XX集团发展战略报告.docx
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XX集团发展战略报告
XX集团发展战略报告
1.研究背景
XX实业股份有限公司房地产开发业务目前正处于改革进展的关键时期，为制定以后3-5年的进展战略，特托付－－公司对其进展策略及市场定位进行专题研究。
2.研究目的及意义
2.1调查分析北京市房地产市场的整体情形，各分物业情形，各区域物业分布状况，并对房地产市场的供求状况及进展趋势进行分析推测，对XX房地产进展的投资方向、开发规模及产品定位提出指导性建议。
2.2全面分析XX实业股份公司的治理模式、房地产业的经营规模、以往业绩、人力、物力、财力等资源状况，并对比分析与事实上力相当的房地产开发企业的优劣势，提出可连续进展策略。
研究内容
3.1国家及北京有关产业政策及宏观经济形势研究
3.2北京房地产市场分析与推测
3.3XX实业股份公司房地产开发业务历史回忆与现状分析
3.4房地产开发规模和市场定位
3.5XX房地产进展策略建议
4.研究方法与技术路线
4.1一样调查、重点调查、辅助调查相结合
4.2整理数据库及本项目专题调查表猎取有关数据.
4.3对数据进行处理分析,确定推测指标及推测方法。
4.4采纳回来分析法对北京市房地产市场进行分析与推测。
4.5运用推测结果及中房指数研究体会确定XX房地产开发业务的开发规模和市场定位，并制定其进展策略。
4.6技术路线
前期预备
多方调查
模型设计■
样本模型数据处理模型
调研报告
国家及北京有关产业政策及宏观经济形势研究
1国家宏观经济形势及政策分析
1.1、我国宏观经济运行态势
改革开放的深入进行，极大地促进了我国经济的进展。
随着1996年软
着陆的实现，国民经济的运行状况发生了全然性的变化：
从长期的卖方市场转向了买方市场。
当前宏观经济进展形势总的来讲是好的。
农业和农村经济进展较快，国企改革成效明显，财政货币政策双管齐下，资本市场进展平稳，国际经济，专门是东南亚、韩国经济有全然好转，这一切差不多上国民经济连续向前进展的有利条件和重要因素。
同时，也应当看到，在宏观经济运行中也存在着许多咨询题。
其中要紧是，市场需求不足，多数产品供过于求；货币紧缩；下岗人员增多等咨询题接踵而来。
2000年上半年，中国宏观经济已摆脱了亚洲金融危机带来的不利阻碍，正在稳步回升，经济增长连续多年的减速有望在今年改变。
中国国家统计局公布我国上半年的经济增长率为8.2%（其中第一季度GDP增速为8.1%，第二季度增速为8.3%）,国内生产总值达39,491亿元人民币，增速比上年同期加快了0.6个百分点。
令人欣喜的是，今年上半年的经济增长不再是仅仅靠投资的单项拉动，而是消费、出口、投资共同增长，出现“三驾马车”并驾齐驱，共同拉动的格局。
经济增长出现以下特点：
经济增长将比前两年更加平稳；扩大内需政策对即期生产的拉动作用增强；拉动经济增长的供给与需求因素显现了新的变化；企业效益明显好转；市场物价止跌企稳。
中国经济正在显现主动向上的新的良好趋势。
表1近几年分季度GDP增长率的变化趋势
1季度
2季度
3季度
4季度
全年
1998
7.2%
6.8%
7.6%
9.6%
7.8%
1999
8.3%
7.1%
7.0%
6.1%
7.1%
2000
8.1%
8.3%
*7.5%
*7.2%
*7.6%
其中：
*为推测数据
2000年8月国家统计局中国经济景气监测中心对我国100位经济界的闻名专家进行了调查，多数专家认为当前的宏观经济趋好。
同意调查的专家均认为今年上半年的宏观经济状况比较理想。
86.7%的专家预期下半年的宏观经济走势会比上半年好一些。
百分之百专家预期2000年我国GDP增长速度会高于1999年，平均预期值为7.6%左右。
总之，我国宏观经济目前运行势态良好，估量在以后3到5年将保持向好势态。
1.2．关于房地产产业政策分析
1996年中央明确提出了要把住宅产业培养成为国民经济新的增长点。
