物业经营管理考试要点.docx
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物业经营管理考试要点
物业经营管理考试要点
第一章物业经营管理的概念
1、物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。
P1
2、物业管理又称资产管理，为满足业主目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
P1
3、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
P1
物业经营管理包括以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
4、物业经营管理活动的管理对象：
收益性物业，包括内容：
P2
5、写字楼包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。
我国主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。
国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
P2
乙级写字楼标准：
具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。
分类的12个因素
6、零售商业物业的分类依据：
（1）建筑规模
（2）经营商品（3）商业辐射区域的范围P3
7、零售商业物业分为六种类型：
见附表
8、出租型别墅或公寓P5，除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性
9、工业物业：
必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。
10、酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场。
P6
酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：
服务对象不同；地理位置不同；服务内容不同；建筑设计和装潢风格不同。
11、物业经营管理服务的目标：
从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。
12、物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型
（1）管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任。
处于总包地位。
（2）专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式获得维护保养，设立专业型物业管理企业提供专业管理服务提高物业管理企业的劳动生产率和效益。
（3）综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。
从管理的层次上分为公司管理、现场管理和现场作业。
13、物业经营管理的层次：
物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。
P9
（1）物业管理：
物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护和维修，向入住的客户和企业提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。
（2）设施管理：
是一种新型的房地产服务业务，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构
（3）房地产资产管理：
聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。
管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。
（4）房地产组合投资管理：
房地产组合投资管理视野更加广阔，包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。
P10
房地产投资的利润的三种基本途径：
一是购买物业；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机出售物业。
P10
14、物业经营管理不同层次之间的关系：
（1）相互关联
（2）物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。
（3）资产管理通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。
资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。
（4）房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征作为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。
（5）为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。
15、物业经营管理中的战略性工作
（1）确定战略
（2）确定标准（3）构建信息基础（4）构建信息基础（5）进行资产组合P12-13
16、资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。
P14
17、常规工作：
现金流和成本管理：
日常维修和维护；未来维修和维护：
设施设备管理；物业保险管理P18
第二章房地产投资及其区位选择
1、房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
P20
2、投资的主要目的，是为了使其财富最大化。
通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。
P20
3、房地产投资的形式：
直接投资和间接投资。
直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式。
P20
4、房地产直接投资
（1）房地产开发投资：
它形成了房地产市场上的增量供给。
（2）房地产置业投资：
自用、出租经营P21
