个人购房贷款方式全攻略.docx
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个人购房贷款方式全攻略
个人购房贷款方式全攻略
个人购房贷款方式全攻略
随着房地产市场的火爆，一轮又一轮的购房高潮此起彼伏，众多普通购房者通过银行贷款的帮助实现了房屋新购和置换新潮，在众多的贷款方式面前有时您会感觉难以选择，这里给大家逐一道来每种方式的利弊供您参考，希望对您小有帮助。
1）一次还本付息
现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次还本付息，即期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。
计算公式如下：
到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率（%）]（贷款期为一年）
到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率（‰）×贷款期（月）]（贷款期不到一年）
其中：
月利率=年利率÷12
如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：
10000元×[1+（4.14%÷12月）×7月]=10241.5元
2）等额本金还款
等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。
基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。
方式可以是按月还款和按季还款。
由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式（如中国银行）。
其计算公式如下：
每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率
如以贷款20万元，贷款期为10年，为例：
每季等额归还本金：
200000÷（10×4）=5000元
第一个季度利息：
200000×（5.58%÷4）=2790元
则第一个季度还款额为5000+2790=7790元；
第二个季度利息：
（200000-5000×1）×（5.58%÷4）=2720元
则第二个季度还款额为5000+2720=7720元
第40个季度利息：
（200000-5000×39）×（5.58%÷4）=69.75元
则第40个季度（最后一期）的还款额为5000+69.75=5069.75元
由此可见，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个季度的还款额也就逐渐减少。
这种方式较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。
该方式1999年1月推出，正被各银行逐渐采用。
3）等额本息还款
个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。
计算公式如下：
每月等额还本付息额=［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款期数］÷［（1＋月利率）＾还款期数－1］
其中：
还款期数=贷款年限×12
如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：
月利率为5.58%÷12=4.65‰，还款期数为15×12=180
200000×4.65‰×（1+4.65‰）＾180÷[（1+4.65‰）＾180-1] =1642.66元
即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。
4）固定利率
名词解释：
指消费者在签订购房贷款合同时，即选择固定利率贷款，也就是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动，上调抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。
优点：
利率不随物价或其他因素的变化而调整。
缺点：
一旦利率水平走低，在房贷利率固定情况下，也可能存在购房者为房贷多交钱的情况。
5）结构性固定利率
名词解释：
在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准。
如利率固定5年的贷款，可以在贷款前2年固定执行一个利率，后3年执行另外一个不同的利率。
固定10年的贷款，可以在前5年执行一个利率，后5年执行另外一个利率。
优点：
使用结构性固定利率产品，还能相对减少贷款的利息支出，给客户带来实惠。
缺点：
提前还款将收取较高额度的违约金。
适用人群：
规避投资风险的投资型购房者。
6）浮动利率
名词解释：
指贷款人在贷款期内，按照央行不同时期指定利率标准进行还贷，不同时期不同利率贷款者的还贷金额不同。
优点：
利率随政策调整，避免固定利率可能造成的持续高于浮动利率风险。
缺点：
利率不可预测，贷款者不可预知年限内的还款金额。
适用人群：
适合5-10年期短期贷款者，或贷款者确定利率短期内不会有太大上调。
7）双周供
名词解释：
指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。
优点：
在选定了贷款期限的情况下，采用双周供还款与按月还款法相比，好处很明显：
大大减少利息负担、有效缩短还款期限。
缺点：
对于月收入不宽裕的贷款人来说，会增加一些压力。
目前仅有深圳发展银行可以办理。
适用人群：
每月收入分多次入账，还款能力充足或欲缩短还款期限的贷款人。
8）接力贷
名词解释：
指以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。
优点：
可以将借款人年龄加贷款年限适当延长，不受规定上限的限制。
缺点：
父母和子女之间有可能因房屋产权出现纠纷，或继承人之间因遗产处理问题发生纠纷。
目前仅有农业银行可办理。
适用人群：
年龄四十岁以上的购房者以及刚参加工作、收入暂时不高、还款压力较大的年轻人。
9）倒按揭
名词解释：
倒按揭又叫住房反向抵押。