1998年初，朱总理进一步提出了“把住宅建设培养成为新的经济增长点，使住宅消费成为消费热点”的进展国民经济的思路，为房地产业进展营造了最佳的宏观政策环境。
房地产业进展是受政策阻碍相当大的产业部门，国家对房地产业进展的态度往往是左右其进展与否的最重要因素。
而我国政府是决心通过住宅产业解决内需不足的咨询题，近十几年的房改历程充分讲明了中国政府决意树立房地产业在国民经济中的重要地位。
而以后出台的有关政策都会立足于爱护房地产业的进展。
这一点是确信无疑的。
按照目前宏观经济运行的状况，为了扩大房地产投资，刺激房
地产消费，进展房地产市场，国家制订和出台了一系列有关的政策和规定。
1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求各地在1998年12月31日停止住房实物分配，实行住房货币分配，把住房分配纳入了市场经济运行的轨道；按照《通知》的精神和要求，中央国家机关和北京市相继在1999年出台了《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》和《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，对住房货币分配及补贴标准和发放方式，完善住房公积金制度，深化住房改革提升公房租金等咨询题都作了具体规定。
为了进展住房市场，扩大住房消费，实现二、三级住房市场联动，开放了住房二级市场；为了规范二级市场的运行，促进房地产市场的进展，国家有关主管部门出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售治理暂行方法》，《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配治理的若干规定》，《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》。
为了调剂宏观经济运行中显现的储蓄与消费的关系，通过对《中华人民共和国个人所得税法》的重要修改，复原开征了利息所得税。
这一切政策规定，都十分有利于房地产投资和房地产消费，并进一步推进住房制度改革，进展以住房买卖和租赁为要紧内容的房地产市场的形成、进展和完善。
以上政策表明：
国家是决心树立房地产业成为我国国民经济的支柱产业。
要紧政策走势与推测：
房改政策方面：
我国住房制度改革通过了十几个年头，取得了一定的成就。
人们的住房观念在变化；房屋租金在逐步地提升；公房出售的比例在持续地增长；建立住房公积金的单位和住房公积金数量也在持续地扩大。
住房由打算经济体制下的福利制，向与社会主义市场经济体
制相习惯的新的住房制度的过渡，不仅速度太慢，而且还产生了许多新咨询题，从而使住房制度改革更加复杂化
住房实物分配，是传统住房制度的全然特点；住房分配货币化，是住房制度改革的关键。
住房实物分配制度的根源，在于国家对职工住房消费基金的统一扣除。
这种住房制度，严峻地制约了住宅经济的进展和居民住房状况的改善。
在80年代初期和中期改革试点的基础上，国务院于1988年召开了全国第一次住房制度改革工作会议；1991年召开了第二次住房改革工作会议；有力地推动了全国住房制度改革工作的开展。
为了建立与社会主义市场经济体制相习惯的住房制度，1993年冬季，国务院召开了全国第三次住房制度改革工作会议，按照会议的精神1994年公布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》。
《决定》关于建立与社会主义市场经济体制相习惯的住房制度的一系列咨询题作出了明确的规定。
三次住房制度改革工作会议，关于推进住房制度的改革在不同时期都起了重大的作用。
1998年6月召开了全国住房制度改革工作会议。
会后发出了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。
