产权式星级酒店公寓专题可行性分析报告p.docx
《产权式星级酒店公寓专题可行性分析报告p.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《产权式星级酒店公寓专题可行性分析报告p.docx（15页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
产权式星级酒店公寓专题可行性分析报告p
产权式酒店公寓专题可行性分析
（一）现状分析
自2007年以来洪泽县大力打造旅游业发展，07年全年接待国内旅游人数71万人次，08年达76万人次，09年预计达82万人。
洪泽县县政府在09年城市规划中，坚持科学发展，全力打造绿色生态工业群，推进洪泽县的绿色湖滨生态旅游城市建设。
并且积极打造洪泽县“古堰品牌”、建设洪泽湖古堰旅游景区，着力打造水文化旅游品牌，规划2012年创建国家4A级旅游景区和苏北休闲度假首选地，接待国内外游客突破100万人次。
旅游业的快速发展，促使洪泽县宾馆业发展速度较快，数量多，主要以中低档为主。
三星级以上的高档酒店仅仅只有三家，这三家的入住率和收益率都较高。
我司洪泽项目组去年对本地的酒店业进行了详细的调研，此次仅针对目前高档酒店进行了新的数据调研，具体如下：
●洪泽湖国际大酒店
酒店名称
洪泽湖国际大酒店
项目定位
星级：
★★★★
概况
位置：
洪泽县瑞特大道28号
总建筑面积：
2.6万平方米
客房总数：
148间
入住率：
09年平均入住率70%
价格
商务标准间?
?
?
挂牌价520元/间/夜?
?
折扣价240元/间/夜
商务大床间?
?
?
挂牌价520元/间/夜?
?
折扣价280元/间/夜
豪华商务套房?
挂牌价1480元/间/夜?
折扣价810元/间/夜?
豪华行政套房?
挂牌价2880元/间/夜?
折扣价1580元/间/夜
主要特征
洪泽湖国际大酒店是洪泽首家按四星级标准建造的旅游涉外生态园林酒店，所有客房均配有免费宽带接口,宴会厅及各类中小特色餐厅可同时容纳700多人就餐。
大中小会议室6处，配有现代化设施。
配有休闲花园，内有小洪泽湖式样的钓鱼场。
该酒店于2008年9月隆重开业，自今仅一年时间酒店的入住率直线上升，取代本地原有的最好的天鹅湖酒店，成为目前政府要政会议、接待外宾、商务办公的最佳选择。
客户群定位
1、政要人士（政府会议）2、商人（商务人士）3、外来旅游人士
●天鹅湖宾馆
酒店名称
天鹅湖宾馆
项目定位
星级：
★★★
概况
位置：
大庆南路4号
总建筑面积：
1.4万平方米
客房总数：
200套
入住率：
40%-60%
价格
普通标准间挂牌价260元/间/夜?
?
折扣价208元/间/夜
商务标准间?
?
挂牌价300元/间/夜?
?
折扣价240元/间/夜
豪华套房?
挂牌价600元/间/夜?
折扣价480元/间/夜?
总统套房挂牌价2800元/间/夜?
折扣价2240元/间/夜?
主要特征
天鹅湖宾馆是较早的三星级酒店，是洪泽国际大酒店之前洪泽最好的酒店之一。
酒店处于洪泽商业较为繁华的大庆路。
周边配套较为齐全，交通便利。
然而酒店周边的环境嘈杂，没有优秀的景观资源。
外部立面与内部配套相对有些陈旧。
不利于现代酒店的竞争。
在国际大酒店开业之前的入住率为70%，现在的入住率仅为40%-50%。
客户群定位
1、外地旅游客2、外来出差人员3、商人（商务人土）
洪泽县旅游市场逐年发展，但洪泽旅游产品过于单一，每年实际接待旅游人数有限。
从洪泽县的旅游业与商务需求近期发展来看，中低档宾馆市场趋于饱和，竞争激烈。
高档酒店有一定的市场，但这个市场短期内难以消化本案产权式酒店的发展，而且产权式酒店概念在当地比较超前。
从长远来看，随着洪泽旅游产品的丰富以及本地商务旅行需求进一步发展，宾馆业市场尤其是中高档市场会进入快速发展阶段。
（二）形象定位：
洪泽之眼，城市东大门新地标
本案地处洪泽县东向发展的最前沿，又斜对宁连高速公路洪泽收费站，302国道从一旁经过，交通枢纽区位明显。
这样的区位条件下，本案作为洪泽县迎来送往的第一站，成为县城形象代表的意义值得关注，另一方面也可作为呼应政府形象工程建设进行。
加之本案占地规模在当地首屈一指，投资商安芯集团是当地第一家大型高科技企业，建议酒店规划为高等级酒店公寓，在档次上占据引领整个洪泽高档物业的地位，树立洪泽之眼、城市东大门新地标的形象，也有助于丰富开发商的企业品牌形象。
（三）产品规划与定位
酒店定位：
自2008年下半年以来全球宏观经济不稳定，我国已显露通货膨胀迹象，富裕一族正寻求好的投资机遇。
