珠江新城J27地块酒店式公寓策划方案文档格式.docx
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装修及室内配置
通常配有豪华装修及全屋家电家具厨具
物业管理服务
专业公司进行管理，提供24小时全天候物业管理和星级酒店式服务
日常生活
配置厨房和洗手间，通常不可以明火煮食，配备独立空调（或中央空调）及热水系统
管理费
管理费相对较高，有的纳入租金内，有的则另计
租赁价格
租价多在100元/平方米以上，部分租赁价格以港币或
美金标价，比市场上同等质素的个人出租物业要贵不少
租售特点
因为要进行专业性管理，故一般只租不售，近年因为市场的需要，
也出现产权式酒店式公寓模式
三、代表性酒店式公寓列表分析
公寓名称
项目内容
中信公寓
祈福华厦
广东国际大厦
B附楼
远洋明珠大厦
富城花园
新大厦
分布层数
3—38层
25层
共35层
7楼、25楼
2—8楼
共30层，分布各楼层
客房总数
两座共548套
80多套
共35套
——
两座共95套
约70多套
二房单位套房面积
（建筑面积）
125㎡
109~144㎡
80~90㎡
75㎡
97—129
三房单位套房面积
160㎡
165~180㎡
120㎡
118㎡
126—157
个别面积达499㎡
售价
港币10000`15000元/㎡
只租不售
5000元/㎡
7000~8000元/㎡
7000~10000元/㎡
配套设施
会所、国际会议室、泳池、小型酒吧、餐厅等
会所、酒吧、餐厅、泳池、桑拿室、高尔夫练习场、穿梭巴士等
可用广东国际大酒店的服务设施
五楼有会所，
其他设施无
餐厅、泳池、桑拿室、穿梭巴士等
会所设施、餐厅、酒吧、泳池、卫星电视、穿梭巴士等服务
管理费
8.6元//㎡
含房租内
15元/㎡
3.5元/㎡
管理公司及服务特色
保利物业
祈福华厦管理处
业主管理处
远洋明珠管理处
富城花园营业部
广州天绰物业管理有限公司
国际饭店金钥匙组织联合会员
客户（住户）类型
外籍人士为主（其中日本人占5成，韩国人2成）
外籍客户为主（以欧美人士居多，其余日本、香港、韩国等人士）
国内客户占多数
国内客户为主
欧美日菲香港等
日本客户占70%
韩国客户占15%
客户租期
八成以上租半年
3个月到1年租期
无日租，1个月或一年均可
1~3个月租期为主
一般一年以上
3个月到1年租期为主
出租率
80%
90%
70%
租价
日租600~800元/单元
半年内价格一样
一年全包价格1.8万元/月
一房1500美元/月
二房2000美元/月
三房、四房3000~4000美元/月
二房或三房全包价8000—12000元/月
二房8000元/月
三房9000元/月
三房2500美元/月
二房租价15000元/月
三房租价17000元/月
电梯数量
3台客梯，1台货梯
3台
2台客梯，1台货梯
2台
每座2台
东北两座塔楼各有2台电梯
回报率
6~10%
————
6~8%
10%左右
备注
在广州市场一直不出售
，近期推出“绝版”50套，
如租期一年以上可以侃价，约85折左右
注：
因为早期住宅部分已经基本销售完毕，余下作为酒店式公寓者不多
全部出售，用以出租的公寓不多
租期一年以上可以侃价8至85折
初期推出市场反映一般，后重新包装为国际公寓后，销售及租赁畅旺
各酒店式公寓也配备一房、四房甚至四房以上的套房，不过一般所占比例不多
以上列表中的公寓中大部分是高档的国际化酒店式公寓，其客户（住户）主要面向外籍人士，早期的国际公寓一般都只租不售，如祈福华夏、富城花园等就是这一类型，其租赁相当畅旺，出租率都在70%以上。
而近年如新大厦等酒店式公寓已经采取产权式酒店销售形式，物业管理公司为购买产权的投资者提供租赁服务，确保投资者的回报。
目前广州能称得上国际化酒店式公寓仅有祈福华厦、新大厦、富城花园、中信公寓等少数几间，而随着广州市的经济蓬勃发展，对外经贸交流日趋活跃，外商投资日增，常驻广州的外籍人士逐年递增，高档的酒店式公寓的需求潜力巨大。
四、酒店式公寓总体现状分析
1.区位分析
以其功能设计及面向的客户情况来看，目前广州酒店式公寓一般位于比较成熟的商务写字楼区域及交通畅顺方便的主干线地带，这样的区位对使用者而言最有利。
2.出租率
因为酒店式服务公寓数量不多，象花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆、凯旋华美达等四五星级酒店附带的高级公寓套房以及二沙岛金亚花园、岭南会等酒店式服务别墅的出租情况长期接近100%，专业性的酒店式公寓因为档次及服务素质等原因，空置率从5~30%不等，但普遍出租率都在70%以上（如下图所示）。
3.租赁价格
