2房地产基础知识解析.docx
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2房地产基础知识解析
房产销售专业知识技能
前言房地产概论
一、房地产的概念
1、房地产含义：
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性：
a）土地b）建筑物及地上附着物c）房地产物权
2、房产、地产两者间的关系及差异：
房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
a）实物形态上看，房产与地产密不可分；
b）从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
c）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面：
a）二者属性不同；
b）二者增值规律不同；
c）权属性质不同；
d）二者价格构成不同。
投资房地产不管是购买还是租赁，都不可能回避以下问题，即土地，建筑物以及它们的权属问题。
所谓“土地问题”主要是指土地的使用年限等问题，所谓“建筑物问题”主要指其结构质量耐用期限等一系列问题，而“权属问题”是指土地建筑物归谁所有问题。
1、土地，分为生地、毛地、熟地三种类型。
“生地”是指未开发的农地、荒地。
“毛地”主要是指城市中需迁拆而未迁拆的土地，“熟地”主要是指具备开发建设条件，立即可以开始建设的土地。
2、建成后的物业，即我们通常所说的已建成投入使用的建筑物及其附属设备与相关场地。
A居住物业：
一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。
B商业物业：
有时也称“收益性物业”，包括酒店、写字楼、商场等。
对于房地产而言，建筑造价本身价差不大，但不同地区却存在着价差。
造成这种巨大价差的根本原因在于土地的不可移动性决定了建筑物位置的固定性，从而决定了房地产市场的地区性。
房地产位置的固定性以及不同地区土地稀缺程度的不同，决定了房地产价格的地区差异性，其地区价格差异不仅表现在不同城市之间，而且表现在同一城市的不同地段之间
由于土地的经济稀缺性，在一般情况下，房地产价格的上涨幅度要大大高于同期的通货膨胀率及其他商品的涨幅，因此，一般情况下，投资房地产成为快速积累资本的重要途径之一。
由于房地产不断升值的趋势，使得它能够抵消通货膨胀的货币贬值的消极影响。
在其它投资因货币贬值而收益减少的时候，投资房地产则能很好地保值和增值。
因此房地产增值保值的有效手段是投资该行业。
尽管房地产随着经济发展周期以及因其自身规律而呈现出规律性的盛衰循环，做为投资者必须慎重考虑入市良机。
但如果把房地产作为长期投资，只求稳定的增值保值，而不是将赚取差价放在首位，则即使在周期中的高潮时，买入也可以等到下一次高潮来时再作处理，在土地总体供给量严重不足的情况的地区，尤其不必为低潮而发愁，从香港近40年来的房地产发展来看，房地产价格随周期变化呈螺旋上升趋势，一潮高过一潮，只要资金充裕，不必在低潮时被迫抛售，那么即使在低潮时得不到租金收入，将物业空置，到高潮时出手，仍可将全部费用赚回，并足以抵抗通货膨胀的侵蚀，起到增值与保值的作用。
当然，如能在低潮时购入，则可以大幅增值了。
二、房地产的发展史
中国房地产从解放到现在，历经变迁。
刚解放时，大多都是平房，60年代，在北京开始建有楼房，后来住房建设有所改革，一般也只有20多平方米，那时期，居民住房普遍靠无偿分配。
1978年，邓小平提出了“私人建房，私建公住，分期付款”等大胆设想，开始有一些地方搞试点，向私人出售住宅，价格在每平方米120-150元。
1982年开始实行住房补贴出售给职工的实验。
1986年恢复了按住宅本身工程造价全价出售的办法，初提“商品房”概念。
1988年，提出住宅“私有化”。
1992年，邓小平南巡谈话发表后，房地产开发投资高速增长，进入一个空前超常发展阶段。
1994年开始，国家采取整顿金融秩序，严格控制房地产贷款等手段，使房地产业开始回落，95、96、97年房地产一直在低潮中徘徊。