目前市场上几乎没有其他理想的投资项目，股票风险大、基金不稳定、国债增值缓慢。
产权式酒店公寓投资风险相对减少，较为稳定，又有一定的固定投资回报，因此本项目酒店定位为产权式酒店公寓。
产权式酒店公寓，是房地产和酒店的创新经营模式即产权式地产项目与商业性酒店公寓结合，整合多种资源优势，达到“小户型，精装修，低总价，酒店式服务”多重优势。
整体的档次上采用四星级的标准，即装修与提供服务等均按照四星级酒店标准提供，提供的是四星级的服务。
物业形态：
项目定位为城市新地标——世纪酒店，在楼栋设置上设为两栋21层连体高层，代表21世纪。
由3层裙楼加18层客房组成。
裙楼主营休闲娱乐，其上18层提供酒店住宿服务。
产品规划：
目前洪泽国际酒店总建筑面积2.6万平方米，天鹅湖宾馆总建筑面积1.4万平方米。
本项目酒店定位是四星级酒店公寓，建议总建筑面积规划28000余平方米，门前广场1000平方米。
1-3层为酒店大堂以及裙楼商业，总建筑面积8000平方米；4-18层为酒店住房，每层规划16个房间，火柴盒式布局，全部精装修。
每栋每层客房平面600平方米共19000平方米，加上其他公摊1000余平米，共计酒店客房面积20000平方米。
建筑风格定位：
采用现代风格，以体现时代特征为主，突出项目产业园综合体的现代感。
在建筑设计上没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图简明美观。
它强调外观的明快、简洁。
体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气。
设计特点：
没有挑檐的平屋顶，理性流线的布局，光洁的外立面强调简洁整齐，简单的檐部处理，窗格、雨罩、大片玻璃面、挑台栏杆和大小不一的玻璃窗取得了简洁清新、富有动态的构图效果，很少用或完全不用装饰线脚等。
色彩上呼应项目的整体定位，采用白色与蓝色玻璃幕墙设计。
园林风格定位：
采用现代园林风格，入口广场设计引用“金斗、天鹅”雕塑喷泉，象征“日进斗金”，酒店入口张拉膜船帆，象征酒店经营“一帆风顺”，将水的韵味与中国传统文化完美嫁接。
户型定位：
以酒店标准单间面积为主，辅以少量的配有厨房的一房一厅和小两房，满足不同层面的需求。
同时考虑到本地消费者对复式的喜好度较高，可以适当做小量的60-70㎡复式，进行市场试水，为后期小高层与高层入市做铺垫。
户型
面积（㎡）
比例（%）
单房公寓
30-40
55%
一房一厅
40-55
20%
小两房
55-70
20%
小两房复式
60-70
5%
裙商定位：
一站式娱乐休闲中心，业态经营包括餐饮、酒吧、酒吧、茶吧、歌厅、水疗会、足浴、桑拿中心等休闲娱乐服务。
打造为当地档次最高、娱乐服务功能最齐全的一站式大型休闲娱乐商业中心。
◆
案例：
深圳水立方国际水疗会
深圳水立方国际水疗会位于福田中心城区，提供SPA水疗、保健按摩、亚健康测检、餐饮娱乐、康体运动设施、棋牌设施、美容美发、网吧等等休闲服务。
定位为一站式大型休闲娱乐中心，装修中高档，消费水平较高。
“水立方国际水疗会”共为6层，首期投资超过1.5亿元，整个营业面积达4.8万多平方米，以巴厘岛风情为主题，由世界顶级设计师联手打造。
除设有大型水疗浴区、休闲中心、100余间美食多功能包房、贵宾足疗室等之外，还配有迷你电影院、太空情侣网吧、健身房、高尔夫练习场、美容院、瑜珈馆、书吧等，是一个名副其实的综合一站式消费的“城中花园”，大大地满足了人们对现代水疗以及多种休闲生活的需求，让客户“足不出户，饱览巴厘风情尽享休闲情趣”，目前该中心经营状况良好。
（四）目标客户群定位
1、置业特征
产权式酒店公寓是目标客户群体购买酒店的单个产权，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
本项目的产权式酒店公寓不在度假旅游区，主要的入住酒店的顾客群为公务、商务办公、旅游、休闲娱乐与公务消费一族。
购买产权式酒店的目标客户群体主要是富裕人士、投资一族。
这类客户置业特征是要求地段要有辐射性，人气较旺，对升值空间、产权年限和首付比例、公摊大小等尤为关注。
2、消费特征
Ø有较强的投资观念，政策影响较大。
Ø对于价格较为敏感，对投入资金的总价要求较高。
Ø注重投资回报率，注重投入与产出比。
（五）营销操作
1、操作关键点
产权式酒店的操作特殊性之处在于，产权式酒店一般的运作，都是开发商出售给业主，直接获取开发利润，开发商与业主签订全权委托包租协议，交给专业的酒店管理公司经营管理；而业主购买物业后转租给开发商，需要获得开发商每年一定幅度回报承诺作为支撑。
