项目工作流程.docx
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项目工作流程
同开发商流程
客户缴纳定金
客户缴纳房款
退房\换房\退款
客户优惠
佣金结算流程
合同审批流程
工程变更流程
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确认客户认购房号
业务员填写交款单
客户提出书面申请;销售代表填写相应变更单并将客户申请附后
见开发商或关联单位领导批条
经纪公司销售部制作佣金结算函
合同签约完毕后
客户提出工程变更申请
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核实销控
将填写完成的交款单报开发商市场营销部审核
由主管交相关领导审批
销售代表填写优惠审批单并将领导批条附后
现场财务审核签字
销售代表填写合同审批单
销售代表填写工程变更单，（一式三联）销售经理签字
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业务员填写认购书
审核完成后
开发商市场营销部审批
由主管交相关领导审批
转至经纪公司销售部
主管经理审核合同,并在合同审批单上签字
开发商市场营销部审批
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销售助理对价格及销控进行审核并签字
客户拿交款单到财务交款并确认签字
审批完成后由销助出具终止协议转销售代表约客户签字
开发商市场营销部审批
开发商市场营销部审核,请款
每周三\五将审核完成的合同,交到开发商市场营销部审核并加盖章合同章
开发商工程部审批并留存一联
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报开发商市场营销部审核
销售助理录入相关数据并对交款单存档
签字后交由客服部做合同注销
经纪公司销售部
销售助理审核合同并检查电子信息是否已经完善后交于客服部
市场营销部留存一联
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客户在审核过的认购书上签字确认
注销完成,客服部在变更单处签字,销助更改销控;销售代表填写退款单,与现场财务核实无误并签字
客服人员到财务部领取印花税并粘贴
经纪公司销售部留存一联
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业务员带领客户去财务交款
由主管交经理\总监审批
备案完毕后，一本交销售助理（复印）\留存，原件当天返回客服部
销售代表将回复情况告知客户
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业务员将财务签字的认购书返回销售助理处更改销控
开发商市场营销部审批
→
审批完成,销售代表与现场财务预约退款时间;退款结果将退款单返回销助处存档
变更资料返回销售助理处存档
销售部、客服部工作总流程见附EXCEL表
1、变更单封面
客户变更单
编号:
备注:
房号
面积
一、基本情况
认购姓名
签约姓名
认购单价
签约单价
认购总价
签约总价
认购时间
签约时间
销售代表
客户联系方式
二、变更情况
申请日期
申请内容
2、客户退房申请单
客户退房申请
申请人
先生/女士
日期
年月日
所退房号
区 号楼 单元 室
申请类别
认购（ ） 签约（ ）
认购日期
签约日期
已付金额
已付金额
联系方式
退房理由
退房说明
申请人自愿申请退所购房号，在购买方填写此换房申请后，自愿放弃原购买房。
申请人签字
销售代表
销售经理
销售总监
开发商市场营销部
3、客户换房申请单
客户换房申请单
申请日期:
客户姓名:
联系方式:
变更事项
原房号:
现房号:
原单价:
现单价:
面积:
面积:
原总价:
现总价:
付款方式:
付款方式:
销售代表:
客户签字:
申请日期:
客服经理:
批准日期：
销售经理:
批准日期：
销售总监：
批准日期：
市场营销部:
批准日期：
4、客户退款申请
客户退款申请
所退房号
区 号楼 单元 室
申请类别
认购（）签约（）
其他
认购/签约日期
应付金额
已付金额
交纳方式
退款金额
退款方式
联系方式
退款说明
销售代表:
客户:
日期:
客服经理
销售经理
销售总监
开发商市场营销部
现场财务
客户退/补款申请（换房）
退/补款房号
申请类别
认购（ ） 签约（ ）
认购/签约日期
应付金额
已付金额
交纳方式
退/补款金额
退/补款方式
联系方式
退/补款说明
销售代表:
客户:
日期:
客服经理
销售经理
销售总监
开发商市场营销部
现场财务
5、客户优惠申请单
客户优惠申请单
房号:
面积:
原优惠方案
现优惠方案
单价:
单价:
总价:
总价:
付款方式:
付款方式:
备注:
备注:
销售代表:
客户签字:
申请日期:
销售经理：
批准日期：
销售总监:
批准日期：
