北京市住宅专项维修资金使用管理办法.docx
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北京市住宅专项维修资金使用管理办法
北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》
京房地物字［1999］第1088号
各区县房地局、房改办财政局，各有关单位：
现将建设部、财政部《关于印发（住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法）的通知》（建住房［1998］213号）（以下简称《办法》转发给你们，并就本市住宅共用部位共用设施设备维修基金归集的有关有关问题通知如下：
一、凡本市行政区域内新建商品住宅（包括经济适用住房、及与结构相连的非住宅等，以下简称商品住宅）的购买人（以下称购房者），均须按照本通知的规定交纳商品住宅共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）。
二、商品和购房者应按购房款的2%向市、区县房地局或由市、区县房地局委托的交易管理部门（以下简称房地局）交纳维修基金。
售房单位将其商品住宅转为租赁、经营或自用的，也应按本标准交纳。
三、本通知发布后，商品住宅售房单位应在与购房者签订的房屋买卖合同中明文约定维修基金的缴交金额。
四、商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交到房地局；房地局代收维修基金时，须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。
五、商品住宅维修基金由北京市居住小区管理办公室（以下简称市小区办）代管，房地局应将代收的维修基金存入市财政部门指定的银行账户。
商品住宅维修基金在代管期间内按活期存款利率计算。
六、住宅物业管理委员会（以下简称管委会）成立后，市小区应及时将代管的商品住宅维修基金移交给管委会管理，或经管委会同意交由物业管理企业代管。
七、本通知发布前，已按《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府令1995年第21号）收取物业管理启动性经费或维修基金（以下简称维修基金）的单位，必须将维修基金交至市小区办代管。
一九九九年一月一日至本通知发布之日内签订商品住宅房屋买卖合同的购房者，如未交纳维修基金，必须在办理权属登记手续前按本通知规定向市小区办补交维修基金。
八、不缴纳商品住宅维修基金的，房地局将不予办理立契过户手续和权属登记手续。
九、公有住宅售后维修基金按下列规定筹集：
1、售房单位从其售房款中按多层住宅20%、高层住宅30%的比例划拨。
2、购房职工按购房当年出售新建公有住房成本价2%的比例交纳。
十、公有住房的售房单位在售房时应按第九条规定的比例代收公有住房维修基金，存至市住房资金管理中心系统，并由市中心出具交存证明。
十一、公有住房售后成立管委会的，原代收单位应将公有住房维修基金移交给管委会管理。
市住房资金管理中心负责监督执行。
十二、对于已经出售的公有住房，各售房单位应按本规定足额提取公有住房维修基金。
十三、维修基金的使用与管理办法另行通知。
十四、本通知自一九九九年一月一日起实施。
其中，关于公有住房售后维修基金归集办法自2000年4月1日起实施。
附件一：
建设部、财政部《关于印发（住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法）的通知》
一九九九年十月二十二日
附件一：
住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法
关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知
建住房[1998]213号
各省、自治区建委（建设厅）、财政厅，直辖市、计划单列市建委、房地局、财政局：
为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，我们制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
一九九八年十一月九日
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
第一条为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号），保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。
第二条在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括经济适用住房，以下简称"商品住房"）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。
本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。
第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称"维修基金"）。
维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。
购房者应当按购房款2－3%的比例向售房单位缴交维修基金。
住房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
第六条公有住房售后的维修基金来源于两部分：
1、住房单位按照一定比例从住房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。
2、购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同据有，不计入住宅销售收入。
公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。
第七条维修基金应当在银行专户存储，专款专用。
为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。
维修基金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由市、县房地产行政主管部门制定。
第八条维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。
维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
第九条在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。
第十条业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。
物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。
第十一条 业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。
业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。
维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
具体办法由市、县人民政府制定。
第十二条 物业管理企业发生变换时，代管的维修基金账目经业主委员会审核无误后，应当办理账户转移手续。
账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
第十三条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第十四条 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
第十五条 各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。
市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制定以及业主的查询和对账制度等。
第十六条 业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。
第十七条 公有住房售房单位未本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。
第十八条 维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。
