纳金、付款方式等。
24.在《房地产生意合同》签约时，若是不是当事人本人签约，需要提供授权委托书。
（ ）
【答案】正确
【解析】在《衡宇生意合同》签约时，若是不是当事人本人签约，需要提供授权委托书。
25.在《房地产生意合同》签约时，合同的签约日期和生效日期必然要注明。
（ ）
【答案】正确
【解析】在《房地产生意合同》签约时，合同的签约日期和生效日期必然要注明。
26.签署《衡宇认购协议书》时，不需要交纳定金。
（ ）
【答案】错误
【解析】签署《衡宇认购协议书》需要支付必然数额的定金。
27.《商品房生意合同》在网上签定后，能够进行多次修改。
（ ）
【答案】错误
【解析】《商品房生意合同》在网上签署后，一经签定具有不可变性。
28.衡宇租赁合同备案能够由房地产经纪人代办租赁两边代办合同备案事宜。
（ ）
【答案】正确
【解析】衡宇租赁合同备案能够由房地产经纪人代办租赁两边代办合同备案事宜。
29.当业主权利不明确时，建议客户将定金交给房地产经纪机构保管。
（ ）
【答案】正确
【解析】当业主权利不明确时，建议客户将定金交给房地产经纪机构保管。
30.目前一样收取租户1-3个月的租金作为衡宇的定金。
（ ）
【答案】错误
【解析】一样收取1-3个月衡宇的租金作为押金。
31.房地产经纪机构或交易保证机构应保证客户交易结算资金专用存款账户的资金支付条件和具体方式与房地产经纪合同中的约定一致。
（ ）
【答案】正确
【解析】房地产经纪机构或交易保证机构应保证客户交易结算资金专用存款账户的资金支付条件和具体方式与房地产经纪合同中的约定一致。
32.房地产经纪机构能够成为存量房交易结算资金的保证机构。
（ ）
【答案】错误
【解析】存量房交易结算资金的保证机构不得从事经纪业务，因此房地产经纪机构是不得从事交易保证机构的。
33.房地产经纪机构不得通过客户交易结算资金专用存款账户之外的银行结算账户代收代付交易资金。
（ ）
【答案】正确
【解析】房地产经纪机构不得通过客户交易结算资金专用存款账户之外的其他银行结算账户代收代付交易资金。
34.租金专用账户内资金专款专用，只能用于向出租人支付租金。
（ ）
【答案】错误
【解析】租金专用账户内资金专款专用，除租赁代理机构应收取的佣金和约定的服务费用外，租金账户中的资金职能用于向出租人支付租金。
35.在生意物业交验时，需要将维修基金的所有人更名为买方。
（ ）
【答案】正确
【解析】在生意物业交验时，需要将维修基金的所有人更名为买方。
36.在生意物业交验单上，只要有生意两边的签字确认就能够够了。
（ ）
答案】错误
【解析】在生意物业交验单上，除生意两边签字确认之外，还需要有一个第三方的签字确认。
37.北京市房地产经纪行业的主管部门是北京市住房与城乡建设委员会。
（ ）
【答案】正确
【解析】北京市住房和城乡建设委员会是北京市房地产经纪行业的主管部门，各区县衡宇行政治理部门负责治理本行政区域内的房地产经纪治理工作。
38.在新建商品房交付的时候，应以两边签定的《房地产生意合同》条款为依据。
（ ）
【答案】正确
【解析】在新建商品房交付的时候，应以两边签定的《房地产生意合同》条款为依据。
39.在《衡宇出售委托协议》中，当实际成交价高于前款约定的最低出售价时，高出部份属房地产经纪机构所有。
（ ）
【答案】错误
【解析】高出部份应属于衡宇所有权人拥有，房地产经纪机构不能拥有这部份款项。
40.在《北京市衡宇租赁合同中》经纪机构代理成交版中，应当约定佣金的支付时刻和支付金额。
（ ）
【答案】正确
【解析】在《北京市衡宇租赁合同中》经纪机构代理成交版中，应当约定佣金的支付时刻和支付金额。
二、单项选择题（共40题，每题1分。
下列各题只有一个正确答案，请将代表正确答案的字母在答题卡上涂黑。
）
41.电话访问的优势是（ ）。
A.本钱低 B.比较集中，针对性较强 C.占历时刻长 D.不受时刻的限制
