宁德市区普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准.docx
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宁德市区普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准
宁德市区普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准
物业服务
等级
一级
二级
三级
四级
收费类别
及标准
1、多层住宅0.8-0.9元/m2；
2、电梯住宅1.5-1.7元/m2；
1、多层住宅0.7-0.8元/m2；
2、电梯住宅1.2-1.4元/m2；
1、多层住宅0.5-0.6元/m2；
2、电梯住宅0.9-1.1元/m2；
1、多层住宅0.4-0.5元/m2；
2、电梯住宅0.8-0.9元/m2；
项目
序号
内容
服务内容
一级
二级
三级
四级
一、基本服务
1
服务场所设置
（1）小区设管理处，有固定物业服务办公场所；
（2）办公场所整洁有序，有专门的接待区域；
（3）办公设施设备先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理；
（4）公布服务电话。
（1）有固定物业服务办公场所；
（2）办公场所整洁有序，有专门的接待区域；
（3）办公设施设备先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，；
（4）公布服务电话。
（1）固定物业服务办公场所；
（2）办公场所整洁有序；
（3）办公设施设备先进完备
（4）公布服务电话。
（1）固定物业服务办公场所；
（2）办公场所整洁有序；
（3）办公设施设备先进完备；（4）公布服务电话。
2
人员
配置
（1）物业管理企业持有有效证照，人员配备合理，有相应项目负责人及与所承接的物业服务相适应的楼管员、秩序维护员、工程技术员、绿化养护员、保洁员等人员；
（2）从事物业管理相关人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，岗位责任制明确。
（3）管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情，制定相应的项目服务岗位职责，服务规范符合宁德市物业管理行业规范要求。
（1）物业管理企业持有有效证照，人员配备合理，有相应项目负责人及与所承接的物业服务相适应的楼管员、秩序维护员、工程技术员、绿化养护员、保洁员等人员；
（2）从事物业管理相关人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，岗位责任制明确。
（3）管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情，制定相应的项目服务岗位职责，服务规范符合宁德市物业管理行业规范要求。
（1）配备相应项目负责人及与所承接的物业服务相适应的楼管员、秩序维护员、工程技术员、绿化养护员、保洁员等人员；
（2）从事物业管理相关人员取得职业资格证书或相应岗位证书；佩戴标志，行为规范，制定相应的项目服务岗位职责，服务规范符合宁德市物业管理行业规范要求。
（1）配备相应项目负责人及相应的物业管理专业人员以及相关专业类的专职管理和技术人员；
（2）从事物业管理相关人员取得职业资格证书或相应岗位证书；佩戴标志，行为规范，制定相应的项目服务岗位职责，服务规范符合宁德市物业管理行业规范要求。
3
物业
服务
合同
与开发建设单位或业主/业主委员会签定（前期）物业服务合同，明确双方权利与义务。
与开发建设单位或业主/业主委员会签定（前期）物业服务合同，明确双方权利与义务。
与开发建设单位或业主/业主委员会签定（前期）物业服务合同，明确双方权利与义务。
与开发建设单位或业主/业主委员会签定（前期）物业服务合同，明确双方权利与义务。
4
物业
承接
查验
（1）对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
（2）现场查验记录及交接记录完整；
（3）相关文件、资料和记录建立档案。
（1）对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收；
（2）现场查验记录及交接记录完整；
（3）相关文件、资料和记录建立档案。
（1）对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收；
（2）现场查验记录及交接记录完整；
（3）相关文件、资料和记录建立档案。
（1）对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收；
（2）现场查验记录及交接记录完整，并建立档案。
5
业务接待时间
（1）政府法定工作日不少于12小时在服务办公场所进行业务接待；
（2）节假日有管理人员值班，并提供服务。
（1）政府法定工作日不少于10小时在服务办公场所进行业务接待；
（2）节假日有管理人员值班，并提供服务。
（1）政府法定工作日不少于8小时在服务办公场所进行业务接待；
（2）节假日有管理人员值班，并提供服务。
（1）政府法定工作日不少于8小时在服务办公场所进行业务接待；
（2）节假日在指定地点进行业务接待。
6
服务
公示
在物业项目醒目位置公布物业服务企业工商营业执照、资质等级证书、物业服务内容及其收费标准、特约服务内容及其收费标准。
在物业项目醒目位置公布物业服务企业工商营业执照、资质等级证书、物业服务内容及其收费标准、特约服务内容及其收费标准。
