贺生屯城中村改造工程项目可行性研究报告.docx
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贺生屯城中村改造工程项目可行性研究报告
####市贺生屯城中村改造工程项目
可行性研究报告
编制单位：
######工程管理集团（有限）公司
二〇一四年四月
第一章项目基本概况4
1．1项目名称及承办单位4
1．2项目建设地点4
1．3项目建设规模及建设年限4
1．4项目投资概算4
1．5项目经济效益4
第二章项目建设背景5
2．1项目的提出5
2．2项目建设的必要性5
2．3项目建设的可行5
第三章市场预测7
3．1产品市场供应现状7
3．2产品市场需求预测7
3．3产品目标的确定7
第四章项目建设条件8
4．1交通运输条件8
4．2选址与环保关系8
4．3主要原材料的供应8
4．4水电供应条件8
4．5用地条件8
第五章技术方案、设备方案和工程方案9
5．1技术方案9
5．2设备方案10
5．3工程方案11
第六章环境影响评价12
6．1场址环境条件12
6．2项目建设和生产对环境影响12
6．3环境保护措施方案13
6．4环境影响评价14
第七章组织机构和人力资源配置15
7．1项目法人组建方案15
7．2管理机构组建方案和体系图15
7．3人力资源配置15
第八章项目实施进度16
8．1实施进度要求和注意问题16
8．2工程建设进度16
第九章劳动安全16
9．1劳动安全及灾害防护措施17
9．2劳动安全卫生管理机构18
第十章投资估算及资金筹措19
10．1建设投资估算19
10．2流动资金估算19
10．3总投资及资金筹措19
第十一章经济效益和社会效益分析20
11．1经济效益分析20
11．2社会效益分析20
第十二章结论21
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
项目名称：
####市贺生屯城中村改造项目
1.1.2项目单位
项目承办单位：
####市住房和城乡建设局
项目建设单位：
####省繁强房地产开发有限公司
1.1.3项目建设地点
项目建设地点：
卫州路以南，友谊路以西，振中路以北，胜利路东及太公路以南，翟阳路以东，振中路以北，胜利路以西区域内。
地块一位于劳动路以南，太公路以北，劳动路以南，胜利路以东，学院路以西。
地块二位于卫州路以南，胜利路以东，劳动路以北，学院路以西。
地块三位于卫州路以南，学院路以东，劳动路以北，友谊路以西。
1.2报告编制单位
可研编制单位：
达华工程管理（集团）有限公司
资格证书号：
工咨甲################
1.3编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
2、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；
3、《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》2013中央1号文；
4、国家、省、####市关于土地征用、拆迁、出让等方面的法规或文件；
5、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等；
6、编制人员调查的有关资料、数据。
1.4研究范围与编制内容
受####市住房和城乡建设局的委托，根据《国务院关于投资体制改革的决定》和国家对项目可行性研究报告编写工作范围和深度的规定，我公司编制完成了《####市贺生屯城中村改造工程项目可行性研究报告》。
本报告主要对项目建设的背景和必要性进行了论述，对项目选址及建设条件、建设规模及内容、建设方案、公用工程、消防、劳动安全与卫生、环境保护、节能、项目组织与实施、项目招投标、投资估算与资金筹措、社会效益等方面进行了综合研究和分析，旨在为主管部门和建设单位的决策和建设提供初步的指导性建议和依据。
1.5项目概况
1.5.1建设规模与内容
该项目规划用地面积1167.75亩，拆迁建筑面积320000m2，涉及住户1568户，共5486人。
安置房占地面积共计15334.1m2（约合230亩），
安置房建筑面积共计352000m2，共可居住2473户，容纳7912人。
1.5.2建设期限
根据项目规模、项目承办单位能力和资金情况，该项目安置区建设期限拟定为3年。
1.5.3项目投资与资金筹措
项目投资：
项目总投资71928.83万元，其中：
工程费用56470.92万元，工程建设其它费用3182.52万元，基本预备费3105.18万元，拆迁补偿费2451.2万元，建设期利息6720.00万元。
资金筹措：
承办单位自筹15928.83万元，占总投资的22.1%；银行贷款56000万元，占总投资的77.9%。
1.6结论与建议