人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷，由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。
其最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。
对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说，它提供了一种养老的方式。
优点：
“倒按揭”是一个比较好的解决养老问题的办法。
缺点：
操作风险大，且实施时间越长、风险越大。
适用人群：
有住房的老年人。
10）宽限期还款
宽限期还款法是在等额本金还款法的基础上衍生出的一种还款方式。
它的特点是：
根据与开发商签订的"预售协议"银行允许客户在入住前只归还贷款额本期利息，入住后再开始归还本金，还款方式与等额本金还款法相同。
这种还款方式现阶段只有中国银行采用。
现以中行实际操作举例如下：
假定某人于今年1月购买了2001年6月入住的期房，向中国银行申请10年10万元贷款。
按季度还款：
入住前每季度还款额=贷款本金×季利率=100,000×（5.58%÷4）=1395 元
入住后每季度还款额与等额本金还款法相同，即：
每季度还款额=（贷款本金÷贷款期季数）+（本金-已归还本金累计额）×季利率=（100,000÷40）+（100,000-已归还本金累计额）×（5.58%÷4）
第一季度还款额=2,500+（100,000-0） ×（5.58%÷4）=3895 元
第十季度还款额=2,500+（100,000-2,500×9） ×（5.58%÷4）=3581 元 以此类推……
这种还款方式的优点是减轻了支付首期款后的还款压力，同时具备等额本金还款法的特色。
11）等比累进还款法
也称等比递增（减）累进法，就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多（少）还约定的固定比例，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。
例如，一购房者向银行贷款10万元，贷期10年，按现行利率选择"等额本息还款法"，其每月还款额为1089.20元，10年后他总共需支付本息130704元。
但他如果预计5年后的收入将会有一个较大的提高，那么他可以选择"等比累进还款法"，以5年为周期，第二个年的月付款比第一个5年上浮50%；那么第一个5年内，他每月还款约在905元左右；第二个5年内，每月还款约1358元左右，比905元上浮了50%，10年后他总共需支付约135780元。
从计算中可见，选择"等比累进还款法"的付息要比选择"等额本息还款法"多5000余元，这是因为购房者借用银行贷款的时间要更长一些，因此在利率相同的情况下也就要多支付一些利息。
12）等额累进还款法
也称等额递增（减）累进法，其与"等比累进还款法"类似，不同之处就是将在每个时间段上约定多（少）还款的"固定比例"改为"固定额度"，以同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。
上述两种还贷方式因计算比较复杂，由于计算机程序设置等多种原因，目前在国内暂时还较少被银行所采用。
但是，从美国、日本和香港等经济发达、个人住房贷款业务开展兴旺的国家和地区的实际情况看，其却是国际上十分通行的两种消费信贷还款方式，十分受到新婚夫妇和开始创业的年轻人的欢迎，为有潜力的青年人购房者能够缓解眼前暂时的资金不足。
13）增本减息法
在国外，外国银行还采取一种叫"增本减息法"的计息还贷方式，就是在"等额本金法"的基础上，每期的利息按理论余额计算，但本金的归还则是从小到大，使得每月归还的本息总额一样的一种变体还款方式。
14）循环贷
用户只需将自有住房到银行做抵押，就可获得该住房等价值80%的贷款额度，在房产抵押期内可分次提款，循环使用。
“循环贷”是针对住房变现难的特点，而用户在生活中常常会出现投资理财、应急支出、经营周转的需要，而向银行贷款需要时间较长，难以应急。
这种贷款方式贷款额度高，使用年限长，有30年。
然而用途较为局限，要想获得授信，不能用于炒股买期货。
15）住房再按揭
用已抵押给银行的物业到银行办理再次按揭，银行将根据市场现状对其已按揭的住房进行评估，从而为客户增加一定的贷款额度。
贷款用于其支付购买住房及车位（库）、家庭大额耐用消费品、汽车和住房装修等一揽子资金需求的人民币个人组合贷款。
适合于已办理住房按揭后又有融资需求或者希望盘活按揭房资产的客户。
16）入住还款法
客户在招行办理一手楼住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与银行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。
17）移动组合房贷
这是今年出现的更为灵活的一种住房按揭方式。
该种房贷方式，允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯，定制个性化的还款方案。
在还款期内，还款方式还可以随时调整。
便于贷款人根据自己的收入预期，灵活调整自己的还款方式。
与等额本息方式相比，移动组合房贷还可能节省一部分利息支出。
由于还款总期限是固定的，因此还款数额较低的月份越多，后期还款压力就会越大。
18）直客式贷款
银行直接把购房款贷给购房者，让购房者把自己的房款首付和获得的银行贷款加在一起的总房款一次性付给开发商的贷款模式。
购房者可以自由选择有该业务的银行；可享购房一次性付款折扣（视不同项目而定）；免除开发商所指定的律师审核购房者贷款资格等手续的律师费；免除保险费支出（视不同银行、项目而定）；放款速度快。
但是与其他产品相比，直客式贷款申请门槛比较高。
您会贷款买房么？
目前最全的贷款买房全攻略
目前贷款购房主要有以下几种：
1、住房公积金贷款；2、个人住房商业性贷款；3、个人住房组合贷款。
1、住房公积金贷款：
对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。
住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。
同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
