房地产估价报告评审标准.docx
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房地产估价报告评审标准
房地产估价报告评审标准
2009年8月
1总则1
2术语2
3估价报告一般项目评审3
4估价报告特别项目评审4
5估价报告不合格内容5
6估价报告评审程序7
附录A房地产估价报告评审标准8
附录A-1市场法评审标准12
附录A-2收益法评审标准13
附录A-3-1成本法（房地）评审标准15
附录A-3-2成本法（建筑物）评审标准17
附录A-3-3成本法（土地）评审标准18
附录A-4-1假设开发法（DCF法）评审标准19
附录A-4-2假设开发法（传统法）评审标准20
附录A-5基准地价系数修正法评审标准21
附录B房地产抵押估价评审标准22
附录C房地产估价报告评审结果汇总表23
附录D房地产估价报告评审工作表24
附录D-1市场法评审工作表27
附录D-2收益法评审工作表28
附录D-3-1成本法（房地）评审工作表29
附录D-3-2成本法（建筑物）评审工作表30
附录DC-3-3成本法（土地）评审工作表31
附录D-4-1假设开发法（DCF法）评审工作表32
附录D-4-2假设开发法（传统法）评审工作表33
附录D-5基准地价系数修正法评审工作表34
附录E房地产抵押估价评审工作表35
条文说明（重要内容缺失、原则性错误与质量严重缺陷内容条文说明）36
1总则
1．1为了提高房地产估价报告质量，统一房地产估价报告评审要求与方法，制定本标准。
1．2本标准适用于房地产估价报告的质量评审，不适用于房地产咨询顾问类业务成果的质量评审。
1．3房地产估价报告评审分为估价报告一般项目评审、估价报告特别项目评审。
1．4房地产估价报告评审采取定性评定和定量计分相结合的方式进行。
1．5房地产估价报告评审的定性评定通过规定估价报告不合格内容来实施，即当评审中发现估价报告中存在本标准规定的报告不合格内容之一时，可将估价报告评定为不合格。
房地产估价报告评审的定量计分通过扣分方式实施，即将估价报告构成要素进行分解，列举可能存在的质量缺陷类型，并赋以相应的扣分值，当估价报告中存在本标准规定的质量缺陷类型时，即从相应评审项目标准分值中扣除该缺陷所对应的分值，剩余分数为该评审项目的评审得分，各评审项目评审得分累计之和为估价报告的质量得分。
1．6房地产估价报告不合格内容有报告重要内容缺失、报告原则性错误和报告严重质量缺陷。
1．7房地产估价报告评审总分值为100分。
评审得分不足60分（不含60分）的，估价报告评定为不合格。
1．8房地产估价报告评审中各扣分项目除本标准已列明的扣分数值外，最小扣分数值为0.5分。
各评审项目扣分总和不得超过该项目的标准分。
1．9当被评审房地产估价报告中具有内容创新时，可在估价报告非创新内容评审得分基础上适当附加一定的分数。
内容创新的认定以及最高附加分数需经房地产估价报告质量评审组织认定。
1.10当质量评审中发现估价报告存在本标准未明确规定的质量缺陷类型时，应按下列原则处理：
1在出现质量缺陷的评审项目内有类似质量缺陷类型规定的，参照该缺陷类型的规定与要求进行评审；
2在其他评审项目内有类似质量缺陷类型规定的，参照该缺陷类型的规定与要求进行评审；
3在各评审项目内均未有类似质量缺陷类型规定的，可由房地产估价报告评审组织补充制定相应评审标准，并在评审中实施。
2术语
2．1估价报告一般项目
估价报告一般项目，是指根据房地产估价报告评审标准要求，房地产估价报告都应具有的估价要素。
2．2估价报告特别项目
估价报告特别项目，是指根据相关估价技术标准要求，房地产估价报告应具有的与一般估价报告不同的估价要素。
2．3估价报告重要内容缺失
估价报告重要内容缺失，是指房地产估价报告中缺少了按照房地产估价报告评审标准要求须具备的内容。
2．4估价报告原则性错误
估价报告原则性错误，是指房地产估价报告存在违反估价行业管理要求、估价依据合法性出现错误、估价基本事项严重失真等方面的问题。
2．5估价报告严重质量缺陷
估价报告严重质量缺陷，是指房地产估价报告在技术运用中出现重大问题，严重影响估价报告质量的错误。
2．6估价报告内容创新
估价报告内容创新，是指估价报告系统运用了新的估价方法、对常规估价方法有明显改进，或在测算内容及分析方式上设计出的整套技术经济指标等创造性成果。
该创造性成果应在房地产估价中具有较广泛的推广价值。
3估价报告一般项目评审