《通知》的核心内容是宣布全国城镇，从1998年下半年起，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，同时要相应建立起四个体系：
即贯彻按劳分配原则，实施住房分配货币化的住房分配体系；对不同收入家庭实行不同的政策，建立起以经济适用房为主的住房供应体系；以住房二级市场为主攻方向，培养和规范住房市场体系；建立具有中国特色的住房金融体系。
如此就终止了几十年来在中国占统治地位的住房实物分配制度，为建立与社会主义市场经济体制相习惯的住房制度和把住房培养成为国民经济新的经济增长点，奠定了牢固的体制和经济基础。
住房分配货币化，确实是把传统体制下由国家扣除的职工住房消费基金，按照按劳分配的原则，量化到职工个人头上，实质上也就
是转化住房消费基金的运行的渠道。
目前各地连续出台了住房分配货币化的方案。
在京中央国家机关和北京市的住房货币化的改革方案也于1999年8月16日和1999年9月1日分别出台。
中央和北京市的住房分配货币化的《实施方案》，《方案》明确指出：
停止住房实物分配，进一步完善住房公积金制度；建立住房补贴制度，逐12月31日前参加工作的职工）老方法，新人（即1999年1月1日参加工作的职工）新方法。
关于无房和住房未达标的老职工，实行一次性发放补贴；关于新职工，则按月发放补贴。
住房补贴计入职工个人帐户，专项用于住房消费。
发放住房补贴，建立住房公积金制度大大提升了职工住房消费能力。
住房货币分配方案的实施，尽管在执行过程中，还有许多咨询题需要解决，然而不管如何样，住房分配货币化，必将扩大住房投资和住房消费
总上所述，能够发觉：
房改政策差不多到位，关键在于执行，住房商品化、分配货币化已是大势所趋，而下一步房改政策的着眼点在于使住房货币化真正纳入职工的工资，提升职工的支付能力，从而保证职工要房不再找单位，而是找市场。
土地点面：
调控住宅建设总量，保证住宅建设用地。
下一步的政策立足点要加大对住宅建设用地的治理力度，在节约用地的差不多原则下，保证住宅建设用地。
政府在制定土地供应打算时，要考虑住宅市场的现实需求和潜在需求，通过对土地的宏观调控治理，最终实现住宅建设的连续稳固进展和住房市场的供求平稳。
今后本市土地利用模式将是走内涵挖潜的路子，通过旧城改造、第二产业向外转移等措施来增加存量建设用地；通过利用废弃地、未利用土地来增加增量建设用地。
金融方面：
进展住房金融和开征利息税，刺激了住房投资和消费。
住房建设和住房消费，都需要大批资金投入，银行等金融机构是供给住房建设和住房消费所需资金的重要经济部门；同时房地产信贷，具有保值、增值和风险小的特性，是银行等金融机构投资的理想领域。
住房金融确实是在那个基础上进展起来的。
我国目前支持住房投资和住房消费的金融形式，要紧是住房公积金，住房合作社，住房抵押贷款，住房信贷。
我国房地产金融，是在改革开放的条件下进展起来的。
随着房地产业的复苏，金融机构开始向商品房提供贷款。
1982年，许多金融机构开办了住宅储蓄业务，房地产开发企业也开始同金融机构进行项目合作。
1984年国务院《关于差不多建设和建筑业治理体制改革座谈会记要》（国发123号文）指出，各地组建房地产开发公司，由中国人民建设银行提供周转资金。
1985年中国人民建设银行开始办理土地开发和商品房贷款业务。
随着住房改革的深入进行，1987年和1988年经国务院批准，在山东省的烟台和安徽
省的蚌埠分别建立了住宅储蓄银行。
1989年12月中国人民建设银行颁发了《住宅储蓄存款和住宅借款暂行方法》，1992年9月，中国人民建设银行又颁发了《职工住房抵押贷款暂行方法》和《单位住房贷款暂行方法》。
1997
年4月，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款试行方法》。
这一切都有力地促进了住房金融的进展。
居民个人住房抵押贷款尽管有了一定程度的进展，然而还不够理想。