现场财务：
审核日期：
开发商领导：
批准日期：
开发商市场营销部主管:
批准日期：
6、合同审批单
合同审批单
合同编号
客户姓名
联系方式
房号
单价
总价
面积
付款方式
签约日期
审核
销售主管:
销售助理：
销售经理：
开发商市场营销部：
7、项目日报
销售日报
来电（组）
接访（组）
认购
组
套数
面积
金额
回款
签约
组
套数
面积
金额
回款
退房
套数
面积
金额
退款
总回款
0
8、项目周报
周报日期：
日期
总计
本年累计
项目累计
星期
星期二
星期三
星期四
星期五
星期六
星期日
星期一
媒体
来电
0
接访
0
认购
组
0
套数
0
面积
0
金额
0
回款
0
签约
组
0
套数
0
面积
0
金额
0
回款
0
退房
套数
0
面积
0
金额
0
退款
0
总回款
0
0
0
0
0
0
0
0
答客问
接听电话统一说辞
1.接电统一：
“您好”。
（因与原项目用同一热线）
2.销售均价？
答：
目前尚未制定完毕，不会高于周边项目。
3.户型？
答：
60平米—180平米的一居到四居。
4．如客户要求发户型图？
答：
户型正在优化中，还未最终确定。
5．入住时间？
答：
08年（根据每个楼栋施工进度不同而有区别）
6．开盘日期？
开盘楼栋？
答：
预计9月底10月初。
开盘推出楼栋未确定。
7．是否有样板间？
答：
样板间在实楼里做，开盘时会对外开放，到时可以请客户来参观。
户型为两居和三居。
8．开发商？
答：
北京八大处房地产开发有限公司
9．要求去售楼处？
答：
目前正在装修。
10．请问是雍景城院项目吗？
答：
不必与客户争辩。
回答是，补充说明是雍景天成三期。
11．雍景天成三期位置？
答：
雍景天成一期向西200米路南。
（田村路西南角）
12．层高？
答：
2.8米。
13．使用率？
答：
80%左右
14．供暖方式？
答：
集中供暖，地板采暖方式。
15．交房标准？
答：
毛坯房。
16．首付成数与贷款？
答：
可以做按揭，公积金贷款正在与银行协商，首付成数与您购房套数有关。
17．车位比例？
答1：
0.7，电梯可直达地下车库。
18．容积率？
答：
2.7
19．绿化率？
答：
36%
20．总建筑面积？
答：
36万平米
21．总占地面积？
答：
11万平米
22．小区配套设施？
答：
幼儿园，超市，老年活动中心，沿街商业等
雍景天成三期答客问
第一章项目背景篇
一、交通
1、项目位置？
2、项目四至到什么地方？
3、开车如何走？
4、项目周边有哪些公交车？
5、今后规划是否有轻轨？
什么时候能通车？
本小区离哪一站最近？
6、现在社区附近有哪些道路？
路况如何？
7、是否有辅路直接上五环？
二、周边环境
1、社区周边绿化及自然环境如何？
三、周边配套
1、社区附近的医院在哪儿？
2、社区附近的小学、中学、幼儿园在哪儿？
3、离社区最近的大、中型商场在哪儿？
4、社区附近有哪些银行、餐饮业、邮局、电信局，以及其它生活配套设施？
第二章：
产品篇
一、项目基本情况
1、开发商详细介绍？
曾开发的房地产项目？
2、施工单位公司介绍？
主要业绩有哪些？
3、工程监理公司介绍？
4、建筑设计公司介绍？
主要业绩有哪些？
5、社区总体占地面积？
总建筑面积？
一期有多少户？
一期居住人数？
6、社区共有几个出入口？
社区内道路是否人车分流？
哪个入口是主入口？
7、售价是多少钱/每平方米？
8、是否按套内建筑面积销售？
9、户型有几种？
多大面积？
10、绿化率？
容积率？
11、社区共分几期开发？
开工、竣工、入住时间？
12、各期开发的建筑面积？
共几栋楼？
13、商业用房的面积？
位置？
如何销售或出租？
14、住宅和底商的使用年限为多少年？
使用年限到期以后怎么办？
15、层高、净高分别是多少？
17、采用何种保温方式？
用的是什么材料？
18、各楼的建筑层次是如何布置的？
19、外立面的风格是什么样的？
有什么特点？
用的是什么材料？
20、楼宇之间的楼间距是多少？
21、楼体的建筑结构是哪种？
抗震系数是多少？
距红线多少距离？
22、电梯的品牌？
型号？
是否24小时运行？
是否有监控？
承载量多少？
23、顶层的防水、隔热是如何设计、施工的？
24、管线层的位置，顶层是否有管线层？
25、入住后所有的插孔位置是否能改动？
26、厨房和卫生间的采暖、防水、排风？
27、洗衣机位的位置在什么地方？
是否预留上下水？
是否有防水处理？
28、空调机位的位置在什么地方？
冷凝水是否为集中排放？
29、阳台是否封闭？
阳台装修情况？
厨房阳台是否有上下水？
30、外窗的品牌？
材质？
档次？
是否双层玻璃？
是否中空？
玻璃厚度？
有无纱窗？
开启方式？
纱窗何时安装？
31、机动车位的位置是如何安排的？
车位与户数比例是多少？
地上和地下的车位数量的安排情况如何？
电梯是否能直接通到地下车库？
32、自行车的车库在什么位置？
是否收费？
收费标准？
33、社区智能化设施（宽带、局域网、安防系统）有哪些？
特点是什么？
