镇江房地产市场调研报告50P.docx
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镇江房地产市场调研报告50P
2012镇江房地产市场调研报告50P
镇江房地产市场调研报告
一、镇江基本情况
1.1镇江市概况
镇江是一座具有3500多年历史的文化名城，又是一座集港口、工贸、旅游于一体的新兴工贸、旅游城市。
镇江地处长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处，是长三角重要制造业基地和能源基地、长三角区域物流中心城市。
镇江下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、京口、润州三个区和镇江新区，总面积3843平方公里，人口290万。
是一座港口型开放城市。
1.2地理位置
镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，三面环山，一面环水东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。
公路方面，镇江对外的快速交通主要依赖沪宁高速公路,润扬大桥维系和江北的交通联系。
和沪宁线其它城市相比,镇江对外交通状况最差:
主城区距离沪宁高速公路最远（15公里）。
高铁通车后对区域和周边长三角城市的通达性有很大提升，高铁站点设在丹徒区，对于丹徒区加快城市化进程，逐步发展成熟，融入传统意义上的镇江市区也有一定的提升作用。
镇江处于沪宁线靠近南京的一端,到南京和上海的距离分别为80和220公里 这个距离意味着镇江基本不能接收上海的辐射。
对于南京来说，部分南京人可能会考虑到距离南京较近的句容置业。
1.3自然人文环境
镇江是国家级历史文化名城，有深厚的文化积淀，吴文化发源地。
著名景点多镇江古为吴地，当地方言为吴语。
但是随着北人南迁，尤其是历史上有名的“永嘉南渡”之后，镇江居民就主要由江北人组成，方言改为江淮次方言，只有丹阳市、常州、无锡、苏州等地至今仍保留吴语。
镇江市区同南区几个吴语县认同感不高。
镇江人性格保守、好安逸、地方治安好。
1.4行政区划
镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市。
另有国家级经济技术开发区-镇江新区，行使市辖区经济、社会管理权限。
镇江全市总面积2414平方公里，人口311万人。
市人民政府驻京口区正东路39号。
全市共有51个镇（街道）。
其中:
镇41个，街道办事处10个。
丹阳市辖13个镇，句容市辖10个镇，扬中市辖5个镇，丹徒区辖7个镇，京口区辖2个镇、4个街道办事处，润州区辖1个镇、4个街道办事处，镇江新区辖3个镇、2个街道办事处。
县/市/
面积（
人口（万
政府驻地
京口区
332
27.49
三茅镇
扬中市
1059
80.6
兰陵路
丹阳市
1385
62
华阳镇
句容市
218.9
21.7
金港大道
镇江新区
611
36
丹徒新区
丹徒区
132.68
24
润州路
润州区
126
36
京口路
注：
镇江新区并非正式市辖区，但享有市辖区经济、社会管理权限，故列入详述。
二、宏观经济发展分析
2.1镇江经济概况
镇江是一座产业特色明显的新兴工业城。
拥有2个国家级开发区、6个省级开发区、5个国家级高新技术产业基地，拥有世界主要的锚链生产基地、全球单厂规模最大的高档铜版纸生产基地、中国最大的汽车发动机缸体和醋酸生产基地，正逐步成为以机械、化工、造纸三大主导产业，电子信息、新材料、交通设备、食品、电力五大优势产业，船舶及船用设备、工程电器、五金工具、眼镜、香醋等十大产业集群为主体的长三角地区重要的先进制造业基地。
改革开放以来，已有80多个国家和地区的1300多家外资企业在镇江投资，包括20多家世界500强企业。
未来镇江将以沿江基础产业与沿路高新产业，现代制造业与现代服务业并举的产业发展战略。
重点形成以巩固发展现代制造业和旅游业为主的优势特色产业；错位发展物流业和光电子产业为主的新兴特色产业。
镇江2011年GDP在江苏排名第10，房价排名第7。
市
GDP（亿）
人口（万）
人均GDP
房价
苏州
11000
691
159189.6
11636
无锡
6800
518
131274.1
8667
常州
3750
342
109649.1
7392
南京