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2、个人住房商业性贷款：
以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。
只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
3、个人住房组合贷款：
住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10-29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。
这两种贷款合起来称之为组合贷款。
此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。
组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
办理住房公积金贷款应按下列程序：
（一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。
（二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。
（三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续。
申请银行个人住房贷款工作流程：
（一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。
（二）支付30%以上的房款。
（三）去房管部门办理预售登记。
（四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。
工薪族购房的两种贷款方式
工薪族贷款可用公积金贷款和“按揭”贷款二种方式。
（一）用公积金贷款购房。
公积金贷款是为支持一般收入的职工家庭购房而设立的一种低息长期贷款，由建设银行房地产信贷部门发放。
宁德市规定最高贷款限度为3万元，贷款偿还最长年限7年。
公积金贷款的对象是：
具有城镇常住户口，缴存住房公积金的职工。
贷款条件是：
有相当于所购住房价格30%以上的自筹资金（可以用住房公积金存款抵充），有偿还贷款本息的能力，同意办理住房抵押和保险。
贷款额度在可贷额度和最高限度内，根据具体情况确定。
贷款本息是如何偿还的呢？
偿还时采用每月等额均还的方式。
还款方式：
每月偿还贷款本息=贷款本金×月利率十贷款本金×月利率/（1十月利率）还款总月数-11].
（二）用“按揭”贷款购房。
对于无法享用公积金低息贷款的家庭，可争取享用“按揭”贷款。
但按揭贷款仅对某些房产项目提供支持，故选得当，才能享受按揭贷款，但它与公积金贷款相比，利率较高。
按揭贷款的对象和条件，与公积金贷款基本相同。
可贷额度主要根据偿还能力而定，每月经济收入应高于每月贷款偿还额的2倍。
贷款限额不得超过房价的70%，贷款最长偿还期限20年。
个人房贷业务介绍
“个人购置住房贷款”是最基础的住房按揭业务，各家银行都在开展该业务，个人购置住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。
申请人应具备的条件
各银行一般都要求“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
1。
具有城镇常住户口或有效居留身份；2。
有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；3。
不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；4。
有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；5。
具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
申请所需证件
在申请借款时，申请人应出具多种文件，主要包括：
1。
身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；2。
贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；3。
符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；4。
抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；5。
保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；6。
以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；7。
以公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。
个人贷款额度
个人购置住房贷款的贷款额度为不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准），贷款期限最长可达30年。
偿还方式选择
在还款时，借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。
如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。
偿还本息的方式有以下两种：
1。
贷款期限在一年（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；2。
贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。
房贷质押和抵押
可以作为购置住房抵押物和质押物主要有如下种类：
（一）个人住房贷款的抵押物
1。
借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；2。
借款人依法取得的国有土地使用权；
（二）个人住房贷款的质押物包括国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。