3．1估价报告一般项目分4个版块，即封面（或扉页）、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明和估价的假设与限制条件，房地产估价结果报告，房地产估价技术报告，附件及外在质量；进一步分为26个评审项目，即封面（或扉页）、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设与限制条件、估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象及其范围、估价时点及其确定理由、价值类型及其定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、实物状况描述与分析、区位状况描述与分析、权益状况描述与分析、市场背景描述与分析、最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定、附件和外在质量。
3．2估价报告一般项目的评审标准、标准分、扣分项目分值及说明见本标准附录A。
3．3估价测算过程评审项目的评审标准、标准分、扣分项目分值及说明见本标准附录A-1～A-5。
3．4估价测算过程评审得分按下列方式计算：
1．当估价报告允许只运用一种估价方法估价时，该估价方法运用评审得分即为该估价报告估价测算项目的评审得分。
2．当估价报告须选用二种或二种以上估价方法估价时，利用简单算术平均法对各方法的评审得分进行平均，其结果即为该估价报告估价测算过程的评审得分。
4估价报告特别项目评审
4．1当根据相关估价技术标准要求，房地产估价报告具有一般估价报告所不具有的构成要素或分析内容时，应进行估价报告特别项目质量评审。
估价报告特别项目应独立评审，即根据估价技术标准要求，将特别项目根据其内容重要性及数量，单独赋予相应的分数，并进行评审。
4．2具有特别项目的估价报告的质量评审得分，由一般项目评审得分和特别项目评审得分之和按100制换算合成。
4．3房地产抵押估价报告特别项目评审
4．3．1房地产抵押估价报告的特别项目包括：
估价假设和限制条件、估价原则、估价结果披露、估价对象变现能力分析、风险提示及附件。
房地产抵押估价报告的特别评审项目均属于估价报告的重要内容，不得缺失。
4．3．2房地产抵押估价报告特别评审项目的评审标准、标准分、扣分项目分值及说明见本标准附录B。
4．4除本标准规定以外，根据相关估价技术标准要求，其他房地产估价报告应具有特别评审项目时，可参照本标准补充制定相应的评审要求。
5估价报告不合格内容
5．1房地产估价报告中缺少下列评审项目之一的，属于估价报告重要内容缺失：
1致估价委托人函；
2注册房地产估价师声明；
3估价的假设与限制条件；
4估价委托人；
5估价机构；
6估价目的；
7估价对象及其范围；
8估价时点及其确定理由；
9价值类型及其定义；
10估价依据；
11估价原则；
12估价方法；
13估价结果；
14估价人员；
15实物状况描述与分析；
16权益状况描述与分析；
17区位状况描述与分析；
18市场背景描述与分析；
19最高最佳利用分析；
20估价方法适用性分析；
21估价测算过程；
22估价结果确定；
23附件
5．2房地产估价报告的估价基本事项中有下列质量缺陷之一的，属于原则性错误：
1估价对象用途与产权界定出现错误的；
2估价时点与法定要求估价时点或与委托协议中约定估价时点不一致的；
3价值类型选择或价值定义出现严重错误的；
4虚构、编造估价对象或可比实例的实物状况、区位状况、权益状况的；
5滥用估价假设的。
5．3房地产估价报告的估价依据与运用中有下列质量缺陷之一的，属于原则性错误或严重质量缺陷：
1必要的估价法律、法规依据和估价技术标准依据没有选取列明，且在估价报告分析中没有体现其要求的；
2估价法律、法规依据和估价技术标准依据运用出现严重错误的；
3城市房屋拆迁估价报告法律依据中未列明《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号），且未按该标准要求估价的，或虽已列明《城市房屋拆迁估价指导意见》，但实质并未按该标准要求估价的；
4房地产抵押估价报告法律依据中未列明《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号），并未进行优先受偿款分析、变现分析说明的，或虽已列明《房地产抵押估价指导意见》，但并进行优先受偿款分析、变现分析说明的。
5．4房地产估价报告的估价分析测算过程中有下列质量缺陷的，属于严重质量缺陷：
1房地产估价技术路线确定与估价方法选择出现错误的；
2房地产估价结果报告、房地产技术报告中估价方法选用不一致的；
3估价基本数据、估价参数选取错误或明显偏离客观实际，且无正当理由的；
4估价方法运用出现严重错误，包括价格测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的。
5．5房地产估价报告的估价结果表述与披露中有下列质量缺陷之一的，属于严重质量缺陷：
1致估价委托人函、房地产估价结果报告、房地产估价技术报告中估价结果不一致的；
2注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件与房地产估价结果报告、房地产估价技术报告内容矛盾的；
