职工住房公积金的计算与使用.docx
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职工住房公积金的计算与使用
职工住房公积金的计算与使用
一、专题界定
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
它属于职工个人所有，专款专用。
专题针对住房公积金的性质，住房公积金的缴纳、提取、转移、封存等业务，结合相关法规和案例作了解释和说明。
二、名词解释
1.住房公积金指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
它属于职工个人所有，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。
2.住房公积金的提取是指职工按规定将住房公积金帐户内的存储余额取出来的行为。
3.住房公积金的转移是指职工按规定将住房公积金账户内的存储余额从一家单位转移到另一家单位的行为。
4.住房公积金帐户封存是指职工因失业、停薪留职等原因中断住房公积金缴存，但不符合提取、无法转移或注销帐户时所处的一种状态。
三、案例分析
案例1 自由职业者细则未出台
【案例】江小姐2003年10月之前在一家报社工作，当时的单位为她建立了住房公积金账户，后来因为个人原因，江小姐离开了该报社，开始自己经营生意（现在是自由职业者）。
今年3月江小姐在南城买了一套房，刚刚拿到首付款发票，现在想把公积金从账户中提出来，但却被告知账户被封存了，江小姐应该怎样才能把公积金提出来呢？
【评析】根据北京市住房公积金制度的实施办法，职工因离职、停薪中断缴存住房公积金或调动工作单位且新单位尚未建立住房公积金的，该职工住房公积金余额应封存在原来单位的住房公积金账户内。
江小姐与原单位解除了劳动关系，做了自由职业者，无法办理住房公积金转移，只能暂封存在原单位账户中。
如果江小姐要提取公积金，需由原单位开具《住房公积金支取申请书》，加盖单位预留印鉴，再附上支取住房公积金需要的提交材料（身份证、个人储蓄支取卡、购房合同等）经市住房公积金管理中心系统审核后，可以办理支取手续。
由于江小姐和原单位已解除劳动关系，有可能原单位不会为她出具住房公积金提取证明。
按照以前的规定，江小姐需要再就业，办理公积金转移手续，新单位汇缴公积金时填报“住房公积金汇缴变更清册”后，江小姐的账户就可以启封了。
若江小姐一直是自由职业者无劳动关系，根据建设部今年出台的规定，江小姐也可提取公积金，但目前北京关于自由职业者如何支取公积金的细则还未出台。
案例 2持续缴存半年后可支取
【案例】刘小姐在一家媒体工作，去年10月份买的房，由于购房的时候刘小姐缴存公积金还不到半年，因此被告知还不能支取，请问现在可不可以提取？
支取的手续应该是怎样的？
【评析】根据北京市住房资金管理中心发布的《关于个人住房担保委托贷款有关问题的通知》，要享受住房公积金者，必须持续缴存公积金至少6个月，或已累计缴存公积金十二个月（含）以上；且目前仍在缴存住房公积金。
这是申请公积金贷款的条件之一，刘小姐到现在如果满足此缴存时间，可以支取。
支取公积金时需要持身份证、个人储蓄支取卡及以下材料的原件和复印件：
一次性提款的，提供购房合同（或协议），购房发票（或收据）；采取按揭贷款的，除了购房合同（或协议），购房发票（或收据）外，还应提供借款合同，首付款发票，到单位开取《住房公积金支取申请书》，加盖单位预留印鉴，并填写《住房公积金支取记录单》，到所属公积金管理部办理。
案例3在何种情况下可以提取住房公积金
【案例】刘小姐已在她所在的单位分到一套福利房，拿到房产证。
现在刘小姐的丈夫博士毕业分到本市一所大学，大学又分给他一套集资房。
请问刘小姐能否提取她的公积金？
【评析】国务院颁布的《住房公积金管理条例》第3条规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
第4条规定，住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。
第5条规定，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。
第24条规定，职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：
（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（五）偿还购房贷款本息的；（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
第25条规定，职工提取住房公积金账户内的存储余额的，所在单位应当予以核实，并出具提取证明。
职工应当持提取证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。
住房公积金管理中心应当自受理申请之日起3日内做出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。
可见，根据刘小姐的情况，是可以提取公积金的。
只要向单位提供了相关证明，单位应该允许刘小姐提取公积金。
案例4职工百万公积金悄然被划走如何维护自身利益
【案例】1995年9月13日，A厂与B公司（后更名为B集团）签订了合并协议。
后来，A厂因被占地而获得了一笔拆迁补偿款。