在物业项目醒目位置公布物业服务企业工商营业执照、资质等级证书、物业服务内容及其收费标准、特约服务内容及其收费标准。
在物业项目醒目位置公布物业服务企业工商营业执照、资质等级证书、物业服务内容及其收费标准、特约服务内容及其收费标准。
7
日常管理与服务
（1）有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间。
建立财务制度，财务预算收支符合国家相关规定。
财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等全面实行计算机管
（1）有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间。
建立财务制度，财务预算收支符合国家相关规定。
财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等全面实行计
（1）有完整的质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施；
（2）业主或使用人投诉、咨询、求助在3个工作日内予以答复；
（1）有完整的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；
（2）业主或使用人投诉、咨询、求助在4个工作日内予以答复；
（3）提供不少于8小时的受理
理。
合理制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施；
（2）业主或使用人投诉、咨询、求助在1个工作日内予以答复；
（3）提供24小时的受理公共部位的业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理，一般维修1日内处理，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺；有完整的报修、维修记录，并有回访制度并实施，满意率达90%以上；
（4）对违反相关法律法规政策规定或管理规约的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理；
（5）每月公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算及分摊情况、定期公布共用部位经营收益情况及其他物业管理代收代支费用情况；
（6）物业服务费的收支管理帐目清晰，定期公布；
（7）每年至少二次进行物业服务质量评价，可采取走访、座谈、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年沟通面积不低于小区住户的90%，业主满意度不低于80%，对不满意的情况进行分析并及时整改；
算机管理。
合理制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施；
（2）业主或使用人投诉、咨询、求助在2个工作日内予以答复；
（3）提供不少于16小时（8：
00—24：
00）的受理业主或使用人报修。
急修1小时内到现场处理，一般维修2日内处理，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺；有完整的报修、维修记录，并有回访制度并实施，满意率达85%以上；
（4）对违反相关法律法规政策规定或管理规约的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理；
（5）每月公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算及分摊情况、定期公布共用部位经营收益情况及其他物业管理代收代支费用情况；
（6）物业服务费的收支管理帐目清晰，定期公布；
（7）每年至少二次进行物业服务质量评价，可采取走访、座谈、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年沟通面积不低于小区住户的80%，业主满意度不低于75%，对不满意的情况进行分析并及时整改；
（3）提供不少于12小时（8：
00—20：
00）的受理业主或使用人报修。
急修2小时内到现场处理，一般维修3日内处理，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺；有完整的报修、维修记录，并有回访制度并实施，满意率达80%以上；
（4）对违反相关法律法规政策规定或管理规约的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理；
（5）每季公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算及分摊情况、定期公布共用部位经营收益情况及其他物业管理代收代支费用情况；
（6）物业服务费的收支管理帐目清晰，定期公布；
（7）每年至少一次进行物业服务质量评价，可采取走访、座谈、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年沟通面积不低于小区住户的70%，业主满意度不低于70%；对不满意的情况进行分析并及时整改；
公共部位的业主或使用人报修。
急修3小时内到现场处理，一般维修7日内处理，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺；有完整的报修、维修记录，并有回访制度并实施，满意率达75%以上；
