房地产价值评估报告.docx
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房地产价值评估报告
房地产价值评估结课作业
财产评估陈清贵
房地产价值评估结课作业
财产评估常用的方法有成本法、利润法、市场法，这三种方法各有特色，在选择采纳哪一种方法
时要考虑资料的可得性以及评估目的。
一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依照
1、成本法。
成本法是指以目前条件下从头购建同样的被评估房地产所需的成本扣减其已消耗的价值为基
础确立被评估房地产价值的方法。
成本法的理论依照是生产花费价值理论，其以为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，消耗越多，价值越小。
从这个意义上说，成本法所评
估的价值是以目前重置成本以及历史消耗为依照的，其实质仍是以历史成本为基础，与房地产的将来运用效率没关，所以成本法评估的价值是会计价值。
成本法所评估的价值能被人们认同的原由是：
房地产拥有人要销售该财产，其售价不该低于其成本，不然无利可图；房地产购置人出价不肯高于其重置成本，不然不如自己建筑。
所以，买卖两方达成交易的平衡价钱就是重置成本。
重置成本还
不完好部是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不单包含重置时必需的资料、物料、人工以及税费投入，并且包含投资酬劳，即所投入的会计成本中在从头购建时期应负担的利息和利润酬劳。
2、利润法。
利润法的理论依照为功效价值论，其以为房地产的价值在于该房地产所带来的将来利润，将来
利润的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。
早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》中就系统地阐述了收入与资本的关系。
费雪以为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享受收入、实质收入和钱币收入。
享受收入是指人们在花费中所产生的精神欢乐感觉，由实质收入所带来。
实质收入是指能给人们带来享受的客观事物，包含人们的衣食住行等全部物件。
钱币收入是指人们的薪资、股利、利息、租金和利润等现金收入。
当人们的钱币收入大于实质收入时，就会进行积蓄或投资，由于投资能带来将来收入。
资本价值就是收入的资本化。
1930年费雪所着的《利息理论》完好地提出了利用利润法进行价值评估的框架，以为财产的价值
就是将来现金流量的折现值。
费雪资本评估理论的不足就是以为将来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。
20世纪60年月，莫迪格莱尼和米勒又对利润法进行了进一步完美，将来利润不再是确立的，并对资本化率进行了正确的定义和阐述。
今后，以利润法为中心的现代主流价值评估理论和技术才渐渐发展和完美起来。
3、市场法。
市场法又称现行市价法或市场比较法，是指对比同样或近似房地产的市场价钱，经过必需的因
素调整，据此确立被评估房地产价值的一种方法。
其理论依照是财产的市场价钱反应财产的价值，
价钱环绕价值上下颠簸。
一般而言，假如某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较屡次、市
场信息比较透明，则同样或近似房地产同一时点的交易价钱会调整到同样或相当的价位上。
但在信
息不对称、市场效率低下、同样或近似房地产交易不活跃的状况下，价钱不行能反应价值，这使得市场法的运用遇到很大的限制。
市场法利用了市场这一看不见的手取代人们做了一部分评估工作。
市场法拥有简单易行、直观易懂的特色，所以在房地产评估实务中获得宽泛的应用。
二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较
成本法所形成的价值是假设房地产在目前的状况下从头购建所需投入的土地开发成本、建安成
本以及其余花费（销售花费和管理花费以及税费）加上购建时期应合理负担的利息和利润。
设：
C0=
土地开发成本
+建安成本+其余花费，则成本法评估的价值
V1为：
此中：
K为房地产行业全体投资者（包含股东和债权人）的均匀投资酬劳率；
t为购建开始至
评估时点所需时间（按投入资本加权计算）。
特别地，假如假设瞬时达成购建，则：
V1
C0
利润法评估房地产价值就是折现将来利润。
将来利润的计算一般以现金流量作为基础，由于现
金流量更客观，是价值形成的基础。
折现将来现金流量的房地产价值V2为：
此中：
NCFt为该房地产所带来的将来现金流量；n为将来利润持续的年数。
假如假设房地产的将来利润能实时收现即现金流量与会计收入同步，则折现将来现金流量也能够等价为折现将来节余利润（也称为超额利润或非正常利润）。
对于节余利润的观点，最早可追忆到经济学家马歇尔在1890年所着的《经济学原理》中。
其以为，节余利润是全部者或经营者按现
行利率扣除资本利息后所剩下的部分，可称为经营利润或管理利润。
此后很多学者以节余利润（也称非正常利润）作为口径评估财产价值，并进行了推行应用，如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科普兰等。