酒店式服务公寓普遍相比一般公寓具有更高的租价及更好的租赁前景，这与其自身独有的优势分不开的，现时，月租价为90~120元/㎡，其中，较新及配置标准高的国际化专业公寓租金高企不下，如新大厦月租达120元/㎡，而较旧的酒店式公寓租金水平则逊色不少。
另外，花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆等五星级酒店附带的高级公寓套房凯旋华美达月租为180~200元/㎡，而及金亚花园、岭南会等顶级酒店式服务别墅月租达到300元/㎡左右。
酒店式服务公寓租赁价格如下图所示：
相比之下，酒店式公寓的租价对五星级酒店附带的高级公寓具有较大的价格优势，但所提供的服务接近五星级酒店，随着经营服务的不断改善，相信酒店式公寓在租赁市场上具有越来越强的竞争力。
4.客户类型
1）租赁用户
4跨国公司工作的外籍人士
外籍人士是酒店式公寓最主要的客源。
据广州市经委统计，截止2001年3月底，驻穗的外国机构已达2672家，比1999年增加了270多家；
2002年外资企业达15000多家，世界500强的跨国公司有100多家已进驻广州。
目前，常驻广州工作的外籍人员目前已超过3万人，加上其家属将近10万人，这个数字还在逐年递增。
这些跨国公司的高层外籍管理人员（CEO）大都有优厚的住房津贴（高达2000~5000美元/月），以公司的名义租房。
除了一些中高档酒店附属的公寓和别墅，这些外籍人士更乐于选择豪华、服务完善、又有家的感觉的国际公寓作为居所，从而形成了一批稳定的客源，这些租客以来自欧美、日本、韩国这些经济发达的国家或地区的外籍人员人士为主。
另外，这些外籍人士有一个特性，就是喜欢“物以类聚，人以群居”，往往有一个地方居住感觉良好，然后便会召唤一大群同国籍的人士同来，憩居成一个同族群落。
例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租赁总比例的50%以上。
在广州的外籍人员并非都住高级酒店式公寓，有相当大部分租住一般的商品住宅或公寓，这些人士大多来自非洲、阿拉伯国家、东南亚国家。
4港澳台人士
由于广州市毗邻港澳，地理位置及及投资环境优越，粤港澳台经贸投资往来及四地人员交往越来越频繁，港、澳、台商在广州的投资项目逐年增多，2002年底，仅台资企业就有2144家，实际利用台资64.28元亿美元。
另外原籍广州的海外侨胞有135万人，澳港台同胞83万人，归侨、归眷、港澳台同胞亲属100多万人。
平均每年有数百万人次的港、澳、台人士来穗探亲访友和从事经济文化活动。
目前，常驻广州工作的港澳台籍人士有约60万人，其公司企业中按其职位高低给予2000——20000元/月的住房津贴，一般职员为2000—4000元/月，而高层管理者达20000元/月。
其中，长期在广州工作生活者不少会选择在广州购房置业，有一些中短期逗留者则会居住在较为高档的寓所中，这些寓所就包括酒店式公寓。
4高收入的国内白领（金领）阶层
为数不少的城市高级白领人群也是一个潜在的市场，这些人收入高，崇尚自由，注重生活品味，。
据2001年第五次人口普查统计，广州市总人口为994.3万人，本市户口人数702.66万人，外来人口超过300万人，其中很大一部分属于高学历、高收入的“飘一族”，他们流动性强，讲求生活质素，暂时没有稳定的居住愿望，构成了公寓租赁市场的潜力股。
不过，这部分高级城市白领人士所居住的公寓，一般还不是真正意义上的酒店式公寓，因为酒店式公寓的租金高昂，而这些人士没有象欧美外籍人士有那样丰厚的住房津贴（有一些高级职员的住房津贴每月有1500—2500元），所居住的寓所一般租金介乎1000—2500元/月，故国内城市高级白领这类型的客户远未成为酒店式公寓的主流。
2）投资者
现时国际公寓的回报率可达10%以上，比一般的住宅4%-7%的回报率明显要高，与二线路段临街商铺的回报相近，风险则介乎于两者之间，是一个稳健明智的投资选择，故颇受一些有一定经济实力及有投资眼光的投资者欢迎。
5.酒店式公寓经营管理特点
1）软硬件配置及实际服务功能
作为公寓，尤其是国际公寓，自然对物业有相当严格的条件限定：
2）一是地理位置较好，不是处于中心商圈附近之高尚生活社区，就是拥有优美的山水景观；
3）二是大厦形象要豪华气派，外立面设计独具品味，内部豪华装修，而且内部户型间隔应当是符合现代居住要求的大户型设计；
4）三是居住区的环境优美，配套设施齐备，尤其是会所、游泳池、健身房和智能化设施等必不可少，有的还要配备商务中心及外语儿童学校；
5）四是要有高水准的酒店公寓式管家服务，如洗衣、餐饮配送、金钥匙服务等。