从1998年下半年开始，国家规定停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
从95年开始，国家采取各种政策，比如实行按揭住房、公积金、降低银行利息等手段，努力推动房地产市场，努力把住宅产业发展成为引导国民经济向前发展的新的经济增长点
三、房屋建筑业的特性
一、产品特性
（一）、不可移动性
土地是房屋建筑业的基本原料，而房屋则是土地之加工产品。
由于土地具有不可移动的特性，因房屋此相对移动不易，而有别于一般商品之高度流通与相互替代之特性。
（二）、资源有限性
每个地块在城市的唯一性造就了土地作为不可再生的资源的稀缺
（三）、长期使用性
在建筑材料不断更新下，目前建筑物一经完成，若不遭天然或人为因素破坏，其使用期限可延至数十甚或百年，因此在商品上它是属于[耐久消费品]之一种。
（四）、物业差异性
由于每宗土地面积之大小，相关的法令限制，建筑使用者要求以及建筑设计者的不同，致使每一基地之建筑物除了区位上的不同外，在外观、内部空间大小]配置上几乎都不相同，此种差异性有别于工厂生产之整齐划一的产品特性，也因此它的价格便异于一般商品而难以达到一致的均衡价格。
（五）、投资金额庞大
土地资源有限的特性在人口不断增加情形下，使得土地取得成本日益高涨，再加上建筑成本，则一宗房地产投资成本动则数十万甚或数亿元，此种巨额资金之投资成本亦为房屋建筑业特性之一。
二、市场特性
（一）、区域性诉求
在工作地点近便性，子女就学学区，以及邻居生活水准，居住习性等选择上，往往使得人们在购屋上局限于某一地区，再加上房地产产品的不可移动性，使得它的诉求无法像一般商品流通于全省而形成区域性的诉求。
（二）、交易金额庞大，购买次数不高
如前所述，房地产投资金额庞大，相对每一户住宅或每一单位建筑物之售价动辄百万、千万，此一金额相当于每一家庭或每一个人数年之所得，与一般多数之低总价商品截然不同，据统计平均每人一生购买房子之次数仅在1.3-1.7次而已。
（三）、高度敏感性
房屋建筑业本身是由许多行业投入之组合，其经营环境中又因政治、经济、社会、项目个案……等因素之错综交叉而各有不同程度之影响，一般房屋由于施工时间较长，其中遭遇到经济景气、政局、法令、金融政策等之变动，皆足以将其一棒打入谷底，纵观近几年来建筑业的暴起暴落，多少大亨之窜起与没落，正显示房地产市场的高度敏感性。
（四）、房地产增值性
由于房地产具有保值的功能，其在一定阶段的长期表现上始终呈现上升增长的趋势而且单价越高（通常是市中心的项目）增长幅度越大
四、房屋建筑业的功能
一、经济功能
（一）、有效利用土地资源
土地是都市发展最重要的资源，经由土地的开发与利用，才能创造生存空间之效用。
配合公共设施、交通建设，才能带动都市整体之成长，也才能容纳更多的人口与活动。
房屋建筑业的兴起，使土地资源得以充分发挥利用，更直接带动都市发展与提升居住环境水准。
（二）、影响相关行业盛衰
房屋建筑业之所以被喻为[火车头产业]，是其本身即具有多功能、多目标之性质。
诸如钢铁、水泥、砂石、五金、木材、水电、卫生器材……等生产工厂、批发商、零售商均与房屋建筑有直接而密切之关连。
此外尚有许多与房屋建筑有间接关连的产业，这些产业之兴衰契机，完全操于房屋建筑业手上，故房屋建筑业对相关行业之盛衰有相当大的影响力量。
（三）、提高政府税收
一块土地若闲置不用，则政府只能克以地价税。
若房屋建筑业介入加以开发，则由土地买卖、兴建及房屋出售过程中，会发生营业税、所得税、增值税、契税、房屋税……等税捐，同时由于土地利用价值提高，地价税亦随之提高，房屋建筑业愈兴盛，政府总税收自然增加，故房屋建筑业对国家收益之贡献不可谓不大。
二、社会功能
（一）、解决居住问题
多年来，[住者有其屋]一直是政府秉持之基本国策。
大量兴建住宅，解决居住问题亦为民生主义中奉为王道的宗旨。
在土地资源有限之中国，人口不断的膨胀，都市规模亦不断的扩大与繁荣，长期以来，[居住]问题，时时存在于都市发展进步过程之中。
房屋建筑业的兴起，一方面使土地资源得以充分利用，更使居住问题有直接而彻底的解决。
（二）、提供就业机会
房屋建筑业本身需要财务、企划、广告、销售、地政、工程、设计……等各种专业人才。