【答案】B
【解析】电话访问的优势主若是比较集中，针对性较强且可联系的人较多，不受地址的限制，不受天气阻碍，而且花费的时刻较少。
42.某房地产经纪公司打出“房贷新政，进店咨询”的口号在门店夺目的位置，是采纳（ ）开发客源。
A.互联网开发法 B.驻守和挂红幅揽客法 C.人际关系法 D.集体揽客法
【答案】B
【解析】驻守和挂红幅揽客法是目前市场上的很多经纪机构在居住小区驻守和利用挂红幅的方式来取得客户。
其中，挂红幅主若是指在小区较显眼的地址把经纪人的联系方式告知客户，等待客户联系经纪人的方式。
优势是本钱较低，客户的准确性较高。
43.下列关于优质房源特点描述正确的是（ ）。
A.市场需求小 B.销售难度大 C.无房源钥匙 D.销售周期较短
【答案】D
【解析】优质房源特点包括：
（1）市场需求旺；
（2）销售难度小；（3）销售周期较短；（4）有房源钥匙。
44.房地产经纪机构发布房地产经纪广告或业务招揽广告时应（ ）。
A.利用其它项目的形象、环境作为本项目的效果
B.立下含有升值或投资回报的许诺 C.显现融资或变相融资的内容
D.房地产广告涉及面积的，应当表明是建筑面积或利用面积
【答案】D
【解析】房地产经纪机构发布房地产经纪广告或业务招揽广告时，不得利用其它项目的形象、环境作为本项目的成效；不得显现融资或变相融资的内容；不得含有升值或投资回报的许诺。
房地产广告涉及面积的，应当表明是建筑面积或利用面积。
45.房地产经纪人率领客户看房时应该（ ）。
A.只谈衡宇的优势，避谈缺点 B.让客户与业主私下交流沟通
C.提早抵达约定地址 D.在业主失约未到时，和客户一路宣泄对业主的不满
【答案】C
【解析】房地产经纪人率领客户看房时，应该提早抵达约定地址，不能让顾客等候；当业主未按约按时刻到或失约时，切忌在客户眼前宣泄对业主的不满；避免跳单，尽可能幸免两边单独在一路交谈。
46.《北京市衡宇租赁合同（经纪机构代理成交版）》规定，在租赁合同签定后（ ）日内，衡宇租赁两边当事人持有关部门证明文件到市、县人民政府房产治理部门办理记录备案手续。
【答案】B
【解析】在租赁合同签定后30日内，衡宇租赁两边当事人持有关部门证明文件到市、县人民政府房产治理部门办理记录备案手续。
47.房地产经纪服务合同成立的要件包括（ ）。
A.委托人的签字或盖章 B.授权人的人签字或盖章 C.承办该业务的两个房地产经纪人协理的签名 D.受托房地产经纪机构的盖章
【答案】B
【解析】授权人的人签字或盖章是房地产经纪服务合同成立的要件之一。
48.房地产经纪机构收取未予标明的费用的，由（ ）以上人民政府价钱主管部门依照价钱法律、法规和规章的规定，责令更正、没收违法所得、依法处以罚款。
A.省级 B.县级 C.市级 D.区级
【答案】B
【解析】房地产经纪机构收取未予标明的费用的，由县级以上人民政府价钱主管部门依照价钱法律、法规和规章的规定，责令更正、没收违法所得、依法处以罚款。
49.房地产经纪合同中应当有（ ）签名。
A.执行该业务一名的房地产经纪人或两名房地产经纪人协理 B.房地产经纪机构门店领导
C.房地产交易两边 D.房地产经纪机构的法务人员
【答案】A
【解析】房地产经纪治理方法中明确规定，房地产经纪合同必需有一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签字，合同方可生效。
50.《北京市衡宇租赁合同（经纪机构居间成交版）》中，需要写明（ ）。
A.备案证明编号 B.房地产经纪人的身份证号 C.房地产经纪人协理的身份证号 D.房地产经纪机构法人的身份证号
【答案】A
【解析】《北京市衡宇租赁合同（经纪机构居间成交版）》中，需要填写居间人的备案证明编号。
51.关于购买需求强烈，希望尽快买到物业，有必然经济实力，购买力较强的这种客户，房地产经纪人应该采取的营销策略是（ ）。