该项目建设符合国家“积极扩大内需，加快保障性住房建设和城中村改造”总的产业政策原则，符合国家提高人们生活质量、改善居住条件的思路，符合加快城市化进程的精神，符合####市发展的实际需要。
项目的实施是一项利国利民之举，事关广大群众切身利益且有利于促进当地经济和社会发展，具有良好的社会效益。
建议项目承办单位尽快落实资金情况,确保项目顺利实施；建议有关部门给予项目大力支持，以加快项目的实施进程，争取早日给社会带来效益。
第二章项目建设背景与必要性
2.1项目建设背景
为进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，中央出台了十项扩大内需的措施。
其中第一条就是加快建设保障性安居工程建设，特别是加大对廉租住房建设支持力度。
城中村改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
加快城中村改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点，争取用3年时间基本解决城
市低收入住房困难家庭住房及城中村改造问题，让更多低收入群体“居有其所”。
落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策，鼓励居民购买自住性、改善性住房。
实施对住房转让环节营业税等相关减免政策，促进住房供应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁市场发展。
按照国家有关规定，财政部门将住房公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房保障，继续落实对廉租住房建设等方面的税费优惠政策，主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目建设是配合中原城市群战略的需要
省委、省政府实施中原城市群战略，带动了全省经济社会发展，产生了良好效果。
####作为中原城市，只有把####市中心真正建起来，才能更好地实现其城市功能、产业结构、发展合力上的互补、互动、互推。
####市中心的发展在####市发展中具有重要地位。
首先，它将成为####经济社会发展新的增长极，其次，它将成为####市经济社会发展新的动力源，带动####经济社会的整体发展。
第三，它将成为####经济社会发展新的试验区，按照城市现代化、工业新型化、环境优美、文化发展的要求来推进建设。
第四，它将成为####经济社会发展新的强磁场，吸引更多的资金、人才、企业到####来。
因此，本工程是有力配合中原城市群战略的需要。
2.2.2项目建设是解决低收入者住房问题的需要
以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业。
近年来，房地产市场呈现出固定资产投资规模过大，增长速度过快的现象，同时对住房需求的旺盛、地方政府追求高额的土地租金收益、房产开发成本提高等因素推动了房地产价格持续上涨。
目前，我国城市居民人均住房面积虽然达到了28平方（米），但是全国城市低收入家庭当中，人均住房面积不足10平方（米）的还有1000多万户，约占全国城市居民家庭总数的5.5%，存在住房困难的低收入家庭仍然有1000万户。
“住房难和买方难”是这部分群体面临的突出问题，不能有效解决好该问题势必影响到社会的稳定与和谐。
为此，必须将这部分群体纳入住房保障体系，而城中村改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现社会公平、公正。
城中村居民绝大多数都是低收入困难群体，经过城中村改造，不仅可以改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己的房屋资产，享受到改革开放和经济发展带来的成果，体现了社会的公平与公正。
通过城中村改造，能够使多数普通群众告别城中村搬迁上楼，可以起到稳定民心的积极作用，因此，项目的建设是解决低收入者住房问题的需要。
2.2.3项目建设是加快####市城市化进程的需要
####市政府根据区域对接、资源共享、优势互补、错位发展的总体思路，立足####市产业优势，准确定位产业布局，切实加强对####市建设工作的领导和协调。
因地域和发展战略的因素，####市城中村理所当然地成为####市城市改造战役的桥头堡和主战场。
因此，实施####市贺生屯城中村改造工程是加快####市城市化进程的需要。
2.2.4项目建设是全面提高####市贺生屯群众生活质量的需要
####市贺生屯群众绝大部分已脱离农业，转向其它产业，但这些人普遍存在文化程度低、专业技能缺乏，许多人仅仅依托出租房屋的租金和社区集体的福利生活，缺乏其它正常劳动收入。