尤其施工技术、财务调度、销售执行方面更需要专才处理，凡此种种均提供大量就业机会。
此外，与房屋建筑业有关之相关行业亦受其影响而连带需要大量员工，因而更扩大了就业层面。
通常社会问题多由失业问题引发，就业机会多，自然可降低失业率，间接亦消弥了不少社会问题。
（三）、美化环境
自有人类以来，从谋求一席栖居之所，到豪华装饰的住家，从一片蔓草业生的荒地到一栋栋巍峨壮丽的华厦，随着社会结构的变迁，人们对居住品质的要求愈来愈高，这也是经济繁荣，所得增加之必然结果，从时代潮流的演造及人类对居住环境的重视，都市景观一阶段一阶段的改变，生活环境水准亦相对的提高，景观环境在蜕变精进的过程中，房屋建筑业实扮演着最重要的角色。
五、影响房地产行销的因素
影响房地产行销的因素可归纳为①社会因素②政治因素③经济因素④行政因素⑤个案因素。
房地产个案行销之成败，实取决于对各个因素之正确客观分析研判及权衡其轻重。
兹将影响房地产行销的因素扼要罗列如下：
一、社会因素
社会因素如人口成长分布、迁移、家庭结构及社会教育的变动等等，对房地产行销皆有长远的影响，只是平常不轻易为人所察觉而已。
（一）、人口状态：
人口成长对房地产的潜在需求必然增加，而人口分布与迁移，尤其是大量集中于都市，使都市地区对房地产的需求远高于人口密度较低的偏远地区。
（二）、家庭结构：
家庭结构之户量、组成特性、职业别等直接影响房地产之需求甚巨。
尤其现代工商社会中，由于家庭收入来源及生活型态皆改变，使家庭结构发生变化，以夫妇为中心的小家庭单位将成为社会之中坚，而此均影响房屋之格局、平方需求及诉求对象。
（三）、社会教育：
所谓社会教育是指社会上一般人的教育水平及对房地产、居住环境的认识与要求程度。
大体说来，教育水平提高对房地产之了解将更深，对居住品质的要求也俞高，也俞不受风俗、迷信之束缚。
目前社会习俗中有关[路冲]、[簸箕地][奇数间房]等仍为购买房地产者之大忌，甚至农历七月[鬼节]的不购屋、不嫁娶、不乔迁等习俗，更是社会教育水平影响房地产行销的最佳明证。
二、政治因素
国内外的重大政治事件常对民心造成重大冲击，从而影响到房地产的行销与价格。
（一）、国际局势：
国际局势的变动常影响到购买房地产的心理，诸如越南、高棉沦陷、东南亚政情不稳定、侨胞纷纷归国置产定居及卡特总统宣布美国建交，均带给房地产极大的震撼。
（二）、国内政局：
国内政局的安定与否，直接影响到国内大众的心理甚巨。
三、经济因素
房地产市场为经济的一环，经济因素对房地产销售影响既直接又深远，并且将影响房地产之价格。
当繁荣时期，百业兴盛，民间游资宽裕，购买力较强，因而对房地产的有效需求将增加；反之，当萧条来临，市场银根紧缩，一般人购买力减弱，对房地产的有效需求将大减。
（一）、国民所得：
国内之储蓄及投资水平将直接影响国民所得。
储蓄及投资水平高，则国民所得透过乘数效果的作用后，将加倍提高；国民所得提高后，一般人之购买力增加，对房地产之有效需求亦将增加，相对地对居住环境品质及水平之要求亦日渐提高。
（二）、物价水平：
由于经济社会各种物品的价格息息相关，当一般物价水平提高时，相对的促使房地产价格高涨，由于物价普遍上涨，使一般人之实质所得下降，而当物价波动剧烈时，将使民间游资导入保值性强的货品，如黄金、外币、股票及房地产市场等。
（三）、银行利率：
利率水平影响民众储蓄与厂商之投资意愿，当利率较低时则减轻购屋贷款客户之利息支出与投资业主之融资资金成本压力，相对强化购屋与投资意愿。
（四）、汇率：
一般大众深恐币值变动的发生，间接的影响到房地产市场，且汇率的调整与物价息息相关，自然对房地产价格有所冲击，而影响到房地产销售。
（五）、外贸情形：
外销贸易顺畅，外汇存底继续增加，货币供给额增加居高不下，为通货膨胀之导火线之一，导致大家对房地产价格预期上涨的心理，因而急需寻求房地产为保值对象。
（六）、股市：
股票市场为群众游资主要去处之一。
当股票行情看涨时，游资便涌向股市，相对地则对房地产市场产生一定影响。
四、行政因素
“房地产跟着政策、法规走”，政府对房地产的行政干预常有立竿见影之效。
（一）、土地政策：
政府主管机关对于空地限期建筑、提高土地出让金比例等土地管制政策，均影响到当时房地产市场之发展。