A.重点跟踪 B.不断了解客户特点和需求 C.告知客户无法成交的缘故 D.从头安排购房打算
【答案】A
【解析】关于购买需求强烈，希望尽快买到物业，有必然经济实力，购买力较强的这种客户，房地产经纪人采取的营销策略是重点跟踪，提供周到而专业的服务。
52.房地产经纪人对二手房进行现场查勘时应该认真查对（ ）。
A.业主的收入信息 B.邻居的生活适应 C.房产证上的所载面积与实际面积是不是相符 D.小区居委会的工作时刻
【答案】C
【解析】勘探房源包括对二手房质量、区位和产权的勘探，其中面积是质量勘探的重要环节。
53.房地产经纪人员在向客户销售商品房时应该（ ）。
A.说话口若悬河 B.对客户提出的问题及时反对 C.让客户自己选择户型 D.关注与客户一路来的家人和朋友
【答案】D
【解析】客户带着家人、朋友上门时，销售人员应一如既往地做好服务，带之前去现场，踊跃解答客户或朋友、家人提出的问题。
54.房地产居间合同中房地产经纪机构的义务不包括（ ）
A.如实报告义务 B.尽力提供居间服务的义务 C.保守秘密的义务 D.支付必要费用的义务
【答案】D
【解析】房地产居间合同中的义务：
（1）如实报告的义务；
（2）尽力提供居间服务的义务；（3）保守秘密的义务。
55.在接待客户进程中，下列接待方式不适当的是（ ）。
A.与客户洽谈进程中，通过自己的真诚与专业服务，使客户产生信任 B.准确把握客户的真是需求和爱好，恰本地推荐
C.在讨论合同条款时，及早提出一些较为灵敏的关键性条款 D.当客户决定成交时，房地产经纪人应当即收取定金
【答案】C
【解析】关于一些较为灵敏关键性的条款，要在适当的时候提出。
56.下列关于《北京市存量衡宇生意交易合同》（经纪成交版）说法错误的是（ ）。
A.该合同文本为示范文本，合同条款不能做任何修改
B.该合同文本是由北京市建设委员会和北京市工商行政治理局一起制定
C.该合同文本适用于北京市行政区域内国有土地上的存量房生意
D.该合同中的存量房是指通过办理转移记录取得衡宇所有权证的衡宇
【答案】A
【解析】合同自两边签字（盖章）之日起生效。
两边能够依照具体情形对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签定书面补充协议进行变更或补充。
57.在《衡宇承购委托合同》（北京房地产中介行业协会推荐文本）中，房地产经纪机构不能提供的服务是（ ）。
A.提供与购买衡宇相关的法律法规、政策、市场行情咨询 B.寻觅意向购买衡宇及其出售人
C.以委托人的名义与出售人签定订衡宇生意合同
D.对符合委托人需求信息且取得委托人大体认可的衡宇进行产权调查和实地查验
【答案】C
【解析】在《衡宇承购委托合同》（北京房地产中介行业协会推荐文本）中，房地产经纪机构能够提供的服务有：
（1）提供与购买衡宇相关的法律法规、政策、市场行情咨询；
（2）寻觅意向购买衡宇及其出售人；（3）对符合委托人需求信息且取得委托人大体认可的衡宇进行产权调查和实地查验。
58.当委托人隐瞒事实真相或有讹诈行为时，房地产经纪人应（ ）。
A.继续为其提供服务 B.经委托人同意，可拒绝为其提供服务 C.是不是有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定 D.有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定
【答案】D
【解析】房地产经纪人有权拒绝执行委托人发出的违法指令。
59.房地产经纪合同不能在合同条款中明示的项目是（ ）。
A.佣金标准 B.服务事项和服务标准 C.委托人的收入状况 D.合同的履行
【答案】C
【解析】房地产经纪合同的内容由当事人约定，具体的内容依照当事人不同需要会有所转变，但合同的要紧条款时具有共性的，能够作为明示条款，一样应当包括：
（1）当事人
升级会员 