5、房地产间接投资的渠道
（1）房地产企业债券和股票投资：
（2）投资于房地产投资信托基金：
（3）购买住房抵押支持证券P21
6、房地产投资的特性
（1）位置固定性或不可移动性，是房地产最重要一个特性；
（2）寿命周期长，房地产寿命可区分为经济寿命和自然寿命（3）适应性（4）各异性：
是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产（5）政策影响性（6）专业管理依赖性（7）相互影响性P22
7、房地产投资之利
（1）相对较高的收益水平
（2）能够得到税收方面的好处（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级P25
房地产投资之弊
（1）流动性差
（2）投资数额巨大（3）投资回收期较长（4）需要专门的知识和经验P26
8、房地产投资风险：
未获得预期收益可能性的大小，完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。
P27
9、房地产投资的风险主要体现在投入的资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。
P28
10、系统风险：
1）通货膨胀风险2）市场供求风险3）周期风险4）变现风险5）利率风险6）政策风险7）或然损失风险P28
11、个别风险包括：
1）收益现金流风险2）未来经营费用风险3）资本价值风险4）比较风险5）时间风险6）持有期风险P31-32
12、风险对房地产投资决策的影响主要体现为：
1）根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2）根据风险管理的能力选择投资方向3）根据风险周期变化特点把握投资时机P32-33
13、房地产投资中区位包括①地理位置②城市社会经济活动中的位置③在整体市场供求关系中的位置④在未来城市发展建设中的位置P34-35
第三章房地产投资分析技术
1、基本概念：
把一定时间各时间点上实际发生的资金流出，流入系统的资金叫做现金流入。
现金流出与现金流入之差称为净现金流量。
2、现金流量图的构成：
3、现金流分析中的常用术语P40-42
（1）潜在毛租金收入=可出租面积*单位租金
（2）有效毛收入，有效毛收入＝潜在毛租金收入—空置和收租损失+其他收入
（3）运营费用：
除还本付息外的所有支出，包括人工费、办公费、运行成本、保险费、房产税、法律费等
（4）净运营收益，净运营收益＝有效毛收入—运营费用；净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面
（5）税金1）经营税金及附加，营业税率为5%2）城镇土地使用税和房产税3）企业所得税
4、资金的时间价值，
（1）同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。
（2）资金时间价值的大小，取决于①投资利润率②通货膨胀率③风险因素P44
5、
（1）利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿；
（2）利率是在单位时间内所得到的利息额与借贷金额之比P45
6、当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。
名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，P46
7、名义利率与实际利率的关系式
（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值、
（2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
（3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等
（4）当每年计息周期数m﹥1时，实际利率大于名义利率P47
8、设备更新：
（一）设备更新的原因
（1）设备有形磨损：
（2）设备无形磨损：
（3）设备磨损的补偿P52
（二）设备更新的特点分析：
（1）设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。
寿命包括：
自然寿命、技术寿命和经济寿命。
（2）设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。
（3）只比较设备的费用。
（4）以年费法为主P53
14、房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。
P58
15、财务评价指标体系，房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。
盈利能力指标包括静态指标和动态指标。
掌握附表
第四章收益性物业价值评估
1、决定收益性物业价格的因素：
未来净收益的大小、期限长短、可靠性P74
2、价格形成的条件：
有用性、稀缺性、有效需求P75
3、物业价格的特征：
P77
4、投资价值和市场价值P78
5、现房价和期房价P82
6、评估价、保留价、起拍价、应价、成交价P85
7、成本租金和商品租金的构成。
P85
8、物业价格的影响因素：
（1）人口因素：
人口数量、人口素质、家庭人口规模
（2）居民收入因素（3）物价因素（4）利率因素（5）汇率因素（6）物业税收因素（7）城市规划因素（8）交通管理因素（9）心理因素P88-92
9、市场法又称市场比较法、比较法，适用于具有交易实例的可交易性物业。
P93
10、成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
P101
11、物业价格构成：
1）土地取得成本2）开发成本3）管理费用4）投资利息5）销售费用6）销售税费7）开发利润P102-103
12、根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
P106
13、
（1）收益法是以预期原理为基础的。
预期原理说明，决定物业当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
（2）收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业。
P111
第五章房地产市场与市场分析
1.房地产市场指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易的途径和形式。
