物业经营管理习题.docx
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物业经营管理习题
2一、单选题:
1、
物业管理企业划分为三种类型，不包括以下（ d ）。
A、管理型、
B、专业型
C、综合型
D、劳动密集型
2、
物业经营管理的常规工作不包括（ d ）
A、物业保险管理
B、设施设备管理
C、日常维修和维护
D、决策分析
3、
物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为三个层次，不包括以下（ d ）层次。
A公司管理层次、
B现场管理层次
C、现场作业层次
D、项目管理层次
4、
物业管理企业以公司的形式存在。
作为公司，一般应具有的特征不包括以下（ b ）特征。
A、以营利为目的
B、是政府基层组织
C、具有法人资格；
D、是经济组织。
二、多选题:
5、
外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级相比较而言（a,b,c ）建筑物的功能是最先进的。
A．甲级写字楼、
B、乙级写字楼、
C、丙级写字楼
D、丁级写字楼
6、
零售商业物业的分类主要依据其（a,c,d ）三个方面
A、建筑规模、
B、经营年限
C、经营商品的特点
D、商业辐射区域的范围
7、
酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（ a,b,c,d ）。
A．服务对象不同
B、地理位置不同
C、服务内容不同
D．建筑设计和装潢风格不同
8、
收益性物业，主要包括（ a,b,d ）
A、写字楼、
B、零售商业物业、
C、居住区商场
D、工业物业
9、
物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。
以下的说法（ a,b,c,d）是正确的。
A、物业管理定位在现场操作层面的管理
B、资产管理通常不在现场通常负责几处不同的物业
C、房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为
D、组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策
10、
物业经营管理中的战略性工作包括（ a,b,c,d,e ）
A、确定战略
B、确定标准
C、构建信息基础
D、决策分析
E、进行资产组合
4
一、单选题:
1、
商业辐射区域通常被分为三个部分下面不被包括（ D ）
A.主要区域
B.次要区域
C.边界区域
D.一般区域
2、
房地产投资的个别风险包括（ A ）
A.收益现金流风险
B.周期风险
C.变现风险
D.利率风险
3、
房地产投资系统风险B包括（ D ）
A.比较风险
B.时间风险
C.持有期风险
D.政策风险
4、
房地产投资之弊不包括（ C ）
A.流动性差
B.投资数额巨大
C.提高投资者的资信等级
D.投资回收期较长
二、多选题:
5、
房地产直接投资包括（ A,C ）
A．房地产开发投资
B.房地产企业债券投资
C．房地产置业投资
D.房地产企业股票投资
6、
房地产间接投资包括（ A,C,D ）
A．房地产企业债券和股票投资
B.土地购置费
C．房地产投资信托基金
D．购买住房抵押支持证券
7、
房地产投资的特性是指（ a,b,c,d ）
A.位置固定性
B.寿命周期长
C.适应性.相互影响性
D.各异性.政策影响性
8、
房地产投资之利包括（ a,b,c,d ）
A.相对较高的收益水平
B.能够得到税收方面的好处
C.易于获得金融机构的支持能抵消通货膨胀的影响
D.提高投资者的资信等级
9、
房地产投资系统风险是指（ a,b,c,d ）
A.通货膨胀风险.市场供求风险
B.周期风险.变现风险
C.利率风险.政策风险
D.或然损失风险
6
一、多选题:
1、
房地产投资活动可以从（a,d）两个方面进行考察。
A.实物形态
B.规模
C.土地
D.货币形态
2、
房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分a,b
A.购置投资
B.流动资金投入
C.工程建造
D.物业管理
3、
我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：
abd
A.经营税金及附加
B.城镇土地使用税和房产税
C.契税
D.企业所得税
4、
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。
从投资的角度来看主要有（abc）。
A.投资利润率
B.通货膨胀率
C.风险因素
D.经营税金
5、
我国房地产投资经营过程中企业纳税的“两税一费”是指（acd）。
A.企业所得税
B.营业税.
C.城市维护建设税
D.教育费附加
二、计算题:
6、
某厂欲从国外购买一批设备，有两家银行愿意提供贷款，甲行的年贷款利率为15%，
按季度计息。
乙行的年贷款利率为16%，按年计息，问该厂应从哪家银行贷款？
7、
例如某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为o．4％，通常称为“年利率4.8％，每月计息一次”。
这里的年利率4.8％称为“名义利率”。
当按单利计算利息时，名义利率=?