6250
624
100160.3
12284
镇江
2500
268
93283.58
7100
扬州
2750
470
58510.64
8090
南通
4300
789
54499.37
7456
泰州
2600
501
51896.21
4997
徐州
3700
906
40838.85
5582
盐城
2800
800
35000
5127
淮安
1700
510
33333.33
3952
连云港
1550
466
33261.8
5134
宿迁
1350
515
26213.59
3685
1）、经济在江苏处于中游水平
初步测算，2011年全市实现地区生产总值2500亿元，按可比价计算比上年增长12.3%。
人均地区生产总值（按常住人口计算）93283.58元，增长11.2%，按现行汇率计算折合11736美元。
2）、服务业发达程度一般，私营经济GDP占比五成。
镇江的高端企业主群体相对较少。
镇江目前的经济核心是以工业为主。
二三产业之比为1.49:
1。
而镇江的私营企业规模在江苏亦仅处于中游，活跃程度一般。
民营企业对于全市经济增长的贡献率达到50%左右。
这一个数字在嘉兴是89.5%，在苏州、无锡均在75%。
说明镇江的高端企业主群体相对较少。
3）、城市本地人口总量小，外来人口数量大
镇江本地常住人口的数量不大，据2010年人口普查最新数据，全市常住人口311万人，较10年前增长7.47%。
但随着镇江城区改造发展，外来人口增速明显，外来人口基本来自于苏北和安徽为主，消费能力有限。
2.2城市板块
各区块城市功能分工明显，人口的扩散与导入速度依赖镇江未来城市产业经济的发展速度
从区块功能定位上看，丹徒居住性质较强，但由于区位原因，规划成型周期难以确定。
且从观念上，传统的镇江人对于丹徒普遍存在一定的抗性，认为不属于市区，是“乡下“的概念。
因而区域人口导入面临较大的困难。
分区
板块
用地面积（平方公里）
规划人口（万）
功能
主城
主城核心区
25
30
城市主中心区，商业金融旅游服务中心
南徐新城
20
20
行政、文化、商务和生活居住区
丁卯新城
20
20
大学城和光电子高新技术产业区
丹徒
15
15
高新技术产业、第三产业和生活居住区
南山风景区
12
休闲度假、森林公园
西翼（高资、龙口）
15
7.5
港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区
东翼（大港、谏壁）
31
12.5
基础产业带、城市生活区
三、宏观政策分析
3.1相关政策汇总
1）、保障性住房发展（2012.02）
镇江市今年计划新建各类保障性住房11800套（间），其中，新建公共租赁住房（含廉租房）6000套（间），新增廉租住房补贴1500户，新建经济适用房3000套，新建限价商品房2800套，实施和平路西、绿竹巷北、荣庆里等城市棚户区（危旧房）改造3970户。
此外，拆迁安置房仍然是建设的重中之重。
计划新开工拆迁安置房279万平方米、2.67万套；计划竣工230万平方米、2.2万套。
2）丹徒区约束商品房买卖楼盘合同条款备案率100%（2011.4）
丹徒工商局开始对《商品房买卖合同》格式条款进行备案。
同时，工商部门联合法院、房管局、住建局、律师事务所等，对房地产企业的合同条款进行重点审查，寻找“霸王条款”。
如今按规定开发商必须将取得备案号的合同在售楼现场公示。
3）、镇江市关于契税政策
镇江市自2010年10月1日起，对个人购买90㎡及以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，减按１％税率征收契税。
对个人购买90㎡以上、144㎡以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税。
商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。
3.2政策总结
1）多重政策的叠加效果造成市场的观望情绪。
2）投资需求受到明显影响。
投资客减少，目前市场客户主要以刚需自住客为主，对产品品质和价格敏感度高。
3）系列调控措施中“限购”力度最大。
但因为三线城市没有限购，所以实际影响小。
4）镇江城市建设改造力度不减，新建项目供应量预计较大。
供过于求，将是未来一段时间的主流市场态势。
四、镇江土地市场分析
4.1镇江市区一级土地市场整体分析