房地产所带来的非正常利润是将来营业利润扣减投入资本与均匀投资酬劳率乘积的节余部分。
非正常利润的折现值加上投入资本账面价值就是该房地产的评估价值。
其计算公式为：
此中：
r为该房地产将来实质的投资酬劳率。
特别地当rK时，即当房地产将来实质投资报
酬率与要求的投资酬劳率相等时，V2C0。
可见，当市场完好竞争、信息充足对称、供需平衡、
交易瞬时达成、没有交易花费时，各行业都不存在超额利润，即在各个行业的投资酬劳率都同样的
状况下，房地产将来实质投资酬劳率与要求的投资酬劳率相等，这时V1V2C0。
同时，房地产的
交易价钱反应房地产的内在价值，故用市场法评估的价值V3与用利润法评估的价值V2同样，即
V1V2V3C0。
可是市场实质不存在这样的理想状态，三种评估方法的评估结果必定存在差别。
当房地产实质投资酬劳率大大高于要求的投资酬劳率时，利润法评估的价值会比成本法评估的价值
超出很多；当市场求过于供时，市场法评估的价值也会比利润法评估的价值要高，反之则可能比收
益法要低。
在评估实践中，每种方法都有其独有的不确立性要素影响到评估结果的靠谱性。
就成本法而言，建安成本、专业费率、管理费率、税率取值相对简单，可在必定范围内选用，
但对其要求的投资酬劳率以及从头购建需要的时间则难以正确掌握，进而影响合理利息和利润的取值。
土地开发成本的求取也是房地产价值评估的重点，特别是在我领土地市场不发达的状况下，土地开发成本很难正确测定。
就利润法而言，将来各年现金流量和折现率的选用对评估结果影响较大。
对于折现率，是取房
地产行业的均匀投资酬劳率仍是取全社会的均匀投资酬劳率，是取该地区房地产投资者的均匀投资
酬劳率仍是取特定投资者的投资酬劳率？
不一样的评估目的可能从不一样的角度来确立折现率，而评估
结果对折现率拥有高度敏感性，这使得利润法评估的价值拥有相当的不行靠性。
就市场法而言，只需交易状况正常、市场信息比较充足、同样或近似房地产存在活跃的市场、
代替事例比许多，则评估结果在短期内拥有必定的靠谱性。
当供需失衡时，评估结果不拥有长远的靠谱性。
此外，选用的事例能否为可比较事例、交易价钱能否为市场正常交易价钱、要素修正幅度能否合理等对评估结果均拥有必定的影响。
房地产价值评估要充足采集有关信息，选用合理的评估方法，针对评估方法合理确立评估参数，特别关注不确立性和敏感性参数，同时仔细剖析比较不一样评估方法所得评估结果存在差别的原由，并做出可能的调整。
三、事例剖析
1、市场比较法---＊＊大厦办公用房
（1）房地产地点状况
本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办公楼。
该楼建筑面积
69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心地区。
（2）房地产的权益状况
委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权种类为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢
平方米，建筑物属＊＊银行全部，钢混构造；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
（3）房地产概略
委估房地产座落于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
此中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混构造，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有入口高速电梯11部，参观电梯4部，货梯1部。
入口中央空调解消防报警、自动喷淋、监督系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精
装饰，墙面为大理石，地面为入口花岗石（办公室及会议室为木地板，洗手间、厨房为防滑地板砖），
大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，养护状况较好。
照明为日光灯灯舱；入口卫生洁具设备齐备。
该大厦紧邻＊＊广场，有必定的商业气氛，与金贸大厦、东方明珠等上海标记性建筑毗邻，周
围路网发达、交通便利。
（4）评定估量
1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：
经过市场检查，依据代替原则，按用途同样、土地级别同样地域、价钱种类同样样特色挑选案
例。
交易实例检查状况表
实例
项目名称
地点
标价
A
新上海国际大厦
浦东南路
360号
$2,800
B
华能结合大厦
银城东路
139号
$2,800
C
证券大厦
浦东南路
528号
$3,000
B.比较要素条件表
比较要素条件表
物业名称
要素状况
名称
坐落地点
所处地域
建筑用途
单价
交易日期
商业繁荣度
交通条件
公共服务设备
区
域因自然条件素社会环境
地域性不动产销售状况
环境卫生及景
观
市政设备个建筑构造别部位
待估对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
＊＊银行大厦
新上海国际大厦
华能结合大厦
证券大厦
＊＊＊路＊＊号
浦东南路360号
银城东路139号