实际利率=?
实际利率则等于名义利率?
但当按复利计息时，上述“年利率4.8％，每月计息一次”的实际利率等于名义利率（4.8％）?
你的答案：
标准答案：
年利率为12％，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利率计息、一年12次按月利率计息，则一年后的本利和分别为：
这里的12％，对于一年一次计息情况既是实际利率又是名义利率；3％和1％称为周期利率。
由上述计算可知：
名义利率＝周期利率×每年的计息周期数。
对于一年计息4次和12次来说，12％就是名义利率，而一年计息4次时的实际
8
一、单选题:
1、
设备的自然寿命与设备的经济寿命相比，设备的自然寿命（ b ）设备的经济寿命。
A、等于
B、长于
C、短于
D、以上均错
2、
进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是（c）。
A、是否考虑计算公式的影响
B、是否的考虑设备寿命影响
C、是否考虑资金时间价值的影响
D、是否考虑设备磨损的影响
二、计算题:
3、
已知某笔贷款的年利率为12％，借贷双方约定按季度计息，问该笔贷款的实际利率是多少?
你的答案：
标准答案：
已知r＝15％，m＝12／3＝4，则该笔贷款的实际利率
10
一、多选题:
1、
设备更新源于设备磨损，设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗，
磨损分为（ad）。
A、有形磨损
B、第一类磨损
C、第二类磨损
D、无形磨损。
二、计算题:
2、
某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少?
如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?
你的答案：
标准答案：
已知P＝2000万元，n＝3×4＝12，i＝8％／4＝2％，则
开发商每次为该笔贷款支付的利息之总额＝P×i×n＝2000×2％×12＝480（万元）
3、
某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收人为600万元，如果折现率为10％，求该写字楼投资项目的收益现值。
你的答案：
标准答案：
已知A＝50万元，n＝10，i＝10％，F10＝600万元，则
该写字楼项目收益现值已经知道:
4、
已知某出租公寓的年有效毛租金收人为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3％和2％的速度增长，折现率为8％，求该出租公寓的净运营收益现值。
你的答案：
标准答案：
已知A1＝100万元，A2＝30万元，n＝30，i＝8％，S1＝3％，S2＝2％，且知道计算等比序列现值系数的公式为：
14
一、单选题:
1、
财务内部收益率（1RR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计（ b ）时的折现率。
A、大于零
B、等于零
C、小于零
D、无关系
2、
房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般（ d ）。
A、较低
B、等于零
C、无法确定
D、较高
3、
资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占（ b ）的比例。
A、全部贷款
B、全部资产
C、银行贷款
D、部分资产
二、多选题:
4、
如果NPV（ ab ）0时，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
A、大于
B、等于
C、小于
D、无关系
5、
在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准回收期（Pc）相比较，如果Pb（ bc ）Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。
A、大于
B、等于
C、小于
D、无关系
16
一、单选题:
1、
收益性物业价值的高低主要取决因素之一即获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就（ b ）。
A、越低
B、越高
C、相等
D、无关系
二、多选题:
2、
影响收益性物业价值的因素很多，例如以下因素（a,b,c,e ）会影响收益性物业价值。
A、区位、
B、新旧程度、
C、供求、
D、开发商
E、物业管理
3、
收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、影剧院、停车场、加油站和（ a,b,c,d,e ）等。
A、旅馆、
B、商店、
C、餐馆、
D、游乐场
E、写字楼、
4、
收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素（ a,c,d ）。
A、未来净收益的大小
B、银行的利息率高低
C、获得净收益期限的长短
D、获得净收益的可靠性
5、
物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。
共同之处
是（ abc ）。
A、都是价格
B、都有波动
C、都是按质论价
D、价格等于价值
18
一、单选题:
1、
使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。
但
是反过来（ c ）成立，
A、一定
B、一定不
C、不一定
D、两者无关系
2、