目前广州酒店式公寓物业初现雏形，硬件、软件设施多为抄袭国外模式，硬件方面相对比较完善，如智能化、网络、通讯等必备条件都已被市场消化，但软件方面则无太多自身特色，近几年来仅有万科园、新大厦较为突出。
其中新大厦配套硬件先进，又引入国际水平最新的金钥匙服务模式特色物业服务，满足了外籍住客的使用需求，故市场形象良好。
而早期一些公寓如63层B附楼，其配套功能早已满足不了住户的需求，导致公寓档次难以攀升。
2）经营管理水平
如从空置率来看，广州市各酒店式公寓的经营尚算理想，其中新推出的针对外籍人士的国际公寓因配置标准高，物业管理好，出租率最佳，普遍达到8成甚至9成；
而有些较早的酒店式公寓楼宇外立面本身较陈旧，内部设计已显落后，已有日渐式微的趋势。
酒店式公寓的本质是住宅物业，但因为其用以经营获利的特质故具备商业物业的特性，一个商业经营项目要发挥其最大的价值及利润最大化，关键在于其后期的经营管理水平，酒店式公寓也不例外。
经营管理不仅仅只是物业管理，而是包括经营思维、市场定位、形象树立、物业管理等方面。
对于酒店式公寓来说，在租务市场中，客户的去留很大程度上首先取决于物业管理的质量。
提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报。
在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点。
在此基础上，经营思维导向、形象树立与包装、如何推广等都是一个酒店式公寓物业持续经营所必需的。
——在这方面，珠江新城新大厦在销售推广及招租方面的成功颇值得借鉴。
3）酒店式公寓的开发与成长期
因为酒店式公寓的物业管理是高度专业化管理，一个被公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，项目能否成功，还要看以下六个细节方面：
（1）一看地段位置，其未来规划是否具备可持续发展潜力；
（2）二看品质，建筑设计、内部装修等是否符合客户需求；
（3）三看内部管理。
管理人员需具备优秀的专业素质水平，还要有奉献精神，并重视品牌效益；
（4）四看完整经营计划。
应该要有每年、每月，甚至每周的租务计划；
（5）五看推广宣传。
持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；
（6）六看整体经济的发展态势，国内国际的整体经济环境对酒店式公寓的租赁经营影响很大。
6.市场竞争状况
因广州现时的专业化酒店式公寓本来就不多，故竞争的因素暂时不太明显，但邻近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在竞争现象，如祈福华厦和富城花园相邻不到200米，其“明争暗斗”最具代表性。
祈福华厦与富城花园竞争表
竞争内容
楼盘
价格
物业管理
实际形象
开业时间
一年以上租价可低至85折
坚持一贯高素质
以上
档次高贵胜出一筹
比富城花园迟些
3个月、半年或一年价格都可以洽谈，最低可低至面价的8折以下
向祈福华厦看齐，但感觉仍然逊色不少
曾经低至3成，现在出租率为7成左右
因为外立面及物业管理等稍逊，市场形象不及祈福华厦
广州市最早的国际性酒店式公寓
另外，现时在广州的外资机构外籍人士，除了选择专业化的酒店式公寓作为居所外，如花园酒店、中国大酒店这样的五星级酒店附带的高级公寓也倍受他们青睐，因为五星级酒店本身拥有出色的配套设施和五星级服务，生活的方便不言而明，未来新开发的五星级酒店，相信有不少也附带高级公寓，这些都是专业性酒店式公寓强有力的竞争对手。
五、近两年公寓类型物业的销售情况
近两年在售楼盘中以公寓为卖点的并不多，且大都分布在商务区或交通便利的地区，如珠江新城的新大厦、远洋明珠大厦，天河北的天麒驿、新达诚广场，机场路的万科园等，现已基本售磬或已进入尾货销售阶段。
从这些楼盘的销售情况不难发现，公寓的市场需求量非常旺盛，供给却远远不足，供需的不平衡导致了公寓式住宅销售出货速度迅猛。
例如，新大厦2001年重新包装为国际公寓后开售到现在，销售率早就超过了90%。
六、近期公寓类型物业的供应量
近期，位于珠江新城的双城国际上周正式推出100套30-40平方米的公寓单位进行内部登记，均价约在7500-8000元/平方米，市场反应不俗，该盘的发售再次掀起公寓类型物业的热潮。
据统计，今年已经推出或将要推出市场的服务式公寓有时代新世界200套、中怡城市花园1栋33层国际公寓约300套、凯旋新世界超过200套、东湖御苑一座200套以及在建的凯旋会、琶洲中洲中心等，新增供应量超过1000多套。
需要说明的是，凯旋新世界的公寓部分尚未发售，所列数字是已知道其即将作为公寓物业发售数量。
在售或潜在供应的公寓的户型间隔