无论对于开发商还是酒店管理公司而言，这都是有风险的。
具有稳定并可观的收益回报，成为产权式酒店打动业主的最核心因素，而开发商恰恰看重的是产权式酒店资金回笼的速度。
所以，决定产权式酒店操作成功与否，最关键的因素有两个：
1）每年给予业主的包租回报是否能够得到保障？
2）酒店运作之后经营管理是否能够维持并发展？
由此观之，产权式酒店的核心在于谁在管理和经营它，随着这个市场的成熟，投资者最看重的是这个，回报率只是个幌子，经营不好，回报率是零，故事说得再好也没用。
因此，操作产权式酒店的一个最为核心的前提必须成立，即酒店经营必须有足够的支撑，比如休闲旅游胜地、商务需求频繁、地段好、未来经营前景明朗等等。
此外，开发商明确开发思路十分必要，在银行信贷、政策扶持等方面也是需要关注的。
2、营销思路
（1）经营模式思路
本案将采取省心回报型经营思路，即业主全权委托开发商经营获得固定回报，开发商获取开发收益交与专业酒店管理公司经营管理的模式。
但这种模式需要注意的是，一定是要先要与酒店管理公司签约之后才能进行，具体思路如下：
◆业主将所购客房（开发商代表全体业主）与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将所购客房至少15年的经营权全权委托酒店管理公司，酒店管理公司和开发商按一定比例分成酒店利润，由酒店管理公司（开发商）按购买客房总价的8%的固定金额每年支付业主作为投资回报。
◆经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。
◆业主每年可获得酒店管理公司VIP贵宾住宿身份，享受一定住宿与休闲消费折扣的住房卡（具体额度须与酒店管理公司商议确定）。
◆客房经营收益由酒店管理公司支配；配套裙楼商业经营同样交由酒店管理公司经营、管理，收益由开发商与酒店管理公司商议具体的比例进行分成。
（2）酒店营销思路
正如前文所言，业主关注的是投资物业能否获得可观回报，尤其关注其收益的稳定性，对于开发商的信誉特别看重。
本案进行产权式酒店操作时，特别要注意保障业主投资收益的稳定，增强业主信心，以下结合开发商意愿对操作思路提出建议：
思路一：
如洪泽可做商业按揭贷款，则业主贷款首付50%，开发商与业主约定，10年内不兑现业主所购产权式酒店销售总额8%的每年回报，代之以开发商支付业主每月的月供款。
10年后，再恢复支付业主每年总销售额8%的回报。
思路二：
如当地不能办理按揭贷款，业主一次性支付款项。
按照8%的销售总额进行回报，开发商每年给予支付。
同时，为增强业主信心，开发商承诺5年后可按照年8%的利息水平加权进行回购。
思路三：
开发商在一段时期之后（5-6年内）回购产权式酒店产权，在回购之前给业主每年回报投资回报固定在销售总额８％，这8%的回报率可以通过６％的现金回报与２％的回报等值的酒店享用权来支付。
该方式可以降低开发商与酒店公司的风险。
（六）静态经济分析
1、产权式酒店的开发成本和经营收入估算：
序号
名称
估算基数
估算标准
金额
（万元）
备注
1
销售及经营收入
2.8万㎡
——
19950
——
1.1
客房的销售收入
1.8万㎡
5000元/㎡
9000
共400间客房，平均45㎡/间，则每间平均售价22.5万元
1.2
裙房商业的营业收入
15年
运营成本交由酒店管理公司承担，分成60%给酒店管理公司，则开发商146万元/年收入
2190
经营期计算到15年，按一天收入一万来预估，365天/年，则收入365万元/年。
1.3
客房的营业收入
15年
运营成本交由酒店管理公司承担，分成60%给酒店管理公司，则开发商584万元/年收入
8760
经营期15年，按200元/日/间，50%的入住率，一天收入4万，1460万/年
2
开发建设成本
——
——
7507.1
——
2.1
土地出让金
10亩
22万/亩
220
——
2.2
契税、交易佣金
4%
2.3
行政事业费
2.8万㎡
100元/㎡
280
——
2.4
策划、勘察设计费
2.8万㎡
30元/㎡
84
——
2.5
建安成本：
2.8万㎡
1500元/㎡
4200
——
2.6
装饰工程
2万㎡
850元/㎡
1700
单指酒店客房部分的装修，商业裙房部分的装修成本难以预估，不计算在内
2.7
基础设施费
2.8万㎡
100元/㎡
280
包括水电工程、道路、管网、绿化等公共基础
2.8
维修基金
2.8万㎡
32元/㎡
89.6
——
2.9
新型墙体基金
2.8万㎡
8元/㎡
22.4
——
2.10
人防工程费
3000万元