增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价格的（ a ）。
A、上升
B、无变化
C、下降
D、稍微下降
二、多选题:
3、
物业价格主要有下列（a,b,c,d,e ）特征。
A、物业价格受区位的影响很大
B、物业价格实质上是物业权益的价格
C、物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。
D、物业价格形成的时间较长。
E、物业价格容易受交易者的个别因素的影响。
4、
从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分
为（ a,b,c ）。
A市场调节价、
B、政府指导价
C、政府定价
D、企业定价。
5、
物业（特别是居住物业）的需求主体是人，因此（ bcd ）对物业价格有很大影响。
A、人对物业的认知
B、人的数量、
C、人的素质、
D、人的构成状况
20
一、单选题:
1、
按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指（ a ）。
A、土地使用权出让市场
B、土地转让市场
C、新建商品房租售市场
D、存量房地产交易市场
2、
更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场和二级房屋市场，二级房屋市场是指（ c ）。
A、 增量市场
B、一手房市场
C、二手房市场
D、新建商品房租售市场
二、多选题:
3、
房地产市场的运行环境，按照这些影响因素的性质，可将其分为（ a,b,c,d,e ）。
A、社会环境
B、政治环境、经济环境
C金融环境、法律制度环境、
D、技术环境、资源环境
E、国际环境
4、
影响房地产市场发展的社会经济因素有（ acd ）。
A、社会因素
B、物价水平
C、经济因素
D、政策因素
5、
影响房地产市场发展的社会因素，包括（ abd ）。
A、传统观念及消费心理、社会福利
B、人口数量及状态、家庭户数与规模
C、家庭收入水平及分布
D、家庭生命周期
6、
影响房地产市场发展的社会因素，包括（ abc ）。
A、经济发展状况、家庭收入水平及分布
B、物价水平、工资及就业水平
C、房价租金比
D、房地产金融政策
7、
影响房地产市场转变的社会经济力量是（ a,b,c,d,e ）。
A．金融业的发展、信息、通信技术水平的提高
B．生产和工作方式的转变
C．人文环境的变化
D．自然环境的变化
E．政治制度的变迁。
8、
以下（a,b,c,d ）市场条件的变化会导致对商品住宅需求的变化。
A． 收入的变化
B．其他商品的价格变化
C．对未来的预期
D．政府政策的变化。
9、
下面三个非价格因素（ b,c,d ）对房地产市场供给数量有影响。
A．房地产中介对未来的预期
B．房地产开发成本
C．政府政策的变化
D．开发商对未来的预期
10、
从宏观上说，房地产市场结构包括（ a,b,c,d,e ）。
A、总量结构
B、区域结构
C、产品结构
D、供求结构
E、投资结构
11、
我们要实现房地产市场的市场目标，房地产市场目标是指（ a,b,d ）。
A、房地产市场总量基本平衡
B、结构基本合理
C、投资大
D、价格基本稳定
22
一、单选题:
1、
城市家庭可支配收入是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的（ a）以及记账补贴后的收入。
A、社会保障费
B、利润
C、住房公积金
D、采暖费
2、
我国目前的各类房地产价格指数，通常基于（ d ）。
A、市场价格
B、供给价格
C、需求价格
D、平均价格
二、多选题:
3、
按交易形式细分，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括（ a,b,d ）。
A、房地产买卖
B、房地产租赁
C、房地产竣工
D、房地产抵押
4、
国内生产总值（GDP）：
是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。
国内生产总值有三种表现形态，即（ b,c,d ）。
A、市场形态
B、价值形态
C、收入形态
D、产品形态
5、
房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求具有以下（ a,b,c ）特点。
A、 广泛性
B、多样性
C、通常需要借助金融信贷机构来进行融资
D、公平性
6、
政府干预房地产市场的政策目标通常包括：
a,b,c,d,e
A．实现房地产市场持续健康发展。
B．使存量房地产资源得到最有效的使用。
C．保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间。
D．引导新建项目的位置选择。
E．满足特殊群体的需要
7、
宏观调控房地产市场的手段包括（a,b,c ）。
A、土地供应
B、金融税收、价格政策
C、住房政策
D、招投标
8、
以下因素（ a,b,c,d,e ）极大地影响着房地产市场上的供给价格。
A、 地价
B、建造成本
C、专业费用
D、管理费用、财务费用
E、投资利润、税金
9、
运用（ a,b,c,d,）出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。
A、协议
B、挂牌
C、招标
D、拍卖
24
一、单选题:
1、
百分比租金通常也称为超出性租金，常用于（ c ）。
A、工业物业
B、仓库
C、零售商业物业
D、写字楼
2、
在租赁市场活跃时，业主通常选择（ b ）模式。
A、包租转租模式