何时可以正常投入使用？
34、社区的水、电、气、热水、供暖、分别是什么样的供给方式？
计量方式？
开通时间？
收费标准是多少？
地采暖管线品牌？
是否保修？
使用年限？
35、几层以下是市政直接供水？
高层供水方式采用水箱还是变频泵？
36、社区电信系统（电话、网络）的开通时间？
37、社区的邮箱位置？
通邮时间？
38、入户门品牌及尺寸？
39、使用率是多少？
40、园林景观设计公司介绍？
有什么独特的设计理念？
41、社区的建筑形态、建筑风格和建筑特点是什么样的？
42、房间内电源插座、电视接口、电话线接口、网络线接口的数量和位置？
43、卫生间和厨房是否有散热气片？
44、入住时是否有可视对讲？
是否收初装费？
45、楼体与铁道之间有无隔音措施？
46、社区内是否有中水处理系统？
47、一、二层顶层有无红外装置？
48、正在修建的西黄村路何时竣工？
49、项目售楼处旁边的废品收购站何时撤离？
50、“雍景天成”这个案名的含义是什么？
第三章物业管理资料篇
1、社区的物业管理公司名称？
公司介绍，资质？
2、社区物业管理费是如何收取的？
3、社区物业管理的内容包括哪些？
4、社区是否进行封闭式管理？
5、社区内垃圾如何收集？
是否有垃圾分类处理系统？
垃圾站的位置？
对周围住户的影响？
6、社区配电室的位置？
对周围住户有什么影响？
7、社区是否有卫星电视系统？
有哪些频道？
开通时间？
收费标准是多少？
8、社区供电系统是否是双回路供电？
电表容量？
9、物业管理公司是否提供有偿便民服务，如：
家政服务、维修、商务服务等？
10、业主入住后如何申请报装电话和移机？
何时进行？
11、停车场如何管理？
地上和地下车位租售的费用是多少？
出售的车位是否要交管理费？
每个月多少钱？
12、入住时哪些设施需要交初装费或开通费？
收费标准和收费依据是什么？
13、业主转入户口如何办理？
派出所名称？
第四章：
贷款及其它方面答客问
1、定金如何收取？
是否可以退还？
2、付款方式有哪几种？
分别的折扣是多少？
3、销售五证是否齐全？
证件号是多少？
4、所签的合同是否为北京市的统一购房合同？
能否增加补充协议？
5、商业贷款所需供的资料、手续、相关费用有哪些？
6、贷款银行是哪几家？
贷款额度和贷款年限是多少？
7、保险公司名称？
保险率？
8、贷款人在年龄上有什么限定？
9、外籍人士可以购买吗？
港澳台人士可以购买吗？
是否可以办理贷款？
10、客户购房（签约、预售登记）所需提供的资料、手续、相关费用有哪些？
11、外地人与北京人在购房时有何区别？
12、委托他人签订购房合同需要准备哪些手续？
13、单位购房需要准备哪些手续？
14、联名（夫妻、父子、亲属、朋友）购房需要办理哪些手续？
是否需要公证？
15、公证手续如何办理？
公证费用是多少？
16、预售期间，客户更名是否可以？
有什么条件？
需办理哪些手续和费用
17、产权登记后，客户更名是否可以？
有什么条件？
需办理哪些手续和费用？
18、开发商的汇款银行、帐号？
19、业主何时能够取得产权证？
需要缴纳哪些费用？
20、是否可以接受公积金贷款？
按揭合作银行有几家？
分别是？
可接受几成
9、接电表
雍景天成来电客户登记表
今日媒体投放：
日期：
业务员:
序号
客户姓名
联系方式
具体来电时间
信息来源
需求户型
预计总价
工作地址
现住址
备注
报纸
网络
广播
户外路牌
路过
朋友介绍
围档
直投
北晚
北青
新京
安家
精品
其他
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焦点
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16
17
18
备注：
此表登记所有咨询电话，包括有效和无效。
（市场调查、联系业务除外）
10、接访表
来访客户登记表
日期：
序号
来访时间
客户姓名
联系方式
信息来源
新客户
购买意向
工作性质
本案吸引
您的因素
置业顾问
备注
初访
约访
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
备注：
A：
北青；B：
北晚；C：
京华；D：
路过；E：
新浪；F：
搜房；J：
焦点；H：
介绍；I：
道路指示牌；J：
户外广告牌；K：
短信；L：
置业指南；
M：
军博房展会；N：
国贸房展会；P：
楼市图；O：
其他（文字表示）
吸引因素（A地理位置；B交通条件；C区域规划；D户型设计；E建筑风格；F销售价格；G环境绿化。
）注：
如以下信息来源不齐备，可用文字表示。
9、追访表
客户追访业务员:
序号
客户姓名
联系方式
客户意向
追访日期
追访情况
1
2
3
4
5
6
7
8
9
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12
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升级会员 