物业租赁管理Word文件下载.docx
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6）出租人因不可预见的原因需要收回房屋的。
（2）承租人终止租赁关系的条件
1）承租人已经有了房屋，不需要再租房的。
2）承租人全家迁离本市或承租人出国定居的、留学、探亲。
3）出租房屋发生重大损坏，有倒塌危险，出租人拒不进行修缮的。
2．房屋租赁关系终止的几种情况
1）房屋租赁期限届满。
2）房屋拆迁。
3）出租房屋毁损。
4）在房屋租赁期限内，一方当事人依据法律的规定强制解除合同。
5）房屋承租人死亡。
6）当事人一方违约。
3．房屋租赁关系终止程序
1）要求终止的一方提出书面建议。
2）租赁双方经过磋商，取得一致意见，形成书面协议。
3）持协议书到房管行政管理部门批准，并到签证机关备案。
[案例7-1]物业管理公司擅自出租楼顶是否构成对业主侵权
某小区业主委员会聘请A物业管理公司（下称A公司）负责小区的物业管理。
之后不久,A公司与B电信公司（下称B公司）订立租赁协议一份。
协议约定:
A公司将所管理的小区住宅楼楼顶出租给B公司用于搭设电信设备,B公司按年向A公司支付租金,租金为每年5万元。
不久,小区居民均感身体不适,有头疼、头晕、恶心、失眠等症状。
经调查,业主们发现楼顶搭设了电信设备,正是电波辐射造成了上述危害。
业主们随即将A公司和B公司诉至法院,称A公司只是负责小区的物业管理,无权将楼顶出租给B公司。
在楼顶搭设电信设备,也给小区居民身体健康带来损害。
因此提出请求:
B公司拆除搭设的电信设备；
A公司与B公司对业主的损失承担连带赔偿责任。
面对诉讼,A公司辩称:
将楼顶出租给B公司搭设电信设备不仅未造成业主任何损失,而且使业主还可以少交物业管理费。
业主要求承担赔偿责任没有道理。
而B公司则辩称:
我公司并不知道A公司无权出租楼顶,属于善意第三人,应受法律保护。
分析：
（一）A公司无权直接将楼顶对外出租。
物业管理合同属于服务合同,在合同未作特别约定的情况下,A公司不能取得对小区楼顶层的处分权。
楼顶层属于建筑物的共有部位,全体业主对其享有共有权。
在事先未征得业主同意,事后又没有得到业主追认的情况下,A公司无权将楼顶层对外出租。
（二）B公司取得楼顶使用权的行为不应受法律保护。
B公司在诉讼中称其并不知道A公司无权出租楼顶层,因此属于善意第三人,这种借口不能成立。
理由是:
善意取得的标的物仅限于动产物权,不动产物权不适用善意取得。
楼顶层属于不动产,不能适用善意取得。
楼顶层属于共有部位,是楼房的构成部分之一,属于从物。
从物不能脱离主物单独转让,也不能适用善意取得。
（三）B公司应对业主的人身损害承担赔偿责任。
小区居民健康受损的后果是电信设备发出的电波辐射造成的,B公司应承担排除妨害、赔偿损失的责任。
A公司未经允许,擅自将楼顶层出租给B公司,与B公司一道造成了业主健康受损,属于共同侵权行为,应承担连带责任。
法院经司法鉴定,结果表明:
小区居民出现的症状正系B公司搭设的电信设备电波辐射造成。
在此基础上,法院做出如下判决:
1．A公司与B公司之间的楼顶层租赁协议无效。
2．B公司限期拆除电信设备。
3．B公司赔偿业主医药费用共计0．1万元。
4．A公司对本判决第
（二）、（三）项承担连带责任。
想一想：
如果你是物业管理公司负责人，对楼顶租赁一事会怎么处理？
7．2物业租赁管理程序
物业租赁管理程序是指物业管理企业受业主和使用人的委托，在物业招租、合同签订、承租人管理、租赁物业维护等具体业务中的作业流程。
7．2．1租赁物业的管理内容
1．物业租赁的基本条件
（1）物业出租人必须具备的条件
1）出租人是物业所有权人或是受托管理人，并持有房地产产权证或委托管理证件。
2）出租人若为物业开发经营企业或物业管理公司，还必须持有工商行政管理机关核发的营业执照。
3）出租人对所出租的物业应具有管理和修缮的能力。
（2）物业承租人必须具备的条件
1）城镇居民承租者，必须具有物业属地常住户口，暂住人口则必须持有有关机关核发的暂住证。
2）单位承租公房，必须具有区、县级或市级政府批准的证明；
单位承租私房，必须事先报房地产行政机关或当地政府批准。
3）承租人承租物业应以自住自用为主。
4）承租人必须是具有民事行为能力的人。