（4）对违反相关法律法规政策规定或管理规约的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理；
（5）定期公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算及分摊情况、定期公布共用部位经营收益情况及其他物业管理代收代支费用情况；
（6）物业服务费的收支管理帐目清晰，定期公布；
（7）每年至少一次进行物业服务质量评价，可采取走访、座谈、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年沟通面积不低于小区住户的60%，对不满意的情况进行分析并及时整改；
（8）有公共指示牌、标示牌，安全警示标识等；
（9）节假日（元旦、春节、五一、中秋、国庆）有专题布置；
（10）每年组织两次以上健康有益的社区文化活动；
（11）广泛运用计算机进行现代化物业管理服务。
（12）按有关规定或合同约定规定使用公共维修资金；
（8）有公共指示牌、标示牌，安全警示标识等；
（9）节假日（元旦、春节、五一、中秋、国庆）有专题布置；
（10）每年组织一次以上健康有益的社区文化活动；
（11）广泛运用计算机进行现代化物业管理服务。
（12）按有关规定或合同约定规定使用公共维修资金；
（8）有公共指示牌、标示牌，安全警示标识等；
（9）重大节日（元旦、春节、国庆）有专题布置。
（10）每年组织一次以上健康有益的社区文化活动；
（11）广泛运用计算机进行现代化物业管理服务。
（12）按有关规定或合同约定规定使用公共维修资金；
（8）有公共指示牌、标示牌，安全警示标识等；
（9）重大节日（元旦、春节、国庆）有专题布置。
（10）每年组织一次以上健康有益的社区文化活动；
（11）广泛运用计算机进行现代化物业管理服务。
（12）按有关规定或合同约定规定使用公共维修资金；
二、共用部位维护
1
装修
管理
（1）按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。
（2）装修前，将住宅装饰装修禁止行为及允许施工时间、废弃物的清运与处置等事项告知业主或装修人；
（3）每日巡查一次装修施工现场，并有记录；
（4）对业主在装饰装修过程中违反有关规定及管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的应在24小时内书面报告有关执法部门。
（5）对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时登记管理。
（1）按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。
（2）装修前，将住宅装饰装修禁止行为及允许施工时间、废弃物的清运与处置等事项告知业主或装修人；
（3）每日巡查一次装修施工现场，并有记录；
（4）对业主在装饰装修过程中违反有关规定及管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的应在24小时内书面报告有关执法部门。
（5）对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时登记管理。
（1）建立房屋装饰装修管理制度；
（2）将住宅装饰装修禁止行为及允许施工时间、废弃物的清运与处置等事项告知业主或装修人；
（3）每周巡查四次装修施工现场，并有记录；
（4）对业主在装饰装修过程中违反有关规定及管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的应在24小时内书面报告有关执法部门。
（5）对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时登记管理。
（1）建立房屋装饰装修管理制度；
（2）将住宅装饰装修禁止行为及允许施工时间、废弃物的清运与处置等事项告知业主或装修人；
（3）每周巡查三次装修施工现场，并有记录；
（3）对业主在装饰装修过程中违反有关规定及管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的应在24小时内书面报告有关执法部门。
（4）对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时登记管理。
2
房屋结构
（1）每季度对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修复并告知相关业主、使用人。
（2）根据房屋实际使用年限，属于业主出自维修范围的，每年至少一次编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或相关业主提出报告与建议，根据
业主大会或相关业主的决定，组织维修。
（3）房屋外观完好、整洁，符合原设计要求。
无任何未经制止报告的违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。
（1）每半年对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修复并告知相关业主、使用人。
（2）根据房屋实际使用年限，属于业主出自维修范围的，每年至少一次编制维修计划和住房专项维修资金使用计划。
（3）房屋外观完好、整洁，符合原设计要求。
无任何未经制止报告的违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。