通过该项目的实施，改革社区集体经济组织，从根本上解决####市贺生屯群众的出路问题，把他们统筹到城市社会、经济、文化等方面发展之中，提升和改善他们的物质和精神生活条件，建设环境优美、功能配套的文明社区，推动他们融入城市文明，进而从根本上、长久地保障####市贺生屯群众的利益。
因此，该项目是全面提高####市贺生屯群众生活质量的的需要。
2.2.5项目建设是提高####市城市形象的需要
随着近年来####市社会经济的发展，####市的各种建筑随之发生着日新月异的变化，一片又一片区域呈现出新容貌，但是还有一些地方仍旧比较破旧，严重影响了####市的城市新形象，####市贺生屯就是其中之一。
####市贺生屯的建筑物大部分为上世纪八、九十年代所造，已经破旧不堪，并且那些建筑参差不齐、坐落无序，浪费了很多建设用地，严重影响了####市的新形象。
####市正通过加大力度开展城中村改造，加快村庄向城市社区、村民向居民转变，这样不仅整合了资源，又建设了和谐、统一的生态城市。
因此，该项目是提升####市城市形象的需要。
综上，实施####市贺生屯城中村改造工程顺应了####市建设的总体规划，对加快####城市化进程有着重要的推动作用；并且对全面提高####市贺生屯群众生活质量、提高####市城市形象都有着重要的作用，因此，项目建设非常必要。
第三章建设规模与内容
3.1项目建设规模与内容
该项目拆迁区面积1167.75亩，拆迁建筑面积320000m2，涉及住户1568户，共5486人。
安置房占地面积共计153334.1m2（约合230亩），其余937.75亩土地出让。
安置房建筑面积共计352000m2，共可居住2473户，容纳7912人。
3.2项目综合技术经济指标
该项目安置区占用3个地块，各地块技术经济指标见下表3-1、3-2、3-3。
三个地块中住宅部分为本项目安置区建设内容，不包含其余内容。
地块一技术经济指标表
表3-1
序号
项目
数量
单位
备注
1
规划总用地
63913.36
㎡
约合95.87亩
2
建设用地面积
60996.79
㎡
3
总建筑面积
186855.53
㎡
4
地上建筑面积
127769.9
㎡
其中
住宅建筑面积
101432
㎡
商业建筑面积
24379.17
㎡
公共建筑面积
1958.73
㎡
5
地下建筑面积
59085.55
㎡
6
容积率
2.01
/
7
建筑密度
27.42
%
8
绿地率
37.71
%
9
居住户数
855
户
10
居住人口
2736
人
11
户均人口
3.2
人/户
注：
本表中住宅建筑面积101432m2为本地块安置房，可居住户数855户，容纳人口2736人。
地块二技术经济指标表
表3-2
序号
项目
数量
单位
备注
1
规划总用地
53224.04
㎡
约合79.84亩
2
建设用地面积
48869.3
㎡
3
总建筑面积
176722.25
㎡
4
地上建筑面积
129548.46
㎡
其中
住宅建筑面积
109184
㎡
商业建筑面积
19499.71
㎡
公共建筑面积
864.75
㎡
5
地下建筑面积
47173.79
㎡
6
容积率
2.43
/
7
建筑密度
30.5
%
8
绿地率
37.71
%
9
居住户数
930
户
10
居住人口
2976
人
11
户均人口
3.2
人/户
注：
本表中住宅建筑面积109184m2为本地块安置房，可居住户数930户，容纳人口2976人。
地块三技术经济指标表
表3-3
序号
项目
数量
单位
备注
1
规划总用地
96696.65
㎡
约合145.04亩
2
建设用地面积
94157.34
㎡
3
总建筑面积
305424.78
㎡
4
地上建筑面积
235566.6
㎡
其中
住宅建筑面积
203048
㎡
商业建筑面积
32518.6
㎡
公共建筑面积
0
㎡
5
地下建筑面积
69858.18
㎡
6
容积率
2.43
/
7
建筑密度
32.7
%
8
绿地率
37.71
%
9
居住户数
1719
户
10
居住人口
5501
人
11
户均人口
3.2
人/户
注：
本表中住宅建筑面积203048m2中的141384m2（占地54.29亩）为本地块安房，可安置户数688户，容纳人口2200人。
第四章项目选址与建设条件
4.1项目选址
该项目建设选址位于####市卫州路以南，友谊路以西，振中路以北，胜利路东及太公路以南，翟阳路以东，振中路以北，胜利路以西区域内。
项目区周边建设条件良好，水、电、通讯等基础设施配套完善，地理位置优越，交通便利，适宜项目建设。
####市地处####省北部、太行山东麓，古黄河北岸，属新乡市代管的省辖县级市，市境位于北纬35°19′—35°42′，东经113°51′—114°19′之间。