情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。
第十九条 本办法实施前，商品住房和公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的，当地房地产行政主管部门和财政部门应当按照本办法规定制定建立或补充维修基金的具体办法。
第二十条 公有住房出售后维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。
第二十一条省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门可以根据本办法制定实施细则。
第二十二条非住宅商品房维修基金的管理可以参照本办法执行。
第二十三条本办法由建设部负责解释。
第二十四条本办法自一九九年一月一日起实行。
原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。
关于印发《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》的通知
关于印发北京住宅公共维修基金使用管理办法的通知
京市国土资源和房屋管理局
北京市人民政府住房制度改革办公室北京市财政局
关于印发《北京住宅公共维修基金使用管理办法》的通知
各区县国土房管局。
房改办、财政局，各物业管理委员会、物业管理企业：
根据建设部、财政部下发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住[1998]213号）
精神，我们制定了《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二OO二年六月十七日
北京市住宅公共维修基金使用管理办法
第一条为加强住宅共用部位，共用设施设备维修基金的管理，保障住宅正常的维修、使用，根据建设部、财政部《关于印发的通知》（建住房（1998]213号）及市房地局，市房改办、市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）的规定，制定本办法。
第二条本市行政区域内按市房地局、市房改办、市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》及其他规定归集的住宅公共维修基金的使用和管理，均适用本办法。
第三条市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）负责指导、协调公共维修基金的使用管理工作。
市财政局负责公共维修基金使用管理的监督工作。
维修基金依“专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户”的原则进行管理。
第四条维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。
本办法所称住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体产权人或部分产权人共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。
共用部位共用设施的项目应依照本市住宅公用建筑面积分摊原则在《物业管理公约》约定。
没有约定的，参照本办法附件一执行。
住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。
维修工程的具体范围以市国土房管局及其他部门颁布的规范为准。
第五条物业管理委员会（以下简称“管委会”）成立后，由管委会代表物业管理区域内的全体产权人向市国土房管局指定的银行开立帐户存储。
管委会申请开户时，应填写《物业管理委员会维修基金开户申请表》（见附件二），并提交下列材料：
1、开户申请书；
2、管委会成立的批准文件；
3、产权人分户清册；
4、管委会主任私章和管委会的印鉴；
5、物业管理服务委托合同。
管委会委托物业管理企业办理开户手续时，还应提交书面委托书。
第六条管委会成立前（即维修基金代管期间），维修基金则上不得使用。
确需使用的，应按照下列程序办理：
1、物业管理企业应委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算。
2、经中介机构认定后，物业管理管理企业方可进行维修工程。
3、维修工程结束后，中介机构应进行验收，验收合格的应出具证明，不合格的，应要求返工。
4、物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。
第七条管委会成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修（包括大修、中修。
更新、改造）计划及经费预算，报管委会批准后执行。
维修项目完成后，物业管理企业持管委会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续：
管委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。
凡有下列情况之一的，除经管委会同意外，还应报区县国土房管局备案；
1、一次支取维修基金10万元以上50万元以下的；
2、一年内支取两次维修基金的。
凡有下列情况之一的，管委会应召开业主大会作出支出决议后，报区县国土房管局备案：
1、一次支出维修基金50万元以上的；
2、一年内支取维修基金三次及三次以上的；
3、一年内支取维修基金数额占维修基金总额30％以上的。
物业管理企业到银行支取费用时，必须凭管委会印章和区县国土房管局备案证明。
第八条住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修基金；
无法确定责任人的，按照受益人原则分摊：
1、物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外，其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊；
2、住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
3、一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；
开发企业应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。
第九条如一幢楼房的维修基金经使用后，不足首次归集额的10％时，管委会应提议续筹。
续筹标准及办法由管委会决定。
续筹金额一般应由产权人按所拥有的建筑面积分摊。
续筹基金汇总后应及时交存到代管单位，计入管委会帐户和产权人明细户。
利用产权人共有部位共有设施设备进行经营活动的净收益，应存入维修基金专户，分摊后计入物业管理区域内的产权人明细户，用于物业管理区域内共用设施的维修工程。
第十条管委会合并、分立或撤消时，应凭区县国土房管局批准证明及产权人明细户清单，到代管单位办理合并、分立或撤消管委会帐户手续。
产权人变更时，维修基金产权应同时变更。
原产权人或变更后的产权人应持转让合同及双方身份证明到管委会登记变更，并由管委会到代管单位办理产权人明细户更名手续。
维修基金由转让双方按明细户内的帐面余额进行结算。
产权人因拆迁或其他原因造成原住宅灭失的，可办理销户手续。
经管委会出具证明后，到代管单位按维修基金明细户帐面余额提龋其中，属于公有住房售后维修基金的，应按售房单位和个人累计交纳的比例分别退还。
第十一条代管单位应建立本物业区域内的维修基金查询制度，接受产权人对其维修基金明细户的查询。
管委会应在每年年底对维修基金的收支及余额状况予以公布，包括：
（1）维修基金的使用及分摊情况，包括维修工程项目内容。
维修总费用及各产权人分摊的费用；
（2）维修基金总帐余额；（3）维修基金明细帐余额。
第十二条维修基金闲置时，经产权人大会批准，物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。
第十三条1999年1月1日前，未建立公共维修基金的住宅，产权人应补建维修基金，按每月O.60元／平方米的标准交纳，具体补建办法另行制定。
产权人已交纳的房屋大、中修费（扣除已用于维修费用），物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细帐。
第十四条物业管理委员会和物业管理企业应建立公共维修基金管理制度，并自觉接受财政主管部门的监督。
第十五条本办法由市国土资源和房屋管理局、市住房制度改革办公室。
市财政局按各自职责解释。
第十六条本办法自2002年7月1日起实行。