浦东南路528号
浦东新区陆家嘴金
浦东新区陆家嘴金
浦东新区陆家嘴金
浦东新区陆家嘴
融区
融区
融区
金融区
办公楼
办公楼
办公楼
办公楼
待估
22,480
22,480
24,090
2004年6月30日
2004年8月
2004年7月
2004年7月
繁荣,金融业齐集
繁荣,金融业齐集
繁荣,金融业齐集
区
区
繁荣,金融业齐集区
区
有地铁和多条公交
有地铁和多条公交
有地铁和多条公交
有地铁和多条公
线路
线路
线路
交线路
陆家嘴金融区内，
陆家嘴金融区内，
陆家嘴金融区内，公
陆家嘴金融区内，
公共服务设备齐备。
公共服务设备齐备。
共服务设备齐备。
公共服务设备齐备。
优
优
优
优
优
优
优
优
优
优
优
优
好
好
好
好
七通一平
七通一平
七通一平
七通一平
钢混
钢混
钢混
钢混
整幢
整幢
整幢
整幢
物业名称
要素状况
要素
装饰装饰状况
设备状况
平面布局
临路状况
物业管理
C.交易状况修正
待估对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
外墙全玻璃幕墙，
外墙全玻璃幕墙，
内装饰到公共部位。
外墙花岗岩，玻璃
内装饰到公共部位。
办公房内为轻钢龙骨
幕墙，内装饰到公共
外墙花岗岩，玻璃幕
办公房内为轻钢龙
吊顶，木地板，轻质
部位。
办公房内为毛
墙，内装饰到公共部
骨吊顶，木地板，轻
间隔。
坯
位。
办公房内为毛坯。
质间隔
入口电梯，中央空
入口电梯，中央空
入口电梯，中央空
入口电梯，中央空
调，消防报警、自动
调，消防报警、自动
调，消防报警、自动喷调，消防报警、自动
喷淋，水电到位，电
喷淋，水电到位，电
淋，水电到位，电话进喷淋，水电到位，电
话进户。
话进户。
户。
话进户。
好
好
好
好
一面对骨干道。
一面对骨干道。
一面对骨干道。
一面对骨干道。
好
好
好
好
评估比较对象表
实例
项目名称
地点
标价
价钱修正后
A
新上海国际大厦
浦东南路
360号
$2,800
￥22,480
B
华能结合大厦
银城东路
139号
$2,800
￥22,480
C
证券大厦
浦东南路
528号
$3,000
￥24,090
因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.27元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，依据上海市现行房地产市场状况，修正系数取1.03。
D.交易时间修正
因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价钱比较稳固，所以修正系数1.00。
E.要素修正（详见下表）
比较要素修正表
物业名称
待估物业
实例一
实例二
实例三
比较要素
交通银行大厦
新上海国际大厦
华能结合大厦
证券大厦
状况描绘
分值
状况描绘
分值
状况描绘
分值
状况描绘
分值
交易单价（元/平米）
待估
22480
22480
24090
座落地点
银城中路
188号
浦东南路
360号
银城东路
139号
浦东南路
528号
交易日期
100
100
100
100
地区繁荣程度
繁荣
100
繁荣
100
繁荣
100
繁荣
100
距城市主要商服
近
100
近
100
近
100
近
100
中心距离
区道路状况
优
100
优
100
优
100
优
100
域
交通便利度
优
100
优
100
优
100
优
100
因
交通受制状况
无
100
无
100
无
100
无
100
素
距车站港口的距
近
100
近
100
近
100
近
100
离
城市基础设备
七通一平
100
七通一平
100
七通一平
100
七通一平
100
物业名称
待估物业
实例一
实例二
实例三
比较要素
交通银行大厦
新上海国际大厦
华能结合大厦
证券大厦
状况描绘
分值
状况描绘
分值
状况描绘
分值
状况描绘
分值
社会公共服务设
齐备
100
齐备
100
齐备
100
齐备
100
施
社会人文环境条
优
100
优
100
优
100
优
100
件
环境质量
优
100
优
100
优
100
优
100
自然环境条件
优
100
优
100
优
100
优
100
景观
优
100
优
100
优
100
优
100
城市规划限制
相像
100
相像
100
相像
100
相像
100
不动产销售状况
优
100
优
100
优
100
优
100
地区要素小计
1
1
1
1
临街状况
优
100
优
100
优
100
优
100
建筑面积
大
100
大
100
大
100
大
100
层高
100
100
100
100
内部构造的合理
一般
100
一般
100
一般
100
一般
100
性
物业朝向、层数
较好
100
好
102
较好
100
较好
100
个
建筑构造
钢混
100
钢混
100
钢混
100
钢
101
100
100
100
100
别
日照、通风程度
相像
相像
相像
相像
因
装饰状况
高档装饰
100
外装饰高档，
96
外装饰高档，
96
高档装饰
100
素
内装饰毛坯
内装饰毛坯
设备标准及状况
高
100
高
100
高
100
高
100
新旧程度
新
100
新
100
新
100
新
100
物业管理
好
100
好
100
好
100