5）承租人必须具备合理使用房屋和支付租金的能力。
（3）出租的房屋必须具备的条件
物业租赁的客体就是租赁标的物即房屋。
对于出租的房屋也作了一些规定。
1）经规划部门批准建设，并已向房地产行政管理机关办理产权登记的房屋，产权和使用权不清，或产权和使用权纠纷尚未处理完结的房屋不能出租；
2）自管房单位和私房业主出租的必须是自住、自用有余的房屋，私房业主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房。
3）结构安全，设备齐全，能够正常使用的房屋。
危险房屋和违章建筑房屋不得出租。
4）能够确保在租赁期内使用的房屋，已证明即将被拆迁的房屋不得出租。
2．租金管理
（1）做好租金的评定工作出租物业不论规模大小，数量多少以及何种方式，都要做到合理准确评定租金。
租金的评定，必须符合国家法律法规，以物业价值为基础，适当考虑承租人支付能力、市场供求状况、房屋质量等因素，同时要兼顾企业自身的经济利益。
国家对物业租金的管理，主要是通过对物业租赁价格的评估和审核来实现的。
（2）建立租金底帐物业管理企业对出租的物业应以承租户为单位建立租金底帐，将每月、每季和每年应收租金全部登记入帐。
每期收入的租金，均要逐户与底帐进行核对，发现未交租户要及时催交上来。
努力提高收租率，清理拖欠租金。
（3）按时收取租金物业管理企业要坚决按租赁合同的时间规定收取租金。
为此必须建立健全规章制度，有效调节与承租人之间的关系，保证租金收交活动的顺利开展。
（4）坚持专款专用为了保持物业的使用价值与增值保值，对收取的租金必须专户存储、专款专用。
对收取租金中的维修费和管理费，应全部用在房屋及其附属设施的维修管理方面，以提高房屋的完好率和使用功能。
3．租赁关系管理
租赁关系即租赁合同关系，是出租人与承租人之间的经济合同关系。
租赁关系管理就是对体现这种关系的各项活动进行组织、指导、监督和调节，保证租赁关系的建立和正常进行。
其主要内容有：
1）按规定的条件和程序组织签订租赁合同，建立租赁关系。
2）组织落实租赁合同中出租人享有的权利和履行的义务。
3）监督检查承租人行使租赁合同中规定的权利和履行应尽的义务。
4）处理协调租赁双方在履行租赁后天过程中出现的矛盾纠纷以及其他意外情况。
5）审核租赁关系的变更与终止。
6）租赁契约终止时，组织办理停、退租手续。
4．衡量物业租赁经济效果的指标
衡量物业租赁经济效果的指标主要有以下几个：
（1）租赁房屋总量就是投人出租经营的房屋数量，可以用面积指标或价值指标来反映。
该指标反映了租赁经营活动对社会需要的满足能力，是考察物业管理企业经营水平的基础性指标。
（2）租赁房屋结构就是投入租赁经营的房屋中各类房屋所占比重。
类别可按使用性质划分为住宅与非住宅；
按使用功能与质量划分为别墅、花园公寓、普通住宅、简易房屋；
按地理位置划分为中心地段、繁华地段、一般地段和偏远地段等。
该指标反映了物业管理企业满足社会不同层次、不同目的需要的情况，是物业管理企业保持整体平衡的重要指标。
（3）房屋完好率就是租赁经营房屋中使用功能与质量完好或基本完好房屋占租赁房屋总量的比重。
该指标反映某一时期内物业管理企业可以满足社会需要的实际能力和对存量资产的利用能力，也体现了物业管理企业对房屋建筑的维修保养状况。
（4）房屋租出率就是实现出租的房屋占投入租赁经营的房屋的比重。
它以投入租赁经营的房屋总量和完好率为基础，同时反映租赁房屋的市场需求状况和物业管理企业的市场竞争能力，因而是衡量租赁经营效果的最主要指标之一。
（5）租金收缴率就是某一租赁期内实收租金总额占同期内应收租金总额之比，体现了租赁房屋的价值实现程度。
该指标既直接反映物业管理企业的经营管理水平，也间接表明其管理服务质量，同时也体现了承租人的配合与支持状况。
7．2．2租赁物业管理程序
1．业主放盘，委托授权
业主将欲出租物业授权给物业管理企业代理租赁，业主签署物业租赁委托书，双方签定代理协议，协议中明确物业管理企业提供的有偿服务项目和无偿服务项目、租赁价位、收款方式等内容。
2．寻找潜在承租人
（1）通过广告或客户资料寻找潜在承租人根据物业管理企业自身租赁业务的规模、代理租赁物业的类型和规模、潜在承租人群体的状况、租赁代理费用等因素，选择合适的媒体发布广告。