于是该厂根据工龄长短对22名当时尚在厂里领工资的职工每人补缴了4万元到5万元不等的住房公积金，共计102万余元。
其后，兼并A厂的B集团认为，该厂为这22名职工所缴存的公积金超过了标准，所以将22名职工账户里的公积金划走了97万余元。
市住房公积金管理中心以“不当得利”的理由向朝阳法院起诉了B集团，在12月12日被朝阳法院一审驳回。
原因是“对于职工账户内的住房公积金，管理中心不享有所有权，因此，管理中心对此不具有请求权。
”但该中心认为，根据《公积金管理条例》，企业作为公积金的代扣代缴单位，在出现多缴存住房公积金的情况时，应该先向职工告知，然后才能将公积金从职工的个人账户内划走。
而B集团并没有事先向职工告知，就划走了职工账户内的公积金，属于“不当得利”。
于是市住房公积金管理中心提出了上诉。
【评析】此案更为妥当的解决方案是职工们以自己的名义去起诉B集团。
职工账户内的公积金，职工本人享有所有权，职工们以自己的名义去诉B集团，就解决了一审裁定中所说的“管理中心对此不具有请求权”的问题。
国家行政赔偿的程序较为复杂，所以建议职工们先起诉B集团，如果败诉，可以再考虑国家行政赔偿的问题。
案例5新入职员工，公积金你知道多少？
【案例】小王刚刚参加工作满一年，每月工资2000元，每月的公积金正常缴纳。
近期想贷款买房，让自己的公积金也能派上用场。
现在新政策出来了，不知是不是适用小王这种情况。
新政策和老政策在哪些方面有所调整？
现在对缴存期限的要求是什么，小王是不是真的可以贷款了？
如果可以贷款，小王最高可以贷多少？
是不是最高可以贷款20万？
什么情况下可以最高贷到20万元公积金呢？
【评析】《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》本次公积金政策的第一项调整只要借款申请人在申请贷款前六个月正常连续缴存住房公积金（包括时间和金额）即可取得住房公积金贷款资格。
缴存时间缩短了1年半，这使得工作不久的年轻人也可以利用公积金贷款的贷款优惠。
小王目前的公积金已经连续正常缴纳了1年，符合调整后的公积金贷款条件，可以申请公积金贷款。
第二项是放松了对缴存余额倍数的限制，正常公积金贷款可贷金额从原来最多贷到缴存余额的15倍，扩大到20倍。
这使得工作不久的年轻人可贷金额大幅度提高。
你每月的工资2000元，如果按照14％的缴存比例来计算，你的年缴存余额为3360元，按照原来的15倍计算，你目前的最高可贷额度为50400元，扩大到20倍，最高可贷额度则提高到67200元。
但是，如果你只是缴纳正常公积金而没有缴纳补充公积金的话，即使计算出来的最高额度超过10万元，则最高可贷额度仍为10万元，而不是可以贷到20万元，这个和调整前的公积金政策并没有什么变化。
第三项调整是将补充公积金的最高可贷额度从3万元提高到了10万元。
这才有了公积金最高可贷20万的说法。
但缴存补充公积金的单位是有限制的。
根据《上海市补充住房公积金暂行办法》中的规定，“凡依法足额缴纳税款的企业和自收自支的事业单位及其所属的具有本市城镇常住户口的职工，可以在市统一规定的住房公积金缴存比例的基础上，根据本办法实行补充住房公积金制度。
国家机关、差额预算事业单位和社会团体及其所属的职工，暂不实行补充住房公积金制度”。
第四项调整是提高了借款人计算还款能力的工资基数比例，将计算基本工资比例由40％调整为50％。
这一政策和提高最多可贷倍数的效果相似，把工资对你的可贷额度的影响进一步降低。
四、操作实务
1.先明确缴存责任主体，后办理合并分立改制
单位发生合并、分立、撤消、破产、解散或者改制等情形的，应当为职工补缴以前欠缴（包括未缴和少缴）的住房公积金。
单位合并、分立和改制时无力补缴住房公积金的，应当明确住房公积金缴存责任主体，才能办理合并、分立和改制等有关事项。
新设立的单位，应当按照规定及时办理住房公积金缴存手续。
2.困难职工可提取存储余额
职工享受城镇最低生活保障；与单位终止劳动关系未再就业、部分或者全部丧失劳动能力以及遇到其他突发事件，造成家庭生活严重困难的，提供有效证明材料，经管理中心审核，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额。
3.加强审核，防范风险
管理中心和受委托银行应按照委托贷款协议的规定，严格审核借款人身份、还款能力和个人信用，以及购建住房的合法性和真实性，加强对抵押物和保证人担保能力审查。
要逐笔审批贷款，逐笔委托银行办理贷款手续。
4.规定缴存比例上下限、贷款最高额度，强化住房保障功能
设区城市（含地、州、盟）应当结合当地经济、社会发展情况，统筹兼顾各方面承受能力，严格按照《条例》规定程序，合理确定住房公积金缴存比例。
单位和职工缴存比例不应低于5%，原则上不高于12%。
各地要根据当地经济适用住房或者普通商品住房平均价格和居民家庭平均住房水平，拟订住房公积金贷款最高额度。
5.进城务工人员可以申请住房公积金
有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金，月缴存额的工资基数按照缴存人上一年度月平均纳税收入计算。
进城务工人员、城镇个体工商户、自由职业人员购买自住住房或者在户口所在地购建自住住房的，可以凭购房合同、用地证明及其他有效证明材料，提取本人及其配偶住房公积金账户内的存储余额。
五、相关法规
1.住房公积金的所有权、用途
国务院《住房公积金管理条例》
第三条：
职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