（二）、都市计划与建设：
城市规划的拟定、变更直接影响到城市与地区发展，进而影响到房地产之价值。
若某一地区被划定为住宅区或商业区，该区内之发展强度必定不同，其房地产价值必定有明显差异，若某一条道路的规划通过、重大建设的开发，将造成两旁土地甚至该地区土地的增值，而被划定为公共设施保留地之土地，则无法做高价值之使用。
是故，城市计划对房地产之行销影响实有举足轻重的地位。
（三）、建筑法规及管理：
建筑法规管理，牵涉到一宗土地与建筑物的使用、公共安全、楼地板面积、屋数、高度与空间配置等，而影响到房屋价格与土地成本。
（四）、不动产税制：
目前不动产税制有遗产税、赠与税、地价税、房屋税、土地增值税、契税……等。
在自由经济体制下，一般人会将部分财产保留成房地产，但是保留量的多少需视政府不动产的税负轻重而定。
若因保留不动产而产生太重的税负，则社会大众将降低购买房地产的意愿；反之，则购买意愿增加。
（五）、金融政策：
政府对房地产业界之融资贷款政策，可促使业界资金的周转灵活，降低成本之积压。
而购屋贷款之成数、额度及利率，均影响客户购屋意愿与偿还能力。
（六）、公共建设：
狭义的公共设施是指公园绿地、道路、学校、市场、停车场及广场等；广义的尚包括公用事业设施，如水、电、邮政、电话、煤气……等设施。
公共设施建设各分布情形也相当不一致。
由于房地产它需要各种公共设施来相辅。
公共设施齐全之地区，因能提供较佳的生活品质与服务，故较具吸引力，因而影响到房地产销售。
（七）、供给政策：
政府为照顾低收入人群，所采取大量兴建保障体系住房及积极推行的乡村改建计划政策，使房地产的供给市场大量增加，致使政府与民间共同争夺有限的中小阶层房屋市场。
五、个案因素
个案因素即是房地产本身所具备的内在条件，内在条件影响房地产之行销上最直接的，内在条件愈优越，该个案之行销当愈顺畅。
（一）、区位环境：
好的区位、地段及环境，常形成该地区的独特性，也因此其价格诉求对象，均有其优越性，而此是为其销售成功之主要因素之一。
不同的区位与环境，房地产市场自有其不同之房屋形态、价格与行销方式。
（二）、学区：
学区之好坏对其房地产市场有其潜在的影响。
所谓[孟母三迁]即有其道理存在。
因此学区之好坏常对房地产个案有深远的影响，尤其今日升学压力日趋严重，学区之好坏对房地产市场及行销更具意义和影响。
（三）、交通状况：
交通设施完善、计划道路已开发与交通便捷之地区的房地产，由于可及性的提高，当然其房地产之行销当越顺畅；反之，交通不便之地区，其行销便有停滞的可能。
（四）、规划格局：
规划形态不同，其行销对象与号召的气势自亦不同，如规划为办公大楼或规划为住宅大厦者然。
而格局中有关面积、户型、采光、通风、楼层、坐向、公摊面积所占之比例等，皆会影响房地产之行销。
（五）、建材设备：
建材设备的等级与品质常直接影响到房地产之价值，甚至影响到一般购买之抉择。
（六）、广告企划：
广告企划有其神奇魅力存在，尤其房地产市场竞争激烈，更使房地产广告表现推向高峰，如精美说明书、DM、工地秀、样品屋……等，无不争奇斗艳，以吸引顾客参观选购，这种广告烘托力量在房地产市场所占之角色实不容忽视。
（七）、贷款比例与年限：
购屋贷款之比例与年限，常可相对的对自备款筹措有抉择的余地。
由于房地产是高价位产品，贷款高与年限长可刺激客户之购买意愿，减轻客户自备款之负担。
（八）、投资兴建者：
由于房地产之买卖可分为预售和现房之形态，客户对投资兴建者之信誉常为其抉择之主要因素之一
（九）、竞争者：
竞争者之多寡及强弱与同一地区之相互竞争性对房地产销售有互相抗衡及牵制之效果。
（十）、销售能力：
由于现阶段房地产市场采预售制度都居多，此时购买标的物尚未兴建，故如何藉由第一线销售人员藉著图说及广告媒体，让客户认识商品，激发其购买意愿，并进而订购，实为行销成败之重要一环，此种现场销售人员之训练搭配，丰富之经验知识，诚信的态度及彬彬有礼的风度，通常能深得潜在购买者之信服，从而愉悦的订购。
六、建设用地分类
建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参考《城市用地分类与规划建设用地标准》分类如下：
一、居住用地；