在以往建立的客户资料中寻找条件接近的潜在承租人，是提高效率的有效途径，这需要平时工作中要注意收集、保存。
（2）引导潜在承租人参观物业通过引导潜在承租人参观物业，使其对待租物业产生兴趣和需求，是有效的方法。
操作时应能够估计潜在承租人租赁要求，注意时间、线路的选择，介绍要有针对性。
3．承租人资格的审查
（1）潜在租户的登记恳请每一个位前来咨询或参观物业客户填写一份来客登记表（见表7-2-1）。
这是收集客户资料的主要途径之一。
表7-2-1居住物业来客登记表
租赁顾问：
非常欢迎您的光临！
请协助我们填写此表：
客户的背景资料：
姓名日期需要租赁日期
住址：
国家省（市）区路
电话（H）其他电话
租户人数：
对物业的租赁要求：
卧室：
浴室：
客厅：
价格范围：
对您来说什么条件最重要：
与我们认识的途径：
您是从哪里知道我们的信息的？
1．住户标识2．广播
3．报纸4．公告牌
5．电视
其他（请注明）：
（2）潜在承租人的身份证明核对潜在承租人的身份，尤其是零售性的商业物业了解何种生意是很重要的，它关系到与其他承租人能否协调。
如有些承租人就要求同在一个购物中心中限制有竞争性的承租人。
（3）租赁经历潜在承租人的租赁经历能够反映其经济状况、信用状况，因尽量寻找租赁史稳定可靠的、租赁期较长的潜在承租人。
对于有改造物业要求的租户，其以往租赁是否稳定可靠则更为重要。
4．合同条款谈判
（1）控制签约进程要使谈判有所进展，就要有能够驾驭谈判局面、控制签约进程的能力。
谈判中要避免业主与潜在承租人的冲突而导致失败的情况。
一般可通过不让业主和潜在承租人过早接触，当谈判快要结束准备签约时，再让双方见面的方法。
（2）谈判妥协谈判需要耐心、信心和恒心，但在必要时也需要妥协。
妥协是指降低原始条款而给潜在承租人一种优惠，目的是为了让潜在承租人成为真正的承租人。
一般来说，租赁妥协的原则是租用规模越大、租期越长，租价妥协的空间越大。
但要注意的是，一旦对某一位潜在承租人做出妥协，就意味着其他潜在承租人也要有同样的妥协。
弄清潜在承租人的真实需求，表现为来之不易的妥协才是有效的。
妥协一般主要表现在租金折扣、甚至免租上，有的也通过提供无偿服务来体现。
（3）租期的确定潜在承租人的更换，都要使物业管理企业花费时间和费用，增加租赁的成本和风险，因此租期的确定也是很重要的。
租期过短，增加租赁成本；
租期过长又没有逐渐提高租金的条款，也可能带来租金损失。
一般来说，居住物业租期以2～3年为宜，办公、商用物业租期以5～10为宜，而工业厂房租期则要高达10～25年或更长。
（4）关于物业改造的谈判承租人在入住前，一般总会提出改造或改进物业的要求。
改造费用一般通过租金的形式收回。
但所有超标改造装修费用或承租人自负，或由出租人提供并在租金中收回。
（5）限制竞争承租人条款的谈判是指承租人在物业中享有排他的、从事某一行业的经营垄断权。
该附加限制条款常常出现在商业物业尤其是零售物业的租约中，有时也在服务业的物业租赁中出现。
谈判中要注意如果这一限制条款不致影响出租人的利益，或承租人愿意为此交付额外的补偿，可以考虑采纳。
5．签定合同
签定合同前，应按照双方达成的各项条件填写合同，并收集出租人与承租人双方的有效证明文件，然后请双方在租赁合同的有效位置签名盖章。
6．核查物业
承租人入住前，物业管理企业应派专人陪同承租人验收物业，检查所租物业是否符合租赁条款中的条件，如果租赁双方都同时认可物业的状况，就应请承租人办理接受物业的签字手续。
同时，双方都要填写“物业迁入—迁出检查表”（见表7-2-2），租户离开时也将使用该表。
表7-2-2住宅迁入—迁出检查表
物业名称：
公寓名称：
地址：
租户姓名：
日期：
租户在入住时需填写下表。
请指出是否提供下列项目，并在底端签名。
租户在迁出时物业管理者需要填写下表。
钥匙
屋内清洁
厨房瓷砖
电冰箱
下水道
壁厨
浴盆
洗脸盆
便盆
柜橱
洗澡间瓷砖
照明设施
墙纸
粉刷
窗
床
写字台
隔断
地板
空调
微波炉
电话
其他
租户签名：
物业管理者签名：
日期：
7．提供有效的租赁服务
（1）建立联系途径通过电话或私人拜访等途径与承租人保持联系，要设法抓住一切机会并创造机会与承租人面谈，广泛征求他们对舒适、服务、维修、管理等方面的意见。