（1）每年至少二次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修复并告知相关业主、使用人。
（2）根据房屋实际使用年限，属于业主出自维修范围的，每年至少一次编制维修计划和住房专项维修资金使用计划。
（3）房屋外观完好、整洁，符合原设计要求。
无任何未经制止报告的违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。
（1）每年至少一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修复并告知相关业主、使用人。
（2）根据房屋实际使用年限，属于业主出自维修范围的，每年至少一次编制维修计划和住房专项维修资金使用计划。
（3）房屋外观完好、整洁，符合原设计要求。
无任何未经制止报告的违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。
3
门窗
每日巡视楼内公共部位门窗，保持完好，开闭正常。
每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持完好，开闭正常。
每旬一次巡视楼内公共部位门窗，保持完好，开闭正常。
每半月一次巡视楼内公共部位门窗，保持完好，开闭正常。
4
楼内墙面顶面地面
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。
墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整不起壳，无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。
墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时提出修补方案。
墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时提出修补方案。
5
围墙
每半月一次巡查围墙，发现损坏及时修复，铁栅栏围墙无明显锈蚀。
每月一次巡查围墙，发现损坏及时修复，铁栅栏围墙无明显锈蚀。
每季度巡查一次围墙，发现损坏及时修复。
每半年巡查一次围墙，发现损坏及时修复。
6
道路及场地等
每日一次巡视小区区间路面、窨井等，发现损坏及时修复，要求路面不积水，窨井不漫溢，窨井盖无缺损。
每三天一次巡视小区区间路面、窨井等，发现损坏及时修复，要求路面不积水，窨井不漫溢，窨井盖无缺损。
每周一次巡视小区区间路面、窨井等，发现损坏及时修复，要求路面不积水，窨井不漫溢，窨井盖无缺损。
每半月一次巡视小区区间路面、窨井等，发现损坏及时修复，要求路面不积水，窨井不漫溢，窨井盖无缺损。
7
休闲椅、室外健身设施等
每日至少巡查一次，发现损坏立即修复，保证设施的安全使用。
每周至少巡查三次，发现损坏立即修复，保证设施的安全使用。
建立室外设施巡查制度，简易健身设施可正常使用，发现损坏及时修复。
建立室外设施巡查制度，简易健身设施可正常使用（需整体更换除外）。
8
安全标志
对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施，主要通道设置安全疏散提示和事故照明设施，每半月检查一次，保证标志清晰完整。
对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施，主要通道设置安全疏散提示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整。
对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。
主要通道设置安全疏散提示和事故照明设施，保证标志清晰完整。
对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。
主要通道设置安全疏散提示和事故照明设施，保证标志清晰完整。
三、共用设施设备维护
1
基本要求
（1）每半年一次编制房屋等公用部位日常管理和维修养护计划，每日至少巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他公用部位的门窗、玻璃、消防器材及小区的表井水盖、雨蓖子、花、草、树木等做好巡查记录，有损坏现象的一周内恢复正常，并及时维修养护，维修率达95%以上。
巡查、维修记录和保养记录齐全；
（2）应对共用设施设备进行日常管理和维修养护，运行、检查、维修、保养记录齐全；
（3）应建立共用设施设备安全操作、运行、巡检、机房管理、设备故障应急措施等制度；
（4）应每年编制共用设施设备维修养护计划和专项维修资金使用计划，向开发建设单位或业主提出报告和建议，根据开发
（1）每年一次编制房屋等公用部位日常管理和维修养护计划，每日至少巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他公用部位的门窗、玻璃、消防器材及小区的表井水盖、雨蓖子、花、草、树木等做好巡查记录，有损坏现象的一周内恢复正常，并及时维修养护，维修率达90%以上。
巡查、维修记录和保养记录齐全；
（2）应对共用设施设备进行日常管理和维修养护，运行、检查、维修、保养记录齐全；
（3）应建立共用设施设备安全操作、运行、巡检、机房管理、设备故障应急措施等制度；
（4）应每年编制共用设施设备维修养护计划和专项维修资金使用计划，
（1）应对共用设施设备进行日常管理和维修养护，运行、检查、维修、保养记录齐全，维修率达85%以上；
（2）应建立共用设施设备安全操作、运行、巡检、机房管理、设备故障应急措施等制度；