2011年土地成交量同比上涨6%，成交金额同比上涨61%，平均地价同比上涨51.3%。
2005年以来，镇江市区土地成交量呈现倒“S”型；2006年成交3501亩，创造了2008年以前的最高记录；这一年，中南集团拿地700亩，开发了滨江项目中南世纪城；和融集团拿地500亩，开发了低密度社区优山美地。
在经历了2008年的土地市场低谷之后，从2009年开始，土地市场成交量大幅攀升；2009年，苏宁置业进驻镇江，拿下大市口黄金地块50亩；帝宝花园酒店在学府路拿地100余亩，开发五星级酒店；万达、常发进驻镇江南广场，共拿地近200亩，开创镇江高铁南广场城市综合圈新时代。
2010年，中冶进驻镇江，在江苏大学北片拿下360亩地；首创进驻镇江，在丁卯区拿地86亩；同时，万科再次拿地500亩，中南再次拿地800余亩，土地热度再次升温。
步入2011年，镇江市土地成交量达到峰值，恒大、招商、宝龙、中建、绿地纷纷进驻镇江。
从2008年开始，镇江土地的价格进入一个快速增长的阶段。
2011年镇江市区土地总成交4193亩，同比上涨6%；平均成交地价为298.82万元/亩，同比上涨51.3%；成交总金额125.33亿元，同比上涨61%。
大量的土地成交和地价的上涨推动了镇江市房地产业的发展和房地产价格的上升。
而不同阶段拿地企业开发的项目在市场上同时销售，不同的土地成本也造成了价格的错位竞争。
4.2镇江市区2011年土地行情分析
上半年土地市场偏热，下半年热度有所下降，流拍频现
2011年共出让地块宗数85宗，地块时间集中在4月、6月、9月、10月，12月份出让的17宗土地仍在挂牌中。
4月份出让地块中包含了大东地块，6月份包含了新生村地块，9月份包含了南徐新城体育会展中心地块4块（其中3块遭流拍），10月份包含了绿地高铁南站综合体地块500亩。
2011年，镇江市共成交国有建设用地61宗，成交面积4194亩，成交金额125.33亿，成交均价299万/亩。
5月，招商进驻镇江，砸金30余亿，以楼面价5500元/㎡的“地王”价格拿下大东地块近500亩；7月，中建以15.1亿的地价拿地新生村地块380余亩；10月，绿地正式进驻镇江，与镇江市政府签署合作协议，将投资100余亿元，在镇江高铁南站附近打造1492亩的城市综合体。
进入2012年，1、2月份镇江土地市场没有供应。
3月30日，推出经营性用地。
住宅和商住混合是此次供应的主流。
具体出让地块情况如下：
地块名称
土地位置
所属区域
土地面积
土地用途
规划指标要求
出让年限
保证金
起始价
起始楼板价
出让时间
截止时间
（m2）
容积率
（年）
（万元）
（万元）
（元/平米）
官塘1号B地块
北至莱山路，东至官塘桥路
丹徒区
81491
住宅
1≤容积率≤1.25
70
4100
20500
2012
2012-3-30
2012-5-2
丁岗商业1号地块
东至凤栖路，南至105县道
商服用地
17460
商业
1≤容积率≤1.75
40
420
2100
687
2012-3-30
2012-5-2
原大港中学南地块
南临东风河，西至经六路
大港区
40291
商住
1≤容积率≤2.10
70
1500
7500
886
2012-3-30
2012-5-2
京岘山南路东侧地块
南至焦顶山路，西至京岘山南路
京口区
30234
住宅
1≤容积率≤1.3
70
2100
10350
2633
2012-3-30
2012-5-2
DT1020
东至长香路
丹徒区
15054
住宅
1≤容积率≤1.1
70
760
3800
2295
2012-3-30
2012-5-2
精英公寓二期地块
北至南纬一路，西至经十三路
京口区
31264
住宅
1≤容积率≤2.88
70
520
2600
289
2012-3-30
2012-5-2
经十三路东地块
西至经十三路
京口区
6955
商业
1≤容积率≤2.40
40
760
1800
1078
2012-3-30
2012-5-2
通港路东地块
北至扬子江路，西临通港路
京口区
133141
商住
1≤容积率≤2.41
70
4700
23500
732
2012-3-30
2012-5-2
港南路南地块
北至港南路，西至港中路
京口区
29665
商住
1≤容积率≤1.05
70
920
4600
1477
2012-3-30
2012-5-2
赵声路西地块
东至赵声路，南至银山西路