B、出租代理模式
C、委托管理模式
D、自行管理模式
二、多选题:
3、
房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征（ a,b,c,d,e ）。
A．房屋租赁不转移房屋的所有权
B．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
C．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系
D．房屋租赁关系不因所有权的转移而中止
E．租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
4、
按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为（ a,b,c, ）。
A、定期租赁
B、自动延期租赁
C、意愿租赁
D、百分比租赁
5、
按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为（b,c,d ）三种形式。
A、固定租金
B、毛租
C、净租
D、百分比租金
6、
物业租赁管理模式常见的有（ a, b,c,）。
A、 包租转租模式
B、出租代理模式
C、委托管理模式
D、自行管理模式
7、
房屋租赁登记备案的一般程序为（ a,b,d ）三步。
A、申请
B、审查
C、代理
D、颁证
8、
《租赁管理办法》规定，有下列行为之一的（ a,c,d ），由县、市人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚。
A、 伪造、涂改房屋租赁证的；
B、 租赁双方对租金有争议的；
C、不按期申报、领取房屋租赁证的；
D、未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的。
9、
租赁管理的主要工作内容是（ a,b,c,d ）。
A、房屋空间交付
B、收取租金
C、租金调整
D、租户关系管理
10、
市场营销人员通常从以下（ a,b,c,d ）方面来宣传其所推广的物业。
A、价格优势
B、物业本身的素质
C、良好的声誉
D、经济实用。
11、
根据法律规定，凡发生下列情况之一（ a,b,c,d,e ），可以允许租赁合同的变更。
A、因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移。
B、因出租房屋面积的增减、附属物的增减。
C、因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途。
D、租金的增减或支付方式的改变。
E、由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。
12、
出租人的权利，包括以下（ a,b,c, ）方面。
A、按期收取租金
B、监督承租人按合同规定合理使用房屋
C、依法收回出租房屋
D、保障承租人居住安全
13、
承租人的权利，包括以下（ a,b,c,d,）方面。
A、按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋
B、要求保障房屋安全
C、出租房屋出售时，有优先购买权。
D、对物业管理状况进行监督、建议。
E、遵守有关国家政府法规和物业管理规定。
14、
围绕着 “4P”进行营销管理，“4P”是指（ a,b,c,d ）。
A、产品
B、价格
C、渠道
D、促销
E、客户
15、
CRM是营销管理的创新，实际的CRM分为三个层次（ a,c,d ）这三个层次是层层递进的。
A、管理思想层
B、实际操作层
C、软件产品层
D、管理系统层
26
一、单选题:
1、
按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制，（ c ）是成本控制的中心环节。
A、长期控制
B、事先控制
C、事中控制
D、事后控制
2、
物业管理也具有周期性，即它会经历从（ a ） “衰退”甚至“消亡”的生命历程。
A、 起步、成长、成熟、
B、 复苏、成熟
C、 起步、成长、
D、 复苏、起步、成长
二、多选题:
3、
一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。
它包括两大部分（ a, c ）。
A、 所耗费的生产资料转移价值
B、经营费用
C、 劳动或劳动力耗费所创造的价值
D、销售费用
4、
据此可知，物业管理成本由以下（ ab ）部分构成。
A．营业成本
B、建造费用
C、设计费用
D．期间费用或经营管理费用
5、
营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括（a,b,c ）。
A、直接人工费
B、直接材料费
C、间接费用
D、建造费用
6、
按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下（ a,b,c,d,e ）要素。
A、 购材料
B、工资、职工福利费
C、折旧费
D、利息支出、税金
E、其他支出
7、
按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为（ b,c,d ）。
A、机会成本
B、固定成本
C、变动成本
D、半固定或半变动成本
8、
按照成本计算依据的不同，可以有以下（ a,b,c,d ）一些成本的划分（并非成本构成项目）。
A、目标成本
B、定额成本
C、计
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