####是中国财神之乡、####省历史文化名城、省级文明城市、省级园林城市、省平安建设先进县。
自西汉高祖二年设置汲县，先后为州治、路治、府治和道治，距今有2000多年的历史。
####市东连浚县，西靠辉县，南临延津，北接淇县，西北和林州接壤，西南与新乡市市区、新乡县毗邻，素有“南通十省、北拱神京”之称。
####市现辖13个乡镇、342个行政村、15个居委会，总人口49万；版图略呈靴形，东南部宽，西北部窄，南北长大约43.0公里，东西长大约35.0公里，区域面积868平方公里，山区、丘陵、平原面积分别为258、158、452平方公里；城市规划控制区面积128平方公里，规划区面积45平方公里，建成区面积20平方公里，城区人口15万人，城镇化率居新乡八县（市、区）之首。
4.2项目建设条件
4.2.1自然条件
####市属暖带大陆性季风气候，年均气温13.8℃，年均日照时数2446.9小时，年均降水量576.5毫米，无霜期209天。
气候温和，光照充足，雨热同步，寒暑适中。
4.2.2地形地貌条件
####市境内地势西北高、东南低，自西北向东南分为低山丘陵、山前倾斜平原和冲积平原三部分。
其中，山区面积为258.30平方公里，占####市土地总面积的29.29％；丘陵面积为140.70平方公里，占####市土地总面积的17.88％；平原面积为465.55平方公里，占####市土地总面积的52.83％。
4.2.3水文地质条件
境内水资源可利用总量2.66亿立方米，其中地表水1.36亿立方米，浅层地下水允许开采量1.3亿立方米，水资源总量中，可利用量2.27亿立方米，占总量的85.34％。
4.2.4地震
按《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）规定，####市建筑抗震烈度8度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一小组，
4.2.5区位交通条件
####市交通优势明显。
####市是新乡市地缘最近的卫星城，距省会郑州80公里。
京广铁路、107国道、京港澳高速、翟阳（线）公路（在建）纵贯南北，济东高速（在建）、省道新濮公路、卫柿（线）公路横穿东西，贯通全市乡村的交通公路网络初步形成。
4.2.6项目建设条件
1、工程用水、用电
项目区市政配套齐全，工程用水、用电便利，此外，丰富的地下水资源完全保证了工程用水需求。
2、材料来源及供应
材料选购可参照本地的情况就近购买。
3、通讯条件
项目所在地通信系统功能完善，可提供移动通信、数字传输、程控电话等多种通信服务，并建立了宽带网络，与全国及世界各地联系快捷通畅。
第五章工程建设方案
5.1拆迁安置方案
拆迁安置总的原则：
政府牵头、市场运作、居民自愿、政策支持；充分体现政府关怀和人本思想。
拆迁安置总体方案采取货币补偿、建房安置两种方式并举结合。
根据####市委、市政府指示精神，加快城中村改造建设步伐，尽快改善贺生屯现有居住环境，完善城市综和功能提升城市形象和品位，按照《####市城中村改造管理暂行办法》〔2011〕（69）号文件，依据卫政文〔2005〕32号《####市城市规划区房屋拆迁及附属物补偿安置标准》，本着为贺生屯广大群众谋福利，主张人性化、和谐化拆迁，结合本区域实际情况，拟定贺生屯拆迁安置方案。
5.1.1拆迁规模
该项目拆迁区面积1167.75亩，拆迁建筑面积320000m2，涉及住户1568户，共5486人。
5.1.2拆迁期限
以拆迁公告或拆迁通知规定的时间为准。
5.1.3拆迁补偿原则
（一）依据####市人民政府卫政文〔2011〕69号文第五章第二十条第二款，拆迁补偿实行货币补偿或房屋产权调换补偿两种方式，被拆迁人可以自由选择安置补偿方式。
第二十四条规定；未取得土地合法利用手续和2008年2月1日以后未经规划部门批准建设的住宅一律不予补偿。
房主可自行拆除，逾期不自行拆除的，将依法强制拆除。
（二）有下列情况之一的不给予安置补偿（待各项关系理清后，才能考虑安置补偿）。
1、被拆迁人与承租人就解除房屋租赁关系达不成协议的。
2、被拆迁房屋已设定抵押权、典当权的。
3、产权不明晰或存在争议的。
（三）对于空闲宅基地，按土地法的相关规定，超过年限未进行建设的，将依法收回。
按照市土地部门的评估价格进行补偿。
5.1.4拆迁安置补偿方法
本项目拆迁补偿安置方式为货币补偿和产权调换相结合。
（一）货币补偿
按####市人民政府卫政文〔2005〕第32号文《####市城市规划房屋拆迁及附属物补偿安置标准》的规定，依据具有法定评估资格的评估单位所作评估价格执行。
（二）住宅房屋产权调换
1、有合法土地证件、房产证件的建筑物，可置换与自己房产同等新建建筑面积的周转房。
2、被拆迁户要求置换超出合法房产面积的，超出自己房屋面积的由被拆迁人按市场价格补齐房款。
