城中村改造项目工程建设方案.docx
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城中村改造项目工程建设方案
城中村改造项目工程建设方案
1.1项目概况
1.1.1工程概况
本项目位于市清城区，人民二路以北，凤鸣路以南，广清大道以东，连江路以西的新城东B6、B7、B9小区。
本项目拆迁征地418.3亩后，按市政规划进行建设，建设土地按功能划分为：
村民安置用地、村民实业用地、开发商用地、市政公共配套设施用地四大部分。
其中：
村民拆迁安置120亩；村民实业用地13亩；市政道路占用50亩，水利灌溉渠16亩，立交用地预留20亩，小学、幼儿园用地20亩；开发用地179.3亩。
1.1.2项目组成
本项目是拆迁征地、安置拆迁农民、商品房开发建设为一体的项目。
本建设项目拆迁征地总面积为418.3亩（278868.83m2），安置区为新二、三村、新四村和新十一村，新二、三村设4#、5#、6#楼，新一村为：
12#、13#楼；新四村为：
7#、8#、9#、38#楼。
安置建筑面积总计:
259278.67m2;安置农民：
650户；农贸市场建筑面积：
27600m2；小学建筑面积：
10586m2；幼儿园建筑面积：
1530m2；道路改造面积：
1350m×30m；水渠面积：
900m×11.85m；商品房建筑面积：
898730.41m2，商品房开发区设有新十一村，新四、五、六、七、八、九、十村等。
安置区建设分为两期进行:
一期建筑为：
新二三村：
4#、5#、6#楼，建筑面积：
66336m2；
二期建筑为：
新一村：
7#、8#、9#、38#楼，新四村：
12#、13#楼，31#、32#、33#楼，总建筑面积：
182515.23m2；小学建筑面积：
10586m2；幼儿园建筑面积：
1530m2；道路改造（滨江路和鹿鸣路）面积：
1350m×30m；水渠面积：
900m×11.85m；新二、三村区内：
道路3722m2，绿化3046m2；新十一村区内：
道路7268m2，绿化5946m2。
商品房开发区建设工程分三期滚动开发:
商品房开发区一期工程：
新十一村建筑面积合计107633.8m2，农贸市场建筑面积：
27600m2等，总计135233.8m2等，道路30313m2及绿化24801m2。
商品房开发区二期工程：
建筑面积294082.71m2，区内道路28565m2及绿化23371m2。
商品房开发区三期工程：
建筑面积497013.90m2，区内道路28565m2及绿化23371m2。
本项目的建设内容主要包括土地平整、安置建筑、商品房及公共配套四大部分，具体组成详见表1.1-1。
项目组成表
表1.1-1
序号
项目
单位
数量
占地面积
备注
1
土地平整
m2
278868.83
合418.3亩
2
安置面积
m2
259278.67
11485
安置一期建设：
64646.64m2
安置二期建设：
182515.23m2
安装三期建设:
12116.8m2
3
安置区内道路
m2
10990
新二、三村：
3722m2
新十一村：
7268m2
4
安置区内绿化
m2
8992
新二、三村：
3046m2
新十一村：
5946m2
5
农贸市场建筑面积
m2
27600
7010
开发一期建设
6
小学建筑面积
m2
10586
2900
安置二期建设
7
幼儿园建筑面积
m2
1530
410
安置二期建设
8
市政道路改造面积
M×m
1350×30
40500
安置二期建设
9
水渠面积：
M×m
900×11.85
10665
安置二期建设
10
商品房面积
m2
898730.41
63265
开发一期建设：
107633.8m2
开发二期建设：
294082.71m2
开发三期建设：
497031.9m2
11
商品房区道路面积
m2
87443
开发一期建设：
30313m2
开发二期建设：
28565m2
开发三期建设：
28565m2
12
商品房区绿化面积
m2
71543
开发一期建设：
24801m2
开发二期建设：
23371m2
开发三期建设：
23371m2
1.2规划方案
1.2.1规划思想
针对项目为旧城改造、拆迁安置、商品房开发建设的特点，在建设上从解决迁移群众的特点出发，同时追求商品房开发经济效益，功能布置上追求简便实用原则。
1.2.2设计依据
1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
2、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