二、公共设施用地；
三、工业用地；
四、仓储用地；
五、对外交通用地；
六、道路广场用地；
七、市政公用设施用地；
八、绿地；
九、特殊用地；
十、水域和其他用地。
1、居住用地（R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。
居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和公共绿地。
（一）第一类居住用地（R1），指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好，以低层住宅为主的用地；
（二）第二类居住用地（R2），指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好，以多、中高、高层住宅为主的用地；
（三）第三类居住用地（R3），指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工业等用地混合交叉的用地。
2、公共设施用地（C），指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共设施用地。
（一）行政办公用地（C1），指行政机关、党派和团体等机构用地，包括市属办公用地（C11），非市属办公用地（C12）；
（二）商业金融业用地（C2），指商业（C21）、金融业（C22）、保险业（C23）、服务业（C24）、旅馆业用地（C25）和市场用地（C26）；
（三）文化娱乐用地（C3），指新闻出版用地（C31）、文化艺术团体用地（C32）、广播电视用地（C33）、图书展览用地（C34）、影剧院用地（C35）、游乐用地（C36）；
（四）体育用地（C4），指体育场馆用地（C41）和体育训练基地用地（C42），不包括学校等单位内的体育用地；
（五）医疗卫生用地（C5），指医院用地（C51）、卫生防疫用地（C52）、休疗养用地（C53），不包括以居住为主的干休所用地，该用地归入居住用地（R）；
（六）教育科研设计用地（C6），指高等院校用地（C61）、中等专业学校用地（C62）、成人与业余学校用地（C63）、特殊学校用地（C64）、科研设计用地（C65），不包括中学、小学和幼托用地，该用地归入居住用地（R）；
（七）文物古迹用地（C7），指经批准的具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地，不包括已作其它用途的文物古迹用地，该用地分别归入相应的用地类别；
（八）其它公共设施用地（C9），除以上之外的公共设施用地，如宗教活动场所、社会福利院等用地。
3、工业用地（M），指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。
（一）一类工业用地（M1），指对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地；
（二）二类工业用地（M2），指对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地；
（三）三类工业用地（M3），指对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。
4、仓储用地（W），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地；
（一）普通仓库用地（W1），指以库房为主的储存一般货物的普通仓库用地；
（二）危险品仓库用地（W2），指存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地；
（三）堆场用地（W3），指露天存放货物为主的仓库用地。
5、对外交通用地（T），指铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。
（一）铁路用地（T1），指铁路站场和线路等用地；
（二）公路用地（T2），指高速公路用地（T21）和一、二、三级公路线路（T22）、长途客运站用地（T23），不包括村镇公路用地；