3对估价结果有重大影响且存在不确定性的因素，未在估价的假设和限制条件中说明或披露，且房地产估价报告也未就该因素对估价结果可能产生影响进行说明的，或虽在估价的假设和限制条件中说明或披露，但房地产估价报告未就该因素对估价结果可能产生影响进行说明的；
4估价报告使用期限不符合有关规定的。
5．6房地产估价报告中有违反下列估价行业管理行为之一的，属于原则性错误：
1房地产估价机构资质等级或期限不符合要求的；
2房地产估价报告中无注册房地产估价师亲自签字，或签字的注册房地产估价师不足两名，或签字的注册房地产估价师已超出注册有效期，或冒用其他注册房地产估价师签字的；
3估价人员应该回避而未回避或违反其他职业道德行为出具房地产估价报告的；
4以个人、分支机构名义和盖分支机构公章或盖公司内设机构、部门印章出具房地产估价报告的。
6估价报告评审程序
6．1房地产估价报告评审一般应至少由两名评审人员独立进行，并由第三名评审人员复核。
6．2房地产估价报告评审应有完整的工作记录。
工作记录表应包括《房地产估价报告评审汇总表》、《房地产估价方法评审工作表》和《特别估价报告评审项目评审工作表》，可参照本标准附录C、D、E。
6．3房地产估价报告评审应按下列程序进行：
1熟悉房地产估价报告评审标准；
2详细阅读待评审房地产估价报告；
3评审人员发现被评审房地产估价报告中存在本标准规定的不合格内容时，应将不合格内容填入《房地产估价报告评审结果汇总表》（附录C）“评审组意见”栏内；
4评审时对房地产估价报告中存在的质量缺陷按《房地产估价报告评审标准》（附录A）的“扣分项目及分值”确定其扣分数，并填入《房地产估价报告评审工作表》（附录D）相应扣分栏内，再用该评审项目标准分减扣分确定其得分，最后累计扣分和得分；
5当被评审房地产估价报告为抵押目的时，应根据《房地产抵押估价评审标准》（附录B）进行特别估价报告评审项目的评审，并将评审结果填入《房地产抵押估价评审工作表》（附录E）相应栏内，并计算总扣分和得分；
6将第4步和第5步评审得分之和按100制换算，在《房地产估价报告评审工作表》（附录D）中得出各评审人员对房地产估价报告的评审得分；
7各评审人员将其评审得分填入《房地产估价报告评审汇总表》（附录C），经第三名评审人员复核后，得出估价报告最终评审结果，并在此表内填写评审意见、签字。
附录A房地产估价报告评审标准
评审板块
序号
评审项目
评审标准
标
准
分
扣分项目分值及说明
一、封面
、目录
、致函
、
声明
、
假设与限制条件
︵10分︶
1
封面
（或扉页）
项目齐全，表述准确、清楚。
1
（1）封面（或扉页）内容包括估价报告名称、估价项目名称（主要以估价对象名称反映）、估价委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价报告编号、估价报告完成（交付）日期7项。
每缺少一项扣0.5分，直至扣完；
（2）表述不准确、不清楚，扣0.5分。
2
内容完整，前后一致。
1
（1）目录内容包括标题、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件7项内容。
每缺少一项扣0.5分，直至扣完：
（2）结果报告缺少一级标题的，扣0.5分；
（3）技术报告缺少一级标题的，扣0.5分；
（4）组成内容名称前后不一致的，扣0.5分；
（5）页码未标注或页码标注前后不一致的，扣0.5分；
（6）附件具体名称未列示或不详细的，扣0.5分。
3
*致估价委托人函
格式规范、内容完整、前后一致。
2
（1）致函内容包括标题、估价委托人全称、估价目的、估价对象及其范围（名称、坐落、规模、权属）、价值类型及其定义、估价时点及其确定理由、估价结果（总价、单价）、估价报告使用期限、估价机构全称、法定代表人、致函日期11项。
每缺少一项扣0.5分，直至扣完；
（2）表述不准确，扣0.5分。
4
*注册房地产估价师声明
内容全面、规范，针对性强。
1
（1）未列明现场查看注册房地产估价师姓名及日期的，扣0.5分：
（2）说明是否有重要专业帮助，有重要专业帮助，应说明帮助的内容、机构或人员，未说明的，扣0.5分；
（3）缺少注册房地产估价师姓名、注册号、亲笔签名的，扣0.5分。
5
*估价假设和限制条件
假设限制条件合法，理由充分。
5
（1）假设条件没按“必要、充分、合理、有依据”要求说明的，扣1～3分；
（2）限制条件针对性不强的，扣1～2分。
二、
房地产估
价结果报告
︵20分︶
6
*估价
委托人
内容完整，表述准确。
1
缺少估价委托人单位名称或个人姓名，扣1分。
7
*估价机构
内容完整，表述准确。
1
估价机构内容包括估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号、（资质有效期）5项。
每缺少一项扣0.5分，直至扣完。
8
*估价目的
表述准确、具体。
2
（1）估价目的表述不具体、不准确的，扣1分；