P120
2.房地产市场是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。
P120
3．房地产市场的运行环境
1）社会环境2）政治环境3）经济环境4）金融环境5）房地产法律制度环境6）技术环境7）资源环境8）国际环境P120-121
4．影响房地产市场转变的社会经济力量
1）金融业的发展2）信息、通信技术水平的提高3）生产和工作方式的转变4）人文环境的变化5）自然环境的变化6）政治制度的变迁P121-122
5．重点理解《综合能力》第一章第一节内容
6．房地产市场细分的标志及细分市场类型，见附表。
P128
7．反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。
见附表P129
8．市场供给的特点:
1）市场供给缺乏弹性2）市场供给具有非同性3）房地产市场具有高度的垄断性P133
9．市场需求的特点:
1）广泛性2）多样性3）借助金融信贷机构来进行融资P133
10．市场交易的特点:
1）是房地产产权的流转及再界定2）需要经过复杂和严密的法律程序。
耗费时间比较长3）交易费用通常比较多4）市场信息缺乏，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务P133
11．市场价格的特点:
1）与地理位置关系极大2）总体呈向上波动的趋势3）现实价格是在长期考虑下而个别形成的P133（理解）
12.房地产市场的功能:
（一）配置存量房地产资源和利益
（二）显示房地产市场需求变化（三）指导供给以适应需求的变化（四）指导政府制定科学的土地供给计划（五）引导需求适应供给条件的变化P133-135
13．宏观调控房地产市场的手段包括:
土地供应、金融、住房、税收、价格政策等。
P136
14、房地产价格是政府调控房地产市场主要对象。
P138
15．对地价的调控方式：
1）调整土地供应数量2）调整与土地开发相关的税费政策等经济手段3）灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式4）直接的行政干预P138
16、市场分析的目的：
降低风险、争取最大的盈利机会
17．宏观因素分析:
①首先要考虑国家和地方的经济特性；②还要分析研究物业所处区域城市发展与建设情况。
P141
18.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的宏观因素进行分析。
P141
19．市场供求分析:
供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析P142
20．需求分析：
需求测量、分析建设和运营中的主要物业项目、吸纳率分析、市场租户对产品功能需求P142
21．制定物业管理计划的基本原则是：
1）物业管理师必须参加和主持2）发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与3）实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定P144
22．物业管理计划的表现形式:
P145
23．邻里分析的内容有：
P146
24．明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。
P147
25．物业管理企业的首要责任是在物业维护、维修、服务质量标准和达到这些标准所需的成本之间进行适当的平衡。
26．建筑物管理计划的内容，包括如下几个方面：
P148-149
⑴建筑物维护的标准；⑵建筑物管理策略；⑶物业检查计划；⑷公共设施服务的内容。
27．物业管理计划的内容:
P148
28．在物业管理中经常遇到的预算形式主要有三种：
年度运营预算、资本支出预算和长期预算。
P151
第六章租赁管理
1.通常意义的物业租赁指的是房屋租赁（单选）P155
2.房屋租赁的含义有以下两点：
1）出租人必须是房屋所有权人2）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。
P155
3.房屋租赁的特点:
P155-156
4.房屋租赁的分类:
P156，详见附表
5.净租通常在长期租赁中采用。
P158
6.净租金有三种形式：
第一，租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费；第二，除负担第一种所提及的各项费用外，还要支付物业管理费用；第三，除支付第二种形式中的费用外，还需支付房产税、保险费等固定费用，承担物业维护和修缮等一切开销。
P158
7.百分比租金P158
8.物业租赁管理模式常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。
9.房屋租赁登记备案的一般程序:
为申请、审查、颁证三步。
P160
10.有下列情形之一的房屋不得出租：
（注意新的办法的规定）P161
违法建筑不得出租、违反规定改变房屋使用性质的、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；法律、法规规定禁止出租的其他情形
11.租赁方案与策略主要涉及到以下内容：
P162-164
确定可出租面积和租赁方式、编制租赁经营预算、定位目标市场、确定租金方案、明确吸引租户的策略。
12.预算是租赁管理中租赁方案的核心。
P162
13.预算中包括①预期收益估算、②允许的空置率水平和③经营费用，P162
14.预算是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具。
其控制特性表现在当收入低于预算或费用超过预算时就会引起物业管理师的注意。
P163
15.预算还可以使业主较容易的对物业经营管理财务情况进行检查。
P163
16.租金方案是租赁管理的核心。
在租赁方案中就需要对租金水平的确定方式作出指导性的安排。
P163
17.租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失。
P163
18.租金方案还会受到出租策略的影响。
P164
19.租户选择是租赁管理的核心内容。
P165
20.租户选择中考虑的因素：
①潜在租户所经营业务的类型及其声誉、②财务稳定性和长期盈利的能力、③所需的面积大小及空间组合，④需要提供的特殊物业管理内容。
P165
21.基础租金与附加租金（百分比租金）P166
22.对租金水平调整，对于租期较短的租户，可设定一个租金水平，在租期中保持不变。