3、市项目拆迁安置方案；
4、《市规划建设局建设用地规划设计要点》；
5、市规划建设局批准的用地红线图；
4、建设单位的意见及其他资料。
1.2.3规划设计
项目用地位于人民二路、广清大道、凤鸣路、连江路包围之中，由滨江路和鹿鸣路分割成品字形，分成B6、B7、B9三块小区。
由于项目的建设性质特殊，其建设用途为满足拆迁安置和开发建设的要求，因此，布局上主要先满足拆迁群众的实质性需求出发，采用规划的排列式布置方式，形成韵律的规则布置。
1、功能分区。
项目根据用地规划共分为：
村民回迁用地，村民实业用地，开发商用地，以及公共配套设施用地四大部分。
村民回迁用地，按照回迁的户数以及开发强度的不同，分为新二村、新三村及新十一村，新村以住宅为主，底层布置商业裙房，为整个社区打造商业中心区提供完备资源；第二部分是村民实业用地，该地段现有村民自发兴建商业设施，气纷已经形成，但存在着经营范围小，布置混乱，影响市容等现象，因此这部分用地在开发过程中将由开发商购买后，整体开发。
第三部分为开发商用地，在保证开发商用地在开发过程中拥有必要的社会性与经济性的同时，尽最大可能在街区与宅间绿地上营造具有环境效益与标识性的建筑群落，规划上，采用点式高层与短拼接形成的线性语言相结合的方式，围合成三个大的庭院，将空间概念无限延伸，让住户享受山海一色的惬意空间。
第四部分为公共配套用地，方案通过对基地上户数与开发强度的分析统筹，将公共配套部分采用大聚居小群落的布置方式进行排布，其中包括：
商业部分，主要布置在住宅区沿街面，以一到两层的建筑形式，构筑商业步行街的大轮廓，同时，在底层的适当位置布置银行、邮电局、便利店等配套设施，方便住户的使用，物业用房根据其管理范围设置在住宅区内部的群房里，体现动静分区、公私分明的设计理念。
另外，在整体规划中还设置有两处特色商业区，一是在鹿鸣路与滨江路交汇处的黄金地段设置有一座集中化的市场，挖掘出地块的区域优势，另外一处则是在村民实业用地与开发商用地间，利用交界道路实行交通管制，设计过程中将根据商业类别、建筑造型与景观融入等措施，为市民提供一条极具特色的商业步行街。
根据社区配套的需求，在鹿鸣路上设置学校用地一处，将原有的三角小学新校舍和一处幼儿圆建设于此，形成一处清净与绿荫同在的教育新景。
2、交通组织和环境设计
由于现状地形上除外围广清大道、人民路、连江路三条市政道路已经建设外，其他穿越整个小区内的鹿鸣路与滨江路仍然需要修建或延伸，因此，我们在开发上要本着道路先行的原则，实行先修大道，逐步细化的道路修建策略，逐一实施。
同时在基地线状中有一条横贯东西走向的一条灌溉渠，考虑其特殊性，在规划中实行沿路掩埋的引渠方案与道路一同施工建设，详细位置将会同市政规划院路政管网图具体确定。
因此，在道路设计上，除保留原有规划中计划要修建的鹿鸣路与滨江路外，沿灌溉渠走向，将修建一条由滨江路到人民路的道路，考虑道路与连江路交接口与人民路相临交近；在使用上将实行交通管制，使之成为一条由滨江路到连江路的单行路，避免了车辆的拥堵。
同时，在开发商用地与新村内部，以最大可能实现人车分流，将人车按照地上与地下分离，让大部分车辆在进入小区后直接进入小区地下停车库，而地上则通过景观的设计手法，营造动静分明、人车分流的高尚社区氛围。
消防方面，根据规范要求，设置环形消防车道。
同时在车道流经的地方设计垂直登高扑救面。
同时在沿街长度超过150米，转角长度超过220米的位置设置有4米～5米净高的过街楼或入口，以保证消防扑救的需要。
地下室结合现状规划路与地形间高差设置阳光型的半地下室，让空间更为丰富。
建筑造型上，首先在层数上，规划本着创造秀美天际线的原则，将开发商用地的中心地带设计为最高的30层建筑，而周边根据所处位置与面积效应设计有从6层到30层不等的建筑序列，完善了构建完美城市天际的和谐发展方针。
景观设计上，建筑与环境是共生共存的，方案在整个景观的营造上始终与建筑相配合，以和谐的格调营造出高档、精致、亲和温馨、富于时代特性的都市新贵，高尚社区。
让绿化景观体系与整体大环境完美交融。
在景观设计上按照组团模块方式与大花园大环境形式相结合的方式，营造围合-半围合-围合的空间层次，通过环境的创造形成强烈的生活气息以及舒适的生活环境，同时也增强了邻里间的交往，活跃了生活气氛，增强了小区整体上的凝聚力，使之不仅成为一个居住空间，同时也创造了一个多元化，开放化，整体化的城市大花园。
1.2.4经济技术指标
本项目主要经济技术指标见表1.2-1。
主要经济技术指标
表1.2-1
序号
项目
单位
数量
备注
1
拆迁征地总面积
m2
278868.83
合418.3亩
2
总建筑面积
m2
1180008.57
3