2.5%
75
——
2.11
不可预见费
2.1-2.10项之和
8%
556.1
以上2.1-2.10项的总和为6951万元
3
营销管理费用
19950万元
4%
798
以上开发建设成本为7507.1万元
4
税金
——
——
6123.1
——
4.1
营业税金及教育附加
19950万元
5.65%
1127.18
——
4.2
土地增值税
10517.72万元
30%
3155.32
——
4.3
所得税
7362.4万元
25%
1840.6
——
总成本
14428.2万元
2、产权式酒店的利润分析：
项目
金额
占收入比例
销售收入
19950
100%
税金（不包含所得税）
4282.5
21.47%
开发建设成本
7507.1
37.6%
营销管理费用
798
4%
息税前利润
7362.4
36.9%
所得税
1840.6
9.23%
净利润
5521.8
27.68%
总投资利润率
5521.8/14428.2=38.27%
——
3、综合评价：
产权式酒店按15年的运营期来计算大约有38.27%的投资收益率，考虑到商业裙房的康乐设施经营初期也许达不到365万一年，酒店经营尚有不确定性和风险，38.27%的收益率是乐观估计，即使保守估计产权式酒店仍可大约10年收回投资，经济效益仍较好，项目基本可行。
附1：
产权式酒店的开发成本和经营收入估算：
（分成70%给酒店管理公司）
序号
名称
估算基数
估算标准
金额
（万元）
备注
1
销售及经营收入
2.8万㎡
——
17212.5
——
1.1
客房的销售收入
1.8万㎡
5000元/㎡
9000
共400间客房，平均45㎡/间，则每间平均售价22.5万元
1.2
裙房商业的营业收入
15年
运营成本交由酒店管理公司承担，分成70%给酒店管理公司，则开发商109.5万元/年收入
1642.5
经营期计算到15年，按一天收入一万来预估，365天/年，则收入365万元/年。
1.3
客房的营业收入
15年
运营成本交由酒店管理公司承担，分成70%给酒店管理公司，则开发商438万元/年收入
6570
经营期15年，按200元/日/间，50%的入住率，一天收入4万，1460万/年
2
开发建设成本
——
——
7507.1
——
2.1
土地出让金
10亩
22万/亩
220
——
2.2
契税、交易佣金
4%
2.3
行政事业费
2.8万㎡
100元/㎡
280
——
2.4
策划、勘察设计费
2.8万㎡
30元/㎡
84
——
2.5
建安成本：
2.8万㎡
1500元/㎡
4200
——
2.6
装饰工程
2万㎡
850元/㎡
1700
单指酒店客房部分的装修，商业裙房部分的装修成本难以预估，不计算在内
2.7
基础设施费
2.8万㎡
100元/㎡
280
包括水电工程、道路、管网、绿化等公共基础
2.8
维修基金
2.8万㎡
32元/㎡
89.6
——
2.9
新型墙体基金
2.8万㎡
8元/㎡
22.4
——
2.10
人防工程费
3000万元
2.5%
75
——
2.11
不可预见费
2.1-2.10项之和
8%
556.1
以上2.1-2.10项的总和为6951万元
3
营销管理费用
17212.5万元
4%
688.5
以上开发建设成本为7507.1万元
4
税金
——
——
4793.6
——
4.1
营业税金及教育附加
17212.5万元
5.65%
972.51
——
4.2
土地增值税
8044.39万元
30%
2413.32
——
4.3
所得税
5631.07万元
25%
1407.77
——
总成本
12989.2万元
附2、产权式酒店的利润分析：
（分成70%给酒店管理公司）
项目
金额
占收入比例
销售收入
17212.5
100%
税金（不包含所得税）
3385.83
19.67%
开发建设成本
7507.1
43.61%
营销管理费用
688.5
4%
息税前利润
5631.07
32.72%
所得税
1407.77
8.18%
净利润
4223.3
24.54%
总投资利润率
4223.3/12989.2=32.51%
——
附3、综合评价：
（分成70%给酒店管理公司）
产权式酒店按15年的运营期来计算大约有32.51%的投资收益率，考虑到商业裙房的康乐设施经营初期也许达不到365万一年，酒店经营尚有不确定性和风险，32.51%的收益率是乐观估计，即使保守估计产权式酒店仍可大约10年左右收回投资，经济效益仍较好，项目基本可行。
深圳市天同房地产顾问有限公司
洪泽安芯智能港项目组
2009年11月28号
升级会员 