原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。
附件一：
共用部位共用设施设备一般应包括的范围
附件二：
管委会开户申请表（略）
附件三：
维修基金使用申请表（略）
附件一：
共用部位共用设施设备一般应包括的范围
共用部位共用设施设备一般应包括的范围：
房屋的承重结构（包括住宅的基储承重墙体、粱柱、楼盖等）、非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅，走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池，垃圾通道，楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明灯具、避雷装置，供电部门与房屋产权人分界点至户表盘（计费电表除外）之间的供电线路。
共用设施设备系统：
电梯系统、消防系统、保安系统、中央监控系统、供水系统、中央空调系统、天线接收系统。
物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙；
上述系统中归专业管理部门所有的除外。
北京维修金拟不再按房价收
2009年08月27日13:
28 来源：
北京晨报
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六层以上的高层住宅，业主须按建筑面积200元/平方米、六层以下的多层住宅按100元/平方米交存首期住宅维修专项资金。
昨天，市住房和城乡建设委员会向社会公布了《北京市住宅专项维修资金管理办法2009年9月9日。
-交存不再按房屋总价收费
根据《办法》，本市经济适用房、限价房、集资建房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，依照本办法中商品住宅的有关规定执行。
房改房专项维修资金的交存、使用、管理和监督，依照本办法中售后公有住房有关规定执行。
据介绍，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
《办法》的相关规定适用于本市行政区域内商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
根据此前本市依据实施的《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》，购房者应按购房款的2%向相关管理部门交纳维修基金。
此次《办法》规定，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
市住房城乡建设委相关负责人表示，将根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
-管理未交首期款不能收房
据介绍，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由市住房城乡建设委代管，市资金管理中心负责日常管理。
有业主大会的物业，经业主大会决议，业主委员会可在市住房城乡建设委通过招标方式确定的商业银行，开立本物业管理区域的住宅专项维修资金专户，并向市资金中心申请划转本物业管理区域业主交存的住宅专项维修资金。
市资金中心应当在收到申请之日起30日内，将资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，该账户应当接受所在区、县建委（房管局）的监督。
已售公有住房住宅专项维修资金，由市资金中心负责日常管理。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
已售公有住房的业主及售房单位应当在办理权属登记手续前，将首期住宅专项维修资金交由售房单位存入售后公有住房住宅专项维修资金专户。
商品住宅购买人未按规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人；已售公有住房未按规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋登记部门不予办理房屋产权登记手续。
业主分户账面住宅专项维修资金余额（不包含公有住房售房单位交存部分）不足首期交存额30%的，应当及时续交。
-使用不得支付人为损坏修复费
住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅专项维修资金划转业主大会管理的，由业主大会依法通过使用方案；住宅专项维修资金划转业主大会管理前，占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过可以使用。
发生危及房屋使用安全等紧急情况，未按规定实施维修和更新、改造的，区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支；其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。
应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用等，不得从住宅专项维修资金中列支。
市资金中心、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行、业主委员会开户银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布相关情况。
（晨报记者赵阳）
名词解释
住宅共用部位：
根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。
一般包括：
住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备：
根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。
一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
多层住宅：
单体建筑地上结构最高层数为六层或六层以下的住宅。
高层住宅：
单体建筑地上结构最高层数为六层以上的住宅。
住宅专项维修资金维修和更新、改造范围
●住宅共用部位
（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；
（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；
（三）地下室出现渗漏、积水的；
（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；
（五）建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；
（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；
（七）公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；
（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的。
●住宅共用设施设备
（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；
（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；
（三）避雷设施不满足安全要求的；
（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；
（五）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；
（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的。
住宅专项维修资金交存标准
商品住宅首期交付
业主多层住宅 100元/建筑平方米
业主高层住宅200元/建筑平方米
出售公有住房一次性交付
业主 本市房改成本价的2%/建筑平方米
售房单位多层住宅 售房款的20%
售房单位高层住宅 售房款的30%
北京市住宅专项维修资金使用管理办法
（征求意见稿）
第一条[目的及依据]为加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位共用设施设备的正常维修、使用，根据国家和本市有关规定，制定本办法。
第二条[适用范围]本市行政区域内住宅专项维修资金（以
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