除了住房制度改革和居民个人收入水平低等因素制约外，要紧是在金融方面还存在着许多咨询题，如金融工具单一；抵押贷款的首付款数额大；抵押贷款期限短；利率也不合理；以及抵押贷款担保咨询题等。
按照经济进展的形势和住房分配货币化的实行，各金融机构正在研究新的方法和实行新的措施，例如组合贷款等。
随着金融对住房消费支持力度的增大，居民住房消费和住房建设将会得到较快的进展。
值得注意的是开征利息所得税。
1999年8月30日，中华人民共和
国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议，对《中华人民共和国个人所得税法》作了重要修改。
确定了“对储蓄存款利息所得征收个人所得税”。
利息税，准确的讲法是利息所得税，是对个人储蓄存款利息所得征收的一个税种。
利息税不是新设置的税种。
1950年我国公布的《利息所得税暂行条例》，规定了对存款利息所得征收所得税。
1980年由全国人大通过的，在1983年人大常委会修订的个人所得税法，差不多将利息税所得列为应税项目，考虑到当时的具体情形，确定暂免征收。
现在对存款利息所得开征个人所得税，属于复原征收。
那个税种也不是我国特有的，在世界上许多国家，都对储蓄存款利息所得征收所得税。
复原征收存款利息所得个人所得税，是经济进展的需要。
我国经济改革实现软着陆以后，专门是从1998年以来，物价连续下降，大部分商品供过于求，消费需求疲软，固定资产投资放慢，经济处于衰退状况。
要摆脱目前经济进展的逆境，必须扩大需求，鼓舞消费，增加投资。
复原征收利息所得税，能够从三个方面发挥作用。
第一，提升国家财政收入，加大对下岗职工补助、城镇居民最低生活保证、离退休人员、以及其他低收入者的支持的力度，提升他们的消费水平。
第二，调剂收入分配，缩小收入水平的差距。
第三，在降低利息率的同时，通过利息所得税，引导城乡居民分流储蓄存款，增加消费和扩大投资。
开征利息所得税，有利于扩大消费和投资。
储蓄存款利息所得税的征收会使居民储蓄意愿有所降低，而投资意愿上升。
中国经济景气监测中心近日对1213位都市居民进行了调查，仅有百分之七的居民仍有提升储蓄水平的愿望，40%的居民在考虑降低储蓄水平。
总的看来，征税降息双管齐下，居民的投资愿望以上述65%的居民
开始倾向各类投资。
然而在我国目前经济进展的条件下，就投资去向或投资品种来看，居民除了银行储蓄存款以外，要紧是投资股票、债券、工商业和房地产。
然而在这几种投资品种中，首选也应当是房地产。
因为，股票投资风险太大；工商业投资除了也有一定的风险以外，还需要一定的资金规模、相当数量的工程技术人员和治理人员，专门是市场并不看好。
因此，房地产是最好的投资方向或投资品种。
投资住宅，不仅符合国家鼓舞消费和鼓舞投资的政策导向，而且投资者能够获得较高的收益。
第一，投资房地产具有双重效应：
既扩大了消费需求，也扩大了投资需求，完全符合国家政策引导的方向。
这是由住房的性质决定的。
住房既是消费品，又是投资品。
在长期的传统体制下，人们把住房只看作是消费品，这种看法是不正确的。
在市场经济条件下，住房不仅是消费品，而且也是投资品。
住房作为消费品，第一是为了满足人们最差不多的需求。
在这种情形下，它是最必需的消费品，是任何人都回避的。
因此，要满足居民生活的需求，第一必需满足居民对住房的需求。
然而，就住房本身的性质来讲，它不仅是人们最必需的消费资料，而且随着经济社会的进展和居民收入水平的提升，它依旧人们进展资料和享受资料。
住房作为进展资料
和享受资料，决定了住房的消费空间十分庞大。
同时，住房依旧人们投资对象，即投资品。
在资金一定的情形下，住房投资也应当是人们首选的投资项目。
因为，住房投资不仅比股票投资、工商业投资风险小；而且比储蓄、债券等利息高。
就北京目前来讲，不管是一居室、二居室、依旧三居室，所有房屋租金收入，都有比利息收入要高；而且居室越大，租金收入越高。
因此，购房投资，不仅是一种安全可靠，而且也是收益较大的投资第二，住房投资，能够同时实现两种功能。
住房既能够作为消
费品，具有满足消费者的消费需求的功能，同时也能够作为投资品实现保值增值的功能。