好
100
绿化环保程度
一般
100
一般
100
一般
100
一般
100
特别要素
一般
100
一般
100
一般
100
一般
100
个别要素小计
1
比准价钱（单价）
23400（取整）
22939
23417
23852
评估价钱（总价）
经过上述各样修正后，评估比准价钱以下：
A＝22939（元/平方米）
B＝23417（元/平方米）
C＝23852（元/平方米）
取三者的算术均匀值作为评估单价（比准价钱），即：
地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3
＝23400（元/平方米）（取整）2、成本法事例――＊＊办公楼
办公楼产权属武汉***有限企业，建于1984年，共2层，砖混构造，建筑面积551.88平方米。
房子基本状况以下：
外墙水泥沙浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼
踏步，铁栏杆扶手。
（1）综合造价
办公楼楼预决算资料难以采集，依据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月公布的文件（武
建筑预字[2001]28号）中宣布的第四期工程造价信息，选用与评估对象技术特色近似的典型工程
综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价公布仅两月时间，该时期人工、资料价钱基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采纳。
以下为典型工程与评估对象的建筑技术特色一览表：
依照武汉市建设工程造价管理站文件（武建筑预字[2001]28号）并参照“财产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确立修正系数，下表为修正系数一览表：
经过以上修正系数修正，确立评估对象单方综合造价为：
602.32×100/101×100/96×100/100×100/100×100/105×100/100×100/105×
100/101=557.8（元/平方米）
综合造价=557.8×551.88=307,838.66（元）
（2）先期及其余花费（5.16％）
1）按工程比率收取：
勘探设计费（依照原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）；
城市建设工程招（议）标服务费（依照鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0.04%计算）；
标底审察费（依照鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的0.1%计算）；工程质量监察费（依照武政[1997]20号文，按建安工程造价的0.18%计算）；
工程建设监理费（依照原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的2.6%
计算）。
安全监察费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的0.08％计算）。
工程估量定额测定费（依照武政办【1998】65号文，按建安工程造价的0.06％）。
小计：
557.8×5.61％＝31.29元/平方米
2）按建筑面积计取（20.25元/平方米）
人防易地建设费（依照武政[1997]20号文，14元/平方米）
城市公共消防设备配套费（依照武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米）
白蚁防治费（依照鄂价费字[1992]232号文，1.2元/平方米）
抗震审察费（依照鄂价房地字[1993]9号文，0.05元/平方米）。
先期及其余花费小计：
51.54元/平方米
（3）资本成本
按工程建设正常投资状况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固定财产贷款利率
5.85%。
故资本成本为：
（557.8+51.54）×5.85%×1×1/2=17.82（元/平方米）
（4）重置成本共计
单方造价为557.8+51.54+17.82＝627元/平方米投资利润及销售税费共计按成本价的18%计取，
重置成本为627元/平方米×（1＋18）×551.88平方米＝408,313.94元
（5）成新率确立
1）使用年限法
理论成新率＝1－（1－残值率）×（已使用年限／耐用年限）
式中:
残值率依照《房地产估价规范》供给的参照值,砖混构造为2％。
已使用年限为17年，耐用年限为50年。
理论成新率＝1－（1－2％）×（17／50）＝66.68％
2）打分法
评估人员实地勘探，办公楼基础无不均匀沉降，构造构件尚好，内装饰有少许裂痕、空鼓，外
装饰稍好。
按原城乡建设环境保护部制定的《房子完损等级评定标准》，现场勘探后打分为：
项
标
评定
评
合
完损
目
准分
分
计
等级
结
基础
1
有承载力、稍有不均匀沉
18
7
基
构
6-20
降、但稳固
0
本
部
承
重
1
有稍微变形、渺小裂痕
18
尚
分
构件
6-20
好
非
承
1
稍有裂痕、损坏
10
重构件
0-20
屋面
1
稍有渗漏
14
3-16
升级会员 