某楼盘各阶段营销推广执行方案Word下载.docx

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新天地二期的出现”为立足点，直接强化二期主题，利用新产品的号召力，并对一期我们所取得的成就加以提炼、升华和展示，直接呼应活动主体。

3、销售中心的包装完成

1）、整体包装建议

预计完成时间：

约在2011年7月份（修饰）

新天地为“新德式简约风尚社区”，在二期产品推出之时，销售中心的一定程度的变化，会带给人们一种全新的不同的感觉。

售楼部的包装需要更呈现出尊贵、闲适、自然、清新的风格特点。

2）、标志性建筑的建造

二期为区别于本案一期产品、甚至其他产品的强势地位，建议于现有售楼处广场建造一座临时性的标志性建筑，以简洁、挺拔、色彩明快为该建筑的主题风格，用以形象展示，以体现本案二期的成熟、实力及品质！

3）、细节包装建议

①、洽谈区。

售楼部内部规划已经到位，各区位置规划合理，仅对休闲区与儿童游乐区做一些建议。

洽谈是销售员与客户沟通的地方，也是售楼部人气最活跃的地方，因此，营造优雅、不失热烈的谈话氛围必不可少。

可采取一些细节处理，例如在桌面摆放花丛、在上方挂吊旗、播放优美音乐等，营造良好的洽谈氛围。

②、VIP贵宾区。

设置VIP区，以沙发及高档茶几为主，加强案场服务，延长其逗留时间，制造人气。

③、左边人、车入口。

设置大气醒目的导示标志，指明示范单位及售楼部、停车区方向。

在正门入口建议铺设红地毯，给客人尊崇感受。

4、滨河·

新天地产品推广会

□时间：

2011年3月中上旬

□地点：

临沂市某中高档酒店

□对象：

意向认购客户

□内容：

①二期产品介绍、展示及理念阐释；

②建材品质展示；

③酒会。

□目的：

①为老业主/意向认购客户带领新客户，了解滨河·

新天地二期产品；

②强化品牌优势、社区优势、产品优势，促进购买，形成口碑。

二、认购期（2011.3.1—4.20）

认购期

2011.3.1—4.20

蓄客、密集推广、积累人气、为开盘造势

通过对营销主题的炒作，形成强烈的社会舆论氛围，引起目标客户认同；

全面收取诚意金，签订诚意邀约书；

密集的广告投放；

产品推介会促销；

本阶段为形象推广期。

以高调亮相，密集推广为原则，对二期产品进行瞬间爆破，聚集人气，储蓄客户。

1）形象硬广主题：

1、滨河·

新天地二期引领临沂品质生活的走向！

2、滨河·

新天地二期德国品质/真功夫系列

3、滨河·

新天地二期用爱筑家品质升级

2）重点活动主题：

新天地青年优先置业计划

在深化本案二期户型的优质，园林的规划，区位的优势的同时，将活动告知客户，并重点分析户型的精致、优美、宜居，并从户型引导至小面积，再到性价比，俘获年轻客户的心理——青年优先置业计划，并借此活动快速去化4、5号楼，争取在开盘强销期完成整体房源25％的货量！