安置区建筑面积
m2
259278.67
安置一期建设：
64646.64m2
安置二期建设：
182515.23m2
安置二期建设：
12116.80m2
4
农贸市场建筑面积
m2
27600
开发一期建设
5
小学建筑面积
m2
10586.00
安置二期建设
6
幼儿园建筑面积
m2
1530.00
安置二期建设
7
道路改造面积
M×m
1350×30
安置二期建设
8
水渠面积：
M×m
900×11.85
安置二期建设
9
商品房面积
m2
898730.41
开发区分三期建设
10
建筑基地面积
m2
85060
11
建筑密度
％
36.57
12
容积率
1.46
13
绿地率
％
35
1.3单项工程
1.3.1设计思想
根据项目的建设性质，以总体规划为基础，充分体现出项目的建设特点。
以“实用、经济、合理、便捷”的原则来组合内部功能。
从而使项目的建设达到最大程度上贴近拆迁群众的实际需求，并能兼顾商品市场的需求。
1.3.2设计依据
1、拆迁安置点设计方案；
2、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
3、《住宅建筑规范》GB50386-2005；
6、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95；
4、《商店建筑设计规范》JGJ48-88（2005版）；
5、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
7、《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50-88；
8、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；
9、建设单位的意见及其他资料。
1.3.3土地平整
项目的拆迁安置必须进行大量的土地平整工作，平整工作的目的为满足日后安置区和商品房区的建设需要。
平整范围为用地的红线范围，面积为278868.83平方米。
1.3.4公共配套设施
本项目在安置区内建设的公共配套设施较为简单，主要有区内道路与绿化。
另外，要依据规划要求，对滨江路、鹿鸣路进行改造建设，同时在商品房开发区域内进行道路和绿化建设。
1、道路
市政道路建设包括滨江路和鹿鸣路40500平方米（1350×30m）,安置区的小区道路面积为10990平方米，商品房开发区域内道路性质同为小区道路，道路面积87443平方米。
2、绿化
项目用地内的公共绿化和建筑周边的绿化部分，面积安置区为8992平方米,商品房开发区为71543平方米。
1.3.5安置建筑
本项目安置区为新二村、新三村和新十一村；商品房开发区为新一村，新四、五、六、七、八、九、十村等，其余部分为公用配套。
安置房、开发房地下部分的建设，包括地基与建筑基础，根据对当地地质情况的初步分析，拟全部采用管桩基础。
1、平面设计
小区临街1层为配套门店，上为住宅，以住宅为主。
安置房、开发房设计中平面方正实用，客厅、餐厅双面朝向，基本南北对开，丰富了室内空间，也达到最佳的通风效果。
2、立面设计
立面简洁明快，富于现代和简洁感，营造出和谐统一、尺度宜人的形象。
建筑立面高低错落，虚实对比，建筑的凸窗及线条等设计，提高了居住的趣味。
1.4结构设计
1.1.1概述
本工程主体结构的设计使用年限为50年，建筑场地类别为Ш类，抗震设防烈度为7度，建筑设计按要求采取三级耐火等级。
1.1.2设计依据
1、《中国地震烈度区划图（1990）》；
2、《建筑抗震设防分类标准》GB500223-2004；
3、《建筑结构荷载规范》GB50009-2001；
4、《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；
5、《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；
6、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；
7、《建筑桩基技术规范》JGJ94-94；
8、广东省标准《建筑地基基础设计规范》DBJ15-31-2003；
9、广东省标准《建筑基坑支护工程技术规程》DBJ/T15-20-97；
10、广东省标准《建筑结构荷载规定》DBJ15-2-90。
1.1.3设计荷载
1、竖向荷载。
（1）楼面活荷载
楼面均布活荷载按《荷载规范》第1.1.l条取值，特殊的设备荷载按实际情况考虑，屋面均布荷载按《荷载规范》第1.3.l条取值。
恒荷载按实际计算。