在市场经济条件下，居民购买住房，第一是为了满足自己居住消费的需求，然而在住房消费过程中，同时就实现了保值和增值的功能。
现实生活表明，如果由于情形变化，不需要现有的住房，或者为了更换现有住房，居民通过出售自己的住房，不仅能够保值，而且还可能增值。
《已
第三，目前投资住房，既能够幸免征收利息所得税，还能够享受住房货币分配、住房二级市场开放和公房上市交易减免税费的好处。
住房货币分配政策的实施，使相当一部分人，能够利用住房补贴、住房公积金，银行贷款和自己的存款，到住房市场购买住宅，解决自己的住房咨询题。
购公有住房和经济适用住房上市出售治理暂行方法》的实施，启动了住房二、三市场，为工作单位与住房距离太远，上下班不方便的；以旧房换新房的；以小房换大房的等等住房困难者，提供了解决解决住房困难咨询题的机会。
这部分居民，能够通过出售旧房的收入，加上住房补贴、住房公积金、银行贷款和自己的存款，实现以旧换新，以小换大的目的。
为了推动二、三级市场的开放，国家又出台了关于调整房地产市场税收的政策，减免了部分税费，减轻了个人买卖一般住宅的税收负担，既有利于投资又有利于消费。
拆迁安置政策方面：
货币还迁促进了住房市场的进展
《北京市都市房屋拆迁治理方法》于1998年12月1日起开始实施，
1991年10月1日起开始实施的《北京市实施〈都市房屋拆迁治理条例〉细则》同时废止。
《方法》是对《细则》的修改和完善，是北京市进行房屋拆
迁的差不多准则。
《方法》是按照北京市都市建设的进展，房屋拆迁中存在的咨询题，以及建立社会主义市场经济体制的需要制订和实施的。
《方法》的制订和实施标志着北京市
房屋拆迁治理进展到了一个新的时期。
1991年起开始实行的《房屋拆迁细则》，关于规范房屋拆迁行为，保证都市建设的进展，起到了重要的作用。
然而，随着社会主义市场经济体制的建立，都市建设的进展，原有的《细则》差不多不能解决房屋拆迁中遇到的新情形和新咨询题。
其中比较突出的是：
过多地考虑了人口因素，不符合国务院《都市房屋拆迁治理条例》中规定的按照拆迁面积进行补偿的原则；按照原先居住面积进行安置，不利于居民改善居住条件；安置方式单一，不符合市场经济规律；原《细则》操作性不强，不利于拆迁治理制度化和规范化。
在修改《细则》和制订《方法》的过程中，坚持了以下一些原则：
第一，加大了房屋拆迁的透亮度。
一方面治理程序公布，对建设单位办理房屋拆迁许可证的条件，拆迁治理权限划分，以及操作程序等，都作了比较明确的规定；另一方面对拆迁补偿的有关内容，包括拆迁补偿的对象和方式，拆迁补偿款的具体标准和运算公式，都有作了比较详细和明确的规定。
第二，习惯住房制度改革的需要。
原有《细则》在拆迁补偿安置中过多地考虑了人口因素，带有浓厚的打算体制下的福利分房的色彩，新《方法》规定，房屋拆迁按照原建筑面积实行货币补偿，体现了住房制度改革的原则和要求。
第三，促进住房市场化的原则。
新《方法》规定的补偿方式，是由当事人协商确定，既能够货币补偿，也能够实物安置。
如此有购买力的被拆迁户就进入了房地产市场，是推动住宅市场化的重要步骤。
第四，服务于首都建设的大局的原则。
房屋拆迁是都市建设和进展的重要内容，不管是拆迁依旧被拆迁人，都有应当服从首都建设和进展的需要。
修改后的〈方法〉共5章，55条，变动比较大的地点要紧是：
按照国务院的《都市房屋拆迁治理条例》的规定，坚持按照原面积进行补偿，不再考虑人口的因素，确立了“按房不按人”的拆迁补偿原则，并把原《细则》中的“拆迁安置”的内容并入了“拆迁补偿”中，从而就把原拆迁中体现福利性质的“按人补偿”，转变为市场经济条件下的“按房补偿”。
切实爱护被拆迁房屋所有人的权益，关于使用权人，只限于执行国家规定租金标准的才能够给予补偿。
房屋拆迁，能够直截了当进行货币补偿，也能够把货币折为实物即房屋补偿。
补偿数额，按照原建筑面积的重置价格结合成新确定；如果进行实物补偿，则由拆迁人把货币补偿额折算成等额的房屋。
另外确实是完善了拆迁工作程序，增加了拆迁工作的透亮度。