（具体活动方案稍后提交）

3、媒体投放

该阶段是广告宣传的重要时期之一，是为公开发售蓄势的关键时期。

因此媒体通路的选择相应加以较大力度的投入，主要由沂蒙晚报、网络广告、户外广告、短信、活动营销这几大部分立体构成。

4、现场展示

Ø

围挡的调整，以本案二期整体形象构图、案名、二期热线为内容；

道旗的调整：

以本案二期的推广主题（滨河·

新天地二期，德国印象/品质筑家），为主要内容，同时辅之幸福热线、形象设计等；

售楼部重新包装全部完成。

5、活动推广

6、开盘准备工作明细

时间段

完成工作

完成预售证申领，并准备好客户可能会查询的相关证件（如规划许可证、施工许可证等）

整体现场包装完成（包括卖场包装、工地包装等）

各项宣传资料、销售道具（如楼书、单张、规划图、户型图、认购须知、按揭须知、价目表、付款方式、效果图、展板、垂幅、计价纸、客户睇楼登记表等制作完成）

销售培训、流程组织、管理架构等均已筹备完毕

最大程度的储备有效客户

三、开盘强销期（2011.4.21—6.30）

开盘强销期

2011.4.21—6.30

推出4号楼（102户）、6号楼（66户）；

借助青年优先置业等系列活动进行重点消化，力争销售完毕。

并在此阶段中后期推出6号楼

强化营销主题和产品主题；

通过系列活动引发销售热潮

销售单位；

开盘日活动；

继续广告投放

开盘分析：

一般来看房地产销售季节性比较强，一般来说，“五·

一”和“十·

一”两个黄金周前后，以及房展会期间在此时开盘可吸引大量的客户前往选房/购房，容易形成开盘旺销的场面。

本案二期，建议于4月中下旬开盘，一方面借助市场的旺季增加成交率，另一方面可以为项目的销售预留充裕的时间。

这样可以形成5月上旬开盘期的销售高峰，快速消化货量。

此阶段为前期蓄势的爆发阶段，开盘销售具有承前启后的作用，各项工作主题围绕销售进行，以全面展示滨河·

新天地二期产品的优势点。

开盘推出的4号楼以小户型为主，共96套，其次还有6套复式户型；

6号楼包括一室一厅、两室一厅、三室一厅、三室两厅，产品线较为丰富，与4号楼配合首先推出。

5号楼与4号楼产品相同，小户型96套，其次还有6套复式户型，对于以小户型为主产品，我们结合客户情况，重点采用相关活动针对性去化。

1）滨河·

新天地二期盛大开盘

2）德国品质真功夫系列

3）你去过欧洲吗？

！

临沂首席新德式简约风尚社区！

（随文部分结合整体规划、园林景观、宜居等卖点，附加活动信息，并重点突出二期产品户型优势）

此阶段为媒体推广最白热化的时期，在媒体投放的密度上也应该保持一定的投放密度，主要依靠户外广告、报广、短信、新闻软文等主要媒体等。

围墙树立，以整体形象构图、案名、咨询电话为内容；

售楼部外大型户外广告牌树立

售楼部使用中，楼体广告完成，看楼通道样板房全部开放

5、活动营销

1）、滨河·

新天地青年置业计划——青年优选社区

2011年4月

销售中心

年轻的意向认购客户

①二期产品介绍、展示及德式理念阐释；

②开盘期间，拿出一部分户型作为青年优选户型；

③“百发百中”投篮赛，送大礼。

①为青年客户/意向认购客户带领新客户，了解滨河·

2）、滨河·

新天地“满载风情的德式文化”德国印象图片展

□主题：

德国印象图片展

□活动内容：

展出具有欣赏价值，风情独特的以德国风情为内容的图片。

邀请本案目标消费者等参观展览。

□邀请对象：

本案准客户、目标客户

□活动地点：

本案销售中心

□活动时间：

2011年5月1日

□目的：

新天地二期主题为“德国印象/品质筑家”，意在突出本案德式简约生活文化与品质的结合。

因此，将德国的家庭观念借助过来，不仅继承他们的建筑风格，更继承他们的家庭文化，对于客户及自身项目的提升都有较大的积极意义。

3）临沂春季房展会

□活动时间2010.5月下旬

□参与目的

临沂春季房展会是项目想象展示的绝佳时机，也是市民看房购房的大好时机，良好的利用房展会，可以带来销售的小高潮。

□注意要点

2011年5月下旬春季房展会现场包装及注意事项：

推广主题：

“滨河·

新天地二期，德国印象/品质筑家”；

项目总体规划模型、主力户型模型，各种宣传资料齐备；

设置好茶/咖啡/雅座；

（详细活动计划稍后提交）

4）5号楼活动建议：

“携子之手情定今生”婚房活动

□目的和意义

鉴于5号楼房源均为小户型，故在次必要前提下推出“携子之手情定今生”婚房活动，根据4号楼及6号楼去化进度敲定活动时间，活动期间均有独家对应政策，旨在构建一个温馨、和谐的活动氛围，并在临沂市场引起一定的话题，成为年度颇受瞩目的购房活动之一。

□活动内容

活动期间，在5号楼原有价格的基础之上，购房者凭婚纱照、结婚证或证明双方关系的物件前来购房，即可享受：

总价最高让利1万元，并赠送精美家居套装（每户限一套，套装具体物品待定），此外，购房客户还可参与幸运大抽奖等促销活动，特等奖设置1名，可获得“豪华家电套装”，例如：

家电、音响等必备家电，其他奖项设置以实用为主，奖项设置如：

精美水杯、加湿器等，价格在20—200元不等。

①购房客户最高让利1万元；

②幸运大抽奖：

特等奖获得客户可享受“豪华家电套装”（以家庭为单位，限1户）；

③其他购房客户可通过抽奖获得加湿器、精美水杯等。

将成交客户聚集，并结合房源特性及推广节点，利用“婚房”的概念，将5号楼房源快速消化，有利于营造案场气氛，促进成交。

奖项设置，可以吊起客户的胃口，将客户再次集中，为项目造势。

奖项设立说明：

一等奖（1名）：

豪华家电套装

二等奖（5名）：

加湿器一台

三等奖（10名）：

精美水杯一套

□幸运大抽奖活动的解释

凡在活动期间婚房购买客户均可参加幸运大抽奖活动，活动设置特等奖1名，奖项设置为“豪华家电套装”。

通过幸运大抽奖活动，刺激购房者在当月成交，设置幸运大抽奖最大目的为丰富我们的促销活动体系，以对购房者产生较大的吸引。

具体抽奖流程为活动结束后的某周周日，邀请所有活动期间的婚房购买客户参加抽奖活动，地点为滨河•新天地销售中心现场。

□案场包装

以时间线为支点，一方面：

年中前后的时期，可采取一定的现场包装，例如在活动期间，可在案场用中国结、喜庆贴纸等装饰品进行装饰，在烘托活动气氛的同时，为以后的销售奠定基础；

另一方面：

可于案场放置易拉宝广告，将5号楼房源的信息以稀缺、宜居的概念进行告知，并加强案场的销售辞令，提升房源品质，切合客户的心理，促成成交。

□推广主题与诉求的调整：

媒体广告诉求的调整应紧密结合5号楼的特性（小户型，宜居等），以贯穿其中的“携子之手情定今生”为主线，同时将让利、抽奖等活动作为噱头进行告知，引发消费者的购房冲动，满足消费者贪图实惠的心理，以加促成交。