第五条：
住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。
2.住房公积金的缴存问题
国务院《住房公积金管理条例》
第13条规定：
“单位应当到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，经住房公积金管理中心审核后，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。
”
第15规定：
“单位录用职工的，应当自录用之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记。
”
第17条规定：
“新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金”，“单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金”。
第18条规定：
“职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5％”。
第19条规定：
“职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴。
”
第20条规定：
“单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。
”
第37条规定：
“违反本条例的规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。
”
第38条规定：
“违反本条例的规定，单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。
”
广州市住房公积金管理中心《关于设立住房公积金账户的通知》
第2条：
“凡未按规定设立住房公积金账户的单位，请尽快到广州市住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，再到银行办理账户设立手续。
否则，广州市住房公积金管理中心将根据《条例》第三十七条的规定对单位处以1万元以上5万元以下的罚款。
”
广东省建设厅《关于加强我省住房公积金管理有关问题的通知》
第1条规定：
“对不按规定建立和按时缴存住房公积金的单位，市住房公积金管理中心要责令限期办理和补缴；逾期不办理和补缴的，要按照国务院《条例》规定进行处罚。
”
广州市住房公积金管理中心、广州市地税局《关于加强住房公积金缴存及个人所得税管理的通知》
第1条规定：
“单位逾期不缴或少缴的，住房公积金管理中心将根据《住房公积金管理条例》规定给予相应处罚。
”
广东省人民政府办公厅转发《省建设厅的通知》
第8条规定：
“凡用人单位招聘职工，单位和职工个人都须承担缴存住房公积金的义务。
”可见，作为职工，也应当逐月缴存住房公积金，用人单位有权从其工资中代扣代缴。
3.住房公积金的提取
国务院《住房公积金管理条例》
第24条规定：
“职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：
（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；
（二）离休、退休的；（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（四）出境定居的；（五）偿还购房贷款本息的；（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。
”
广州市住房公积金管理委员会在《关于提取住房公积金有关问题的通知》
职工可以提取住房公积金的10种情形：
（一）购买、建造、翻建或大修具有所有权的自住住房的；
（二）偿还购房贷款本息的；（三）租房自住的；（四）离休、退休（或达到法定退休年龄）的；（五）完全丧失劳动能力，并与所在单位终止劳动关系的；（六）出境定居的；（七）非本市户口职工与单位终止劳动关系的；（八）户口迁出本市，并与所在单位终止劳动关系的；（九）下岗、失业人员，男性45岁（含45岁）、女性40岁（含40岁）以上，且连续下岗、失业12个月以上的；（十）职工死亡或被宣告死亡，其继承人、受遗赠人申请提取职工住房公积金账户内存储余额的。
对照各地的住房公积金政策发现，不同省市在住房公积金提取的条件、期限、额度、次数以及手续上均有所不同。
此外还应当注意，如职工离休、退休、死亡等情况的，在提取住房公积金时需同时注销公积金账户；仅是用于偿还购房贷款本息或建房、租房等情况的，提取公积金时需保留一定余额。
4.住房公积金的转移。
国务院《住房公积金管理条例》
第十四条…，单位合并、分立、撤销、解散或者破产的，应当自发生上述情况之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更登记或者注销登记，并自办妥变更登记或者注销登记。
之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户转移或者封存手续。
第十五条….，单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。
住房公积金按照规定转移后，前后时间缴存的住房公积金合并计算。
5.住房公积金的封存。