（3）应每年编制共用设施设备维修养护计划和专项维修资金使用计划，向开发建设单位或业主提出报告和建议，根据开发建设单位或业主决定组织维修；
（4）应根据物业服务合同约定对共用设施设备组织巡查，并记录；
（5）应提供不少于8小时的维
（1）应对共用设施设备进行日常管理和维修养护，运行、检查、维修、保养记录齐全，维修率达80%以上；
（2）应建立共用设施设备安全操作、运行、巡检、机房管理、设备故障应急措施等制度；
（3）应每年编制共用设施设备维修养护计划和专项维修资金使用计划，向开发建设单位或业主提出报告和建议，根据开发建设单位或业主决定组织维修；
（4）应根据物业服务合同约定对共用设施设备组织巡查，
并记录；
（5）应提供不少于8小时的维
建设单位或业主决定组织维修；
（5）应根据物业服务合同约定对共用设施设备组织巡查，并记录；
（6）应提供不少于12小时的维修服务，紧急抢修服务应在半小时内到达现场，及时报告开发建设单位或业主，并在24小时内修复，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺，及时记录维修情况；
（7）保持共用设施设备运行正常，如遇故障及时维修，在维修费用确保前提下共用设备完好率不低于95%，共用设施完好率不低于90%；
（8）接到相关部门停水、停电、停气等通知，按规定时间在小区醒目处提前通知业主。
向开发建设单位或业主提出报告和建议，根据开发建设单位或业主决定组织维修；
（5）应根据物业服务合同约定对共用设施设备组织巡查，并记录；
（6）应提供不少于10小时的维修服务，紧急抢修服务应在半小时内到达现场，及时报告开发建设单位或业主，并在24小时内修复，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺，及时记录维修情况；
（7）保持共用设施设备运行正常，如遇故障及时维修，在维修费用确保前提下共用设备完好率不低于90%，共用设施完好率不低于90%；
（8）接到相关部门停水、停电、停气等通知，按规定时间在小区醒目处提前通知业主。
修服务，紧急抢修服务应在1
小时内到达现场，及时报告开发建设单位或业主，并在24小时内修复，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺，及时记录维修情况；
（6）保持共用设施设备运行正常，如遇故障及时维修，在维修费用确保前提下共用设备完好率不低于90%，共用设施完好率不低于85%；
（7）接到相关部门停水、停电、停气等通知应及时通告业主。
修服务，紧急抢修服务应在1
小时内到达现场，及时报告开发建设单位或业主，并在24小时内修复，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺，及时记录维修情况；
（6）保持共用设施设备运行正常，如遇故障及时维修，在维修费用确保前提下共用设备完好率不低于90%，共用设施完好率不低于80%；
（7）接到相关部门停水、停电、停气等通知应及时通告业主。
2
电梯
（1）电梯各项技术参数应符合国家有关质量标准，取得《安全检验合格证》，并在电梯轿厢内显著位置公示；
（2）电梯应根据相关规范及制造商维护标准进行保养，24小时运行，如有故障及时组织维修；
（3）每日进行日常巡查，并有相关记录；
（4）建立电梯运行档案，记录电梯运行
（1）电梯各项技术参数应符合国家有关质量标准，取得《安全检验合格证》，并在电梯轿厢内显著位置公示；
（2）电梯应根据相关规范及制造商维护标准进行保养，24小时运行，如有故障及时组织维修；
（3）每日进行日常巡查，并有相关记录；
（1）电梯各项技术参数应符合国家有关质量标准，取得《安全检验合格证》，并在电梯轿厢内显著位置公示；
（2）电梯应根据相关规范及制造商维护标准进行保养，24小时运行，如有故障及时组织维修；
（1）电梯各项技术参数应符合国家有关质量标准，取得《安全检验合格证》，并在电梯轿厢内显著位置公示；
（2）电梯应根据相关规范及制造商维护标准进行保养，24小时运行，如有故障及时组织维修；
情况和维修保养工作内容；
（5）当电梯发生困人或其它突发重大故障时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到达现场进行处理；
（6）电梯故障或维修期间，应设置安全警示，并采取相关防护措施；
（7）电梯轿厢内按钮、灯具、对讲等配件保持完好，轿厢整洁；
（8）委托专业维修保养单位进行定期保养，并有管控措施。
（9）按照《福建省电梯安全管理办法》履行好电梯使用单位的相应职责。
（4）建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；
（5）当电梯发生困人或其它突发重大故障时，物业管理人员须在十分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到达现场进行处理；
（6）电梯故障或维修期间，应设置安全警示，并采取相关防护措施；
（7）电梯轿厢内按钮、灯具、对讲等配件保持完好，轿厢整洁；
（8）委托专业维修保养单位进行定期保养，并有管控措施。
（9）按照《福建省电梯安全管理办法》履行好电梯使用单位的相应职责。
（3）每日进行日常巡查，并有相关记录；
（4）建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；
（5）当电梯发生困人或其它突发重大故障时，物业管理人员须在十五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到达现场进行处理；
（6）电梯故障或维
升级会员 