在决定购房前首先应充分从自身（家庭）收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度及向亲友借款额度等资金来源因素正确估算自己的实际购买能力，以便最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位，以下五方面是制定购房预算时应该考虑的内容：
第一：
正确估量个人资产
买房要根据需要和支付能力综合考虑，先买支付得起的楼宇，再买喜欢的楼宇，其要诀是审慎地计算个人净资产。
净资产值是个人支付能力的底牌，必须认真算出来，对于普通上班族来说还包括三个月支出的总和，以便应急。
个人资产中，净资产是可随时支配的款项，对于自住型的购房人来说，通过以小换大，由远到近，比一次性进入高尚住宅更为实际。
因而准确计算个人净资产是把握购房能力的前提和基础。
个人净资产是个人资产减去个人负债的余额。
个人资产是拥有的财富，包括：
店铺、汽车、家具、收藏品；现金、外币、债券、股票；住宅、黄金、珠宝、公积金等。
个人负债是应偿还的债务，包括：
按揭还贷、汽车分期付款；短期借款等。
对于广大工薪层来说，在个人资产中有一项重要内容是住房公积金。
住房公积金是由在职职工在其工作年限内，由职工本人及所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，由政府设立的公积金法定机构集中管理。
目前单位和个人住房公积金的交存度一般为工资收入的6%~10%。
购房者可向住房公积金管理机构申请个人住房公积金贷款，它和银行个人商业性贷款在贷款对象、贷款额度、贷款期限、贷款利率等方面有很大不同，是一种更优惠的贷款形式。
第二：
选择适宜的房价
对个人资产做完估量后，下一步当然要挑选品质好、价钱又不高的住宅了。
然而，当面对众多可供选择的商品房时，一定会惊叹：
怎么房价相差会如此之悬殊。
其实，房价的制定是有一定规律的，它受到市场和成本制约。
这里着重介绍构成目前商品房价格的成本因素。
商品房价格主要由3大块组成：
一是土地成本；二是开发建造成本；三是利润、税费、销售等费用。
以目前的内销商品房来看，价格的构成要素绝大部分比重在前二者。
综上所述，主要是从成本角度谈了商品房价格的组成，但大家应该记牢一点，真正决定房价的，不是成本，而是市场因素。
如个别区段，某些开发商由于是在1993年房地产最热的时候入市的，拿地成本高，建筑原材料是在天价的时候购入，还没建完就遇宏观调控，房地价陷入低谷，销售景况惨淡，苦苦支撑到现在，资金成本已高得惊人，成本价位肯定是高高在上了。
而此时，该区段又新上了许多近年才批的项目，各方面成本都较低，房型格局也新颖，价位还低，在这种情况下，竞争的优劣是显而易见的。
所以说，房价的最终成因，还要回归到市场的认同，您可以根据实际购买力充分参照房价的成本和市场构成因素最终决定适宜的房价水平。
第三：
正确估计还贷能力
目前，银行个人商业性住房贷款额度最高为购房价款的70%，居民个人购房时必须要有不低于购房价款30%的首付款。
根据中国人民银行有关规定，商业性个人住房贷款利率依据贷款期限不同，实行不同档次利率，在贷款额度一定的条件下，贷款期限每增加一年，贷款利息负担增加，同时月均还款额下降一般来说，对购房者有利的贷款期限在五年以上，十年以内，因为在这个范围内，月均还款额下降较快，每月还款的压力差距较大。
现在银行是按贷款本金和贷款期限计算贷款本息的月均偿还额，另一方面借款人也可以根据自己家庭月收入的多少，确定要用于购房消费，偿还银行贷款本息的数额，然后选择自己认为合适的贷款期限，来计算自己最多能申请多大额度的贷款。
第四：
各项税费支出
税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置，因此了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。
购买房产时涉及到的税共有8种，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、固定资产投资方向调节税、房产税、印花税、城镇土地使用税和契税。
个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税。
印花税由税务局按房价的0.05%收取；契税一般为房价的4%。
购买房产时涉及到的杂费主要有：
房屋买卖手续费：
买卖双方各为房价的0.5%；公证费：
买卖双方各为房价的0.4%；律师费：
外销房按律师事务所所定标准收取；委托办理产权手续费：
为房价的0.3%；物业管理费：
按国家及北京市规定及房屋的特殊情况收取物业管理费；房产权证费：
每件4元；产权初始登记费：
0.3元/每平方米建筑面积；房屋保险费：
公积金（包括组合贷款）：
总房价的0.05%/年；按揭贷款：
总房价的0.1%/年。
抵押登记费：
房地产抵押登记费（按总房价分段计算）：
100万元以下〔含100万元〕的部分：
0.1%超过100万元至200万元（含2000万元）的部分：
0.04%。
第五：
了解物业管理收费
物业管理收费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬。
物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关。
利用政策选择低价房
国家为了改善住房困难家庭的居住条件，在大力开发商品房的同时，还建设了经济适用住房、平价房、安居工程等低价房。
这些住房一般价格较低，主要面向中低收人家庭。
所以中低收人家庭在购买住房时可以优先争取安居房，其次是平价房，再次是经济适用住房，最后才是商品房。
安居房是实施国家“安居工程”而建设的住房，是国家面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
平价房是以成本加上3%的管理费用为销售价格向大多数中低收人家庭提供的住宅。
成本由征地和拆迁补偿费，勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建没费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
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