国务院《住房公积金管理条例》对住房公积金的封存没有明确规定。
参见各地住房公积金政策，住房公积金的封存主要有下列情形：
（一）职工被判刑、劳教的；
（二）职工劳动关系解除、终止后未在其它单位就业的；（三）职工与原单位保留劳动关系，但中断工资关系的；等等。
住房公积金封存后，符合条件的可以启封、转移、提取或注销。
六、问与答
1.问：
公积金管理机构有多少个？
答：
在我国负责住房公积金管理运作的是住房公积金管理中心，它是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位。
2002年国务院修改《住房公积金管理条例》，印发《关于进一步加强住房公积金管理的通知》后，建设部等部门和各级地方政府对全国住房公积金管理机构进行了调整，目前我国住房公积金的管理机构从近2500家减少为340多家，管理人员从25000人缩减为15000人。
据建设部有关人员介绍，住房公积金管理中心主要履行以下几方面职责：
编制、执行住房公积金的归集、使用计划；负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；负责住房公积金的核算；审批住房公积金的提取、使用；负责住房公积金的保值和归还；编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；承办住房公积金管理委员会决定的其他事项。
2.问：
住房公积金的增值收益用于何处？
答：
建设部有关人员介绍说，住房公积金主要用于发放个人住房贷款和职工购建房提取，近几年，各地均加快发展个人住房贷款业务。
2004年发放贷款1060亿元，相当于同期缴存余额的98%，比2003年同期增长41%。
在保证住房公积金提取和贷款的前提下，住房公积金管理中心可以将住房公积金用于购买国债。
2004年共购买国债328.7亿元，国债余额为515.66亿元，占住房公积金缴存余额的比例为10.5%。
住房公积金的增值收益要存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。
2004年增值收益为48.6亿元，贷款风险准备金余额为122.5亿元，占贷款余额的5.4%；廉租住房补充资金总额36.07亿元，余额20.58亿元，为城市廉租住房建设提供了15.5亿元补充资金。
3.问：
管理费从何支出？
答：
建设部有关人员表示，住房公积金管理中心的管理费用是由住房公积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额，报本级人民政府财政部门批准后，从住房公积金增值收益中上交本级财政，由本级财政拨付。
住房公积金管理中心的管理费用标准是由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门会同同级财政部门按照略高于国家规定的事业单位费用标准制定。
数据显示，2004年提取管理费12.2亿元。
4.问：
公积金贷款的优势有哪些？
答：
（1）公积金贷款利率优惠，且贷款成数高，首付压力小。
商业贷款最高一般只能贷到七成，购房人首付压力较大。
而公积金贷款最高可贷到9.5成，购房人首付压力较小。
（2）贷款年限长，月还款金额少。
商业贷款的贷款年限最高只能贷到25年，而且大多数二手房最高只能贷到20年，月供压力较大；而公积金贷款的年限最高可达30年，月供压力较小。
（3）房龄限制较灵活；各区县房屋皆可贷；对借款人年龄无限制。
（4）还款方式灵活：
借款人只需每月的还款额不低于“最低还款额”，就可以随意确定月还款数额，非常便于借款人的资金安排。
（5）提前还款方便：
数额灵活，便于资金掌控。
商业贷款提前还款，其数额必须为1万或5万的倍数，而公积金贷款则无具体规定，只要大于“最低还款额”的，全部视为提前还款金额；
次数不限，可按月提前还款。
商业贷款对于提前还款次数有的有明确规定，如1年仅能提前还3次款。
而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额
先冲本金，降低利息总额。
商业贷款提前还款，所冲金额包括部分本金及部分利息。
而公积金贷款提前还款，其金额全部冲抵贷款本金。
使用公积金贷款提前还款，其最终还款利息总额会远低于商业贷款同等金额提前还款后最终的利息总额。
预约方便，无需书面文件。
商业银行提前还款，不仅需要提前数月电话预约，有的甚至还需要贷款人提供书面文件，非常不便。
而公积金贷款提前还款，只需提前三个工作日致电预约即可，电话调整提前还款额无需书面文件。
5.问：
公积金贷款使用有哪些误区？
答：
针对许多购房者对公积金贷款使用的误区，专家指出，公积金贷款在还款时不会像商业贷款那样设定固定还款额，而只会要求贷款人在还款时不低于某个“最低还款额”。
以28万贷款25年还清为例，公积金贷款只会要求贷款人每月还款数额不低于1344元，许多贷款人往往每月仅缴纳1344元用以还款。
但这么做的结果是，贷款人偿还最后一月贷款时会发现仍有47000多元的贷款本金尚未偿还，并最终导致末期还款压力巨大。
针对公积金贷款的使用，专家建议：
贷款人在使用公积金贷款时，在不低于最低还款额的情况下，若有富余支付能力，最好每期能多还款。
每月多支付的金额将会直接冲抵贷款本金，对贷款人而言会降低还款总利息，缩短还款日期，有益无害。
冯翠玲
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