均布荷载标准值参见表1.4-1。
单体荷载标准值见表
表1.4-1
序号
建筑项目
荷载标准值（kN/m2）
备注
1
普通用房
2.0
2
设备用房
1.0
3
上人屋面
2.0
4
不上人屋面
0.7
6
走道、门厅、楼梯
2.5
（2）填充墙荷载。
钢筋砼结构自重按25KN/m3计算。
灰砂砖填充外墙（贴面砖）5.6KN/m2。
灰砂砖填充外墙及房间内隔墙（200厚）1.8KN/m2。
灰砂砖填充内墙（120厚）3.6KN/m2。
2、风荷载。
根据《建筑结构荷载规范》，本工程地面粗糙度类别为B类。
市基本风压值：
Wo=0.45KN/M2
风荷载标准值：
W=βzUsUzWo
1.1.4建筑物的耐火等级
本工程的耐火等级按二级设计。
相应其构件的燃烧性能和耐火等级按《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2005年版）中有关条文设计。
1.1.5结构设计安全等级
根据《建筑结构可靠度设计统一标准》，工程结构安全等级为二级。
根据《建筑地基基础设计规范》考虑地基基础设计等级为二级。
根据《建筑抗震设计规范》，本工程框架抗震等级为三级，按抗震裂度VII度设防并采取抗震措施。
1.1.6结构体系、基础设计
项目中所有单体结构均为钢筋砼框架结构体系，基础为管桩基础。
1.5给排水及消防工程方案
1.5.1设计依据
1、《建筑给排水设计规范》GB0015-2003；
2、《室外排水设计规范》GB0014-2006；
3、《室外给水设计规范》GB0013-2006；
4、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
5、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95;
6、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001；
7、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；
8、《广东省污水综合排放标准》（DB44261996）。
1.5.2设计范围
本项目给排水专业工程设计包括生活给水系统、生活排水系统、雨水排水系统、消防给水系统。
1.5.3给水系统
1、用水量
按各类建筑物及用地性质的综合用水量指标,计算对应用水量见表1.5-1。
预测最高日用水总量约11968立方米/日。
总用水量指标及用水量预测表
表1.5-1
项目
数量
用水量指标
用水量（m3/d）
备注
安置建筑
650户
400L/人.日
936
按每户3.6人计
开发建筑
6506户
400L/人.日
9369
小学
12950m2
3L/m2.日
39
农贸市场
27600m2
3L/m2.日
83
市政道路
40500m2
3L/m2.日
122
区内道路
59100m2
3L/m2.日
177
绿化用地
51490m2
3L/m2.日
154
不可预见用水
10%
1088
合计
11968
2、给水水源。
总体上由市自来水厂供应，通过市政管网供给。
安置点内建筑物用水直接取自环状给水管网，临街商住楼用水压力不足则考虑局部二次加压。
室内消防用水储存于消防水池，消防时由消防泵抽升至小区内消防给水管网。
3、给水管网。
（1）管网采用给水与室外消防共用一套系统，室内消防共用一套系统。
（2）给水管线沿规划道路布置并构成环状管网。
（3）生活用水最不利点水压按不低于0.28Mpa考虑，服务水头按建筑层数规定如下：
一层10m，二层12m，二层以上每增加一层增加4m。
（4）室外给水及室外消防管网、室内消防给水管网分别接至各用水建筑物。
（5）每户设置水表。
5、建筑物给水管材。
给水管均采用塑料给水管，消防管采用镀锌钢管。
1.5.4排水工程
1、规划原则
（1）以《市城市总体规划》和《市市政工程专项规划》为前提，根据排水制度、排放分区、地形特点、规划建设用地布局、受纳水体位置等情况，综合考虑布置管网。
（2）污水管网布置原则上以重力流为主，截流系统布置考虑现状情况、工程造价以及水体保护等因素。
2、污水工程
（1）污水量标准及污水总量
污水量标准按给水量标准的90%计，预测污水总量为10770立方米/日。
（2）污水管网
根据地形特点及规划用地布置情况，污水管道控制埋深不超过6米,规划污水管管径为D300，接户管采用DN200排水管。
（3）污水排放
采用粪便污水与生活废水分流系统，安置点内粪便污水经化粪池处理、含油废水经隔油池处理后，均通过小区污水管网收集至地下污水处理站内，经格栅井、水解酸化池、暴气调节池、接触氧化池、斜板沉淀池、中间水池、石英沙过滤器、活性碳过滤后，经消毒处理进入中水储存池，再经过加压设施供给安置点内绿化用水、厕所用水，剩余部分达标后排入雨水管网。