P166
23.房屋租赁合同的法律特征：
双务、有偿、诺成、要式、继续性合同P169
24.租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。
P171
25、可以允许租赁合同变更的情况：
P172-173
26.租赁合同的终止:
⑴自然终止⑵人为终止P173
27.人为终止的情形主要有：
P173
28.CRM是一种手段，它的根本目的是通过不断改善客户关系、互动方式、资源调配、业务流程和自动化程度等，达到降低运营成本、提高企业销售收入、客户满意度、和员工生产力的目的。
P176
29.CRM涉及到的工作（五个方面）1）建立详细的租户档案2）租赁期内的服务3）租金缴交的管理4）数据统计与分析5）个性化服务P179
第七章成本管理
1、物业企业成本构成P183，详见附表
2、物业管理成本的分类
（1）按照经济性质分类
（2）按照经济用途划分（3）按照与业务量的关系划分（4）按照计算依据不同划分：
1目标成本2定额成本3计划成本4实际成本（5）按照与决策的关系划分P184
3、物业服务成本的估算
掌握人工费、办公费、固定资产折旧费的估算及具体内容P188-190
4、成本预算的基本要求：
P195
5、成本预算的编制方法P196-197
固定预算、零基预算的优缺点及基本思路
6、成本的控制的类型
按控制时间，分为事前、事中、事后控制
按不同的机制，分为前馈性控制、防护性控制、反馈性控制P201、202
7、成本控制的原则
（1）全面控制
（2）讲求经济效益（3）责权利相结合（4）例外管理P202
8、成本控制的程序
（1）确定控制标准：
计划指标分解法、定额法、预算法三种方法
（2）执行控制标准（3）分析相关差异（4）纠正成本偏差（5）进行考核奖罚P203、204
9、成本控制责任中心的建立：
（1）成本中心（直接提供服务的部门）
（2）费用中心（职能部门）P204、205
10、责任中心业绩考评
经济效益指标：
成本降低额与成本降低率
服务质量指标：
物业增值率
11、成本的日常管理P205
第八章合同与风险管理
1、合同的概念：
平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
物业管理中的合同是开展物业管理工作的基础。
P207
2、物业服务合同的类型：
（一）前期物业服务合同
（1）同由建设单位和物业管理企业签订
（2）具有过渡性（3）是要是合同
（二）物业服务合同
注意二者的区别：
签订主体不同，期限不同，时间不同
3、物业服务合同的法律特征：
（1）以当事人相互信任为前提
（2）有偿的（3）双务合同（4）劳务合同P212
4、物业服务合同的签订要点（重点）
（一）“宜细不宜粗”的原则
（二）不应有无常无限期的承诺：
（三）实事求是有余地（四）明确界定违约责任与处理方式P215、216、217
5、物业管理招投标的原则：
（1）公开原则
（2）公平原则（3）公正原则（4）诚实信用P219
6、物业管理招标方式：
物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式。
邀请招标是目前广泛采用的招标方式。
P220
具体内容以制度课程为准
7、风险的定义：
所谓“风险”是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。
P227
8、风险的特征：
（1）负面性
（2）不确定性（3）可测性P227
9、风险的类型：
（1）纯粹风险与投机风险
（2）财产风险、责任风险及人身风险（3）自然风险、社会风险、政治风险、经济风险（4）基本风险与特殊风险P228
10、风险成本包括以下三个内容：
（1）防范、分散或转移风险的费用
（2）风险所带来的损失及处理费用（3）风险的社会成本（重要）P229
11、风险管理的定义：
风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。
P229
12、风险管理的步骤：
（1）风险识别
（2）风险评估（3）风险控制（4）风险调整P229
13、保险的定义：
保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。
P230
14、物业保险的主要险种：
（1）财产保险
（2）雇主责任保险（3）公众责任保险P236
15、保险的一般原则P231
16、保险合同的法律特征P232
17、保险当事人和保险关系人
18、保险索赔P235
19、火灾保险是财产保险的一种，它是对因为火灾及保险单中列明的各种自然灾害和意外事故所引起的财产损失给予经济保障的保险。
P236
20、火灾保险对因火灾、闪电、爆炸所造成的保险标的物的损失负赔偿责任。
P236
21、火灾保险费率的计算：
分类法和表定法
22、雇主责任保险，除外责任P238
23、公共责任保险，主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。
他是一种无形财产保险，他承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。
特点及除外责任P239
24、免赔及免赔额P240
第九章财务管理与绩效评价
1、财务管理对象：
（1）财务是指企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系。
企业财务管理是指企业财务活动和财务关系实施的管理
（2）企业财务活动是指：
资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、回收和分配五个相互依存、互相制约环节。
P243
2、企业财务关系：
（1）企业同其所有者之间的财务关系
（2）企业同其债权人之间的财务关系（3）企业同其债务人之间的财务关系（4）企业内部各单位之间的财务关系（5）企业同职工之间的财务关系（6）企业同国家机关之间的财务关系P244
3、财务管理总体目标：
（1）.利润最大化
（2）.资本利润率最大化或每股利润最大化（3）企业价值最大化或股东财富最大化P245
4、财务管理具体目标：
是指企业各项财务活动中在贯穿财务管理总体目标要求下的目标，它取决于财务管理具体内容。
P246
5、财务管理的具体目标：
（1）筹资管理目标：
是指满足物业经营管理所需资金的前提下，以较低的筹资成本和较小的筹资风险，获取同样多的资金（或较多的资金）（2
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