四、持续期（2011.7.1～8.31）

持续期

2011.7.1

—8.31

在对6号楼货量持续销售的同时，于此阶段推出推出保留精品楼座10号楼，继续配合青年优先置业计划等系列小活动，力争在本阶段去化完毕。

积累二次强销的客源，促进销售二次高潮的到来

维持项目的曝光度，保持广告的持续性，蓄积客户。

本阶段为开盘销售高潮过后的一个时期，背负对前期销售的调整，及为二次强销蓄客、造势的双重使命，因此，在推广上应首先维持稳定的投放，保证项目的持续曝光，同时维系好前期客户的关系，为二此强销积蓄力量。

10号楼为纯板式建筑结构，其户型从结构、设计等方面看都较为优良，为本案的保留精品楼座，共计66套。

1）由爱作证，让幸福升级

2）青年优选社区系列

3）滨河·

新天地”客户欢乐Party

3、媒介推广

持续期的后期阶段即8月份，广告宣传要保持一定的强度，主要媒介户外广告、报广、新闻软文紧密配合销售，短信、自办媒介辅助宣传。

4、活动推广

1）“滨河·

□活动时间：

2011年7月中旬

□活动地点：

某广场

□活动对象：

本案二期老客户、意向客户

□活动描述：

邀请意向客户举行喝啤酒比赛和“百发百中”投篮赛，并欣赏乐队的热烈演出和动感街舞表演。

其间结合互动的小游戏，构成一个极具情趣和激情的完美时光。

□活动目的：

让本案老客户、准客户等有更多交流机会，由他们带来更多的朋友从而有利于项目租售，提升意向客户心目中的整体形象，有利于口碑效应的传播。

2）“滨河·

新天地”德国品质/现场体验/大抽奖

2011年8月中旬

案场

本案老客户、意向客户

邀请本案老客户、意向客户，到项目施工现场进行参观、鉴赏，因为本案一期7、8号楼座等已呈现，由销售人员对本案的德国品质等进行详细的讲解、阐释，并告知客户，购房即可参与幸运大抽奖等活动信息，凝聚人气。

10号楼为本案二期中的精品楼座，在此时段此活动的开展，进行有效的客户聚集、人气的汇聚，配合青年优先置业计划，进行10号楼的重点消化。

3）青年优先置业计划

（活动方案稍后提交）

五、二次强销期（2011.9.1—10.31）

二批公开发售

2011.9.1

—10.31

推出1、2号楼，利用“无理由退房活动”力争去化1、2号楼的50％以上，即去化240套以上

利用无理由退房活动及秋季房展会加大宣传力度，促进第二次销售高峰到来。

保持媒体的稳定推广；

加大蓄客力度；

秋季房展会。

本阶段为本案的二次强销期，是奠定胜局的销售期，因此，本阶段应再次加强活动营销力度及媒体投放力度，同时提高销售力，最大限度的去化剩余货量，同时辅助SP促销活动，中秋节、国庆节等时间节点，采取购房有礼等活动，满足市民贪图便宜的心理。

1）“无理由退房活动”浓情开启

2）邻里亲情系列主题

（突出和谐友爱、其乐融融的邻里关系，亲和力强的生活场景起到强烈的渲染效果，同时辅助SP促销活动，中秋节、国庆节等时间节点，采取购房有礼等活动。

）

3、活动营销

“无理由退房”活动

通过媒体通路的传播告知客户，在认购期及开盘强销期，通过这种一种方式，获得客户的认同，免除后顾之忧，从而达到广告的预期拉力，有效的蓄积客户，形成鼎盛的人气。

（具体活动方案稍后待研）

6、扫尾期（11.1—12.31）

扫尾期

11.1—12.31

去化前期剩余货量

以持续性为主，采用SP促销活动去化剩余货量

扫尾期以自然消化及SP促销等方式来进行重点消化，以保持基本的广告持续为基本点，重点以现场的展示、户外广告为主要广告渠道，完成最后房源的消化。

新天地二期典藏户型现仅供10席！

2）感恩回馈幸运大抽奖

（以SP促销活动为主题，随文部分展现项目的优势点）

扫尾期，项目的各项情况市场已经熟知，销售主要以SP促销活动为主，推广也以现场包装、户外广告为主。

因时间紧促，本报告难免挂一漏万，不当之处，还请领导指正。

具体方案待与贵司讨论后详细提交。