污水工程管材
采用HDPE双壁波纹管（或中空壁缠绕结构管），环刚度S≥8KN/m
3、雨水工程
（1）设计原则
①有利于山地防洪和城市雨水排放；
②雨水自流，分散式、多出口，就近排入受纳水体；
③规划排水体制为完全分流体制。
（2）暴雨强度公式
参照惠州市暴雨强度公式：
q=2421.9（1+0.533lgp）/（t+11）0.668（L/s.ha）
式中：
q：
设计暴雨强度（L/s.ha）
P：
设计重现期（a）
t：
降雨历时（mim）
（2）雨水排放
采用雨污分流体系，以利城市污水处理，屋面雨水由雨水立管接至建筑物外雨水井，然后与地面雨水口汇集的雨水一起排入市政雨水管网。
（3）雨水管网布置
按照多出口，就近排放的原则，考虑到地形和规划道路标高，沿规划道路布置管道。
管道竖向覆土一般不小于1.0米，管径为D300～600，雨水连接管为DN200。
（4）雨水管材
管径DN≤500采用HDPE双壁波纹管（或中空壁缠绕结构管），环刚度≥8KN/m；管径5001.5.5消防给水工程
1、消防用水量
本项目火灾危险等级为丙类，按规范要求：
室外消火栓用水量为20L/s。
室内消火栓用水量为30L/s。
自动喷淋系统用水量为27.8L/s。
2、室外消火栓系统
室外消火栓系统由室外消火栓管道、室外消火栓等组成。
从接入小区的市政给水管DN150上接出室外消火栓管道，在管网上设置适量的地下式室外消防栓，管网压力约为0.30～0.45Mpa。
居住区各单体建筑消防给水按现行国家、省、市有关消防规范、规程的规定执行。
室外消火栓间距不大于120m，负有消防给水任务的管道最小管径不应小于200mm。
3、室内消火栓系统
室内消火栓系统由消火栓泵、保压泵、室内消火栓管道、室内消火栓箱、地下消防水池、天面消防水箱及消防水泵接合器等组成。
4、消防给水管网
室外消防管网、室内消防给水管网分别接至各用水建筑物。
1.6电气方案
本项目包括公共配套、安置区、商品房开发区建筑三个部分。
1.6.1设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；
2、《供配电系统设计规范》GB50052-95；
3、《低压配电设计规范》GB50054-95；
4、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
5、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94；
6、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
7、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2007）。
1.6.2负荷预测
本项目的用电设备主要为室内外照明和部分空调等动力负荷，用电负荷估算采用负荷密度法计算，按4千瓦/卡，道路按4瓦/m2进行估算,同时系数按0.7考虑，则总的用电负荷为20429千瓦。
本项目用电按三级负荷考虑。
1.6.3供配电系统
本项目只考虑小区内建筑物的配电系统。
配套门店采用三相电源供电；采用单相供电方式。
各功能区域分别设配电箱，以220V单相电源分配到每一户，并集中设统一管理配电计量箱，一户一表。
路灯的电源由小区变电站（一级变电）配出，并集中管理。
1.6.4照明系统
照明采用白炽灯和荧光灯相结合，配套门店以荧光灯为主。
区内各类道路的照明线路采用地下直埋电缆。
道路照明灯具采用庭院灯在道路两侧交错分布，有诱导性的排列，道路交叉的地方和道路产生较大变化处应放置路灯，以发挥灯光对道路的诱导性，路灯灯高不超过3.5m，灯与灯间的排列距离在25～40m，照明光源采用高压钠灯。
1.6.5防雷接地
本项目建筑物按第三类防雷建筑物进行防雷设计，利用建筑物金属构件作防雷装置。
屋面敷设避雷带，并在整个屋面组成不大于20米×20米（或24米×16米）的网格，利用建筑物结构钢筋作引下线，利用建筑物混凝土基础钢筋作自然接地体。
1.6.6通讯系统
电信电缆采用穿改性PVC管埋地敷设方式，原则上在道路西侧或北侧敷设，埋深不小于0.7米。
通讯系统的容量均按1门/卡考虑。
1.6.7有线电视系统
安置小区内设置有线电视网络，信号引自市有线电视网，可提供国内、外电视节目多套。
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