（三）管道运输用地（T3），指运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地；
（四）港口用地（T4），包括海港用地（T41）和河港用地（T42），指海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地；
（五）机场用地（T5），指民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地，不包括净空控制范围用地。
6、道路广场用地（S），指市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。
（一）道路用地（S1），指快速干路和主干路用地（S11）、次干路用地（S12）、支路用地（S13）和其它道路用地（S19），包括其交叉路口用地，不包括居住用地、工业用地等内部的道路用地；
（二）广场用地（S2），指公共活动广场用地，包括交通广场用地（S21）和游憩集会广场用地（S22），不包括单位内的广场用地；
（三）社会停车场（库）用地（S3），指公共使用的停车场和停车库用地，包括机动车停车场（库）用地（S31）和非机动车停车场（库）用地（S32），不包括其它各类用地配建的停车场（库）用地。
7、市政公用设施用地（U），指市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。
（一）供应设施用地（U1），指供水用地（U11）、供电用地（U12）、供燃气用地（U13）和供热用地（U14）等；
（二）交通设施用地（U2），指公共交通用地（U21）、客货运交通用地（U22）和其它交通设施用地（U29）；
（三）邮电设施用地（U3），指邮政、电信和电话等设施用地；
（四）环境卫生设施用地（U4），指雨、污水处理用地（U41）、粪便垃圾处理用地（U42）；
（五）施工与维修设施用地（U5），指房屋建筑、设备安装、市政工程、绿化和地下构筑物等施工及养护维修设施等用地；
（六）殡葬设施用地（U6），指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地；
（七）其它市政公用设施用地（U9），指除以上之外的市政公用设施用地，如消防、防洪等设施用地。
8、绿地（G），指市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地。
（一）公共绿地（G1），指向公众开放，有一定的休憩设施的绿化用地，及其范围内的水域。
包括各类公园（G11）和街头绿地（G12）；
（二）生产防护绿地（G2），指园林生产绿地（G21）和防护绿地（G22）。
9、特殊用地（D），指特殊性质的用地。
（一）军事用地（D1），指直接用于军事目的的军事设施用地，不包括部队家属生活区等用地；
（二）外事用地（D2），指外国驻华机构及其生活设施等用地；
（三）保安用地（D3），指监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫部门等用地。
不包括公安局和公安分局，该用地归入公共设施用地（C）中的行政办公用地（C1）；
（四）保税区用地（D4），指国务院批准设立的保税区用地；
（五）农田保护区用地（D5），指政府规定、地方划出的永久性农田保护用地；
（六）风景区用地（D6），指国家级、省级、市级风景区用地；
（七）自然保护区用地（D7），为保护动、植物种群而设置的国家级、省级自然保护区用地。
10、水域和其他用地（E），指除以上各大类用地之外的用地。
（一）水域（E1），指江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等水域，不包括公共绿地及单位内的水域；
（二）耕地（E2），指种植农作物的土地，包括菜地（E21）、灌溉水田（E22）和其他耕地（E23）；
（三）园地（E3），指果园、桑园、茶园、橡胶园等园地
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