公寓项目
中怡城市花园
双城国际
时代新世界
凯旋新世界
公寓间隔面积
二房60~70㎡
一房35~55㎡
二房80~90㎡
未知
三房100~130㎡
以上所知的楼盘的户型间隔偏小，而从了解的情况看，这些楼盘的物业管理水平也远未达到酒店式公寓的要求，故可判断：
今年以来新推出市场的公寓物业并非真正的酒店式公寓。
七、未来两年酒店式公寓的开发情况
在广州，未来两年潜在的开发的公寓项目尚难以确认，据悉，在广州大道与天河北路交界处，有个别可能是商务公寓或酒店式公寓的项目在酝酿中，另外，在五羊新城珠江新城一带，凯旋会、颐景轩等楼盘也在如火如荼地建设，最终定位结果尚未知。
总体上，从已经掌握的资料来看，未来两年潜在开发的酒店式公寓项目不多。
八、未来几年酒店式公寓的市场前景预测
1.经济发展与人员往来趋势
中国加入WTO后，经济发展继续保持迅猛发展的势头，吸收外资额一举跃升为全球第一，超过美国，据有关资料显示，2002年吸收外资额在500亿美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未严重影响外来投资的趋势。
广州，2002年经济继续高速增长，GDP高达3000多亿元，递增额超过12%，外籍机构及外资企业分别已经达到2700及15000多家。
经过“中变“之后的广州，城市面貌焕然一新，2002年被评为“国际花园城市”，日益散发出其独特的魅力，投资环境及居住环境日趋理想，将吸引越来越多的外商投资，长住广州的外籍人士年增长迅速。
而据有关资料显示，几年内这个数字将达到6万人，如果加上其家属，常住广州市的外籍人士将会达到15—20万人，对高级公寓的需求将倍增。
附：
广州市2003年1-8月利用外资统计快报
统计日期：
2003年1-8月
编制单位：
广州市外经贸局
金额单位：
万美元
利用外资方式
本年批准外资情况
本年实际使用外资
项目数
合同外资金额
本月数
本年累计
去年同期
去年同期比%
一、外商直接投资
80
572
480
19.2
29,371
214,822
190,278
12.9
9,528
166,489
142,510
16.8
其中：
1.中外合资企业
12
107
88
21.6
10,536
44,992
44,037
2.2
1,176
29,360
35,292
-16.8
2.中外合作企业
5
31
42
-26.2
5,264
21,937
25,620
-14.4
2,232
74,365
42,148
76.4
3.外资企业
63
433
350
23.7
13,571
132,025
120,621
9.5
6,120
56,164
65,070
-13.7
4.外商投资股份制
1
15,868
6,600
二、外商其它投资
21
227
269
-15.6
205
4,995
8,585
-41.8
280
2,784
2,589
7.5
1.加工装配
三、对外借款
5,000
22,507
15,719
43.2
总计
101
799
749
6.7
34,576
242,324
198,863
21.9
14,808
191,780
160,818
19.3
截止2003年8月底，我市共批准累计外资项目37540个，合同外资509.82亿美元，实际使用外资314.03亿美元。
（全口径）
外商直接投资累计项目13836家，合同外资467.29亿美元，实际使用外资276.19亿美元。
2003年1—8月外商直接投资与去年同期递增比较
2003年1—8月外资企业及合同外资金额与去年同期递增比较
从以上图表中可以看到广州今年以来的外商投资趋势，也可间接预测了外资企业驻穗外籍人士的递增趋势。
2.CEPA《内地与香港更紧密经贸关系安排》的签署对广州房地产市场尤其是酒店式公寓物业的影响
1）房地产开发
在CEPA实施之前，进入内地开发的港资地产商或有港资背景的开发商已不少，香港地产商可以通过香港地区或其他国际性的商业银行完成项目贷款，这对港商来说将是个优势。
CEPA签署后，香港第三产业行业进入内地的门槛降低，手续大大简化，显然，进入内地的香港地产商相应增多，且在内地投资开发的地域范围将扩大，投资额可望稳定增加，相对来说酒店式公寓的开发也会相应增加。
2）置业投资或居住需求
一直以来，港澳人士在内地尤其是珠三角置业的热潮未曾消减。
业内人士认为，CEPA实施后，来往香港和广州之间的专业人士、投资者、度假者等将大幅增加，长期在广州工作的港澳人士数量日趋增多，在当地置业的倾向仍将持续，中短期居住的人士（包括来自香
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