（2）开展租赁服务物业管理者在所开展的租赁服务中要最重视和最为关键的是维修服务，应确保租户了解维修程序、维修范围、收费范围、收费标准和责任划分等。
物业管理企业应建立一个快速有效的服务系统，使租户要求能够得到满足。
8．收缴租金
（1）租金缴纳时间的管理物业管理企业一般在月初开始租金收缴工作。
物业管理企业的收费政策直接关系到承租人上缴租金的态度。
如果物业管理企业不遵守租金缴纳时间，承租人也不会遵守。
（2）滞纳金的管理对迟交租金的承租人要么采取罚款制度，要么给予一定的宽限期。
物业管理企业对迟交租金所持的态度，影响承租人缴纳租金的行为。
因此，在接受新物业的管辖时就要建立严格的收费制度，可以对按期缴纳的给予一定的奖励，对迟交的收取一定的滞纳金。
（3）收费通知单的管理由于各种物业的管理服务不同，加上同一物业中的各租户享受的服务也不同，因此在收费通知单中应单列租金。
9．续签合同
续签租约对业主和物业管理企业都是有好处的，因为对再装修以及更换其他设施的要求，原承租人不像新承租人那样多，另外也节省了寻找新承租人的费用。
承租人是否续约主要取决于对物业管理的满意程度和新合同的条款内容。
新合同条款是否改变取决于：
一是初次租赁谈判中未考虑的因素，如租户以往是否准时缴纳租金等；
二是市场的情况。
通常改变租赁条款的内容主要集中在租赁期限，维修、更换、再装修的程度和租金水平上。
10．租赁终止
（1）租赁终止的种类
1）承租人提出的租赁终止。
承租人提出搬迁的通告按租约条款规定办。
但如果一个表现良好的承租人要求搬迁，物业管理企业就应检讨是否是管理过失所致。
如果是这样的话，物业管理企业应通过保证改变这种状况等承诺，来尽量挽留租户。
2）物业管理企业拒绝续签。
物业管理企业及时发出终止租赁通知而不允许续签是可以的，但物业管理企业拒签的理由必须是充分的。
3）强制性的终止租赁。
当承租人违反法律法规、不缴纳租金、违反租约协议条款时，物业管理企业有权通过法律途径强制性终止合同。
（2）租赁终止的程序
1）搬迁前的会面。
物业管理企业在承租人搬迁前，要与承租人进行一次会面，填写搬迁前会面表。
2）物业检查。
在承租人搬出之后，双方一起检查物业。
检查时应带上物业迁入—迁出检查表（见表7-2-2），记下物业的实际情况和需要的维修量，决定是否需要扣除押金，计算出应扣除的押金额。
3）归还押金。
归还承租人押金时，物业管理者要说明押金扣除了哪些方面及其数额。
如果物业管理者未按租赁协议动用了部分押金，那么他必须向租户逐条说明其使用情况。
如果租户不能接受，物业管理公司必须承担相应的责任。
[案例7-2]客户拖欠租金，物管公司应该怎么做
某高级商务办公楼内有一A公司，其业务并未因入驻了一个好的办公楼而有进一步发展，较为昂贵的房租反而倒成了不小的负担，一年多以后，欠租的情形出现了。
物业管理部门发出在指定的期限内，如果A公司仍不付清欠款的话，将不得不采取必要措施中止部分服务的通知，A公司对此未做出任何反应，也没有能力做出反应。
期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除。
随后A公司通讯中断。
这时A公司负责人认为写字楼物业管理部门侵犯了他们的权利，遂双方引起纠纷。
一般情况下，对欠租租户的处理要依据1998年建设部《关于物业转让、租赁的管理准则》规定：
对欠租人先进行书面催租，如果没有得到有效回应，则以书面形式说明期限，并采取措施，这类措施的实施要坚决有效，要有层次，要能够解决问题，并且可以把出现后遗症的可能性降至最低。
对欠租租户采取措施的基础是与之签署了具备法律效力的租赁合同。
该物业管理公司采取中断通信服务的措施是侵权行为，因为提供通信业务是A公司与通信公司通过合同关系建立的，与物业管理公司并未构成合同关系。
如果你是该公司领导，针对A公司的欠缴租金的情况会如何处理？
7．3物业租赁合同
物业租赁合同是出租人与承租人就房屋租赁事宜，明确双方的权利义务和责任的协议，也即以房屋为租赁标的物的契约。
物业租赁合同在租赁过程中能保证租赁行为的正常化、法律化，明确双方房屋租赁的标的物，明确双方在租赁中的权利和义务，约束双方的租赁行为，如果哪一方不履行合同条款，就将承担经济和法律责任。
7．3．1物业租赁合同的主要内容
根据《城市房屋租赁管理办法》等有关规定，租赁合同应当具备以下条款：
1.