大港区
29430
商住
1≤容积率≤2.50
70
1100
5500
748
2012-3-30
2012-5-2
典型地块地理区位如下：
土地成交详情如下：
地号
地块名称
总建面积/㎡
土地用途
容积率
起步价/万元
成交价/亩/万元
成交价/万元
溢价率
楼面价/元/㎡
中买单位
1--1
丁卯桥路北张许北路西侧
77800
商住
2.35
12000
367
18200
52%
2339
镇江中恒置业有限公司
1--2
烟墩山路东侧1号
173200
商办
1.64
14500
98
15500
7%
895
镇江中港投资有限公司
1--3
张许南路东纬三路北侧
148010
商业
1.23
25500
147
26500
4%
1790
镇江新区经济开发总公司
2--1
南纬四路北侧经十三路东侧
61865
商住
2.5
6600
183
6800
3%
1099
镇江新区城市建设投资有限公司
3--1
象山路以北1号地块
92657
商住
2.2
27600
469
29600
7%
3194
镇江市公共住房投资
3--2
象山路以北2号地块
92594
商住
2.2
27800
472
29800
7%
3218
江苏万丰置业有限公司
3--3
金山路北侧
11124
商办
0.7
2680
117
2780
4%
2499
镇江城投公司
4--1
南徐大道西延燃气加气站地块
146740
商业
0.1
430
1
1880
337%
128
中国石油化工股份有限公司江苏镇江石油分公司
4--2
林隐路6号地块
111300
商住
3.5
16000
346
16500
3%
1482
镇江红星置业有限公司
4--3
黄山西路北地块
81000
商住
5.44
17800
842
18800
6%
2321
颐高集团有限公司
4--4
大东1号地块
361950
商住
1.9
198000
704
201000
2%
5553
招商局地产控股股份有限公司
4--5
大东2号地块
188050
商住
1.46
98000
518
100000
2%
5318
招商局地产控股股份有限公司
4--6
康湾安置房1号地块
11770
住宅
1.1
3000
206
3300
10%
2804
江市润州区恒发土地房屋
4--7
戴家湾安置房地块
210100
商住
2.75
22800
208
23800
4%
1133
镇江华源置业有限公司
4--8
圌山路金港大道交叉口东南地块
300150
商业
0.3
800
4
5550
594%
185
中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司
4--9
镇澄路跨线桥南侧
300150
商业
0.3
800
2
2600
225%
87
中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司
4--10
烟墩山路港南路交叉口东南地块
800400
商业
0.3
2000
2
6000
200%
75
中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司
4--11
港中路南沿交叉口东北地块
300150
商业
0.3
800
1
900
13%
30
中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司
4--12
滨江路交叉口地块
300150
商业
0.3
800
5
7100
788%
237
中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司
4--13
港南路滨江路交叉口西南地块
300150
商业
0.3
800
4
5600
600%
187
中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司
4--14
105县道以北地块
33500
商业
2.5
1780
104
2080
17%
621
镇江智仁建材有限公司
4--15
纬一路东侧地块
81600
商住
2
16800
324
19800
18%
2426
常州华凌地产有限公司、瑞昇国际贸易投资有限公司
4--16
丁卯桥路北张许南路东地块
170250
商住
2.45
36800
363
37800