总的讲，拆迁《方法》，把拆迁工作从打算体制下的福利补偿方式，转变为市场经济体制下的市场运作方式，即有力地爱护了被拆迁人和拆迁人的合法权益；有利于深化住房制度改革；有利于拆迁工作的进行；也有利于进展房地产开发建设市场和住宅市场。
2北京市社会经济进展状况及产业政策
2.1在全国宏观经济势趋好的大环境下，北京市2000年上半年经济连续保持主动向上的进展趋势，总体经济运行良好。
本市经济保持强劲的进展势头，总体经济连续走强，景气曲线呈上扬势态。
按照北京市统计局公布的数据得知，上半年全市实现国内生产总值1044．1亿元，按可比价格运算，比去年同期增长12％，为1996年以来同期最高增速，高于全国平均水平3．8个百分点。
2.2北京市房地产政策分析近年来随着国家出台了一系列有关房地产方面的政策法规，北京市也相应出台了一系列利于房地产业进展的方案与政策。
例如：
《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，《已购
公有住房和经济适用住房上市出售治理暂行方法》，《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配治理的若干规定》，《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，《北京市都市房屋拆迁治理方法》等等。
这些政策规定有利于深化住房制度改革，开放住房二级市场，规范房屋租赁市场，按照市场经济原则改革公房租赁关系；对都市房屋拆迁实行货币补偿，完善住房公积金制度，开征利息所得税等一系列政策规定的出台和实施，关于扩大房地产投资，转变在打算经济体制下长期形成的住房消费观念，增加居民住房消费支出，进展和规范房地产市场，都有着重要的现实意义，并对房地产业的进展产生长远的阻碍。
绿化隔离带政策分析：
为了落实《北京市都市总体规划》，加快规划市区内绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和都市化进程，促进都市生态环境改善和首都经济社会可连续进展，2000年3月20日，北京市绿化隔离地区建设领导小组出台了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》，提出从2000年开始，在规划绿化隔离地区范畴内，用3年至4年时刻完成绿化60平方公里的任务。
绿化隔离带大都处于城乡结合部，环境相对比较差，土地开发利用率低，人口居住密度高，又多为农民居住地，改造难度大。
目前由于风沙咨询题严峻，气候条件变得越来越差，才引起政府进一步注意应该加大
环境爱护的力度，从而绿化隔离带政策又被提到较高的重视程度。
由于绿化隔离带的建设，将改变周边土地环境，把原先基础设施差，环境恶劣，人口稠密的城乡结合部改变成环境优美，基础设施齐全的可用来开发居住小区的优等地。
总之，绿化隔离带能提升土地的利用效率，沿绿化隔离带地区的土地将被大大改善，利于开发房地产；绿化隔离带能扩大商品房
供应量，按照京政办发[2000]20号文件，在绿化隔离带周边地区的原有农民宅基地可一律征为国有建设用地，可用于新村建设，其中农民自住房屋和上市出售的商品房屋的比例为1：
0.5；另外，绿化隔离带能提升周边土地的价值，绿化、环境是小区永久的卖点，而绿化隔离带将从全然上改变小区的大环境。
中关村地区分析：
68
1999年6月5日，《国务院关于建设中关村科技园区有关咨询题的批复》公布，使中关村地区成为众人关注的焦点。
中关村地区有高等院校所、科研院所213家、高科技企业数十家。
这些差不多上使中关村地区成为“中国硅谷”的优势。
然而，中关村地区在交通、市政配套、办公场所、居住配套等方面也存在着先天不足，使一些想进驻中关村地区的国际高科技企业望而却步，阻碍了中关村向“中国硅谷”进军的步伐。
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