（2）估价目的表述错误、模糊，未对应其经济行为的，扣2分。
9
*估价对象及其范围
范围明确、界定准确。
4
（1）估价对象基本状况包括名称、坐落、四至、面积、用途、权属、土地开发程度、建筑结构、年限等,描述不全面、不准确的，扣0.5～2分；
（2）估价对象范围（包含装饰装修、动产、特许经营权、债权债务等的应说明）界定不清楚，或估价对象利用限制不明确的，扣0.5～2分。
11
*估价时点及其确定
理由
估价时点确定正确，确定理由简要明确。
1
（1）估价时点确定不正确的，扣1分；
（2）未简要说明估价时点确定理由的，扣0.5分。
10
*价值类型及其定义
价值类型正确，价值定义准确。
3
（1）价值类型未明确或不准确的，扣1.5分；
（2）价值定义表述不完整、不规范的，扣0.5～1.5分。
12
*估价依据
依据完整、合法有效。
2
（1）必要的法律依据未列明的，扣0.5～1分，法律法规名称表述不准确的，扣0.5分；
（2）估价技术依据不完整的，扣0.5～1分，技术依据名称表述不准确的，扣0.5分；
（3）估价委托人提供依据、资料不完整、不具体的，扣0.5分；
（4）估价机构掌握依据、资料不完整、不具体的，扣0.5分；
（5）滥列估价依据的，扣0.5～1分。
13
*估价原则
原则完整、准确。
1
估价原则应列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。
每缺少一项扣0.5分，直至扣完。
14
*估价方法
采用的估价方法的名称和定义准确。
2
（1）应采用的估价方法而未采用的，扣1分；
（2）采用的估价方法名称或定义不准确的，扣0.5～1分。
15
*估价结果
完整清晰，前后一致。
2
（1）估价结果（包括币种、总价、单价及总价大写）表述不完整的，扣0.5～1分；
（2）估价结果内涵（是否与假设限制条件一致，是否扣除出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。
16
*估价人员
人员与内容齐全、准确。
1
（1）未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或签名的，扣0.5分；
（2）未写明协助估价的人员姓名、资格（职称）或签名的，扣0.5分；
（3）有重要帮助而未写明帮助估价的专业人员姓名、资格（职称）、帮助内容或签名的，扣0.5分。
三、房地产估
价
技
术
报
告
︵
60
分
︶
17
*实物状况描述与分析
土地实物状况描述与分析
描述全面、翔实、界定明确；使用现状分析深入、判断合理。
2
（1）土地实物状况包括名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等。
每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（2）实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣0.5～1分。
建筑物实物状况描述与分析
描述全面、翔实，界定明确；各种折旧成新程度分析深入，判断合理。
4
（1）建筑物实物状况包括名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高、层数与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施（水、电、气等）、室外公共配套设施完备程度等。
每缺少一项扣0.5分，最多扣2分；
（2）实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣1分；
（3）维护使用状况（建筑结构、装修装修、设施设备）描述与分析不全面、不具体的，扣0.5～1分；
（4）功能折旧与外部折旧的描述与分析不全面、不具体的，扣0.5～1分。
18
*权益状况描述与分析
描述全面、翔实，产权种类明晰、界定准确
2
（1）建筑物所有权、使用权、他项权利设立情况及其他特殊情况描述不全面、不翔实的，扣0.5～1分；
（2）土地所有权、使用权、使用管制、目前使用情况、其他权利设立及其他特殊情况描述不明晰，使用年限界定不合理的，扣0.5～1分。
19
*区位状况描述与分析
描述全面、区位因素界定恰当，分析深入。
4
（1）位置状况包括坐落、方位、距离、朝向、楼层等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（2）交通状况包括道路状况、出入可利用交通工具、交通管制、停车方便程度等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
5（3）环境状况包括自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（4）外部配套设施状况包括基础设施、公共服务设施,每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（5）区位状况未来变化趋势未分析的扣1分，分析不深入的扣0.5分；