3%
2220
蒋伟年
4--17
南纬四路南环园西路北侧地块
113400
商住
2
15800
197
16800
6%
1481
镇江先基置业有限公司
4--18
丹徒DT1122
190200
商住
3
15800
177
16800
6%
883
瑞宇集团有限公司
4--19
丹徒DT1003
10900
商住
1.6
440
100
990
125%
908
镇江中融置业发展有限公司
5--1
新生村1号地块
235221
商住
2.1
59000
266
60000
2%
2551
中建一局集团房地产开发有限公司
5--2
新生村2号地块
369910
商住
2.6
90000
385
91000
1%
2460
5--3
南徐路西侧
66514
商业
4.72
7730
290
7930
3%
5627
镇江国投置业开发有限公司
5--4
润兴路西侧
37549
科研
4.9
1590
146
1690
6%
2205
江苏三顺实业有限公司
5--6
学府路南侧
12631
商住
2.4
2700
188
2800
4%
5320
江苏康华投资有限公司
5--7
丁岗烟墩山路西侧
36055
商业
1.06
3600
74
3800
6%
1117
镇江瑞城房地产开发有限公司
5--8
经十路东侧
20000
商业
5
2100
367
2200
5%
5500
镇江京河建筑工程有限公司
5--10
丁卯桥路南侧
453.9
商业
0.3
1100
551
1250
14%
8262
镇江金鹰石化有限公司
5--11
扬子江路南侧
199748
商住
1.8
13500
84
14000
4%
1262
镇江开诚置业有限公司
6--1
朱方路102号地块
31500
商住
2.5
8600
466
8800
2%
2794
镇江市润州区房地产开发总公司
6--2
谷阳路东学府路南地块
68100
商住
3.26
13700
447
14000
2%
2056
复亿投资控股（上海）有限公司
6--3
板桥安置房一期地块
135000
商住
3.1
17500
271
17700
1%
1311
镇江红星置业有限公司
6--4
新城市花园安置房四期地块
196100
商住
3.7
22000
281
22300
1%
1137
镇江市公共住房投资建设有限公司
6--5
金山水城安置房三期1号地块
166800
商住
3
16300
198
16500
1%
989
镇江市公共住房投资建设有限公司
6--6
金山水城安置房三期2号地块
204000
商住
2.3
16300
125
16600
2%
814
镇江市公共住房投资建设有限公司
7--1
檀山路东侧地块
14051
商业
3.39
4700
265
4900
4%
3487
城投公司
7--2
金山湖路以东地块
6922
商住
1.05
2700
279
2900
7%
4190
新湖置业有限公司
7--4
体育会展中心南1号地块
97907
商住
2
30000
306
31000
3%
3166
镇江亚东置业有限公司
7--10
运河路菜场地块
6500
商住
1.01
800
93
900
13%
1385
红星土地整理开发公司
7--11
DT1014地块
4822
商住
1.1
750
111
800
7%
1659
镇江市丹徒万源房地产开发有限公司
7--12
DT1125地块
26818
商住
4.8
6300
187
6400
2%
2386
新安创恒置业有限公司
7--13
DT1126地块
121413
商住
2.6
35000
210
36000
3%
2965
镇江宝龙置业有限公司
7--14
扬子江路南商业地块
26233
商住
1.54
4400
114
4500
2%
1715
新区经济开发总公司
7--15
万顷良田安置区商业地块
12617
商住
1.5
1500
85
1600
7%
1268
镇江瑞城置业有限公司
8--3
中华路地块
350400
商住
4
120000
935
121000
1%
3453
镇江汇丰房地产开发有限公司
8--4
檀山路以东地块
285400
商住
2
59000
290
59500
1%
2085
上海绿地（集团）有限公司
8--5
五
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