3、被拆迁人要求置换少于自己合法房产面积的，面积差数按评估价增加40%以货币补偿。
4、被拆迁户符合置换和要求置换两套（或两套以上）周转房的，按照1、2、3层置换一套，4层置换一套，或5、6层置换一套的办法进行。
5、被拆迁户合法房产面积不够置换一套住房的，原则上安置最接近自己合法房产面积的周转房一套。
6、储藏间按每户一间安置，价格按500元/平方米，或抵被拆迁住宅房面积一平方米换两平方米置换。
7、提供产权置换安置房位于本项目区域内的净地上，被拆迁人按拆迁安置协议签订的先后顺序挑选楼号、层次、和房号。
（三）营业房安置补偿办法
1、营业房是指房屋产权证书上注明是营业房并持有土地使用证的商业店面。
凡是非营业性用房私自改为营业性用房、违章建筑和临时搭盖房屋，无论是否持有工商营业执照和税务登记证，一律不按营业房安置补偿。
2、实行货币补偿的按照####市人民政府卫政文〔2005〕第32号文件规定，结合评估进行补偿。
3、营业房原则上不实行产权调抵。
（四）生产、仓储、办公用房等非住宅房屋，须提供能证明房屋实际用途的合法证明，经确认后，可按市场评估价给予货币补偿。
5.1.5附属物补偿标准
房屋以外其它地上附着物补偿按照《新乡市城市房屋拆迁补助标准》、《新乡市国家建设征用土地上附着物的补偿标准》的规定补偿。
5.1.6过渡期安置补助和奖励
1、自签定房屋拆迁安置补偿协议之日起过渡期为18个月。
2、临时安置补助费标准3元/m2，搬迁补助5元/m2。
3、住房搬迁奖励标准2000元/户。
5.1.7奖则
在拆迁人公告规定的期限内，签订拆迁补偿协议并清空室内外物品（交钥匙）并经验收合格后，给予一次性奖励5000～1000元不等的货币奖励，具体办法另行规定和通知。
5.1.8罚则
（一）被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，拆迁人将申请市房屋拆迁管理部门行政裁决。
按法律程序办理。
（二）对故意扰乱工作秩序、煽动闹事、损坏和哄抢财物的、抢占房屋、辱骂、殴打、或妨碍拆迁工作人员执行公务的，由公安机关依照治安管理条例的规定处罚。
构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
5.1.9其它
1、被拆迁人在签订拆迁协议并按期限要求搬迁时，要严格保证其房产主体结构及门窗附属物的完整完好，由拆迁指挥部验收后，将钥匙移交拆迁指挥部，实现房产一次性移交。
移交后的房产归拆迁指挥部所有，由拆迁指挥部处置拆除。
2、拆迁范围内的集体土地按照有关法律法规统一征用；国有划拨土地、出让土地由土地部门按程序收回。
3、本次拆迁本着依法、合理、公平、公正补偿安置的原则进行。
4、无正当理由拒不签订拆迁补偿协议，拒绝拆迁的，由政府责成有关部门强制拆迁。
由此产生的强制拆迁费用，从被拆迁人的拆迁补偿费中依法扣除。
5、对于扰乱社会秩序，煽动闹事、暴力抗拒阻挠拆迁工作或执法人员执行公务的，由司法机关严格依法追究其法律责任。
6、拆迁安置工作人员玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊、索取或收受财物的，依照有关规定从严进行处理，构成犯罪的，由司法机关追究法律责任。
5.2安置区建筑设计指导思想与原则
5.2.1建筑设计指导思想
项目充分满足以人为本，突出人民生活需求，创造布局合理、功能完备、环境优美、充满生机的的住宅安置区。
项目以打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为主体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。
注重统一完整与分期实施，充分考虑与周边地块的和谐统一。
完善各类配套服务设施，为入住居民提供完善、方便的公共服务。
充分考虑现代人的居住特点，创造以适应现代人居住要求的户型空间。
5.2.2设计原则
科学性：
城中村改造项目必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺，不仅能提高居住质量，改善居住条件，而且可以带来较好的环境效益。
经济性、合理性原则：
合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。
超前性和协调性：
项目建设是城市建设的一部分，方案设计注重与区域整体规划相协调。
项目主要为居住建筑，建设有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。
坚持“以人为本”的原
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