出租人和承租人姓名或名称及住所
法律对出租人的要求是其必须是房地产的合法产权人；
承租人须持有本人身份证，外地人还必须持公安部门发的暂住证。
2.
在合同中须写明房屋所在位置即地址、面积、范围、装修及设施状况
签订合同时必须说明房产交付使用时的基本状况，如水、电、煤气、电话等使用情况，以免交费时产生纠纷。
3.
租赁用途
即承租人租房屋的目的。
租赁用途一旦定明，则承租人不得擅自改变用途，尤其不得用房屋从事非法活动。
同时，明确了房屋的使用用途后，只要承租人依约用房，则正常范围内出现的房屋磨损，出租人不得要求赔偿。
4.
租赁期限
明确租赁期限的法律意义在于：
1）期限届满，承租人有义务的规定，务将原房屋退还出租人。
2）如果出租人提前收回住宅的，应当有“必须收回”的理由，并且征得承租人的同意，赔偿承租人的损失，做好承租人住宅安置工作。
3）因买卖、赠与或继承而发生房屋所有权转移的，如原租赁合同未到期，则原合同对承租人与新房主继续有效。
4）承租人为一人时，如其在租期内死亡，共同居住人可以要求合同继续履行，办理名手续。
5.租金及支付的时间和方式
租金即租赁价格,由租赁双方协商议定。
租金不仅应写明具体数额，而且还应注明租金交付的方式，是按月还是按季或按年交付。
6.
修缮责任
修缮房屋是出租人的一项义务，修缮的范围包括：
房屋自身及其附属设施，
以及其他属于出租人修缮范围的设备。
但如果因承租人的过错造成房屋及其附属设施损坏的，由承租人负责修复或赔偿。
7.
变更与解除合同的条件
有下列情形之一的，房屋租赁合同可以变更与解除：
1）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的。
2）因不可以抗力致使合同不能继续履行。
3）当事人协商一致的。
8．转租的约定
房屋租赁合同中应约定是否允许承租人转租，如合同中没有相应的规定，将适用法律法规关于转租的规定。
9．出租人与承租人的权利和义务
（1）出租人的权利和义务。
合同签订后，出租人应按合同约定向承租人交付房屋，对房屋及设备应履行维修的义务。
承租人有下列情形之一，出租人可以终止合同、收回房屋。
1）擅自将房屋转租、转让或转借的。
2）利用房屋进行非法活动损害公共利益的。
3）拖欠租金达到一定期限的。
（2）承租人的权利和义务。
合同签订后，承租人应按合同的约定使用房屋并向出租人交付租金。
经出租人同意，可以对租赁房屋进行改善或增设他物。
出租人出卖房屋须在合理期限内提前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权，且即使出租屋的所有权已发生变化，只要在租赁期限内合同也不能解除。
10．违约责任。
违约责任是指物业租赁关系中，因一方或双方都有过错，违反合同有关规定，应由有过错的一方或双方承担的法律责任。
违约责任的大小应根据过错的性质、轻重来决定。
违约责任的承担方式主要有两种：
一是支付违约金；
二是赔偿损失。
违约金的数额由双方在合同中加以规定，损失赔偿方法和计算问题也应明确订立。
合同中如无违约条款的规定，则以实际损失额为标准进行赔偿。
11．争议的解决办法
物业租赁合同在履行过程中若发生争议，有三种解决方式：
1）双方相互协商。
2）仲裁，双方可以在合同中约定或事后达成书面协议将争议提交仲裁委员会
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