（6）区位状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣1分。
20
*市场背景描述与分析
宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素分析简明、准确、透彻，针对性强。
4
（1）未进行本地整体房地产市场形势分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分；
（2）未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分；
（3）未进行国家及本地宏观经济政策因素分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分；
（4）分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支持的，扣1分；支持不充分的，扣0.5分。
21
*最高最佳
利用分析
最高最佳利用判定正确，分析透彻、具体；有合法依据和市场依据。
4
（1）未进行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入，扣1分；
（2）未进行利用前提选择表述的，扣0.5分；
（3）未结合估价方法应用进行分析或分析不具体的，扣0.5～1分；
（4）最高最佳利用分析针对性不强的，扣1分；
22
*估价方法
适用性分析
技术路线表述清晰、明确；估价方法排查完整、合理，已选用估价方法理由充分，未选用估价方法理由充分。
2
（1）技术路线未表述或表述不清晰的，扣0.5～1分；
（2）已选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣0.5～1分；
（3）未选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣0.5～1分。
23
*估价测算
过程
数据来源依据充分，参数选取客观、合理，理论表述与实际应用有说服力；有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。
36
（1）按相应估价方法评审标准评审，详见表1-1～1-5，；
（2）当估价应选用二种或二种以上方法但未全部选用时，未选用方法的应得分数按相应权重直接在36分内予以扣除。
24
*估价结果
确定
估价结果客观合理，确定方式恰当、理由充分，结论表述清晰（含单价、总价）。
2
（1）估价结果确定方式不恰当的，扣1份；
（2）估价结果确定方式的理由不充分的，扣1分。
四、附件与外在质量︵
10
分
︶
25
*附件
附件内容齐全、完整、真实。
5
（1）附件包括估价委托书、估价对象位置图、内外部状况图片、权属证明、估价中引用的其他专用文件资料、估价机构资质证明与工商营业执照、估价师资质证明等，每缺少一项扣0.5分，直至扣完；
（2）内外部状况图片不完整的，扣0.5分；
（3）估价中引用的其他专用文件资料不充分的，扣0.5分。
26
外在质量
报告名称、专业用语规范；文字简洁、通畅、表述严谨，逻辑性强；文本格式规范、无错别字、漏字，标点使用正确；排版规整、前后一致、装订美观大方。
5
（1）报告专业术语及用词不规范的，扣0.5～3分；
（2）文字表述存在缺陷，逻辑性不强、不通畅，不够客观、平实的，扣0.5～3分；
（3）报告中出现病句、错别字、漏字、标点符号错误的，扣0.5～2分；
（4）报告各部分之间内容重复的，扣0.5～3分；
（5）排版不规整，序号使用不规范及顺序错误等的，扣0.5～2分；
（6）报告各部分之间描述不一致的，扣0.5～3分；
（7）装订质量粗糙的，扣0.5～2分。
合计
附录A—1市场法评审标准
序
号
评审项目
评审标准
标
准
分
扣分项目分值及说明
1
可
比
实
例
真实性
可比实例≥3个。
来源真实可靠、依据充分。
3
（1）可比实例的具体名称、坐落、外观照片、实际成交价格不明确的，扣3分；
（2）可比实例成交价格内涵不清楚的，扣1～3分；
（3）可比实例状况描述不完整、不清晰的，扣1～3分；
（4）可比实例可比性不强的，扣1～3分。
客观性
成交价格内涵清楚。
3
信息完备性
信息翔实、齐全，内容清楚。
3
可比性
区位、权益、实物差异性小，成交日期与估价时点相隔12个月内。
3
2
交易情况
修正
交易情况清楚；与正常交易情况价格差异分析合理；修正系数合理，理由充分。
2
（1）交易情况表述不清楚的，扣1分；
（2）修正系数确定理由不充分的，扣0.5～1分。
3
市场状况
调整
成交日期准确、价格指数与市场状况一致，取值客观、合理。
3
升级会员 